Дело №
УИД 55RS0№-97
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 29 сентября 2025 г.
Советский районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Родионова Д.С.,
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело по иску ООО «Управляющая компания «Лукьяновка» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным решения общего собрания,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Управляющая компания «Лукьяновка» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным решения общего собрания, указав, что ООО «Управляющая компания «Лукьяновка» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: адресБ, в соответствии с договором управления от .... и реестром лицензий. Собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: адресБ, проведено общее собрание, оформленное протоколом от .... №, на котором было принято решение по вопросу № – держать продух в подъезде № открытым без металлической сетки и других ограждений (второй продух со стороны разгрузочной площадки магазина «Магнит»), остальные продухи оставить закрытыми металлической сеткой. Инициатором общего собрания является ответчик. Указанное выше решение собрания по вопросу № принято в нарушение требований действующего законодательства, в связи с чем является ничтожным. В соответствии с п.п. 3.4.1, 3.4.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от .... №, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак; на все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки – 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов. Действующим законодательством не установлены требования к беспрепятственному доступу животных в указанные помещения МКД. Указанные выше требования направлены на обеспечение благоприятных условий проживания в МКД, поддержание санитарно-технического состояния подвалов и технических подполий, что включает в себя обеспечение их защиты от проникновения грызунов, кошек, собак. Кроме того, невыполнение указанных требований является основанием для привлечения управляющей компании к административной ответственности.
Просит признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адресБ, оформленное протоколом .... № в части решения по вопросу № - ограждений (второй продух со стороны разгрузочной площадки магазина «Магнит»), остальные продухи оставить закрытыми металлической сеткой, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.
Представитель истца ООО «Управляющая компания «Лукьяновка» ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.
Ответчики ФИО1, ФИО2, их представитель ФИО5 в судебном заседании не согласились с заявленными исковыми требованиями, указали на наличие у общего собрания собственников полномочий на принятие оспариваемого решения, кворум на общем собрании имелся, собственники МКД имеют право держать продух открытым, ответчики, чувствуя ответственность за жизнь животных, предоставили им укрытие в продухе.
Представитель Государственной жилищной инспекции адрес в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ООО «Управляющая компания «Лукьяновка» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: адресБ.
Ответчикам ФИО1, ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение – адрес указанном многоквартирном доме по адресу: адресБ.
В период с .... по .... по инициативе ФИО1, ФИО2 проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адресБ.
Итоги проведения собрания оформлены протоколом от ...., из которого следует, что очный этап голосования проводился ...., заочный этап – с .... по ..... В голосовании приняли участие 98 собственником помещений в многоквартирном доме, количество голосов которых составляет 3 372,27 кв.м (71,1%).
Повесткой дня общего собрания собственников помещений по вопросу № определено: держать один продух в подъезде № открытым без металлической сетки и других ограждений (второй продух со стороны разгрузочной площадки магазина «Магнит»), остальные продухи оставить закрытыми металлической сеткой.
Согласно протоколу по оспариваемому истцом вопросу № «за» проголосовало 2788,67 кв.м (58,8%), «против» - 522,7 кв.м (11,02%), «воздержался» - 60,9 кв.м (1,28%).
Ссылаясь на противоречие принятого общим собранием решения по вопросу № нормам действующего законодательства, а также отсутствие кворума, истец обратился в суд с требованиями о признании названного решения общего собрания (вопрос №) недействительным.
Согласно требованиям ст.ст. 181.3, 181.4, 181.5 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Согласно п. 104 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила главы 9.1 ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1 ГК РФ). В частности, главой 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. Нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения.
Главой 6 Жилищного кодекса РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений.
В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме закреплен в ст. 45 ЖК РФ.
На основании ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент проведения собрания) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Из ч. 6 ст. 46 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством при решении вопроса о законности решения общего собрания является наличие кворума, легитимность лиц, участвующих в голосовании, соблюдение порядка подготовки и проведения собрания, голосования на нем и подсчета голосов, что имеет существенное значение для правомочности принимаемых общим собранием решений, следовательно, их законности.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с ч. 3 названной выше статьи суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Факт извещения собственников помещений дома о проведении общего собрания, а также о результатах его проведения стороной истца не оспаривается.
При этом, оценивая вопрос наличия необходимого кворума на оспариваемом общем собрании, суд отмечает, что по смыслу статей 45, 46, 47 Жилищного кодекса Российской Федерации и статей 181.3, 181.4, 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя доказывания наличия необходимого кворума возлагается на ответчика, у которого для подтверждения действительности решения, принятого на собрании, должны иметься документы, подтверждающие наличие кворума на собрании.
Согласно данным ЕГРН, представленным в материалы дела Управлением Росреестра по адрес, общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома составляет 5125,7 кв.м (л.д. 207).
Из анализа представленных в материалы дела бюллетеней голосования собственников помещений в многоквартирном доме, а также сведений о правах собственности на данные помещения, представленных по запросу суда Управлением Росреестра по адрес (л.д. 207) и БУ «Омский центр КО и ТД» (л.д. 161-173), следует, что в голосовании приняли участие собственники помещений, обладающие 3271,67 кв.м, что составляет 63,83% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, п. 2 ст. 44 ЖК РФ определена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в которой относятся:
принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
принятие решения о проведении предусмотренного частью 1 статьи 167 настоящего Кодекса обследования технического состояния многоквартирного дома за счет средств собственников помещений в этом многоквартирном доме, об определении порядка информирования собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного обследования технического состояния многоквартирного дома и о порядке направления результатов обследования технического состояния многоквартирного дома в ответственный за реализацию региональной программы капитального ремонта и (или) краткосрочного плана ее реализации исполнительный орган субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен этот многоквартирный дом;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;
принятие решений об определении лица из числа собственников помещений в многоквартирном доме или иных лиц, указанных в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которое от имени собственников помещений в данном многоквартирном доме уполномочено на использование системы или созданной на основании решения высшего исполнительного органа субъекта Российской Федерации региональной информационной системы (далее - региональная информационная система), при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);
принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;
принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений;
принятие решения о порядке приема оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования опросным путем;
принятие решений о демонтаже сетей связи, монтаж которых осуществлен в соответствии с частью 4.2 статьи 36 настоящего Кодекса;
выбор способа управления многоквартирным домом;
принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами и об определении даты заключения соответствующих договоров;
принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки, принятие решения по обеспечению жилищных прав граждан в соответствии со статьей 32.1 настоящего Кодекса, если необходимость принятия такого решения предусмотрена федеральным законом;
принятие решения о выборе управляющей организации;
другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, оспариваемый вопрос - держать один продух в подъезде № открытым без металлической сетки и других ограждений (второй продух со стороны разгрузочной площадки магазина «Магнит»), остальные продухи оставить закрытыми металлической сеткой, не относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанный вопрос урегулирован законодательно.
Так, постановлением Правительства Российской Федерации от .... № утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - Правила №).
Согласно подп. «а» п. 2 Правил № в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разделом II Правил 491 установлены требования к содержанию общего имущества.
В соответствии с подп. «в» пункта 11 Правил № содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях.
Из приведенных выше положений закона прямо следует обязанность управляющей компании по содержанию общего имущества, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях.
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от .... № утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила №).
Пунктом 3.4.1 Правил № предусмотрено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций; чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья; защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.
Подвалы и технические подполья должны иметь температурно-влажностный режим согласно установленным требованиям (пункт 3.4.2).
Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена.
Продухи в цоколях зданий должны быть открыты. Проветривание подполья следует проводить в сухие и не морозные дни (пункт 3.4.3).
На все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки - 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов (пункт 3.4.7).
Введение в действие подпункта «в» пункта 11 Правил №, которым данный пункт дополнен указанием на то, что один продух помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества постоянно поддерживается в открытом состоянии в течение всего календарного года, не отменяет и не входит в противоречие с требованием по обеспечению защиты помещений от проникновения животных, установленным пунктом 3.4.1 Правил №, который является действующим.
Вопреки позиции ответчиков, необходимость открытости продуха в данном случае связана не с обеспечением доступа животных в подвальное помещение и обеспечения им выхода из него, а с целью беспрепятственной циркуляции воздуха для обеспечения необходимого обеспечения циркуляции воздуха в подвальном помещении и температурно-влажностного режима, что обеспечивается при наличии сетчатых либо жалюзийных ограждений на продухах.
Согласно пункту 2 Правил №, в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) (подпункт «а»).
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подпункты «б», «г» пункта 10 Правил №).
В соответствии с пунктом 11(1) Правил № минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
На основании подпунктов «в», «г» пункта 11 Правил №, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях; г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда, которые определены Правилами №, являются обязательными для исполнения управляющими организациями. В указанных правилах перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции и системы инженерно-технического обеспечения этого дома.
В силу пункта 3.4.1 Правил №, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций; защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.
Как указывалось выше, исходя из пункта 3.4.7 Правил №, на все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки - 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов.
Согласно абзацу 2 пункта 4.1.3, пункта 4.1.4 Правил № подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию; продухи должны составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома); желательно оборудовать продухи жалюзийными решетками; с целью предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни.
В пункте .... Правил № установлено, что не допускается захламлять и загрязнять подвальные помещения; организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья; организация по обслуживанию жилищного фонда в соответствии с санитарными нормами и правилами должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию по уничтожению грызунов и насекомых в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.
В силу приведенных выше норм действующего законодательства МКД должны обеспечивать температурно-влажностный режим помещений, подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию, в связи с этим, действующим в области установления требований к содержанию и эксплуатации жилищного фонда законодательством предусмотрены специальные меры, в частности, постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях; организация регулярного сквозного проветривания. При этом обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, в том числе соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, недопущение его захламления и загрязнения, обеспечивается путем исключения доступа в помещения МКД, в том числе подвалы и технические подполья, животных и насекомых, в связи с этим нормы действующего законодательства устанавливают требования к наличию на открытых, с целью проветривания для обеспечения температурно-влажностного режима, продухах жалюзийных решеток либо сеток с ячейками 0.5 см, что направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, соблюдение санитарно-эпидемиологических требований и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, поскольку наличие на открытом продухе решетки, с одной стороны, способствует вентиляции помещения, с другой - препятствует проникновению животных, грызунов, насекомых. Требование о наличии жалюзийных решеток либо сеток с ячейками 0,5 см прямо предусмотрено нормами действующего законодательства в сфере обеспечения надлежащего содержания и эксплуатации жилищного фонда.
Пункт 4 оспариваемого протокола общего собрания не соответствует Правилам №, которыми определен Перечень обязательных работ, относящихся к содержанию общедомового имущества, в частности пункту 3.4.1, которым предусмотрено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, в том числе защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак и введение в действие подпункта «в» пункта 11 Правил №, которым данный пункт дополнен указанием на то, что один продух помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества постоянно поддерживается в открытом состоянии в течение всего календарного года, не отменяет и не входит в противоречие с требованием по обеспечению защиты помещений от проникновения животных, установленным пунктом 3.4.1 Правил №. Эта обязанность обслуживающей организации носит общий характер и каких-либо изменений в законодательство в этой части не вносилось.
Учитывая изложенное, решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адресБ, оформленное протоколом от .... №, в части решения по вопросу №, является недействительным (ничтожным) в силу закона. Исковые требования ООО «Управляющая компания» Лукьяновка» подлежат удовлетворению.
В соответствии с требованиями статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Согласно статье 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
При рассмотрении настоящего дела понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб., что подтверждается платежным поручением от .... № (л.д. 9), которые подлежат возмещению за счет ответчиков в полном объеме, в равных долях.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ООО «Управляющая компания «Лукьяновка» удовлетворить.
Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес Б, оформленного протоколом от .... №, в части решения по вопросу № «Держать один продух в подъезде № открытым без металлической сетки и других ограждений (второй продух со стороны разгрузочной площадки магазина «МАГНИТ»), остальные продухи оставить закрытыми металлической сеткой).
Взыскать с ФИО1, .... года рождения (паспорт серии № №), ФИО2, .... года рождения (паспорт серии № №), в пользу ООО «Управляющая компания «Лукьяновка» (ИНН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб. в равных долях.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Советский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Д.С. Родионов
Мотивированное решение составлено 13.10.2025