РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2022-000873-25
18 января 2023 года Производство № 3а-83/2023
(№ 3а-1150/2022)
Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2023 года
Полный текст решения изготовлен 1 февраля 2023 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 и ФИО3
к административным ответчикам:
Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,
государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
заинтересованное лицо – публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Уральскому федеральному округу,
при участии в судебном заседании представителей:
административных истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 – ФИО4,
административного ответчика ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО5,
УСТАНОВИЛ :
31 октября 2022 года в Свердловский областной суд (далее также – суд) поступил направленный почтой 28 октября 2022 года административный иск ФИО1, ФИО2 и ФИО3 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) и Управлению Росреестра по Свердловской области, в котором административные истцы оспорили утвержденную по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости, имеющего кадастровый <№> и расположенного по адресу: <адрес> (далее также – помещение, объект недвижимости).
В обоснование заявленных требований административные истцы ссылались на то, что они являются сособственниками объекта недвижимости и обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц, исчисляемый по формуле в зависимости от кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, тогда как оспариваемая кадастровая стоимость помещения, составляющая 168963703 руб. 09 коп., существенно превышает его рыночную стоимость. В связи с этим и в целях устранения нарушения имущественных прав административных истцов как собственников и налогоплательщиков последние просили установить оспариваемую кадастровую стоимость помещения в размере 120202273 руб. 00 коп., доказывая то, что в соответствии с отчетом ООО «НЭКО» от 1 октября 2022 года № 6 (далее – отчет, отчет об оценке) именно названная сумма определяет величину рыночной стоимости помещения.
Определением суда от 3 ноября 2022 года административный иск был принят к производству. Тем же определением возбуждено производство по административному делу, к участию в нем в качестве заинтересованного лица привлечено ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по УФО (далее – кадастровая палата).
В ходе открытого по делу 23 ноября 2022 года судебного заседания по ходатайству административных истцов судом было принято к рассмотрению уточненное административное исковое заявление, в котором было уточнено то, что объектом оспаривания является кадастровая стоимость помещения, определенная по состоянию на 1 ноября 2019 года.
Отдельным определением суда от 23 ноября 2022 года к участию в деле в качестве административного соответчика было привлечено ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также – Учреждение).
В судебном заседании, назначенном для разбирательства дела и продолженном после перерыва 18 января 2023 года, приняли участие представитель административных истцов и представитель административного ответчика ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки».
Отдельным определением суда от 18 января 2023 года произведена замена заинтересованного лица кадастровой палаты ее процессуальным правопреемником – ППК «Роскадастр».
Извещение административных ответчиков и заинтересованного лица, не обеспечивших явку своих представителей в судебное заседание о времени и месте рассмотрения дела было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство было проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
В судебном заседании представитель административных истцов поддержал заявленные требования, дал объяснения по вопросам суда, тогда как представитель административного ответчика возражал против удовлетворения административного иска по доводам, изложенным в письменном отзыве.
По ходатайству представителя административных истцов в судебном заседании был допрошен в качестве свидетеля оценщик, непосредственно подготовивший отчет об оценке – ( / / )7
После допроса свидетеля суд признал необходимым приобщить к материалам дела письменные показания указанного лица, а также поданное представителем административных истцов положительное экспертное заключение 13 января 2023 года № 13/01-23 на отчет об оценке, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».
Заслушав участников судебного заседания и исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.
Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 18 октября 2022 года № КУВИ-001/2022-184545618 и отзывом кадастровой палаты от 21 ноября 2022 года на административный иск подтверждается то, что административные истцы являются участниками общей долевой собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, имеющий кадастровый <№> и следующие характеристики: вид объекта недвижимости – помещение, назначение – нежилое, площадь – 6331, 8 кв. м (листы 16-23, 165-166 материалов дела).
Так, 1 ноября 2019 года в ЕГРН внесена запись о принадлежности ФИО6 1/2 доли в праве собственности на помещение. В эту же дату в ЕГРН зарегистрирована принадлежность ФИО7 по 1/4 доли в праве собственности на объект недвижимости.
Актом Учреждения от 6 марта 2020 года № 448 кадастровая стоимость помещения по состоянию на 1 ноября 2019 года была определена равной 168963703 руб. 09 коп.
Согласно выписке из ЕГРН от 27 октября 2022 года № КУВИ-001/2022-189387791 названная кадастровая стоимость была внесена в ЕГРН 12 марта 2020 года, тогда как датой начала ее применения является 1 января 2020 года (лист 24 материалов дела).
На основании заключенного ФИО1 с ООО «НЭКО» договора на проведение оценки рыночной стоимости помещения, 1 октября 2022 года был подготовлен отчет, согласно которому по состоянию на 1 ноября 2019 года рыночная стоимость названного объекта недвижимости составляла 120202273 руб. (листы 47-144 материалов дела).
В досудебном порядке административные истцы с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращались.
В изложенных в письменном отзыве возражениях против принятия отчета об оценке в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости помещения по состоянию на дату определения оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки Учреждение ссылалось на допущенные оценщиком ( / / )7 при подготовке названного отчета нарушения требований подпункта «б» пункта 11, подпункта «в» пункта 23 и пункта 29 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7).
Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признает плательщиками налога имущество физических лиц физических лиц, обладающих правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ, тогда как подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ помещения отнесены к названным объектам.
Согласно пункту 1 статьи 403 НК РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Наличие у административных истцов права на оспаривание кадастровой стоимости помещения, определенной по состоянию на 1 ноября 2019 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с принадлежностью административным истцам долей в праве собственности на помещение, обусловливающей возникновение обязанности по уплате налога на имущество физических лиц, размер которого зависит от величины кадастровой стоимости названного объекта недвижимости.
( / / )7, подготовившая отчет об оценке как работник ООО «НЭКО», на дату подготовки отчета являлась членом саморегулируемой организации Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имела стаж работы в области оценочной деятельности 12 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков, то есть соответствовала требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности.
Оценив отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал его относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком. Применение оценщиком при оценке помещения доходного подхода и отказ от применения затратного и сравнительного подходов надлежащим образом мотивированы.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости помещения по состоянию на 1 ноября 2019 года, в материалы дела представлено не было.
Изложенные в отзыве Учреждения возражения против признания отчета допустимым и достоверным доказательством по делу были оценены судом в совокупности с иными доказательствами, включая свидетельские показания оценщика ( / / )7, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, и отклонены как заявленные без учета конкретных характеристик помещения и основанные на неверном толковании и применении названным административным ответчиком требований ФСО № 7.
Так, отклоняя доводы Учреждения о нарушении оценщиком положений подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7 и неоднозначном определении в отчете сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, суд признал обоснованными и соответствующими федеральным стандартам оценки показания допрошенной в качестве свидетеля ( / / )7 о том, что в соответствии с применяемой субъектами оценочной деятельности классификацией (страница 24 отчета) у оценщика имелись основания для вывода об отнесении помещения к высококлассной торговой недвижимости – торговым помещениям, расположенным в торговых центрах. По результатам проведенного анализа рынка продажи и аренды недвижимости, относящейся к названному сегменту, оценщик, мотивированно констатировав неразвитость в г. Нижний Тагил рынка продажи высококлассной торговой недвижимости, для подтверждения диапазона цен продаж / величин арендных ставок проанализировал торговые помещения, а также помещения свободного назначения (с возможностью размещения магазина). Однако несмотря на анализ объектов недвижимости указанного назначения оценщик при определении рыночной стоимости помещения признал невозможным применять сравнительный подход, поскольку количество объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам, являлось недостаточным. Расширение же территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, как это предусмотрено подпунктом «б» пункта 11 ФСО № 7, также не представилось возможным, ввиду отсутствия территории, сопоставимой с г. Нижний Тагил, по экономическим показателям. По изложенным причинам оценщик обосновал причины отказа от разделения сегмента рынка, к которому принадлежит помещение, на классы.
Признавая ошибочными доводы Учреждения о нарушении оценщиком требований подпункта «в» пункта 23 и пункта 29 ФСО № 7, выразившемся в необоснованности применения доходного подхода для определения рыночной стоимости помещения, суд пришел к выводу о соответствии указанному стандарту действий оценщика, подтверждающих использование им аналитических рыночных данных из всех общедоступных на дату оценки источников в условиях невозможности реализации при оценке спорного объекта недвижимости метода экстракции для расчета ставки капитализации, обусловленной отсутствием объектов недвижимости, которые бы продавались и предлагались в аренду одновременно. При этом названные действия и показания оценщика соответствовали федеральным стандартам оценки, действовавшим на дату составления отчета, в то время как в отзыве Учреждения содержались ссылки на те положения стандартов оценки, которые на указанную дату не вступили в силу.
Отклоняя довод Учреждения о нарушении оценщиком порядка определения ставки капитализации, суд признал подтвержденным то обстоятельство, что, руководствуясь справочной информацией, оценщик верно определил ставку капитализации как средний показатель высококлассной торговой недвижимости, тогда как полученный результат соответствовал выбранному оценщиком сегменту рынка с учетом нахождения объекта оценки внутри квартала и наличия среднего автомобильного и пешеходного трафика, что не позволяло принять ставку капитализации для объекта оценки по нижней границе интервала.
Прочие суждения, изложенные в отзыве Учреждения, отклонены судом как ошибочные и основанные на несистемном восприятии отчета об оценке.
Иными лицами, участвующими в деле, не было направлено возражений ни относительно доказательственного значения отчета об оценке, ни по существу предъявленных административными истцами требований.
Рассмотрев вопрос о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости помещения, суд не установил оснований для назначения такой экспертизы, поскольку, во-первых, лицами, участвующими в деле, соответствующих ходатайств заявлено не было, во-вторых, заключение эксперта в силу части 2 статьи 59, части 8 статьи 82 и части 2 статьи 84 КАС РФ является лишь одним из возможных доказательств, не имеющим для суда заранее установленной силы, и в-третьих, с учетом конкретных фактических обстоятельств и материалов рассматриваемого дела возражения Учреждения не признаны судом опровергающими доказательственное значение отчета об оценке и исключающими возможность разрешения административного спора по результатам совокупной оценки собранных по делу доказательств.
Поскольку административными истцами были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер их обязательств как сособственников помещения и налогоплательщиков, а также несоответствие указанного вида стоимости помещения его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 ноября 2019 года отчетом.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административными истцами указанного заявления, которой является дата направления в суд административного искового заявления – 28 октября 2022 года.
На основании статьи 111 КАС РФ, а также правовых позиций, изложенных в Постановлении № 28 и Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, судебные расходы по рассмотренному административному делу, в частности документально подтвержденные при подаче административного иска расходы по уплате государственной пошлины, признаны судом относящимися на административных истцов. При этом суд исходил из того, что в рассматриваемом деле удовлетворение требований административных истцов связано с реализацией в судебном порядке их права на установление кадастровой стоимости принадлежавшего им помещения в размере, равном его рыночной стоимости, тогда как разница между рыночной стоимостью помещения, установленной настоящим судебным актом, и кадастровой стоимостью, установленной в результате массовой кадастровой оценки, составляет менее 50 % (120202 273 руб. : 168963 703 руб. 09 коп.), что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административных истцов.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ :
административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 и ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 ноября 2019 года кадастровую стоимость помещения, имеющего кадастровый <№> и расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, составляющей 120202 273 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости помещения считать 28 октября 2022 года.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков