РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 марта 2025 год г. Астрахань

Ленинский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Аксенова А.А.,

при секретаре Утешевой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дел № 2-1116/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании денежных средств и судебных расходов, указав, что 30.10.2024г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1.1. договора стороны обязались в срок до 30.11.2024г..включительно, заключить договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), имеющего следующие технические характеристики (описание): Кадастровый номер объекта: 30:12:020567:79, вид объекта недвижимости: жилое помещение, адрес: <адрес>, р-н Ленинский, <адрес>, сведения о праве: общая долевая собственность, площадь: 121,8 кв.м., этажи: 1. После того как истец обратился за помощью к юристам за оказанием юридической помощи в сопровождении сделки, было установлено, что продавцом был составлен договор с нарушением требований законодательства, неверно был определен предмет договора, поскольку на продажу был выставлена только 1/2 доля от указанного предмета договора, также в договоре отсутствует информация о правах на земельный участок. неверно определено понятие передаваемых денежных средств в качестве задатка. ФИО1 обратился к продавцу с просьбой по согласованию сторон считать данный договор незаключённым, поскольку он является таковым в силу закона, и перезаключить новый предварительный договор купли-продажи квартиры, который бы соответствовал всем требованиям действующего законодательства. Продавец отказался перезаключать предварительный договор. Покупателем был сделан запрос продавцу от 26.11.2024г. о предоставлении полного пакета документов для заключения основного договора купли-продажи (справки об отсутствии задолженности, сведения о правах на земельный участок, сведения о снятии с ареста имущества). На 30.11.2024г. продавцом не были предоставлены все необходимые документы для заключения сделки, в связи с чем, покупателем было написано заявление в адрес продавца о возврате денежных средств в связи с невозможностью проведения сделки купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, р-п Ленинский, <адрес>. Покупатель, во исполнение п.3.2 договора, уплатил продавцу аванс в размере 200 000 рублей. Согласно п. 3.6 договора, в случае не заключения договора купли - продажи объекта недвижимого имущества, указанного в п.1.1 договора, в срок до 30.11.2024г. включительно по вине продавца сумма задатка подлежит возврату в двойном размере. Срок действия предварительного договора истек 30.11.2024г. Договор купли - продажи квартиры заключен не был по причине не предоставления продавцом всех необходимых документов и соответственно по вине продавца. Денежные средства переданные покупателем - продавцу по указанному договору, до настоящего времени покупателю не были возвращены. Ввиду не заключения сторонами основного договора купли - продажи правовые основания для их удержания у ответчика отсутствуют. Из содержания предварительного договора купли - продажи от <дата обезличена> следует, что стороны посчитали платеж в сумме 200 000 рублей задатком в обеспечение исполнения обязательства по предстоящему отчуждению прав собственности на квартиру. Между тем, определение в договоре суммы в качестве задатка само по себе не свидетельствует о признании её таковой в силу п. 1 ст. 381 ГК РФ, согласно которого задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне, и выполняет обеспечительную функцию в денежных обязательствах.

В связи с этим истец просит взыскать с ответчика ФИО2 денежные средства в размере 200 000 рублей, переданные по предварительному договору купли-продажи квартиры от <дата обезличена>, а также взыскать денежные средства за юридические услуги в размере 10 000 рублей и оплаченную госпошлину.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещался, его представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны, его представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Суд, выслушав присутствующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно частям 2 и 3 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьями 549, 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьями 554, 555, 556, 557 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору..

Судом установлено и подтверждено материалами гражданского дела, что 30.10.2024г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1.1. договора стороны обязались в срок до 30.11.2024г. включительно, заключить договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), имеющего следующие технические характеристики (описание): Кадастровый номер объекта: 30:12:020567:79, вид объекта недвижимости: жилое помещение, адрес: <адрес>, р-н Ленинский, <адрес>, сведения о праве: общая долевая собственность, площадь: 121,8 кв.м., этажи: 1.

Согласно выписки из ЕГРН от 7.02.2025г. ответчик является собственником ? доли жилого дома по адресу <адрес>.

ФИО2 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 200 000 рублей по предварительному договору купли-продажи от 30.10.2024г., что подтверждается распиской от 30.10.2024г., которые направлены в чет погашения задолженности ответчиком, что подтверждается чеком от 30.10.2024г.

Согласно п. 3.6 договора от 30.10.2024г., в случае не заключения договора купли - продажи объекта недвижимого имущества, указанного в п.1.1 договора, в срок до 30.11.2024г. включительно по вине продавца сумма задатка подлежит возврату в двойном размере.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с частями 1, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. <№> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Изучив буквальное значения содержащихся в предварительном договоре от 30.10.2024г. слов и выражений суд приходит к выводу, что в данном договоре предметом купли – продажи является квартира, тогда как ответчику принадлежит ? доля жилого дома по адресу <адрес> покупателю одновременно с передачей права собственности на жилой дом должны быть переданы права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ч. 1 ст. 552 ГК РФ), в связи, с чем между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора, кроме того надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Истцом ФИО1 был сделан запрос продавцу от 26.11.2024г. о предоставлении полного пакета документов для заключения основного договора купли-продажи (справки об отсутствии задолженности, сведения о правах на земельный участок, сведения о снятии с ареста имущества).

На 30.11.2024г. продавцом не были предоставлены все необходимые документы для заключения сделки, в связи с чем, 15.01.2025г. истцом была подана претензия в адрес ответчика о возврате денежных средств.

Срок действия предварительного договора истек 30.11.2024г., однако до настоящего времени ответчиком обязательства перед истцом не исполнены, при этом суд учитывает, что со стороны ответчика к истцу каких либо заявлений, требований или исков в суд о заключении основного договора купли – продажи объекта недвижимости не направлялось, не предъявлялось и доказательств обратного суду стороной ответчика не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика имелись препятствия к заключению основного договора купли – продажи объекта недвижимости.

Несмотря на то, что в предварительном договоре от 30.10.2024г. сумма в размере 200 000 рублей указана как задаток, при этом между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, как то является предмет договора, следовательно, перечисленная истцом сумма в силу ст. 380 ГК РФ задатком не является, и признается судом авансом, подлежащим возврату.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 200 000 рублей подлежит удовлетворению.

Истец также понес расходы за оказанные юридических услуг в сумме 10 000 рублей за сопровождение сделки по приобретению объекта недвижимости у ответчика, что подтверждается договором от <дата обезличена>, а также квитанцией от <дата обезличена>.

Учитывая, что объект недвижимости у ответчика истцом не приобретен, не по вине истца, то в силу ст. 15 ГК РФ сумма в размере 10 000 рублей, является убытками истца и подлежит взысканию с ответчика.

Согласно ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец ФИО1 понес судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7300 рублей, что подтверждается чеком от <дата обезличена>.

Таким образом, учитывая, что исковые требования подлежат удовлетворению, расходы по оплате госпошлины истцом подтверждены, данные судебные расходы связаны с рассмотрением данного гражданского дела, суд приходит к выводу о взыскании данных расходов в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств и судебных расходов – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 паспорт <№> в пользу ФИО1 паспорт <№> сумму в размере 210 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7300 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Астраханский областной суд через районный суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 4.04.2025г.

Судья А.А. Аксенов