Решение по делу № 2-1830/2025 от 13.10.2025 - о признании недействительными договора на участие в долевом строительстве от 18 октября 2005 г. №, договора на участие в долевом строительстве от 22 августа 2005 г. №, договора на участие в долевом строительстве от 30 августа 2005 г. №.

УИД: 58OS0000-01-2025-000036-68

Дело № 2-1830/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2025 года г. Пенза

Октябрьский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Бычковой Н.Н.,

при секретаре Львовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ТСЖ «Венеция плюс» к ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме «Венеция», ФИО1 о признании недействительными договора на участие в долевом строительстве от 18 октября 2005 г. №, договора на участие в долевом строительстве от 22 августа 2005 г. №, договора на участие в долевом строительстве от 30 августа 2005 г. №,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Венеция плюс» обратилось с иском к ТСЖ ВСК «Венеция», ФИО1 о признании договоров на участие в долевом строительстве № от 22.08.2005, № от 30.08.2025, № от 18.10.2005 года, заключенных между ТСЖ ВСК «Венеция» и ФИО1 недействительными.

В обоснование требований истец указал, что ТСЖ «Венеция плюс» является у4правляющей компанией по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес> с 25.11.2008 года. Согласно технической документации, застройщиком МКД <адрес> является ТСЖ ВСК «Венеция». Между ТСЖ ВСК «Венеция» и ФИО1 были заключены договора на участие в долевом строительстве. Предметом договоров являлось то, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД <адрес>, ТСЖ ВСК «Венеция» обязуется передать в собственность ФИО1 в подвальном этаже нежилые помещения, а ФИО1 обязуется оплатить за данные нежилые помещения денежные средства. Из заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства и требованиям технических регламентов и иных нормативно-правовых актов проектной документации от 27.12.2007 усматривается, что разрешение на строительство объекта капитального строительства, а далее многоквартирного дома по адресу: <адрес> было выдано 09.03.2006 года №. 10.08.2008 года администрация города Пенза выдало разрешение на ввод МКД в эксплуатацию за номером № №, т.е. 10.08.2008 года МКД по адресу: <адрес> был сдан и введен в эксплуатацию. Между ТСЖ ВСК «Венеция» и ФИО1 были заключены соглашения к договорам на участие в долевом строительстве № от 22.08.2005, № от 30.08.2025, № от 18.10.2005 года. Предметом соглашений является то, что в соответствии с данными технического паспорта стороны уточняют описание и стоимость передаваемых ФИО1 помещений в МКД <адрес>, а именно, что ТСЖ ВСК «Венеция» обязуется передать в собственность ФИО1 в подвальном этаже нежилые помещения площадью: 44,7 кв.м., а ФИО1 обязуется оплатить за данное помещение 396 750 руб., 50 кв.м. за 375 000 руб., 67,6 кв.м. за 507 000 руб.

Указанные договоры на участие в долевом строительстве, а также соглашения к договорам на участие в долевом строительстве ТСЖ «Венеция плюс» считает незаконными и недействительными по следующим основаниям. У ТСЖ ВСК «Венеция» отсутствовали правовые основания на заключение договора на участие в долевом строительстве в 2005 году. Согласно данным технического паспорта на дом, проектной документации, а также ответа администрации города Пензы подвальное помещение разделено на «кладовые» и являются общим имуществом собственников помещений в МКД. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Уменьшение размера общего имущества МКД осуществляется только на основании решения общего собрания собственников помещений. Собраний по отчуждению, уменьшению общедомового имущества не проводилось.

Согласно Уставу ТСЖ ВСК «Венеция», председатель правления избирается правлением сроком на 2 года. По заявлению собственников МКД, расположенного по адресу: <адрес>, ТСЖ ВСК «Венеция» не представило документов, подтверждающих законность правления председателя ФИО9 на момент совершения сделок. Считает, что председатель правления ТСЖ ВСК «Венеция» не имел законного права отчуждать недвижимое нежилое имущество в подвальном помещении МКД расположенного по адресу: <адрес>. Просит признать договоры на участие в долевом строительстве № от 22.08.2005, № от 30.08.2025, № от 18.10.2005 года, заключенные между ТСЖ ВСК «Венеция» и ФИО1 недействительными.

Определением Октябрьского районного суда г. Пензы от 14.07.2025 г. объединены в одно производство гражданские дела по иску ТСЖ «Венеция плюс» к ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме «Венеция», ФИО1 о признании договора на участие в долевом строительстве от 18 октября 2005 г. № недействительным и по иску ТСЖ «Венеция плюс» к ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме «Венеция», ФИО1 о признании недействительными договора на участие в долевом строительстве от 22 августа 2005 г. №, договора на участие в долевом строительстве от 30 августа 2005 г. №. Гражданскому делу присвоен номер №

Представители истца ТСЖ «Венеция плюс», действующие на основании доверенности ФИО2, ФИО3 поддержали исковые требования, просили удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО1 возражала против удовлетворения исковых требований.

Представители ответчика ФИО1 – ФИО4, ФИО5, ФИО6, действующие на основании доверенностей, в суде возражали против удовлетворения требований, считая их необоснованными ввиду наличия вступивших в законную силу решений Октябрьского районного суда г. Пензы и Арбитражного суда Пензенской области по аналогичным спорам.

Представитель ответчика ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме «Венеция» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Управление Росреестра по Пензенской области) в судебное заседание не явился, предоставил письменный отзыв на исковое заявление ТСЖ «Венеция плюс» к ФИО1 ТСЖ ВСК «Венеция» о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве, в котором содержится просьба к суду о рассмотрении дела без участия представителя Управления.

Третье лицо – ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором также выразил несогласие с исковыми требованиями ТСЖ «Венеция плюс».

Третье лицо ФИО10 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассмотреть дело без ее участия, с участием ее представителя – ФИО6 и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель третьего лица ФИО10 - ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований ТСЖ ВСК «Венеция» отказать в полном объеме.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 1 ЖК РФ, жилищное законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление Пленума от 23.07.2009 № 64), к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу этого собственнику отдельного помещения в здании в любом случае принадлежит доля в общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Названная статья определяет, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений. В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О следует, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что строительство жилого дома № <адрес> осуществлялось на условиях долевого строительства. Участниками долевого строительства, помимо лиц, приобретающих в собственность жилые помещения, явились также лица, инвестировавшие строительство дома в части нежилых (подвальных) помещений.

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Вступившим в законную силу 18.12.2009 года решением Арбитражного суда Пензенской области от 30.10.2009 по иску ТСЖ «Венеция плюс» к ТСЖ ВСК «Венеция» установлено, что жилые помещения в доме были приобретены их собственниками во исполнение договоров долевого участия в строительстве (договоров инвестирования), заключенных с ответчиком (ТСЖ ВСК «Венеция»). Поскольку владельцы помещений в многоквартирном доме приобрели право собственности как на жилые помещения, так и на помещения, входящие в состав общего имущества дома (ст.36 ЖК РФ, ст.290 ГК РФ), наличие строительных недоделок в общем имуществе введенного в эксплуатацию дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений, а также самого товарищества собственников жилья, как организации, созданной собственниками помещений для эксплуатации многоквартирного дома, и представляющей интересы таких собственников (ст.138 ЖК РФ).

Строительство многоквартирного дома по проспекту Строителей, 74А было начато до принятия Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Следовательно, в силу пункта 2 статьи 27, положения данного Закона, в том числе устанавливающие гарантии качества объекта долевого строительства, не могут быть применены судом при рассмотрении данного спора.

Договор об инвестиционной деятельности ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 25 февраля 1999 г.) и в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 2 января 2000 г.) не упоминается.

Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Так как отношения между участниками долевого строительства, имевшие место до введения в силу ФЗ РФ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, федеральным законом прямо не были урегулированы, арбитражный суд признаёт возможным к отношениям сторон применить нормы гражданского законодательства, регулирующие подрядные отношения.

В силу статей 702, 740, 754 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик (как и застройщик в отношениях, связанных с долевым участием) обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект или выполнить иные строительные работы в соответствии с технической документацией и обязательными строительными нормами и правилами, а заказчик - принять результат работ и уплатить обусловленную цену.

Так, в судебном заседании установлено, что ответчица ФИО1 заключила с ТСЖ ВСК «Венеция» в лице председателя ФИО9 договоры на участие в долевом строительстве жилья:

- № (Договор об инвестировании нежилого помещения) от 22.08.2005 года. В соответствии с п. 1.1-1.2 данного договора его предметом является участие сторон в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес). Застройщик обязуется после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать Инвестору нежилое подвальное помещение - № общей проектной площадью 35.28 кв.м., расположенное в нежилом подвальном помещении. В соответствии с дополнительным соглашением от 06.10.2010 к договору на участие в долевом строительстве жилья № в пункт 1.2 договора внесены изменения, согласно которым Инвестору передается нежилое подвальное помещение № площадью 67,6 кв.м.

- № (Договор об инвестировании нежилого помещения) от 30.08.2005 года. В соответствии с п. 1.1-1.2 данного договора его предметом является участие сторон в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес). Застройщик обязуется после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать Инвестору нежилое подвальное помещение - № общей проектной площадью 24,00 кв.м., расположенное в нежилом подвальном помещении. В соответствии с дополнительным соглашением от 06.10.2010 к договору на участие в долевом строительстве жилья № в пункт 1.2 договора внесены изменения, согласно которым Инвестору передается нежилое подвальное помещение № площадью 50 кв.м.

- № (Договор об инвестировании нежилого помещения) от 18.10.2005 года. В соответствии с п. 1.1-1.2 данного договора его предметом является участие сторон в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес). Застройщик обязуется после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать Инвестору нежилое подвальное помещение - № общей проектной площадью 31,62 кв.м., расположенное в нежилом подвальном помещении. В соответствии с дополнительным соглашением от 06.10.2010 к договору на участие в долевом строительстве жилья № в пункт 1.2 договора внесены изменения, согласно которым Инвестору передаются нежилые подвальные помещения № площадью 8,2 кв.м., № площадью 52,9 кв.м., общей площадью 52,9 кв.м.

Из пунктов 1.4 договоров на участие в долевом строительстве жилья (Договоров об инвестировании нежилого помещения) следует, что после окончания строительства жилого дома и производства обмера нежилого подвального помещения органами, осуществляющими техническую инвентаризацию жилого фонда, стороны обязуются заключить дополнительное соглашение, в котором уточнить общую площадь помещения в соответствии с его техническим паспортом.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию 13-тиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> от 19.08.2008 года № № в эксплуатацию были введены наряду с прочим, и нежилые подвальные помещения площадью 535,7 кв.м.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу 06.02.207 решением Октябрьского районного суда г. Пензы от 14.11.2017 по гражданскому делу по иску ФИО8 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании недвижимостью судом сделан вывод, что застройщиком, еще на стадии возведения жилого дома <адрес> указанные нежилые помещения (спорные) строились, как самостоятельные, их строительство финансировалось (инвестировалось) одним физическим лицом – ФИО1, а не всеми собственниками жилых и нежилых помещений в данном доме, при этом органами технической инвентаризации спорные нежилые помещения были сформированы и учтены, как самостоятельные объекты недвижимости.

Также установлен факт того, что ни ТСЖ «Венеция плюс», ни кто-либо из собственников жилых и нежилых помещений в доме <адрес> никогда не использовал спорные нежилые помещения в целях, связанных с обслуживанием жилого дома, а также в качестве общего имущества собственников помещений жилого дома или в целях обслуживания своих нужд.

Спорные нежилые помещения с момента их формирования в качестве самостоятельных объектов недвижимости использовались исключительно ФИО1

Признаками, свидетельствующими о самостоятельном характере использования спорных нежилых помещений, являются также: их изолированность от входа в подъезд жилого дома <адрес>, наличие отдельного входа/выхода из одного из них (№), смежным с которым, согласно техническому паспорту по состоянию на 02.08.2012 года, является помещение № (строительство обоих этих помещений финансировано ответчицей).

Преюдициальным для рассматриваемого спора является и вывод суда в указанном выше решении о том, что поскольку финансирование (инвестирование) строительства спорных нежилых помещений осуществлялось лишь ФИО1, спорные нежилые помещения были учтены органами технической инвентаризации как самостоятельные, они имеют индивидуальные кадастровые номера, присвоение которых также свидетельствует о самостоятельном назначении данных помещений, фактически они не использовались в качестве общего имущества собственниками помещений в МКД по <адрес>, то и права общей долевой собственности домовладельцев на указанные помещения не возникло.

Согласно письменного отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Управление Росреестра по Пензенской области) в связи с тем, что истцом заявлено требование о признании недействительным договора долевого участия, необходимо отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Также Управление Росреестра по Пензенской области в отзыве указало, что 01.07.2011 на основании договора на участие в долевом строительстве жилья (Договор об инвестировании нежилого помещения) от 18.10.2005 года №, акта приема-передачи от 09.06.2011 и дополнительного соглашения № от 06.10.2010 была осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: г<адрес>, <адрес>, площадью 52,9 кв.м.

В настоящее время содержатся сведения о государственной регистрации права собственности ФИО12 на указанный объект недвижимости. Государственная регистрация права осуществлена 20.11.2023 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.11.2023.

Также, согласно сведениям, содержащимся в реестровом деле ФГБУ «ФКП Росреестр» по Пензенской области, на основании договора купли-продажи от 14.07.2021 года ФИО1 продала нежилое помещение общей площадью 50 кв.м., этаж: подвал, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, ФИО11

Согласно п. 2 договора купли-продажи указанный объект недвижимости принадлежал ФИО1 на основании договора на участие в долевом строительстве жилья (Договор об инвестировании нежилого помещения) от 30.08.2005 года № №, акта приема-передачи от 06.10.2010 и дополнительного соглашения от 06.10.2010, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № от 02.06.2021.

В подтверждение заявленных требований представителями истца представлено письмо администрации г. Пензы № от 27.06.2013 года, из которого следует, что, согласно проектной документации, подвальные помещения в жилом доме № <адрес> являются общим имуществом членов ТСЖ «Венеция плюс», обращений в администрацию г.Пензы по вопросу переоформления подвальных помещений, расположенных в указанном доме, не поступало, и акты осмотра нежилых помещений в подвале жилого дома по адресу: <адрес>, составленные 19.02.2017 г. и 15.06.2017 г..

Также представителями истца представлены уведомления (копии) Управления Росреестра по Пензенской области №№ от 03.10.2016 года об отсутствии в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений, а именно, о зарегистрированных правах на следующие объекты недвижимого имущества: нежилое помещение № (подвальное помещение) площадью 67,6 кв.м и нежилое помещение № (подвальное помещение) площадью 50 кв.м по адресу: <адрес>.

В материалах дела также имеется в копии уведомление Управления Росреестра по Пензенской области № от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений о зарегистрированных права на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 117,6 кв.м по адресу: <адрес>, и имеются: уведомления филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области: № от 09.06.2017 года, № от 13.06.2017 года и № от 13.06.2017 года об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений об объектах недвижимости, соответственно: нежилом помещении № по <адрес>, нежилом помещении № площадью 30,8 кв.м по <адрес> и нежилом помещении № площадью 32,4 кв.м по <адрес>

Таким образом, чьи-либо права на спорные нежилые помещения в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошли.

Указанные документы также являлись предметом исследования Октябрьского районного суда г. Пензы при рассмотрении иска ФИО8 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании недвижимостью, по которому принято решение от 14.11.2017, вступившее в законную силу 06.02.207 об отказе в удовлетворении требований.

В указанном решении судом сделан вывод, что согласно разъяснениям, изложенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся лишь помещения, не имеющие самостоятельного назначения; одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами, как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ.

Из указанного, по мнению суда следует, что право общей долевой собственности возникает не на все подвальные помещения в доме, а лишь на технические подвалы которые предназначены исключительно для обслуживания жилого дома и не имеющие самостоятельного назначения. Если же подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и никогда не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли они для обслуживания, использования и доступа в более, чем одно, помещение в данном доме, связано ли с указанным домом функциональным назначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 01.04.2014 года, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы ФИО8, указанный вывод суда признан верным.

Более того, в соответствии с п. 2.3 договора об инвестировании строительства жилья № от 12.11.2024, заключенного ТСЖ ВСК «Венеция» в лице председателя ФИО9 с ФИО8 в стоимость квартиры не входит стоимость нежилого подвального помещения, которое не подлежит передаче инвестору по условиям настоящего договора.

Также в обоснование доводов истец указывает, что согласно Устава ТСЖ ВСК «Венеция» председатель правления избирается на 2 года. По мнению истца председатель правления ТСЖ ВСК «Венеция» ФИО9 на момент совершения оспариваемых сделок не имел права отчуждать подвальные помещения, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>А.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд считает данные доводы несостоятельными, так как спорные объекты недвижимости строились за счет средств ФИО1 и как самостоятельные объекты недвижимости, не входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

Более того, как ранее указывалось, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 30.10.2009 по иску ТСЖ «Венеция плюс» к ТСЖ ВСК «Венеция» установлено, что строительство многоквартирного дома по проспекту Строителей, 74А было начато до принятия Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В силу статей 702, 740, 754 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик (как и застройщик в отношениях, связанных с долевым участием) обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект или выполнить иные строительные работы в соответствии с технической документацией и обязательными строительными нормами и правилами, а заказчик - принять результат работ и уплатить обусловленную цену.

По этим же основаниям является необоснованным и довод истца относительно того, что собственник, в соответствии со ст. 301 ГК РФ вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, так как помещения, построенные за счет средств ФИО1 не являются собственностью истца.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО1 заявлено ходатайство о применении последствий пропуска сроков исковой давности истцом при подаче искового заявления, ввиду того, что ТСЖ «Венеция плюс» не является стороной оспариваемых сделок.

Как следует из пояснений представителей истца, началом течения срока исковой давности для рассматриваемого искового заявления истец считает дату ознакомления с материалами гражданского дела № (17.03.2024), в котором имелось разрешение на строительство от 09.03.2006 №, так как истец связывает начало течение срока с датой получения сведений о разрешении на строительство.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности о признании сделки недействительной составляет 3 года. Срок давности по недействительной сделке исчисляется с даты исполнения сделки или дня, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Договор на участие в долевом строительстве жилья (Договор об инвестировании нежилого помещения) № заключен 18.10.2005 года, договора на участие в долевом строительстве жилья (Договор об инвестировании нежилого помещения) № заключен 30.08.2005 года, договор на участие в долевом строительстве жилья (Договор об инвестировании нежилого помещения) № заключен 22.08.2005 года. Суд считает, что именно с указанной даты началось исполнение сделки.

О существовании оспариваемых сделок истцу стало известно в ходе рассмотрения дела Арбитражным судом Пензенской области дела № № решение по которому принято 30.10.2009 и по которому истцом являлось ТСЖ «Венеция плюс».

В ходе рассмотрения дела от представителей истцов поступило ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности. Рассмотрение заявления стороны в споре о применении срока исковой давности всегда должно сопровождаться выяснением причины пропуска истцом указанного срока. В этом случае суд на основании ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен вынести на обсуждение сторон вопрос о причинах пропуска срока. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об уважительности причины пропуска срока, возлагается на истца. Уважительные причины для восстановления срока исковой давности заявляются в дело и доказываются истцом. Вместе с тем истцом не представлено суду доказательств уважительности пропуска сроков исковой давности.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ТСЖ «Венеция плюс» к ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме «Венеция», ФИО1 о признании недействительными договора на участие в долевом строительстве от 18 октября 2005 г. №, договора на участие в долевом строительстве от 22 августа 2005 г. №, договора на участие в долевом строительстве от 30 августа 2005 г. № оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 13.10.2025 г.

Судья Н.Н. Бычкова