Дело № 2-2697/2054
14RS0035-01-2024-017103-63
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Якутск 07 августа 2025 г.
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Жирковой Н.В., единолично, при секретаре Лыткиной А.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Утум-Инвест» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, обращении взыскания на предмет залога,
УСТАНОВИЛ:
истец обратился с указанным иском, мотивируя тем, что между ООО «Утум-Инвест» и ФИО1 28.02.2023 заключен договор купли-продажи квартиры №220, по условиям которого ответчиком была приобретена квартира с кадастровым номером № общей площадью ___ кв.м., расположенная по адресу: <...>. 28.02.2023 квартира передана ответчику по акту приема-передачи, 03.03.2023 осуществлена регистрация права собственности ответчика на квартиру. Стоимость квартиры составила ___ рублей в рассрочку с платежами ___ рублей до 28.02.2023 и далее по ___ рублей в срок до 31.04.2023, 30.06.2023, 30.09.2023, 31.12.2023. В нарушение условий указанного договора ответчиком в счет оплаты за квартиру внесено ___ рублей: 28.02.2023 ___ рублей, 21.04.2023 ___ рублей, 14.09.2023 ___ рублей, 02.10.2023 ___ рублей. Задолженность составила 6655000 рублей. Договором купли-продажи при нарушение порядка и сроков оплаты предусмотрена неустойка в размере 0, 3% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, что по состоянию на 06.09.2024 составило сумму 6739995 рублей (п. 5.1. Договора). Также договором предусмотрен штраф в случае нарушения срока оплаты стоимости квартиры более чем на 30 календарных дней в размере 10% от неуплаченной в срок суммы. Указанный штраф составил 665500 рублей. Просит взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Утум-Инвест» задолженность по договору купли-продажи квартиры от 28.02.2023 №220 в размере 6655000 рублей; неустойку, предусмотренную п. 5.1 договора в размере 6739995 рублей за период с 01.07.2023 по 06.09.2024 и далее взыскивать неустойку, подлежащую начислению с 07.09.2024 до момента возврата суммы задолженности по договору купли-продажи квартиры от 28.02.2023 №220, штраф, предусмотренный п. 5.1.1 договора кули-продажи от 28.02.2023 №220 в размере 665500 рублей, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 60000 рублей. С учетом частичного погашения задолженности ответчиком до вынесения судом решения, проведенной судебной оценочной экспертизы рыночной стоимости предмета залога истцом уточнены исковые требования, просит взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Утум-Инвест» задолженность по договору купли-продажи квартиры от 28.02.2023 №220 в размере 2600000 рублей; неустойку, предусмотренную п. 5.1 договора в размере 12419265 рублей за период с 01.07.2023 по 07.08.2025 и далее взыскивать неустойку, подлежащую начислению с 08.09.2025 до момента возврата суммы задолженности по договору купли-продажи квартиры от 28.02.2023 №220, штраф, предусмотренный п. 5.1.1 договора кули-продажи от 28.02.2023 №220 в размере 665500 рублей, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 111243 рублей, обратить взыскание на объект недвижимости – квартиру с кадастровым номером № общей площадью ___ кв.м., расположенную по адресу: <...> в пользу ООО «Утум-Инвест» путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене в размере 13498000 рублей.
В судебном заседании представители истца по доверенности ФИО2, ФИО3 исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить, по доводам, изложенным в иске.
Ответчик ФИО1, ее представитель адвокат по ордеру ФИО4 в судебном заседании с иском согласились частично, ФИО1 пояснила, что сумма задолженность по Квартире в размере 2600000 рублей имеется, оплата не производится в связи с возникшими финансовыми трудностями, считает, что неустойка и штраф не подлежат возмещению в связи с их несоразмерностью, полагает, что стороны могут договориться о вхождении в новый график. Ответчик пыталась договориться с истцом, однако к соглашению не пришли, в квартире фактически она с дочерью с момента ее приобретения не проживают, т.к. квартира стоит в черновом варианте, отсутствуют деньги для проведения ремонта, снимают квартиру, ответчик максимально погасила задолженность, планирует и далее оплатить задолженность, но неустойка и штраф, которые просит взыскать истец являются несоразмерными. Превышают размер самой задолженности, признает, что подписывая договор согласилась на указанный размер неустойки и штрафа, но фактически в таком размере оплатить не в состоянии, просят применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки до 800000 рублей или до 1000000 рублей, а штраф до 200000 рублей.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.02.2023 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры №220 (далее – Договор), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: 1-комнатную квартиру общей площадью ___ кв.м., расположенную на 16 этаже жилого дома, кадастровый номер №, адрес: <...> (далее – Квартира). Цена Квартиры составляет ___ рублей (п. 2.1 Договора). Оплата производится покупателем в рассрочку в сроки, установленные в Приложении №1 к Договору (График платежей»): до 28.02.2023 - ___ рублей, до 31.04.2023 – ___ рублей, до 30.06.2023 – ___ рублей, до 30.09.2023 – ___ рублей, до 31.12.2023 – ___ рублей. Квартира передается по передаточному акту (п. 3.1 Договора). Указанный акт между сторонами подписан 28.02.2023.
Согласно выписке ЕГРН от 02.10.2024 Квартира принадлежит на праве собственности ФИО1 с 03.03.2023, имеется ограничение в виде ипотеки в силу закона с 03.03.2023 в пользу ООО «Утум-Инвест».
11.03.2022 истцом в адрес ответчика направлена претензия №20, из которой следует, что истец требует в срок до 18.03.2022 оплатить задолженность в размере 6655000 рублей, неустойку в размере 3166260 рублей, штраф в размере 665500 рублей в срок до 25.03.2024., в противном случае будет вынужден обратиться в суд.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1).
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса (пункт 3).
Таким образом, приведенные нормы материального закона предусматривают обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом предмета договора, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, и право продавца требовать его оплаты.
Как установлено судом, из Договора следует, что стороны при его заключении согласовали условие о том, что цена товара уплачивается покупателем в рассрочку в указанные выше периоды, последний платеж осуществляется 31.12.2023.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доказательств, произведенной ответчиком оплаты по Договору за Квартиру в предъявляемой истцом сумме ответчик суду не представил, наличие задолженности в размере 2600000 рублей ответчик признает, однако не согласна с размером неустойки и штрафа, установленных договором, просит применить ст. 333 ГК РФ и снизить из размер.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика суммы основного долга в размере 2600000 рублей.
Согласно п. 5.1 Договора за нарушение покупателем порядка и срока уплаты цены Квартиры, предусмотренном п. 2.1 Договора, продавец вправе требовать уплаты неустойки в размере 0.3% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Согласно пп. 5.1. Договора кроме вышеуказанной неустойки за нарушение покупателем порядка и срока уплаты цены Квартиры более чем на 30 календарных дней, продавец вправе требовать уплаты покупателем единовременного штрафа в размере 10% от неуплаченной в срок суммы.
Представленный истцом расчет судом проверен, сомнений не вызывает, стороной ответчика не оспорен, контррасчет не представлен.
В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Из материалов дела следует, что обязательства по Договору в части оплаты стоимости Квартиры в размере сумма 2600000 рублей ответчиком до настоящего времени не исполнены, денежные средства истцу не переданы и по решению суда не взысканы. Доказательств обратного суду не представлено.
По условиям Договора, подписанного сторонами, за нарушение покупателем порядка и срока уплаты цены Квартиры, предусмотренного п.2.1 Договора, продавец вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0, 3% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки (п. 5.1. Договора).
Кроме неустойки, указанной в п. 5.1 договора, за нарушение Покупателем порядка и срока уплаты цены Квартиры, предусмотренного п.2.1 Договора, продавец вправе потребовать уплаты покупателем единовременного штрафа в размере 10% от неуплаченной вовремя суммы (п. 5.1.1. Договора).
Расчет неустойки и размера штрафа, составленного истцом, судом проверен, сомнений не вызывает. Ответчик также с расчетом согласилась, контррасчета не представлено, однако просит суд снизить размер неустойки и штрафа, ссылаясь на ст. 333 ГК РФ, их несоразмерность и не разумность, наличие на иждивении несовершеннолетнего ребенка, просит снизить размер неустойки до 800000 или 1000000 рублей, штраф до 220000 рублей, т.к. сам факт просрочки признает.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Неустойка является одной из мер ответственности за нарушение обязательства.
Так, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Из разъяснений, данных в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 г. N 263-О, а также положений пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанного критерия, отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам статьи 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суд, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое можно признавать таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости.
Из разъяснений, приведенных в п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).
Оценив представленные доказательства, учитывая заявление ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, погашения задолженности по договору до 2600000 рублей, наличия у ответчика на иждивении несовершеннолетнего ребенка, суд приходит к выводу о снижении подлежащей взысканию неустойки за период с 01.07.2023 по 07.08.2025 до 1500000 рублей, размер которой установлен судом в пределах установленной Банком России ключевой ставки, штрафа до 225000 рублей.
Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Таким образом, суд полагает возможным далее взыскивать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 0,3% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки по день фактической оплаты задолженности.
Согласно п. 2.4 Договора купли-продажи квартиры от 28.02.2023 №220 с момента подписания Договора и до полной ее оплаты, квартира №220 признается находящейся в залоге у продавца (истца) до выполнения покупателем (ответчиком) обязанности по оплате.
По ходатайству истца проведена судебная оценочная экспертиза рыночной стоимости Квартиры, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью АЦОК «Интеллект», по результатом которой 28.07.2025 составлено заключение №6824, которым рыночная стоимость квартиры составляет 13498000 рублей на дату проведения экспертизы.
Сторона истца согласна с результатами судебной оценочной экспертизы.
Представителем ответчика ФИО4 заявлено о несогласии с результатами оценочной экспертизы, т.к. Квартира не была осмотрена экспертами при проведении оценочной экспертизы, иных доводов сторона ответчика не привела.
Суд не принимает указанное возражение стороны ответчика в связи со следующим. 26.06.2025 представителем истца по доверенности ФИО2 подано ходатайство в связи с уклонением ответчика от обеспечения доступа экспертов в квартиру поручить экспертам провести оценку рыночной стоимости спорной квартиры без осмотра квартиры, используя имеющиеся данные или признать стоимость квартиры соответствующей цене по условиям Договора купли-продажи от 28.02.2023 №220 на момент передачи ее ответчику, если ответчик продолжит препятствовать проведению оценочной экспертизы.
От экспертной организации ООО «АЦОК «Интеллект» 25.06.2025 поступило письмо, из которого следует, что на 25.06.2025 осмотр жилого помещения с кадастровым номером № общей площадью ___ кв.м., расположенной по адресу: <...> (далее – Квартира), не представилось возможным, т.к. в телефонном разговоре ответчик ФИО1 сообщила, что до 06.06.2025 находится в командировке. После 06.06.2025 экспертом были произведены безрезультатные попытки дозвониться до ФИО1, доступ в Квартиру не предоставлен, точной даты осмотра неизвестно.
В судебном заседании представители истца по доверенности ФИО2, ФИО3 ходатайство поддержали по доводам, изложенным в нем. С ходатайством ответчика представитель истца не согласился, т.к. условия обращения взыскания на Квартиру, находящуюся в ипотеке, соблюдены, просит в удовлетворении ходатайства отказать, поддерживают свое ходатайство о проведении оценочной экспертизы рыночной стоимости Квартиры без осмотра Квартиры.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании 01 июля 2025 года пояснила, что с 29.05.2025 по 06.06.2025 была в командировке за пределами г. Якутска, в которую ее направил работодатель ООО «Северное дорожное управление», далее находилась в г. Якутске, однако не отвечала на звонки эксперта, т.к. считает, что нет необходимости в оценке Квартиры, т.к. ей после назначения экспертизы оплачена истцу 23.05.2025 задолженность по договору в размере 2000000 рублей, 01.07.2025 355000 рублей, пояснила, что хотела заключить с истцом мировое соглашение, но не согласна на условия истца об оплате штрафа и неустойки по договору, поскольку их размер превышает стоимость Квартиры. Представителя ФИО1 ФИО4 считает, что нет необходимости в проведении оценочной экспертизы, т.к. большая часть задолженности погашена ответчиком, отсутствуют основания для обращения взыскания на предмет залога – Квартиру.
При указанных обстоятельствах, судом 01.07.2025 вынесено определение о проведении назначенной судом оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости Квартиры без ее осмотра, т.к. ответчик ФИО1 препятствует в осмотре экспертами Квартиры.
Таким образом, ответчик препятствовала проведению назначенной судом оценочной экспертизы Квартиры, данный факт ей был подтвержден в ходе судебного заседания. Ответчиком ходатайства о проведении дополнительной или повторной оценочной экспертизы с указанием на конкретные недочеты в заключении Общества с ограниченной ответственностью АЦОК «Интеллект» от 28.07.2025 №6824 не подано, не согласие ответчика с указанным заключением экспертной организации связно лишь с несогласием ответчика с требованием истца об обращении взыскания на предмет залога – Квартиру.
Проанализировав заключение экспертизы, суд признает данное экспертное заключение допустимым и относимым доказательством, так как экспертиза проведена в соответствии с положениями Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем имеется его расписка. Заключение содержит необходимые исследования, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, отвечает требованиям закона, эксперт обладает необходимой квалификацией и стажем работы. Выводы эксперта согласуются с фактическими обстоятельствами дела и представленными доказательствами, заключение мотивированно, логически обоснованно, не содержат каких-либо противоречий или неясностей.
Каких-либо возражений относительно исследовательской части экспертного заключения, выводов эксперта, иных доказательств, опровергающих результаты судебной экспертизы, от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Соответственно, выводы эксперта являются обоснованными и не содержат противоречий, сомнений в правильности или обоснованности указанного заключения. Оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы суд не усматривает. Само по себе несогласие стороны ответчика с заключением эксперта не является безусловным основанием для признания судебной оценочной экспертизы недопустимым доказательством.
При таких обстоятельствах, у суда нет оснований ставить под сомнение истинность установленных фактов, так как изложенные сведения подтверждены письменными материалами дела, допустимых, относимых и достаточных доказательств, опровергающих данные факты, ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлено.
Соответственно, суд полагает возможным установить начальную продажную стоимость предмета залога – Квартиры с публичных торгов в размере 13498000 рублей.
Довод истца о том, что стоимость Квартиры значительно превышает размер задолженности ответчика, а потому не может быть обращено взыскание на предмет залога – Квартиру, судом не принимается на основании следующего.
На основании статей 329 и 334 ГК РФ залог призван обеспечить интересы кредитора на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства. Кредитору предоставляется право удовлетворить свои требования, которые не были удовлетворены должником, за счет стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи, как движимые, так и недвижимые, имущественные права. Предмет залога может представлять собой как отдельное право или вещь, так и несколько вещей или прав, в том числе, представляющих совокупность объектов, объединенный одним назначением, являющихся предприятием или иным имущественным комплексом (статьи 128, 130, 132 и пункт 1 статьи 336 ГК РФ).
Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (абзац первый пункта 1 статьи 349 ГК РФ).
Исходя из приведенных норм, имущественный интерес залогодержателя состоит в получении удовлетворения своих требований в полном объеме в разумный срок за счет стоимости залогового имущества, а интерес залогодателя - в том, чтобы обращение взыскания не затронуло его имущество сверх необходимого для ведения деятельности. Целью договора залога не является отчуждение имущества, в том числе в пользу залогодержателя.
В соответствии с пунктом 3 статьи 348 ГК РФ если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно пункту 2 статьи 348 ГК РФ, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке, в силу которой обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Из разъяснений пункта 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 г. N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" следует, что, если залогом обеспечено денежное обязательство, исполняемое периодическими платежами, основанием обращения взыскания на предмет залога является систематическое нарушение сроков внесения таких платежей. Если иное не предусмотрено законом (например, статья 14 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)") или договором, систематическим признается нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенную вещь во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 3 статьи 348 ГК РФ, пункт 5 статьи 54.1 Закона об ипотеке).
Взыскание на предмет залога в связи с систематическим нарушением срока внесения периодических платежей не допускается, а начатое обращение взыскания прекращается в случае погашения должником или залогодателем - третьим лицом задолженности по внесению периодических платежей (пункт 4 статьи 348 ГК РФ).
В то же время при правомерном предъявлении требования о досрочном исполнении обязательства, например, в случаях, предусмотренных статьями 351, 821.1 ГК РФ, пунктом 1 статьи 60 Закона об ипотеке, сами по себе факты погашения просроченной задолженности по внесению периодических платежей и продолжения их уплаты в соответствии с установленными договором сроками не могут служить достаточным основанием для отказа залогодержателю в обращении взыскания на заложенную вещь, если к моменту вынесения судебного решения обеспеченное требование не удовлетворено в полном объеме.
Также суд учитывает тот факт, что в Квартире фактически отсутствуют проживающие в ней лица, как пояснила ответчик ФИО1 в судебном заседании в Квартире с момента ее приобретения она с дочерью не проживет, т.к. в Квартире не проведен ремонт, стоит в черновом варианте, ответчик с дочерью снимают иное жилое помещение.
Как установлено судом и следует из материалов дела, сумма неисполненного обязательства ответчика перед истцом по Договору и период просрочки составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца.
При указанных обстоятельствах требование истца об обращении взыскания на предмет залога – Квартиру подлежит удовлетворению.
В силу статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В связи с указанным, размером удовлетворенных исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина оплаченная истцом при подаче иска в размере 74275 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Утум-Инвест» задолженность по договору купли-продажи квартиры от 28.02.2023 №220, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Утум-Инвест» и ФИО1, в размере 2600000 рублей, неустойку за период с 01.07.2023 по 07.08.2025 в размере 1500000 рублей и далее взыскивать неустойку в размере 0,3% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки по день фактической оплаты, штраф в размере 225000 рублей, государственную пошлину в размере 74275 рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО1, квартиру, расположенную по адресу: <...> кадастровый номер №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 13498000 рублей.
Идентификаторы сторон:
Общество с ограниченной ответственностью «Утум-Инвест» ИНН №, ОГРН №.
ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ № выдан ___
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья ___ Н.В. Жиркова
___
___
___