УИД 51RS0009-01-2025-000008-19
Дело № 2-256/2025
Мотивированное решение изготовлено 28.04.2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 апреля 2025 года г. Кандалакша
Кандалакшский районный суд Мурманской области в составе:
судьи Плескачевой Л.И.,
при секретаре Поляковой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кандалакшского районного суда гражданское дело по иску
ФИО1
к администрации муниципального образования Кандалакшский район
о признании права собственности на недвижимое имущество,
третье лицо: ФИО2,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Кандалакшский район о признании права собственности на недвижимое имущество - баню. В обоснование заявленных требований указала, что владеет баней, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>. Данная баня была приобретена ею <дата> вместе с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, МО <адрес>, <адрес> <номер>. Впоследствии она узнала, что баня расположена на земельном участке, находящемся в государственной собственности.
<дата> она обращалась в Министерство имущественных отношений Мурманской области с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, на котором расположена баня, чтобы в дальнейшем была возможность приобретения его в собственность. Однако, ей было отказано, так как на указанном земельном участке расположено нежилое здание (баня), принадлежащее неустановленному лицу.
Указывает, что с момента приобретения бани и до настоящего времени исполняет все обязанности собственника по её содержанию. Ее право на указанную недвижимость никем не оспаривалось, какие-либо действия со стороны третьих лиц по её истребованию не предпринимались. Считает, что является собственником спорного недвижимого имущества, между тем, во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на баню не представляется возможным.
На основании статьи 234 ГК РФ, просит признать за ней право собственности на баню, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.
Истица ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, согласно телефонограмме, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, на исковых требованиях настаивала.
Администрация муниципального образования Кандалакшский район о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направила, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, представила письменный отзыв на иск, в котором просила отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку истица, приобретая в 2021 году земельный участок с домом, заведомо знала о том, что баня является самовольной постройкой и расположена вне границ приобретаемого земельного участка, на землях, на которые государственная собственность не разграничена. Кроме того, ФИО1 не соблюден срок приобретательской давности, предусмотренный ст. 234 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Третье лицо ФИО2 в судебном заседании участия не принимала, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила письменное мнение по иску, в котором указала, что в 2014 году построила баню на земельном участке, находившемся рядом с принадлежащим ей земельным участком. На земельный участок, на котором расположена баня, никто не претендовал. По семейным обстоятельствам оформление земли под баней вынуждено было отложено, а в последующем оформленный земельный участок она продала ФИО1 Не возражала против удовлетворения исковых требований, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из искового заявления следует, что во владении ФИО1 находится баня, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>.
Согласно техническому плану, подготовленному ООО «ГЕО» по заявлению ФИО1 от <дата>, адрес бани – Российская Федерация, <адрес>, <адрес> кв.м., её назначение – баня, назначение объекта недвижимости – нежилое, материал наружных стен – деревянные, кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположена баня – <номер>, номер кадастрового квартала, в котором она находится – <номер>. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером <номер> относится к единому землепользованию, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
<дата> ФИО1 обратилась в Министерство имущественных отношений Мурманской области с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, проектной площадью <данные изъяты> кв.м, с местоположением: <адрес>, <адрес>, который предстоит образовать и земельного участка с кадастровым номером <номер> с целью использования для ведения садоводства.
Письмом от <дата> Министерство имущественных отношений Мурманской области уведомило ФИО1 об отказе на основании подпункта 2 пункта 8 статьи 39.15, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в предварительном согласовании указанного земельного участка со ссылкой на то, что на испрашиваемом к образованию земельном участке расположено нежилое здание, принадлежащее неустановленному лицу. Одновременно заявительнице разъяснено право на обращение в администрацию муниципального образования Кандалакшский район с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии документов, удостоверяющих (устанавливающих) ее права на указанное нежилое здание.
Истица ссылается на то, что надлежащие правоустанавливающие документы на спорную баню у нее отсутствуют.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены способы защиты гражданских прав, в том числе, защита гражданских прав осуществляется путем признания права, осуществление которого возможно только в судебном порядке.
В силу статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
Согласно положениям статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1).
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2).
В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (пункт 3).
Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введен в действие с <дата>.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Принимая решение, суд учитывает, что в обоснование своих требований истицей указано, что рассматриваемая баня приобретена ею <дата> у ФИО2 (ранее Суховской) Н.Н. вместе с расположенным рядом земельным участком по адресу: <адрес>, МО <адрес>, <адрес>», кадастровый <номер>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от <дата> и данным Единого государственного реестра недвижимости от <дата> право собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> зарегистрировано за ФИО3, до <дата> собственником данного земельного участка являлась ФИО4
В связи с вступлением в брак истица сменила фамилию «Брагина» на «Жукова» (запись акта о заключении брака <номер> от <дата> Отдела ЗАГС администрации <адрес>).
Документов, подтверждающих приобретение истицей спорной бани у Суховской (в настоящее время ФИО2) Н.Н., в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истицей суду не представлено.
Одновременно суд учитывает, что ФИО2 в своих письменных объяснениях не оспаривала факт продажи спорного строения ФИО1
Из документов, представленных МКУ «Муниципальный архив <адрес>» следует, что на основании постановления администрации муниципального образования Кандалакшский район от <дата> <номер> ФИО4 был предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый <номер>, расположенный на территории муниципального образования <адрес>., вид разрешенного использования – для ведения садоводства.
При этом и письменных объяснений ФИО2 следует, что в рамках устной консультации в Комитете имущественных отношений ей пояснили, что можно возвести некапитальное строение и после этого оформить землю под строением в собственность. Баня была построена ею собственными силами в 2014 году, но право на земельный участок под ней оформлено не было.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).
Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно пункту 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 № 703 утверждены критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования, согласно которым к строениям и сооружениям вспомогательного использования, в частности, относятся строения и сооружения, располагающиеся на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе являются сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружения, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» также разъяснено, что с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).
Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.
Из изложенного следует, что получение разрешения на строительства спорной бани не требовалось, вместе с тем строительство должно было осуществляться на земельном участке, принадлежащем осуществляющему строительство лицу на законном основании (аренда, собственность и др.).
Вместе с тем, как указывалось выше, земельный участок, на котором расположено спорное строение ФИО2 не выделялся, вследствие чего баня обладает признаками самовольной постройки. В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации у ФИО2 отсутствовало право на распоряжение данной баней.
Истица к числу лиц, поименованных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, за которыми может быть признано право на самовольную постройку не относится, поскольку не обладает какими-либо правами на земельный участок, на котором расположена баня.
Согласно части 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
В пункте 19 вышеуказанного Постановления разъяснено, что возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., и в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
По смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.
Суд учитывает, что согласно письменным объяснениям ФИО2 спорная баня построена в 2014 году. В силу пункта 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации срок приобретательной давности составляющий 15 лет, на момент обращения истицы в суд в феврале 2025 года не истек.
При этом, учитывая, что рассматриваемая баня обладает признаками самовольной постройки, с учетом вышеприведенных разъяснений Верховного Суда РФ, приобретательная давность не может служить основанием для приобретения права собственности на данное имущество.
Вследствие этого суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 (СНИЛС <номер>) к администрации муниципального образования Кандалакшский район (ИНН <номер>) о признании права собственности на баню, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <номер>, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд подачей жалобы через Кандалакшский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.И. Плескачева