№ 3а-748/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 августа 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Шулико О.Г.,

при секретаре Чечиль К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску административному исковому заявлению 1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

– нежилого здания с кадастровым номером , площадью 130,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, , Черноморский сельский округ, секция 2, контур 56, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2018г.;

– нежилого здания с кадастровым номером , площадью 130,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, , Черноморский сельский округ, секция 2, контур 56, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2021г.;

– сооружения (теплица) с кадастровым номером , площадью 888 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, , Черноморский сельский округ, секция 2, контур 56, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2019г.;

В обоснование заявленных требований указала, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, это нарушает её права, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции предоставила выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером определена: в размере 1 469 374,9 рублей (по состоянию на 01.01.2018г); в размере 1 321 115,04 рублей (по состоянию на 01.01.2021г). Кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером определена в размере 7 238 760,82 рублей (по состоянию на 01.01.2019г). Тогда как в соответствии с отчетом об оценке № 36-Ю-2021 от 30 декабря 2021 года, подготовленным ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость данных объектов недвижимости определена в следующих размерах: КН - 685 200 рублей (на 01.01.2018г), КН - 770 000 рублей (на 01.01.2021г); КН - 531 000 рублей.

В судебное заседание 01 августа 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством направления по электронной почте определения суда о возобновлении производства по административному делу и назначении судебного заседания, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В рамках подготовки по административному делу представитель ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО1 направила возражения на административное исковое заявление, в котором указала, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующая на основании доверенности, ФИО2 указывает, что Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Представитель администрации муниципального образования г.Горячий Ключ Краснодарского края по доверенности ФИО3 в своем отзыве на административное исковое заявление просит отказать 1 в удовлетворении административный исковых требований и рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федерального закона № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, 1 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) принадлежат: нежилое здание с кадастровым номером и сооружение (теплица) с кадастровым номером , о чем имеется запись в Едином государственном реестре недвижимости.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером в размере 1 469 374,9 руб. определена по состоянию на 01 января 2018 г. в ходе государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01 ноября 2018 г. № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда», и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ применяется с 01 января 2019 г. до 01 января 2022 г. для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» по состоянию на 01 января 2021 г. утверждена новая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером в размере 1 321 115,04 руб., которая в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ применяется с 01 января 2022 г.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость сооружения с кадастровым номером в размере 7 238 760,82 руб. определена по состоянию на 01 января 2019 г. в ходе государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 4 октября 2019 года № 2094 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости сооружений на территории Краснодарского края», и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ применяется с 01 января 2020 г. для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке № 36-Ю-2021 от 30 декабря 2021 года, подготовленный ООО «Альфа Эксперт». Согласно данному отчету рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости составляет: КН (на 01.01.2018г) - 685 200 рублей; КН (на 01.01.2021г) - 770 000 рублей; КН (на 01.01.2019г) - 531 000 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проведение которой поручил эксперту ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости».

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно экспертному заключению № КС-748/22 от 27 июня 2022 года, подготовленному экспертом ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» - ФИО4, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена в следующих размерах: КН (на 01.01.2018г) - 727 100 рублей; КН (на 01.01.2021г) - 776 100 рублей; КН (на 01.01.2019г) - 556 100 рублей.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости, которое не опровергнуто доводами административного ответчика.

Экспертом проведено исследование с использованием затратного подхода. Отказ от применения иных подходов и методов экспертом обоснован.

Проведение исследования с применением затратного подхода осуществлено экспертом в соответствии с требованиями, изложенными в пункте 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), согласно которому затратный подход рекомендуется использовать, в том числе при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Поскольку на дату оценки отсутствовала достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, эксперт счел невозможным применение сравнительного подхода. Отказ от доходного подхода был обусловлен тем, что эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущий доход, который способен приносить объект оценки, а также связанные с ним расходы. При таких данных выбранный экспертом метод оценки сомнений не вызывает.

Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г.№ 297, затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 ФСО № 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных.

При этом, затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов капитального строительства произведен экспертом с использованием метода сравнительной единицы, основанном на расчете стоимости строительной единицы, в следующей последовательности: расчет затрат на создание (воспроизводство) объекта капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объекта капитального строительства путем суммирования затрат на создание этого объекта и прибыли предпринимателя и вычитания физического износа и устареваний.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 ФСО № 7 расчет затрат на создание объекта капитального строительства произведен на основании данных о затратах на строительство аналогичного объекта из специализированных справочников и других данных.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя по состоянию на 2018г. определена в соответствии со Справочником оценщика недвижимости – 2017г. «Производственно-складская недвижимость. Для объекта исследования, учитывая количественно-качественные характеристики и его локальное расположение, прибыль предпринимателя принимается в размере 15,3 %.

Расчет прибыли предпринимателя по состоянию на 2021г. выполнен в согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2020г. «Производственно-складская недвижимость. Для объекта исследования, учитывая количественно-качественные характеристики и его локальное расположение, прибыль предпринимателя принимается в размере 15 %.

Расчет прибыли предпринимателя по состоянию на 2019г. выполнен в согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2018г. «Производственно-складская недвижимость. Для объекта исследования, учитывая количественно-качественные характеристики и его локальное расположение, прибыль предпринимателя принимается в размере 12,1 %.

Для определения рыночной стоимости объектов исследования был подобран объект-аналог, сопоставимый по функциональному назначению, а также конструктивным характеристикам. Объект-аналог выбран из издания «Здания и сооружения агропромышленного комплекса. Укрупненные показатели стоимости строительства.

Величина износа и устареваний определена как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.

Функциональный износ и внешний (экономический) износ экспертом не установлены.

Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем, суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки.

Примененная методика расчета рыночной стоимости отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной.

В заключении эксперта представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики.

В соответствии с указанным алгоритмом произведен расчет, приведены используемые параметры и формулы, и определена рыночная стоимость объектов недвижимости в рамках затратного подхода.

Пунктом 25 ФСО № 7 установлено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом, в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Приведенным положениям пункта 25 ФСО № 7 экспертное заключение соответствует.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оснований полагать, что при проведении экспертизы были допущены нарушения методических и нормативных требований, которые повлияли или могли повлиять на ее результат, не установлено.

Примененная методика расчета стоимости замещения отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной.

Оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы, не установлено.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка.

Каких-либо объективных доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения судебной экспертизы от 27 июня 2022 года, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Краснодарский центр оценки недвижимости».

При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в следующих размерах:

– нежилого здания с кадастровым номером (по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2018г) – 727 100 рублей;

– нежилого здания с кадастровым номером (по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2021г.) – 776 100 рублей;

– сооружения (теплица) с кадастровым номером (по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2019г.) – 556 100 рублей.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований, установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 05 апреля 2022 г. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 05 апреля 2022 г.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, следует, что, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что Приказом ДИО КК № 2259 от 09 сентября 2021 г. по состоянию на 01 января 2021 г. в отношении нежилого здания с кадастровым номером утверждена новая кадастровая стоимость, установленная настоящим судебным актом кадастровая стоимость в размере 727 100,00 руб. подлежит применению с 01 января 2019 г. и до 01 января 2022 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление 1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером , площадью 130,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Горячий Ключ, Черноморский сельский округ, секция 2, контур 56, в размере его рыночной стоимости 727 100 (семьсот двадцать семь тысяч сто) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 01 января 2019 г. и до 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером , площадью 130,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Горячий Ключ, Черноморский сельский округ, секция 2, контур 56, в размере его рыночной стоимости 776 100 (семьсот семьдесят шесть тысяч сто) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года

Установить кадастровую стоимость сооружения (теплица) с кадастровым номером , площадью 888 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Горячий Ключ, Черноморский сельский округ, секция 2, контур 56, в размере его рыночной стоимости 556 100 (пятьсот пятьдесят шесть тысяч сто) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером , считать 05 апреля 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15 августа 2022 года.

Судья