31RS0002-01-2023-004605-65 №2-3849/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 декабря 2023 г. г. Белгород
Белгородский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Федоровской И.В.,
при секретаре Якуша С.А.,
с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Центр недвижимости "Регион 31" к ФИО3 о взыскании задолженности,
УСТАНОВИЛ:
ООО Центр недвижимости "Регион 31" обратилось в суд с иском к ФИО3, в котором просит взыскать с ответчика денежные средства по договору оказания услуг от 27.04.2023 в размере 100000 руб., неустойку за период с 20.05.2023 по 05.10.2023 в сумме 70000 руб., штраф в сумме 50000 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что 27.04.2023 между ООО Центр недвижимости «Регион 31» и ФИО3 был заключен договор оказания услуг по продаже объектов недвижимости: земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен) расположенного по адресу: (адрес обезличен), жилого дома площадью 94 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен). Истцом в полном объеме выполнены обязательства по договору. Исполнителем был найден покупатель, который был готов купить имущество ответчика. 19.05.2023 между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель») заключен предварительный договор купли-продажи с задатком и авансом. В силу п. 4 предварительного договора купли-продажи стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 09.06.2023. С учетом затраты времени на подготовку всех документов и итогового одобрения продаваемых объектов банком, стороны были готовы заключить основной договор купли- продажи 25.07.2023 в 10.00 часов в банке ПАО ВТБ. В 11.15 час. стороны были записаны в кадастровую палату для передачи документов в регистрирующий орган. 28.07.2023 исполнитель заказала выписки из ЕГРН на имущество на наличие арестов. Согласно выпискам из ЕГРН ФИО3 продала земельный участок и жилой дом третьему лицу, обременение в пользу ПАО Сбербанк от 26.07.2023, таким образом в день заключения основного договора ФИО3 заключила сделку по купле-продажи с другим продавцом в ПАО Сбербанк. В соответствии с п. 2.3.9 Договора оказания услуг по продаже объекта недвижимости ФИО3 обязалась не заключать с другими лицами аналогичных договоров, из содержания которых прямо или косвенно вытекает возможность отчуждения недвижимого имущества, а также воздерживаться от осуществления самостоятельной деятельности (действий), аналогичных предмету настоящего договора, до момента выполнения исполнителем своих обязательств по договору вступать в контакт с потенциальными покупателями или их представителями. В соответствии с п. 3.3 договора за просрочку выплаты вознаграждения исполнителю, заказчик обязан оплатить неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со дня подписания предварительного договора купли-продажи.
Претензия, направленная в адрес ответчика, содержащая требование о добровольном исполнении обязательств, оставлена без удовлетворения.
Представители истца ФИО1, ФИО2 требования поддержали, наставили на удовлетворении иска в полном объеме.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, указала, что согласно договору вознаграждение должно быть произведено после заключения основного договора, поскольку он сторонами не заключен, основания для исполнения условий договора отсутствуют, кроме того в указанный срок договор заключен не был.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту сокращенно – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).
Согласно статье 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2 статьи 421).
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 статьи 421).
Риелторские услуги, как правило, оказываются либо по договору возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ), либо по смешанному договору с элементами договоров оказания услуг, подряда (ст. 702 ГК РФ), агентирования (ст. 1005 ГК РФ).
В силу положений статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Статьей 1008 ГК РФ предусматривается, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.
В судебном заседании установлено, что 27.04.2023 между истцом и ответчиком был заключен договор возмездного оказания услуг по продаже объектов недвижимости, расположенных по адресу: (адрес обезличен), размер вознаграждения исполнителя составляет 100000 руб.
Как следует из п. 2.1 заключенного договора, истец принял на себя обязательства осуществить действия: консультирование по вопросам купли-продажи недвижимости, осуществить поиск покупателя, в т. ч. из собственной базы данных, провести рекламное продвижение предложения заказчика по своему усмотрению и собственных рекламных стендах, в специальных изданиях СМИ, электронных базах, провести переговоры е покупателем в целях согласования существенных условий говора купли - продажи недвижимого имущества, подготовить предварительный договор купли-продажи, в случае необходимости такого договора, подготовить договор купли-продажи недвижимого имущества, сопроводить сделку купли-продажи, осуществить другие действия, непосредственно связанные с выполнением поручения заказчика
Анализируя представленный суду заключенный между сторонами договор, принимая во внимание его буквальное содержание слов и выражений, суд считает его смешанным, содержащим элементы как агентирования, так и возмездного оказания услуг.
Подтверждая исполнение обязательств по договору, истцом представлены технический паспорт, постановление о снятии ареста с имущества ФИО3, выписки из ЕГРН, предварительный договор купли-продажи от 19.05.2023, проект основного договора купли-продажи от 25.07.2023.
При этом ответчик не отрицал факт исполнения договора об оказании риэлтерских услуг, в том числе по поиску покупателя, подготовки документов, принятия мер к погашению задолженности по исполнительному производству и прекращении исполнительного производства, снятии арестов и запретов с продаваемого имущества, получение актуальной технической документации.
19.05.2023 между ФИО3 и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи.
В соответствии с п. 3.1 Предварительного договора купли-продажи с задатком и авансом часть денежных средств в размере 100 000 руб. уплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств в качестве задатка при подписании договора. Часть денежных средств в размере 938 176 руб. уплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств при подписании настоящего договора в качестве аванса; данная авансовая часть передается в качестве предварительного взноса в рамках ипотечной сделки купли- продажи с целью погашения обременения, наложенного на продаваемый объект. Часть денежных средств в размере 3 161 823 руб. уплачиваются покупателем продавцу за счет целевых кредитных денежных средств.
В качестве подтверждения внесения покупателем задатка продавцу свидетельствует расписка в получении денежных средств.
Сумму в размере 938 176 руб., которая является авансом согласно условиям предварительного договора, покупатель внес на счет судебных приставов для погашения задолженностей ФИО3 с целью снятия всех арестов с имущества, что подтверждается квитанциями.
В силу п. 4 предварительного договора купли-продажи с задатком и авансом стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 09.06.2023.
25.06.2023 исполнителем было получено постановление о снятии ареста с имущества ФИО3 с целью подготовки основного договора купли-продажи.
07.06.2023 согласно выписке из ЕГРН имущество ФИО3 было свободно от арестов и обременений, заключение основного договора было назначено на 25.07.2023 в помещении Банка ВТБ. От подписания договора купли-продажи ФИО3 отказалась.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО4 пояснила, что являлась покупателем по сделке с ФИО3 Объявление о продаже земельного участка и расположенного на нем жилого дома ею найдено на портале «АВИТО», стоимость объектов составляла 4200000 руб., объекты осмотрели с риелтором ФИО5, договорились о порядке оплаты, 1000000 руб. подлежали оплате наличными путем погашения задолженности по исполнительному производству в отношении ФИО3, остальная часть подлежала оплате за счет кредитных денежных средств. 19.05.2023 с продавцом заключен предварительный договор купли-продажи. 25.07.2023 в день заключения основного договора, ФИО3 сказала, что ей необходимо время подумать, заключение сделки было отложено. Позже узнали об отчуждении недвижимого имущества другому покупателю.
Не доверять показаниям свидетеля у суда оснований не имеется, они согласуются с пояснениями сторон и материалами дела.
В п.1.1 договора от 27.04.2023 истец и ответчик исчерпывающим образом согласовали предмет договора и перечень обязанностей истца по договору.
Согласно статье 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Статьей 782 ГК РФ предусматривается односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг: заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Право потребителя на отказ от исполнения договора об оказании услуг предусматривается также ст. 32 Закона РФ № 2300-1 "О защите прав потребителей",
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, агент свои обязательства в соответствии с условия агентского договора исполнил полностью, в связи с чем, у суда имеются правовые основания для удовлетворения требования о взыскании с ответчика вознаграждения в сумме 100000 руб.
При разрешении требования о взыскании договорной неустойки в сумме 70000 руб. за период с 19.05.2023 по 05.10.2023 с последующим начислением в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 3.3 Договора за просрочку выплаты вознаграждения Исполнителю, Заказчик обязан оплатить неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со дня подписания предварительного договора купли-продажи.
Предварительный Договор купли-продажи с авансом был заключен 19.05.2023.
Исполнитель исполнил свои обязательства по договору, что подтверждается подписанным предварительным договором купли-продажи между заказчиком и покупателем недвижимости ФИО4 от 19.05.2023 и подписанным договором купли-продажи со стороны покупателя ФИО4, от подписания которого ответчик уклонилась.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 69, 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).
Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).
При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст. 333 ГК РФ.
Исходя из принципов равноправия сторон и состязательности при судопроизводстве (ст. 12 ГПК РФ) в обязанности суда входит создание условий для всестороннего и полного исследования доказательств и доводов, приведенных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений.
Наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение п. 1 ст. 333 ГК РФ, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.01.2012 № 185-О-О, от 22.01.2014 № 219-О, от 24.11.2016 № 2447-О, от 28.02.2017 № 431-О, постановление от 06.10.2017 № 23-П).
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК Российской Федерации).
Учитывая приведенные разъяснения вышестоящих судов, конкретные обстоятельства дела, заявленный к взысканию размер неустойки, суд считает сумму неустойки в размере 70000 руб. явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, полагает возможным снизить ее размер до 30000 руб.
Указанный размер неустойки суд считает отвечающим балансу интересов сторон, не допускающему как обогащение кредитора, так и безосновательное освобождение должника от обязательств.
В соответствии п. 4.2 договора в случае невозможности выполнения исполнителем своих обязанностей, возникшей по вине заказчика вследствие неисполнения и/или ненадлежащего исполнения им своих обязанностей по настоящему договору, заказчик обязан оплатить исполнителю все фактически понесенные им расходы, а также штраф в размере 50% от вознаграждения исполнителя.
Учитывая, что штраф по своей природе носит компенсационный характер, направлен на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должен соответствовать последствиям нарушения, суд полагает необходимым снизить его размер до 20000 руб., что не менее суммы, определенной исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу ООО Центр недвижимости "Регион 31" с ФИО3 подлежат взысканию судебные расходы в виде госпошлины оплаченной при подаче иска в размере 5365 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск ООО Центр недвижимости "Регион 31" к ФИО3, - удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО3 (паспорт (номер обезличен)) в пользу ООО «Центр недвижимости «Регион 31» (ИНН <***>) денежные средства по договору оказания услуг от 27.04.2023 в размере 100000 руб., неустойку за период с 20.05.2023 по 19.12.2023 в сумме 30000 руб., штраф в сумме 20000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 5365 руб.
В удовлетворении остальной части иска ООО Центр недвижимости "Регион 31",-отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.
Судья И.В. Федоровская
Мотивированное решение суда изготовлено 18.01.2024 г.