УИД 77RS0029-02-2025-005469-15
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 ноября 2025 года адрес
Тушинский районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Изотовой Е.В.,
при помощнике фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4699/25 по иску ФИО1 фио к ТСЖ «Клубный дом «Чайка», ФИО2 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ТСЖ «Клубный дом «Чайка», ФИО2 о признании недействительными решений, принятых на внеочередном общем собрании собственником помещений в многоквартирном доме №2 корп. 1 Никольский тупик, оформленные протоколом № 2/2024 от 23.11.2024 г.
В обоснование требований указано, что ФИО1 является собственником жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: адрес, Никольский <...>. В начале декабря 2024 года фио стало известно, что 14 ноября 2024 года в 19 ч 00 мин (очный этап) и с 14 ноября 2024 года по 22 ноября 2024 года (заочный этап) состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам повестки, в том числе, о предоставлении ФИО2 и фио права осуществить перепланировку части общего имущества многоквартирного дома. Истцу не было заблаговременно известно о проведении общего собрания собственников, поскольку он не был извещен надлежащим образом. Кроме того, согласие всех собственников дома на перепланировку общего имущества дома не было получено. Несанкционированное возведение перегородок в помещениях технического этажа без надлежащих проектов переустройства и перепланировки, согласованных с собственниками дома, органами местного самоуправления угрожает целостности дома.
Представитель истца по доверенности фио в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО2, третьего лица фио по доверенности фио в судебном заседании против требований возражала в полном объеме.
Представитель ответчика ТСЖ «Клубный дом «Чайка» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель 3-его лица Мосжилинспекции в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В силу ст. 181.5. ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
Согласно ч.1 ст. 181.2. ГК РФ, решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Установлено, что ТСЖ «Клубный дом «Чайка» управляет многоквартирным домом по адресу: адрес, Никольский тупик, д. 2, корп. 1.
ФИО1 является собственником жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: адрес, Никольский <...> (т. 1 л.д. 62-68).
Судом установлено, что 14.11.2024 г. (очный этап), а также с 14.11.2024 г. по 22.11.2024 г. (заочный этап) состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, Никольский тупик, д. 2, корп. 1, инициатором проведения которого выступил ФИО2, собственник помещения по адресу: адрес, Никольский <...>, по результатам которого был оформлен протокол № 2/2024 от 23.11.2024 г. (т. 1 л.д. 80-85).
Согласно протоколу от 23.11.2024 г. № 2/2024 на собрании приняты следующие решения:
1. Избрать председателем собрания: ФИО2, кв. № 13, запись о собственности в ЕГРН № 77-77-09/135/2009-897 от 23.11.2009 г.; секретаря собрания – фио, кв. № 14, запись о собственности в ЕГРН № 77-77-23/029/2007-502 от 23.04.2007 г.
2. Избрать счетную комиссию общего собрания в составе: 1) фио, собственника пом. I м/м № 6, запись о собственности в ЕГРН № 77:08:0007001:1181-77/007/2018-1 от 01.11.2018 г. 2) ООО «Доминион Чайка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице генерального директора фио, действующего на основании Устава, кв. № 5/9, запись о собственности в ЕГРН № 77:08:0007001:2071-77/072/2022-2 от 28.12.2022 г.
3. Предоставить ФИО2 право осуществить перепланировку переданной в пользование части общего имущества многоквартирного дома – помещение технического этажа, расположенного в здании многоквартирного дома по адресу: адрес, Никольский тупик, д. 2, корп. 1, согласно поэтажному плану ГБУ «МосгорБТИ» помещении № I (комн. 1 (пом.техническое) и комн.3 (пом.техническое)), помещение № IV (комн. 1 (лестница)), общей площадью 53,7 кв.м., оградить такое помещение по его границе, в том числе с возведением перегородок, в соответствии с представленным проектом перепланировки.
4. Предоставить фио право осуществить перепланировку переданной в пользование части общего имущества многоквартирного дома – помещения технического этажа, расположенного в здании многоквартирного дома по адресу: адрес, Никольский тупик, д. 2, корп. 1, согласно поэтажному плану ГБУ «МосгорБТИ» помещении № II (комната 1 (помещение техническое) и комната 2 (помещение техническое)), помещение № V (комната 1 (лестница)), общей площадью 56,9 кв.м., оградить такое помещение по его границе, в том числе с возведением перегородок, в соответствии с представленным проектом перепланировки.
5. Принять решение о постановке на государственный кадастровый учет двух помещений технического этажа, расположенных в здании с кадастровым номером 77:08:0007001:1003 многоквартирного дома по адресу: адрес, Никольский тупик, д.2, корп.1, а именно: - помещения согласно поэтажному плану ГБУ «МосгорБТИ» помещении № I (комн. № 1 (пом.техническое) и комн. 3 (пом.техническое), помещение № IV (комн. 1 (лестница)), общей площадью 53,7 кв.м., и - помещения согласно поэтажному плану ГБУ «МосгорБТИ» помещении № II (комната № 1 (помещение техническое) и комната № 2 (помещение техническое), помещении № V (комната 1 (лестница)), общей площадью 56,9 кв.адрес
6. лицо – ФИО2, уполномоченное от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате перепланировки помещения технического этажа, расположенного по адресу: адрес, Никольский тупик, д.2, корп.1, согласно поэтажному плану ГБУ «МосгорБТИ» помещении № I (комн. № 1 (пом.техническое) и комн. 3 (пом.техническое), помещение № IV (комн. 1 (лестница)), общей площадью 53,7 кв.адрес
7. лицо – ФИО2, уполномоченное от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате перепланировки помещения технического этажа, расположенного по адресу: адрес, Никольский тупик, д.2, корп.1, согласно поэтажному плану ГБУ «МосгорБТИ» помещении № II (комната № 1 (помещение техническое) и комната № 2 (помещение техническое), помещении № V (комната 1 (лестница)), общей площадью 56,9 кв.адрес
8. ФИО2 право сдать необходимые документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и его территориальные подразделения, в том числе с правом подписывать все необходимые заявления, производить необходимые платежи, связанные с государственной пошлиной, для осуществления государственного кадастрового учета двух помещений технического этажа, расположенных в здании с кадастровым номером 77:08:0007001:1003 многоквартирного дома по адресу: адрес, Никольский тупик, д.2, корп. 1, а именно: - помещения согласно поэтажному плану ГБУ «МосгорБТИ» помещении № I (комн. № 1 (пом.техническое) и комн. 3 (пом.техническое), помещение № IV (комн. 1 (лестница)), общей площадью 53,7 кв.м., и - помещения согласно поэтажному плану ГБУ «МосгорБТИ» помещении № II (комната № 1 (помещение техническое) и комната № 2 (помещение техническое), помещении № V (комната 1 (лестница)), общей площадью 56,9 кв.адрес
9. местом хранения протокола внеочередного общего собрания собственников помещений, решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование в многоквартирном доме по адресу: адрес, Никольский тупик, д. 2, корп. 1: - оригинал протокола и решения общего собрания собственников помещений – в Государственной жилищной инспекции адрес; - протокол и копии решений общего собрания собственников помещений – у собственника квартиры № 13 по адресу: адрес, Никольский тупик, д. 2, корп. 1.
В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.
В соответствии ст. ст. 25, 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу положений части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным выше кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
В пункте 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В силу положений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170) переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.7.1).
Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство- и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Состав общего имущества определяется согласно разделу 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491.
В соответствии с пунктом 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
Частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (пункт 1);
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (пункт 2);
- принятие решений о пользовании общим имуществом собственнико^^^ помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3).
В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации приведенные положения закона распространяются и на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома или уменьшения общего имущества. Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Как следует из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений от 23.11.2024 года в голосовании на общем собрании приняли участие 11 собственников помещений и их представителей в многоквартирном доме, количество голосов которых составляет 3868,90 голосов, что составило 67, 26 % от общего количества голосов.
На основании изложенного, суд полагает возможным согласиться с доводами истца об отсутствии необходимого кворума для принятия решений по повесткам дня общего собрания собственников, поскольку перепланировка общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Таким образом, суд приходит к выводу, что общее собрание собственников помещений было проведено с нарушением жилищного законодательства, является ничтожным, поскольку решения были приняты в отсутствие кворума.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части признания решения общего собрания, оформленного протоколом от 23.11.2024 года, недействительным.
При этом то обстоятельство, что порядок подготовки, проведения собрания не были нарушены, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие необходимого кворума для принятия решений.
Довод представителя ответчика ФИО2, третьего лица фио о том, что голосование истца не могло повлиять на принятие решений, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку решение собрание по вопросам № 3,4 повестки дня недействительно в силу ничтожности ввиду отсутствия кворума.
Представленное ответчиком ФИО2 заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания, согласно которому переустройство и перепланировка помещений № I, IV – технически возможны по разработанному проекту, правового значения при разрешении заявленных требований не имеет, поскольку общее имущество МКД находится в совместной собственности, в том числе истца, и его переустройство и перепланировка без получение согласия в соответствии с приведенными выше нормами бесспорно нарушает права собственника, предусмотренные ст. 36 ЖК РФ и ст.ст. 209, 247 ГК РФ, а в силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Иные возражения ответчика фио не имеют правового значения по делу, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
При разрешении спора суд соглашается с доводами ответчика ТСЖ «Клубный дом «Чайка», согласно которым последний не являлся ни инициатором, ни участником собрания, соответственно является ненадлежащим ответчиком по делу, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении исковых требований, заявленных к ТСЖ «Клубный дом «Чайка». Вместе с тем указанные обстоятельства не являются основанием для отказа в иске в пределах заявленных требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 фио к ТСЖ «Клубный дом «Чайка», ФИО2 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений удовлетворить частично.
Признать недействительными решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес, Никольский тупик, д. 2, корп. 1, оформленного протоколом № 2/2024 от 23 ноября 2024 года.
В удовлетворении исковых требований к ТСЖ «Клубный дом «Чайка» отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Тушинский районный суд адрес в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 08 июня 2026 года.
Судья Е.В. Изотова