Решение по делу № 33-318/2022 от 08.12.2022 | Воронежский областной суд (Воронежская область)

дело № 3а-548/2022

УИД 36OS0000-01-2022-000452-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 декабря 2022 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дёминой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аристовой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственности «Техника Сервис Агро» к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственности «Техника Сервис Агро» (далее по тексту - ООО «Техника Сервис Агро», общество) обратилось в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения завода по производству сельскохозяйственной техники, в размере 10320000 руб.,

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, ЗАО «Тенистое», 1000 м севернее <адрес> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения завода по производству сельскохозяйственной техники, в размере 9780 000 руб.

В обоснование заявленных требований ООО «Техника Сервис Агро» указало, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 05 февраля 2014 года. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 05 февраля 2014 года.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13 октября 2021 года № 2272 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Воронежской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2021 года.

Спорные земельные участки вошли в перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2021 года, кадастровая стоимость установлена: с кадастровым номером № в размере 18985500 руб., с кадастровым номером № в размере 18978000 руб.

ООО «Техника Сервис Агро» обратилось к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земельных участков. Частнопрактикующим оценщиком ФИО1 произведена оценка, в результате которой была установлена рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2021 года:

- с кадастровым номером № в размере 10320 000 руб.

- с кадастровым номером № в размере 9780 000 руб.

Указанные обстоятельства подтверждается отчетом об оценки № 18/05/22-04 от 06 июня 2022 года.

Таким образом, установленная приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, вынужденного уплачивать налоговые платежи в завышенном размере.

В связи с изложенным, ООО «Техника Сервис Агро» с учетом уточнений административных исковых требований (т. 1 л.д. 174-175) просит изменить в отношении спорных земельных участков кадастровую стоимость, установив ее равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года с кадастровым номером № в размере 13440 000 руб., с кадастровым номером № в размере 11820 000 руб.

Определением Воронежского областного суда от 01 июля 2022 года из числа административных ответчиков исключено правительство Воронежской области.

Определением Воронежского областного суда от 19 июля 2022 года по административному делу была назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов оценки, производство по делу приостановлено (т. 1 л.д. 131-134).

Определением Воронежского областного суда от 14 ноября 2022 года, занесенным в протокол судебного заседания, производство по делу возобновлено в связи с поступлением в адрес суда заключения эксперта № 5396/6-4 от 10 октября 2022 года (т. 1 л.д. 222-223).

Определением Воронежского областного суда от 01 декабря 2022 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Семилукского муниципального района Воронежской области (т. 1 л.д. 248-249).

Административный истец ООО «Техника Сервис Агро» и его представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом и в установленном порядке, представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, в удовлетворении ходатайства представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о назначении по делу повторной судебной экспертизы просит отказать (т. 2 л.д. 19,20).

Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено (т. 2 л.д. 27).

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался (т. 1 л.д. 250).

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался (т. 2 л.д. 27 оборот).

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Воронеж в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался (т. 2 л.д. 22, 28).

Представитель заинтересованного лица администрации Семилукского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, по существу заявленных требований полагается на усмотрение суда (т. 2 л.д. 17 оборот).

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов административного дела, ООО «Техника Сервис Агро» на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения завода по производству сельскохозяйственной техники, что подтверждается договором купли-продажи № от 17 января 2014 года (т. 1 л.д. 19-21), свидетельством о государственной регистрации права от 18 августа 2015 года (т. 1 л.д. 22), выпиской Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 22 июня 2022 года (т. 1 л.д. 23-42);

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения завода по производству сельскохозяйственной техники, что подтверждается договором купли-продажи № от 27 декабря 2014 года (т. 1 л.д. 10-12), свидетельством о государственной регистрации права от 04 августа 2015 года (т. 1 л.д. 13), выпиской Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 23 июня 2022 года (т. 1 л.д. 14-18).

На основании положений статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков используется для целей налогообложения, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащих обществу на праве собственности земельных участков, поскольку они затрагивают права и обязанности как юридического лица, уплачивающего земельный налог, отнесенный налоговым законодательством к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территории муниципального образования (пункты 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, пункт 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391 НК РФ).

Постановлением правительства <адрес> от 22 октября 2020 года № 996 «О внесении изменений в отдельные постановления правительства Воронежской области» в положение о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденное постановлением правительства Воронежской области от 08 мая 2009 года № 365 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области», внесены изменения, согласно которым с 26 октября 2020 года департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции, и проведения государственной кадастровой оценки.

Кроме того, на департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области возложена функция по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и утверждению результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (пункт 3.1.34 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области).

Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности Воронежской области были утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13 октября 2021 года № 2272 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Воронежской области».

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области по состоянию на 01 января 2022 года и приказ департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13 октября 2021 года № 2272 признан утратившим силу с 01 января 2023 года.

Таким образом, сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2022 года.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена по состоянию на 01 января 2021 года:

- с кадастровым номером № в размере 18985 500 руб.

- с кадастровым номером № в размере 18978 000 руб.

Указанные обстоятельства подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 июня 2022 года (т. 1 л.д. 58-59).

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участка, административный истец в обоснование своих требований представил в суд отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 № 18/05/22-04 от 06 июня 2022 года (т. 1 л.д. 60-92), которым рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01 января 2021 года с кадастровым номером № в размере 10 320 000 руб., с кадастровым номером № в размере 9 780 000 руб.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с наличием возражений административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объектов оценки, судом была назначена судебная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и если не соответствует определить рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2021 года.

Заключением судебной экспертизы № 5396/6-4 от 10 октября 2022 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (т. 1 л.д. 141-158), установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении частнопрактикующим оценщиком ФИО1 отчета об оценке № 18/05/22-04 от 06 июня 2022 года, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2021 года:

- с кадастровым номером № в размере 13440000 руб.

- с кадастровым номером № в размере 11820000 руб.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Представитель административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» с выводами судебного эксперта не согласился, представив свои замечания относительно экспертного исследования, заявив ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Судом ходатайство административного ответчика о назначении по административному делу повторной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения по следующим основаниям.

Оценивая экспертное заключение № 5396/6-4 от 10 октября 2022 года ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России, суд приходит к выводу, что выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиями статьи 82 КАС РФ, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении их рыночной стоимости; им проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристик, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; экспертом обосновано применение сравнительного подхода для определения рыночной стоимости земельных участков, от применения иных оценочных подходов эксперт отказался, поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении, что свидетельствует о возможности проверки данных сведений; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектами исследования, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, сравниваемым объектам-аналогам на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Кроме того, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла; заключение эксперта - письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом.

Заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В соответствии со статьей 25 данного Федерального закона в заключении эксперта отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В отличие от оценщика, заключение которого отражается в отчете об оценке, эксперт делает свои выводы, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В этой связи доводы административного ответчика о несоответствии заключения эксперта отдельным положениям федеральных стандартов оценки не могут служить основанием для проведения по делу повторной экспертизы.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7).

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (действовавшего до 06 ноября 2022 года), Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (действовавшего до 06 ноября 2022 года), Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) (действовавшего до 06 ноября 2022 года), утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, № 298, № 299, и Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611.

Само по себе указание ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» на несоответствие заключения эксперта законодательству об оценочной деятельности не является основанием для вывода, что рыночная стоимость спорных земельных участков определена неверно.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Стоимость представляет собой меру ценности объекта для участников рынка или конкретных лиц, выраженную в виде денежной суммы, определенную на конкретную дату в соответствии с конкретным видом стоимости, установленным федеральными стандартами оценки. Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Результат оценки выражается в рублях или иной валюте в соответствии с заданием на оценку с указанием эквивалента в рублях. Результат оценки может быть представлен в виде числа и (или) интервала значений, являться результатом математического округления. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (пункты 6, 13, 14 Приказа Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки»).

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

При этом кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, поскольку основой их расчета является рыночная информация об объектах недвижимости и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, эксперт может более тщательно выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить все влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Доводы административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о том, что экспертом в заключении сделан неверный вывод относительно сопоставимости объектов оценки и объектов-аналогов по критерию «Местоположение в пределах области», поскольку объекты оценки расположены на расстоянии менее, чем 10 км до г. Воронежа, в том время как объекты-аналоги расположены на расстоянии от 10 км до 20 км до г. Воронежа, и экспертом неправильно применены необходимые корректировки, суд признает несостоятельными.

Судом проанализирован выбор судебным экспертом объектов-аналогов, которые являются схожими с объектами оценки по своим экономическим характеристикам.

Все примененные корректирующие коэффициенты введены и обоснованы в экспертном заключении.

На стр. 24-25 заключения экспертом приведен подбор аналогов, исследованы все сопоставимые предложения к продаже земельных участков. После введения корректировок в стоимости объектов - аналогов по характеристикам, отличным от данных объекта оценки, которые не должны быть отличны от среднего значения более чем на 30 %, экспертом в итоговом расчете оставлены объекты-аналоги, которые отвечают заданным параметрам.

В существующих и утвержденных Научно-методическим советом ФБУ ВРЦСЭ и Минюста России методических рекомендациях «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними» ФБУ РФЦСЭ, Москва 2016, отсутствует указание на отражение в заключении эксперта всех объектов-аналогов, предложенных на продажу, которые имеются в исследуемый период времени. Определена задача эксперта по подбору аналогов, а именно выбора трёх аналогов и более, максимально сопоставимых с исследуемым объектом, и максимальное приведение ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта.

На стр. 28-32 экспертного заключения имеются ссылки на источники информации, точные адреса и контактная информация, индивидуальные номера, которые присвоены данным объявлениям.

В связи с тем, что информация о заключенных договорах купли-продажи недвижимости фактически недоступна, и в качестве цены аналогов используются цены предложения на продажу сопоставимых объектов, корректировка на факт сделки отражает возможное понижение цены-предложения, принятой в расчетах в процессе переговоров о продаже недвижимости между собственником и покупателем.

Корректировка на торг для объектов сравнения, предлагаемых к продаже на момент проведения экспертизы, была принята в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки. Под ред. ФИО3» - 12,0%.

Экспертом применена корректировка на функциональное назначение из Справочника оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки. Под ред. ФИО3» в размере 1,83.

Экспертом введена корректировка на площадь, на расположение относительно расположения крупных автодорог. К объектам-аналогам, расположенным в непосредственной близости от крупных автодорог, применялась корректировка в размере 0,88. Поскольку один из исследуемых объектов расположен на незначительном удалении от автомагистрали (2 линия) применялась наименьшее значение из расширенного диапазона.

Как следует из заключения судебного эксперта (стр. 27 заключения) и подтверждается письменными пояснениями эксперта ФИО4 (т. 2 л.д. 13-15, 23-26), местоположение является существенным элементом сравнения сопоставимых продаж, оно определяет влияние на стоимость земельного участка «внешних» факторов, связанных с конкретным местом его расположения.

Как следует из материалов административного дела, объекты исследования – земельные участки с кадастровыми номерами №, № расположены в <адрес> на расстоянии до 10 км до областного центра (г. Воронежа). Объект-аналог № 1 расположен в Семилукском районе в сторону г. Воронежа (район расположения АЗС Лукойл, полигон ТБО), расстояние составляет до 10 км от областного центра (г. Воронежа). Объект-аналог № 2 расположен в Семилукском районе с. Девица (рядом с заправкой «Шелл»), расстояние составляет до 10 км от областного центра (г. Воронежа). Объект-аналог № 3 расположен в Новоусманском районе, юго-восточная часть кадастрового квартала 36:16:5300002, расстояние составляет до 10 км от областного центра (г. Воронежа).

Доводы административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о том, что для определения расстояния между исследуемыми объектами и объектами-аналогами необходимо применять точку в г. Воронеже расположенную в центре - здание администрации города и здание правительства Воронежской области являются несостоятельными, поскольку, исходя из таблицы 59 «Справочника оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки. Под ред. ФИО3», корректирующие коэффициенты на местоположение применяются как расстояние от облцентра для цен земельных участков, расположенных в регионах городов-миллионников.

Поскольку в рассматриваемом случае объекты оценки и объекты - аналоги расположены на расстоянии до 10 км до областного цента (до г. Воронежа), то судебным экспертом обоснованно применена корректировка на местоположение - 1,00 в соответствии с таблицей 59 Справочника оценщика.

Таким образом, экспертом подобраны сопоставимые с объектами исследования объекты-аналоги, приведены все необходимые сведения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Ссылки представителя административного ответчика на проведенный им анализ рынка объектов недвижимости Воронежской области также не является основанием для несогласия с выводами судебного эксперта. Выведенный ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» удельный показатель рыночной стоимости в размере 1633,24 руб./кв.м, с учетом предложенных им объектов-аналогов не может быть признан корректным и применимым к объектам исследования. Экспертом самостоятельно подбираются объекты-аналоги в каждом конкретном случае, проводится анализ рынка.

Исследовав заключение эксперта с учетом письменных пояснений судебного эксперта, суд приходит к выводу, что все выбранные объекты-аналоги по типу объекта сопоставимы с объектами исследования, в связи с чем у суда не имеется оснований не согласится с выводом судебного эксперта без опровержения его позиции соответствующими доказательствами.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 01 января 2021 года.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено, об их наличии суду не заявлялось.

Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости земельных участков, указанной в выписках из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данных объектов недвижимости, ими не представлено.

На основании изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года (на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта № 5396/6-4 от 10 октября 2022 года.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

В соответствии с положениями части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов административного дела, административное исковое заявление направлено в суд почтой 27 июня 2022 года. Соответственно, указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2022 года, и будут учитываться при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорных земельных участков утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений в Воронежской области от 13 октября 2021 года № 2272 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Воронежской области», то в удовлетворении административных исковых требований ООО «Техника Сервис Агро» к ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственности «Техника Сервис Агро» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения завода по производству сельскохозяйственной техники, по состоянию 01 января 2021 года в размере 13440000 (тринадцать миллионов четыреста сорок тысяч) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения завода по производству сельскохозяйственной техники, по состоянию 01 января 2021 года в размере 11820000 (одиннадцать миллионов восемьсот двадцать тысяч) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков считать 27 июня 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственности «Техника Сервис Агро» к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Дёмина

Решение в окончательной форме изготовлено 14 декабря 2022 года.