РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-000234-50
30 сентября 2025 года Производство № 3а-312/2025
Мотивированный текст решения составлен 14 октября 2025 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романычевой О.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,
заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», ФИО2,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 является собственником объектов недвижимости, имеющих кадастровые номера <№> (далее также – объекты недвижимости, а при отдельном упоминании – объекты № 2291, 2640, 2987, 2988 и 5591 соответственно) (листы 41-48, 65-72, 81-88, 89-96, 49-56 тома 1 материалов дела).
Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 3 ноября 2021 года № АОКС-66/2021/002843 (далее – акт № 2843) кадастровая стоимость объекта № 2291 определена в размере 87574,86руб. Данная величина кадастровой стоимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 10 ноября 2021 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2019 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 1 января 2020 года (лист 24 тома 1 материалов дела).
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 27 сентября 2019 года № 2500 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов (далее – приказ № 2500). Текст приказа № 2500 был опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области» (www.pravo.gov66.ru) 3 октября 2019 года.
Среди прочих приказом № 2500 утверждены и результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих ФИО1 объектов недвижимости: для объекта № 2640 – 11406074,0207 руб., для объекта № 2987 – 1179587,1247руб., для объекта № 2988 – 3451840,3296руб. Данные величины кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 11 января 2020 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2019 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 1 января 2020 года (листы 17, 19, 20 тома 1 материалов дела).
Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 4 августа 2022 года № АОКС-66/2022/001164 (далее – акт № 1164) кадастровая стоимость объекта № 5591 определена в размере 21608838,93 руб. Данная величина кадастровой стоимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 8 августа 2022 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 22 июля 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 22 июля 2022 года (лист 21 тома 1 материалов дела).
На основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 22 августа 2023 года № 4800 (далее – приказ № 4800) в ЕГРН 21 и 26 октября 2023 года были внесены актуальные на данный момент кадастровые стоимости принадлежащих ФИО1 объектов недвижимости: для объекта № 2291 – 100226,68 руб., для объекта № 2640 – 13152343, 95 руб., для объекта № 2987 – 1295275, 75 руб., для объекта № 2988 – 3786661, 73 руб., для объекта № 5591 – 24831803, 15 руб., определенные по состоянию на 1 января 2023 года и имеющие дату начала применения – 1 января 2024 года (листы 5-10 тома 2 материалов дела).
На основании договора, заключенного ФИО1 и ООО «Аналитическое агентство оценки», оценщиком МАА был подготовлен отчет от 27 февраля 2025 года № 2025/02-24 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года и 22 июля 2022 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной: для объекта № 2291 – 80000 руб., для объекта № 2640 – 1191000 руб., для объекта № 2987 – 980000 руб., для объекта № 2988 – 1774000 руб., для объекта № 5591 – 5536000 руб.
ФИО1 обратился в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором с учетом принятого определением суда от 2 июня 2025 года отказа от части требований, просил пересмотреть утвержденную приказом № 2500 кадастровую стоимость объектов № 2640, 2987, 2988 и определенную актами № 2843 и 1164 кадастровую стоимость объектов № 2291 и 5591 соответственно, а также установить оспариваемую стоимость равной рыночной стоимости названных объектов недвижимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью объектов недвижимости приводит к экономически необоснованному увеличению налоговых обязательств административного истца (листы 7-9 тома 1, листы 73-74 и 120-122 тома 2 материалов дела).
В досудебном порядке ФИО1 с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.
В ходе рассмотрения административного дела Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, утвердившее приказом № 2500 оспариваемую кадастровую стоимость объектов № 2640, 2987 и 2988, представило изложенные в письменном виде возражения, сводящиеся к невозможности принятия отчета в качестве достоверного доказательства заявленных требований как несоответствующего требованиям федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, подпункта «б» пункта 11, пункта 15 и подпункта «и» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7) (листы 20, 36-37, 39-40 тома 2 материалов дела).
В связи с представлением названных возражений по ходатайству административного истца определением суда от 2 июня 2025 года была назначена судебная экспертиза, порученная эксперту АСС перед которой был поставлен вопрос о том, соответствует ли отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности, а на случай установления несоответствия отчета указанным требованиям – дополнительный вопрос о том, какова рыночная стоимость объектов № 2291, 2640, 2987, 2988 по состоянию на 1 января 2019 года, а также какова рыночная стоимость объекта № 5591 по состоянию на 22 июля 2022 года.
Во исполнение определения суда от 2 июня 2025 года экспертом 21 августа 2025 года в суд было представлено заключение (далее – заключение), в котором сделан вывод о том, что отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики, использованным при подготовке отчета, а также вывод о том, что по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость составляла: для объекта № 2291 – 80000 руб., для объекта № 2640 – 1191000 руб., для объекта № 2987 – 980000 руб., для объекта № 2988 – 1774000 руб., а также по состоянию на 22 июля 2022 года рыночная стоимость объекта № 5591 составляла 5536000 руб. (листы 145-229 тома 3 материалов дела).
В судебное заседание, назначенное для проведения судебного разбирательства по делу, лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
Извещение сторон и заинтересованных лиц о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
Исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ФИО1 об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости объектов недвижимости в связи со следующим.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признает плательщиками налога на имущество физических лиц физических лиц, обладающих правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ, тогда как подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ здания, сооружения и помещения отнесены к названным объектам.
Согласно пункту 1 статьи 403 НК РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Как следует из пункта 14 Постановления № 28, если оспариваемая кадастровая стоимость к моменту рассмотрения административного дела изменилась (стала архивной), то она может быть пересмотрена судом только при сохранении у административного истца права на применение результатов такого пересмотра.
Утвержденная приказом № 2500 и определенная актами № 2843 и 1164 кадастровая стоимость объектов недвижимости была определена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
Ввиду того, что после внесения в ЕГРН кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденной приказом № 2500 и определенной актами № 2843 и 1164, в тот же реестр была внесена кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная приказом № 4800 на более позднюю дату, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость, исходя из пункта 14 Постановления № 28, является архивной.
Само по себе наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденной приказом № 2500 и определенной актами № 2843 и 1164, признано судом доказанным, поскольку в течение указанного в ЕГРН периода применения названной стоимости (с 1 января 2020 года до 1 января 2024 года, а по объекту № 5591 – с 22 июля 2022 года до 1 января 2024 года) ФИО1 являлся собственником объектов недвижимости, в связи с чем размер его налоговых обязательств как плательщика налога на имущество физических лиц зависел от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Применительно к пункту 14 Постановления № 28 для целей разрешения вопроса о сохранении у ФИО1 до настоящего времени права на применение результатов пересмотра оспариваемой им кадастровой стоимости судом учтено следующее.
В предмет доказывания и в предмет спора по данному административному делу, рассматриваемому по правилам главы 25 КАС РФ и без привлечения к участию в нем налогового органа, не входит выяснение обстоятельств и разрешение вопросов применения оспариваемой кадастровой стоимости к конкретному периоду владения ФИО1 объектами недвижимости, равно как не входит выяснение обстоятельств и разрешение вопросов определения исходя из указанной стоимости налоговой базы по соответствующему налогу.
В силу абзаца первого пункта 1 статьи 409 НК РФ налог на имущество физических лиц подлежит уплате не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Между тем согласно пунктам 2 и 3 той же статьи налог на имущество физических лиц уплачивается на основании направляемого налогоплательщику налоговым органом налогового уведомления, в котором указанный налог может быть рассчитан за три налоговых периода, предшествующих календарному году его направления.
Таким образом, с учетом того, что последним налоговым периодом, в котором исходя из сведений, включенных в ЕГРН, применялась оспариваемая кадастровая стоимость, являлся 2023 год, налоговое уведомление, содержащее расчет налога на имущество физических лиц в отношении здания за указанный налоговый период, может быть направлено административному истцу вплоть до 2026 года.
Кроме того, в силу абзаца первого пункта 2.1 статьи 52 НК РФ (с учетом содержащейся в названной норме отсылки к пункту 2 статьи 15 НК РФ) допускается перерасчет сумм ранее исчисленного налога на имущество физических лиц не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом.
Наконец, в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы (по налогу на имуществу физических лиц) начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
В связи с этим суд признал имеющимися основания для разрешения данного административного спора по существу.
Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований с учетом изложенного в заключении эксперта мотивированного вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки в связи с допущенными нарушениями, при которых итоговый результат о величине рыночной стоимости здания является недостоверным. Так, эксперт подтвердил обоснованность возражений Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области о невозможности признания отчета достоверным доказательством ввиду допущенных оценщиком методологических ошибок (страницы 25-26 и 113-114 заключения; листы 157 и 201 материалов дела). Оснований не согласиться с выводом эксперта о наличии указанных недостатков отчета и их существенностью судом установлено не было.
Оценив заключение в части исследования по вопросу рыночной стоимости объектов недвижимости, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом затратного (в отношении объектов № 2291, 2640, 2987 и 2988) и сравнительного (в отношении объекта № 5591) подходов является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов также мотивирован. При этом в рамках использованного экспертом затратного подхода последовательно произведен расчет затрат на создание объектов оценки, определены прибыль от их использования, износ и устаревание объектов оценки; в рамках использованного экспертом сравнительного подхода в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
При этом подготовивший заключение эксперт имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на даты оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки.
В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в заключении вывод о рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на даты определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела представлено не было, в связи с чем ставить заключение под сомнение оснований не имеется.
Поскольку административным истцом были доказаны заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также несоответствие указанного вида стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости названных объектов недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости № 2291, 2640, 2987, 2988 и 5591, определенной заключением.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежат указанию величины вновь установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости, периоды действия архивной кадастровой стоимости названных объектов, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Определяя подлежащий указанию в резолютивной части данного решения в силу пункта 25 Постановления № 28 период действия устанавливаемых новых величин архивной кадастровой стоимости, суд исходил из отраженных в ЕГРН периодов применения оспоренной кадастровой стоимости объектов недвижимости. При этом суд признал необходимым дополнительно обратить внимание на то, что, указывая изложенным образом периоды действия пересмотренной кадастровой стоимости, суд лишь приводит сведения, которые содержатся в ЕГРН, но не предрешает возможное применение результатов пересмотра оспоренной кадастровой стоимости в рамках налоговых и иных правоотношений.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ :
административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2019 года действовавшую в период с 1 января 2020 года до 31 декабря 2023 года включительно архивную кадастровую стоимость нижеперечисленных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, составляющей:
для объекта недвижимости с кадастровым номером <№> – 80000 руб.,
для объекта недвижимости с кадастровым номером <№> – 1191000руб.,
для объекта недвижимости с кадастровым номером <№> – 980000 руб.
для объекта недвижимости с кадастровым номером <№> – 1774000 руб.
Установить по состоянию на 22 июля 2022 года действовавшую в период с 22 июля 2022 года до 31 декабря 2023 года включительно архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости, имеющего кадастровый номер <№>, равной его рыночной стоимости, составляющей 5536000руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 21 апреля 2025 года.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков