Дело №2-131/2023

УИД №26RS0029-01-2022-009232-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«10» января 2023г. г.Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

Председательствующего судьи: Беликова А.С.,

при секретаре судебного заседания: Печёрской А.А.

с участием:

истца: ФИО1,

представителя ответчика ФИО2

ООО «ИнвестСтрой-2013»: (по доверенности)

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой-2013» о возложении обязанностей по заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «ИнвестСтрой-2013», указав, что он является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании заключенного с ООО «Крован-КМВ» договора № от 17.05.2016г. в отношении однокомнатной квартиры с условным №, площадью 63,5 кв.м.

13.08.2019г. Арбитражным судом Ставропольского края застройщик ООО «Крован-КМВ» признан банкротом и введена процедура конкурсного производства (дело №А63-4453/2019).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа своим определением от 10.02.2022г. оставил в силе определение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2021г. и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2021г. по делу №А63-4453/2019, которыми было отказано конкурсному управляющему ООО «Крован- КМВ» в признании недействительным соглашения о передаче функций застройщика, заключенного между должником и ООО «ИнвестСтрой-2013» и в применении последствий недействительности сделки в виде возложения на общество обязанности передать должнику не завершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № (строительный адрес: <адрес>).

Таким образом, с учетом решений судов, в настоящее время застройщиком названного объекта выступает ООО «ИнвестСтрой-2013», имеющее продленное до 11.12.2022г. разрешение на строительство от администрации г.Пятигорска (постановление от 11.04.2022ш. №).

14.06.2022г. ООО «ИнвестСтрой-2013» ему было предложено заключить обязательное в таких условиях дополнительное соглашение к вышеуказанному договору участия в долевом строительстве – ДДУ (№ от 17.05.2016г.) и внести существенные изменения в основной договор, что противоречит п.9 Соглашения о передачи функций застройщика не предусматривающего внесение изменений в характеристики передаваемых помещений.

Вопреки условиям ДДУ (п.5.1.3 ДДУ) ООО «ИнвестСтрой-2013» понуждает заключить с этим обществом дополнительное соглашение к ДДУ, в котором предлагается изменить существенные условия основных договоров и тем самым нарушить законодательство РФ.

Так, п.1.5 дополнительного соглашения исключает из обязанности ООО «ИнвестСтрой-2013» установку всех приборов учета – электроэнергии, воды, газа (п.6 ст.11 Закона) и тепловой энергии (п.7 ст.13 Закона).

Далее, вопреки основным условиям ДДУ, проектно-сметной документации, ГОСТ 30494-2011 и СНиП 31-01-2003 в указанном дополнительном соглашении исключено теплоснабжение квартир (разводка труб и установка радиаторов отопления), остекленение, стяжка полов, штукатурка стен и электроснабжение.

Дополнительное соглашение в нарушении ст.4, ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» не содержит конкретного срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщиком данное упущение сделано сознательно с целью избежать взыскание неустойки за несоблюдение сроков передачи объектов долевого строительства (квартир, машино-мест и т.п.).

11.10.2022г. им ООО «ИнвестСтрой-2013» был предложен свой вариант дополнительного соглашения к ДДУ, в котором отсутствовали пункты, по его мнению, нарушающие законодательство РФ. Подписать его предлагалось 28.10.2022г.

Однако ответчик до настоящего времени от подписания дополнительного Соглашения уклоняется.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (ч.3 ст.4) и ч.2 ст.389 ГК РФ обязывает нового застройщика (ООО «ИнвестСтрой-2013») заключать подобные дополнительные Соглашения, так как произошла смена стороны в обязательстве.

Просил обязать ООО «ИнвестСтрой-2013» заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, а именно к договору № от 17.05.2016г. в отношении однокомнатной квартиры с условным №, площадью 63,5 кв.м., на 14-м этаже.

Обязать ООО «ИнвестСтрой-2013» заключить дополнительное соглашение в следующей редакции:

1. «На основании Соглашения о передаче функций застройщика от 14.05.2019г. ООО «ИнвестСтрой-2013» и ФИО1 пришли к соглашению внести следующие изменения в Договор от 17.05.2016г. по <адрес>:

1.1 Первый абзац Преамбулы Договора изложить в следующей редакции:

«Общество с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой-2013», ИНН <***>, ОГРН <***>, местонахождение <адрес>, пом. 16, именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице директора ФИО6, действующего на основании Устава, с одной стороны и».

1.2 Пункт 1.1.2 Договора изложить в следующей редакции:

«1.2 Проектная декларация на строительство Объекта размещена в сети «Интернет» на сайте наш.дом.рф».

1.3. Третий абзац п.1.1.3. изложить в следующей редакции:

«1.1.3 Земельный участок принадлежит Застройщику на праве субаренды на основании договора субаренды земельного участка от 18:04.2019г., (дата регистрации 30.04.2019г. номер регистрации №) в редакции дополнительного соглашения к нему от 14.04.2022г. (дата регистрации 21.04.2022г., номер регистрации №

1.4 Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции:

«3.1 Срок передачи Квартиры Дольщику по передаточному документу установлен сторонами 4-й квартал 2022г.».

2. В остальном, не затронутом настоящим дополнительным соглашением, условия Договора № от 17.05.2016г. оставить без изменений и дополнений.

3. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью Договора».

В судебном заседании истец ФИО1, пояснил, что исковые требования, заявленные им по данному гражданскому делу к ООО «ИнвестСтрой-2013» о возложении обязанностей по заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, полностью поддерживает по основаниям, изложенным в исковом заявлении и просил удовлетворить их в полном объеме.

Также пояснил, что копия проектной документации на многоквартирный дом у него имеется, так как ранее он работал у ответчика в должности заместителя директора, в связи с чем запрашивал данную документацию в Гражданпроекте, которою он получил в электронном виде и она есть у него на флешке. У ответчика он работал в период с 01.07.2019г. по 30.08.2019г.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «ИнвестСтрой-2013», действующий на основании доверенности – ФИО2, пояснил, что исковые требования ФИО1 к ООО «ИнвестСтрой-2013» о возложении обязанностей по заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, заявленные по данному гражданскому делу, ответчик не признает и возражает против их удовлетворения по основаниям, изложенным в представленных им письменных возражениях, в которых указал, что 14.05.2019г. между ООО «Крован-КМВ» и ответчиком заключено соглашение о передаче ответчику функций застройщика многоквартирного дома по <адрес>

Истец до настоящего времени согласия на передачу прав застройщика не выразил. В связи с этим, соглашение от 14.05.2019г. имеет юридическую силу только в отношении тех кредиторов, которые предоставили новому должнику свое письменное согласие на перевод долга (обязательств перед участниками строительства). Перед кредиторами, которые не согласились на передачу прав и обязанностей заказчика-застройщика, обязанным лицом остается первоначальный должник.

Согласно п.5.1.3 договора № от 17.05.2016г., заключенного с ФИО1 A.A., объект долевого строительства передается участнику долевого строительства с выполнением работ согласно проектной документации с черновой отделкой.

Предыдущий застройщик объекта ООО «Крован-КМВ» проектную документацию новому застройщику ООО «ИнвестСтрой-2013» не передал, в связи с чем, была выполнена новая проектная документация, направленная на обязательную экспертизу, задачей которой является подтверждение ее соответствия обязательным требованиям в области проектирования и строительства и опровергает довод заявителя о нарушении СНиПов.

Исключение из перечня выполняемых работ по объекту работ по остеклению, установке приборов учета невозможно, поскольку выполнение данного вида работ предусмотрено обязательными требованиями. Работы по теплоснабжению и электроснабжению из перечня выполняемых работ не исключены.

Установка приборов учета предусмотрена проектной документацией в местах общего пользования за пределами квартиры, в связи с чем, не указана в перечне работ, выполняемых в квартире.

В настоящее время остекление объекта практически завершено, что подтверждается информацией размещенной на сайте наш.дом.рф.

Пунктом 1.4. дополнительного соглашения предусмотрено: «3.1 Срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с Разрешением на строительство № от 21.10.2015г. - 06.08.2023г.

Срок передачи Квартиры Дольщику по передаточному документу не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию».

Ссылка истца на ч.2 ст.389 ГК РФ необоснованна, поскольку указанная норма содержит требования к государственной регистрации уступки права требования, но в настоящем споре уступки права требования не осуществлялось. К передаче прав первоначального застройщика Ответчику применяются положения параграфа 2 «Перевод долга» главы 24 Гражданского кодекса РФ.

Ссылка истца на ст.445 ГК РФ необоснованна, поскольку положения законодательства о заключении договора в обязательном порядке не применяются при разрешении разногласий, возникающих при внесении изменений в действующий договор.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном споре Истцом не представлено доказательств того, что при исполнении договора ответчиком он лишится того, на что рассчитывал при заключении договора с первоначальным застройщиком. Расположение, планировка, общая площадь квартиры остаются без изменений, качество передаваемой квартиры соответствует требованиям обязательных регламентов (теплоснабжение - от котельной, ввод электроснабжения, водоснабжения, канализация).

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства – с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В силу ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Вместе с тем такая обязанность может возникнуть у гражданина в силу договора.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридически свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписания законно или иными правовыми актами (п.4, ст.421 ГК РФ), а в силу ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.3 ст.4 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.4 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004г. по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.1 ст.48 ФЗ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ и ст.4 ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что между ООО «Крован-КМВ», именуемым в дальнейшем «Застройщик», в лице директора ФИО3, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ФИО1, именуемым в дальнейшем «Дольщик», был заключен договор об участии в долевом строительстве №/сд от 17.05.2016г.

Согласно указанному договору (п.1.1) Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и или с привлечением других лиц построить жилой многоквартирный дом со встроенными помещениям по строительному адресу: СК, <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику однокомнатную квартиру условный №, расположенную на 14-м этаже объекта, имеющую следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 63,5 кв.м., в том числе, планируемая общая площадь 56 кв.м., а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Квартиру.

Из п.1.1.2 договора участия в долевом строительстве от 17.05.2016г., следует, что Проектная декларация на строительство Объекта утверждена Застройщиком 21.10.2015г. и размещена в сети «Интренет» на сайте www.krovan.ru.

Согласно п.1.1.3 договора участия в долевом строительстве от 17.05.2016г., участок, на котором осуществляется строительство Объекта, из земель населенных пунктов, площадью 3 792 кв.м., кадастровый №, разрешенное использование – для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Земельный участок является муниципальной собственностью муниципального образования г.Пятигорска.

Земельный участок на праве аренды принадлежит ООО «Сюрприз» (договор аренды земельного участка №ю от 07.07.2008г. (дата регистрации 05.11.2008г., номер регистрации №) и дополнительное соглашение к нему от 28.03.2013г. (дата регистрации 05.08.2013г., номер регистрации №

Земельный участок принадлежит Застройщику на праве субаренды (договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 15.08.2013г., дата регистрации 04.09.2012г., номер регистрации 26-26-28/039/2013-380).

Согласно п.3.1 Срок передачи Квартиры Дольщику по передаточному документу установлен сторонами: 4 квартал 2017г.

Представленный суду договор об участии в долевом строительстве № от 17.05.2016г. был подписан сторонами, что подтверждено материалами дела и зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

При этом, ФИО1 по заключенному договору свои обязательства выполнил, внеся в установленные договором сроки оплату за квартиру, тогда как Застройщик свои обязательства по передаче квартиры не исполнил.

Вместе с тем, 13.08.2019г. Арбитражным судом Ставропольского края застройщик ООО «Крован-КМВ» признан банкротом и введена процедура конкурсного производства (дело № А63-4453/2019).

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.02.2022г. определение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2021г. и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2021г. по делу №А63-4453/2019 конкурсному управляющему ООО «Крован-КМВ» отказано в признании недействительным соглашения о передаче функций застройщика, заключенного между должником и ООО «ИнвестСтрой-2013» и в применении последствий недействительности сделки в виде возложения на общество обязанности передать должнику не завершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № (строительный адрес: СК, <адрес>).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от их исполнения не допускается.

Вместе с тем, 14.05.2019г. между ООО «Крован-КМВ» (Застройщик) в лице директора ФИО3, с одной стороны, и ООО «ИнвестСтрой-2013» «Новый Застройщик» в лице директора ФИО3, с другой стороны, было заключено Соглашение о передаче функций застройщика, согласно которого Застройщик передал Новому Застройщику свои права и обязанности, связанные с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения домов многоэтажной жилой застройки, целевое назначение – размещение домов многоэтажной жилой застройки, площадь 3 792 кв.м., адрес: <адрес>

При этом, на момент заключения Соглашения возводимый многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями представляет собой объект незавершенного строительства со степенью готовности 44,3%, этажностью 16.

Новый Застройщик принимает на себя обязательство своими силами и средствами, а также средствами участников долевого строительства возвести 17-й, 18-й этажи Объекта, окончить строительство, сметная стоимость строительства составляет 105 000 000 рублей, ввести Объект в эксплуатацию и передать участникам долевого строительства помещения, являющиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, при этом помещения, расположенные на 17-м и 18-м этаже Объекта, переходят в собственность Нового застройщика.

В этих целях Застройщик передает Новому Застройщику имущество, а также комплекс имущественных прав и обязанностей, необходимых для окончания строительства, в том числе объект незавершенного строительства (с учетом процента выполнения и готовности), строительные площадки, материалы, запасы, строительное оборудование, всю относящуюся к объекту документацию, включая разрешительную: архитектурно-планировочное задание, технические условия, утвержденную проектную документацию (в том числе полученные согласования и разрешения) и т.д. Перечень передаваемого имущества и документов указывается в Приложениях №1 (имущество) и №2 (документы) к настоящему соглашению, являющихся его неотъемлемой частью.

Новый застройщик заверяет о том, что соответствует требованиям законодательства, предъявляемым нормами законодательства к застройщикам многоквартирных жилых домов.

Застройщик заверяет Нового Застройщика о соответствии СНиПам результатов выполненных работ (объекта незавершенного строительства), в том числе предоставляет акты освидетельствования скрытых работ, со степенью готовности на момент заключения настоящего соглашения, о соответствии требованиям по качеству передаваемых материалов, об исправности передаваемого оборудования, а также о действительности переданной разрешительной и иной документации, имеющей существенное значение для исполнения обязательств по настоящему договору.

Новый Застройщик наделяется правом окончить строительство Объекта за счет собственных средств и средств участников долевого строительства; правом привлекать к строительству третьих лиц и заключать с ними соответствующие договоры; правом получать от своего имени необходимые разрешения и согласования; правом по окончании строительства получить заключение о соответствии построенного объекта проектной документации и техническим требованиям в области строительства; сдать объект приемной комиссии и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке; передать участникам долевого строительства помещения, являющиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, по акту приема-передачи; осуществить действия, необходимые для регистрации права собственности участников долевого строительства.

Срок окончания строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию определяется выданным разрешением на строительство и может быть продлен в установленном порядке.

Новый Застройщик подтверждает указанные в договорах участия в долевом строительстве характеристики помещений, подлежащих передаче в собственность участникам долевого строительства, в том числе этажность, условную нумерацию, площадь.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему соглашению стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Также составлен акт приема-передачи объекта незавершенного строительства – многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения домов многоэтажной жилой застройки, целевое назначение – размещение домов многоэтажной жилой застройки, площадь 3 792 кв.м., адрес: <адрес>

Указанное Соглашение 08.08.2019г. зарегистрировано в установленном законом порядке, номер регистрации №

Таким образом, для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениям по строительному адресу: СК, <адрес>, по решению всех участников долевого строительства, полномочия Застройщика переданы ООО «ИнвестСтрой-2013», о чем составлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очная форма) № от 01.06.2019г.

Также, принято решение о подписании дополнительных соглашений к договорам долевого строительства участников ДДУ с Новым Застройщиком в течение месяца, с даты проведения собрания, придерживаясь оговоренных сумм доплат.

В связи с чем, у ООО «ИнвестСтрой-2013» возникла обязанность заключить со всеми участниками долевого строительства дополнительных Соглашений путем их составления и подписания сторонами.

Согласно ч.1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч.1 ст. 21 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч.4 ст.421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст.451 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 10.1 договора участия в долевом строительстве от 17.05.2016г. предусмотрено, что любые изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами, которые подлежат государственной регистрации и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

В связи с чем, ООО «ИнвестСтрой-2013» были подготовлены дополнительные Соглашения к Договорам долевого участия по каждому из участников долевого строительства, в том числе, ФИО1

В связи с чем, 15.04.2022г. в адрес ФИО1 ООО «ИнвестСтрой-2013» было направлено письмо, в котором ему предлагалось явиться в МФЦ для подписания дополнительного Соглашения.

Однако ФИО1, не согласившись с внесенными дополнительным Соглашением от 14.06.2022г. изменениями в Договор долевого участия № от 17.05.2016г., направил в адрес ООО «ИнвестСтрой-2013» свой вариант дополнительного Соглашения, датированный 11.10.2022г., согласно содержания которого дополнительное Соглашение должно быть заключено между ООО «ИнвестСтрой-2013», в лице директора ФИО5-Б.Х., с одной стороны, и ФИО1, именуемым в дальнейшем «Дольщик», с другой стороны, в отношении однокомнатной квартиры условный № (далее по тексту - Квартира) планируемая площадь всех помещений Квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 63,5 кв.м, в том числе, планируемая общая площадь 56 кв.м., которая расположена на 14-м этаже жилого многоквартирного дома со встроенными помещениями по строительному адресу: <адрес> зарегистрирован 23.05.2016г., номер регистрации №

Согласно условиям дополнительного Соглашения является следующее:

«1. На основании Соглашения о передаче функций застройщика от 14.05.2019г. Стороны пришли к соглашению внести следующие изменения в Договор:

1.1 Первый абзац Преамбулы Договора изложить в следующей редакции: «Общество с ограниченной ответственностью «ИнвеетСтрой-2013», ИНН <***>, ОГРН <***>, местонахождение <адрес>, пом. 16, именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице директора ФИО7, действующего на основании Устава, с одной стороны и;

1.2 П. 1.1.2 Договора изложить в следующей редакции:

«1.2. Проектная декларация на строительство Объекта размещена в сети «Интернет» на сайте наш.дом.рф»;

1.3. Третий абзац п.1.1.3 изложить в следующей редакции:

«1.1.3. Земельный участок принадлежит Застройщику на праве субаренды на основании договора субаренды земельного участка от 18:04.2019г., (дата регистрации 30.04.2019г. номер регистрации <адрес>) в редакции дополнительного соглашения к нему от 14.04.2022г. (дата регистрации 21.04.2022г., номер регистрации №

1.4. П.3.1 Договора изложить в следующей редакции:

«3.1. Срок передачи Квартиры Дольщику по передаточному документу установлен сторонами 4-й квартал 2022г.».

2. В остальном, не затронутом настоящим дополнительным соглашением, условия Договора №/сд от 17.05.2016г. оставить без изменений и дополнений.

3. Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью Договора».

В связи с отказом ООО «ИнвестСтрой-2013» заключить с ФИО1 дополнительное соглашение, на основании представленного им проекта, он обратился в судебном порядке о возложении на ООО «ИнвестСтрой-2013» обязанностей заключить с ним дополнительное соглашение в представленной им редакции.

Таким образом, с учетом изложенного, судом установлено, что к ООО «ИнвестСтрой-2013» перешли права и обязанности, связанные с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов многоэтажной жилой застройки, целевое назначение – размещение домов многоэтажной жилой застройки, площадью 3 792 кв.м., адрес: СК, <адрес>

Из «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017г.) следует, что согласно ст.2 Закона №214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст.19 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

В ч.2 ст.19 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в ч.2 ст.23 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (ч.4 ст.19 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ).

В ч.1 ст.21 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа приведенных норм права следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

Согласно ст.8 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором и единого для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч.3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

Согласно п.2 ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, то есть это условие является существенным для такого договора.

Перемена лиц в обязательства (переход прав кредитора к другому лицу, перевод долга) регулируется положениями Главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.391 Гражданского кодекса РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника (пункт 1). Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга (пункт 2).

К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в ст.389 настоящего Кодекса (пункт 4).

Толкование приведенной нормы в совокупности со ст.ст. 382, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что сторонами о переводе долга являются первоначальный должник и новый должник, а кредитор дает лишь согласие на перевод долга, не являясь стороной договора (соглашения) о переводе долга независимо от указания его в упомянутом договоре (соглашении).

В ст.389 Гражданского кодекса РФ закреплено, что, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (пункт 1).

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2).

В силу п.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 17 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ также предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.

Заключенное между ООО «Крован-КМВ» и ООО «ИнвестСтрой-2013» 14.05.2019г. Соглашение о передаче функций застройщика предусматривает принятие ООО «ИнвестСтрой-2013» добровольно на себя обязательства по завершению строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениям по строительному адресу: СК, <адрес> и заключении дополнительных соглашений к договорам долевого строительства с участниками договоров долевого участия путем их составления и подписания сторонами.

Первоначальный должник ООО «Крован-КМВ» согласились с тем, что исполнение указанных выше обязательств будет производиться ООО «ИнвестСтрой-2013».

Указанное Соглашение 08.08.2019г. зарегистрировано в установленном законом порядке, номер регистрации №, что направлено на защиту участников долевого строительства (особенно граждан).

Однако, суд не может согласиться с требованиями истца о понуждении заключить ООО «ИнвестСтрой-2013» с ним дополнительного Соглашения от 11.10.2022г. к договору №/сд от 17.05.2016г. по следующим основаниям.

Как следует из содержания дополнительного Соглашения в редакции ФИО1 от 11.10.2023г., истец считает необходимым изменить срок передачи квартиры дольщику по передаточному документу – 4-й квартал 2022 года.

Как следует из п.4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017г., для изменения сроков строительства, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.

Однако дополнительное соглашение до настоящего времени не заключено между ООО «ИвестСтрой-2013» и ФИО1 ввиду не согласия Общества с условиями дополнительного Соглашения, представленного ФИО1

В соответствии с п.3 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома я (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Понуждение к заключению соглашения об изменении срока передачи застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст.451 ГК РФ), то есть при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В одностороннем порядке изменение условий договора не допускается.

Согласно п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации определены условия, при которых по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно условиям дополнительного Соглашения от 11.10.2022г. к договору № от 17.05.2016г. – установленный истцом срок передачи квартиры на день рассмотрения данного спора судом, уже истек – 4 квартал 2022г.

Вместе с тем, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, изменение условий ранее заключенного договора возможно только по соглашению сторон.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что понуждение ООО «ИнвестСтрой-2013» к заключению дополнительного Соглашения от 11.10.2022г. к договору №/сд от 17.05.2016г., на оговоренных в нем ФИО1 условиях, невозможно, поскольку противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

Кроме того, постановлением администрации г.Пятигорска от 25.11.2022г. № продлено разрешение на строительство от 21.10.2015г. №, выданное постановлением администрации г.Пятигорска от 21.10.2015г. № «О выдаче ООО «Крован-КМВ» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями на предоставленном земельном участке <адрес>» на срок до – 06.08.2023г.

Оценивая относимость, допустимость и достоверность доказательств, суд приходит к выводу о том, что, в условиях состязательности гражданского процесса, истцом не доказаны те обстоятельства, на которые он ссылался как на обоснование своих требований, в связи с чем, суд считает возможным отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой-2013» о возложении обязанностей по заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: СК, <адрес> дивизии, а именно к договору от 17.05.2016г№, в отношении однокомнатной квартиры с условным №, площадью 63,5 кв.м., на 14-ом этаже, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 17.01.2023г.

Судья А.С. Беликов