Решение по делу № 2-2/2023 от 08.02.2023

Дело №2-2/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 февраля 2023 года ст. Преградная

Урупский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего - судьи Узденовой И.Б.

при секретарях: Шуниной М.М.,

ФИО1,

представителя истца-ответчика АО «Урупский ГОК» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Урупский ГОК» к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, возврате квартиры, взыскании убытков и судебных расходов и по встречному иску ФИО3 к АО «Урупский ГОК» о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, обязании принять квартиру, взыскании стоимости неотделимых улучшений, материального ущерба и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Урупский ГОК» обратился в суд с указанным исковым заявлением к ФИО3, ссылаясь на то, что 29.10.2012 в рамках имеющейся жилищной программы ЗАО «Урупский ГОК» (с 14.07.2020 АО «Урупский ГОК») на основании договора купли-продажи здания общежития с земельным участком в рассрочку приобрело здание общежития общей площадью 2413 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 4000,00 кв.м. с кадастровым номером 09:05:0150105:43, расположенный по адресу: <адрес>, для реализации впоследствии квартир работникам предприятия.

По данному объекту недвижимости предприятием были осуществлены следующие действия:

-перевод из нежилого здания в жилое на основании постановления Администрации Медногорского городского поселения № 208 от 01.10.2013;

-переустройство и перепланировка жилых помещений в соответствии с проектной документацией на основании Решения Медногорского городского поселения о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения № 1059 от 05.12.2013;

-капитальный ремонт всего здания с подвалом.

В результате этого разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 09506101-1059- 2015 от 17.08.2015, выданным администрацией Урупского муниципального района, предприятие предоставило для дальнейшей реализации вновь построенное жилье - 28 квартир различной площадью работникам предприятия.

24 ноября 2016 года между работником Писаренко (с 30.10.2019 – ФИО3) Татьяной Анатольевной и ЗАО «Урупский ГОК» (АО «Урупский ГОК» с 14.07.2020) был заключен договор купли- продажи жилого помещения (квартиры) с рассрочкой платежа, по которому истец (продавец) продал, а ответчик (покупатель) приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 100,6 кв.м., кадастровый №.

30.11.2016 указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республики, что подтверждается удостоверительными надписями регистрационного органа о регистрации договора и регистрации права собственности, номер регистрации 09-09/001 - 09/001/108/2016-202/2, произведена удостоверительная запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона, номер регистрации 09-09/001-09/001/118/2016-202/1.

Ответчику ФИО3 было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру с указанием ипотеки в силу закона.

В соответствии с п. 4 договора стоимость отчуждаемого жилого помещения (квартиры) определена сторонами в размере 1 914 296,11 рублей.

Согласно п. 5.1 договора покупатель обязан производить ежемесячные платежи равными долями в размере 22789,00 рублей в течение 7 (семи) лет не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора. Указанная сумма удерживалась из заработной платы ФИО3 ежемесячно, согласно ее заявлению от 13.12.2016.

Пунктом 8 договора предусмотрено, что отчуждаемый объект и соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме переданы продавцом и приняты покупателем в качественном состоянии, известном сторонам, до подписания договора. К техническому состоянию объектов покупатель претензий не имеет. Дополнительный передаточный акт не составлялся, договор служил единственным основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимость в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР.

Учитывая, что договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР 30.11.2016, то расчет за квартиру должен быть полностью произведен 30.11.2023.

11.01.2019 ФИО3 по собственному желанию с предприятия уволилась, и производила платежи на расчетный счет предприятия в размере 25000.00 рублей до 13.01.2020.

В пункте 9.10 договора указано, что в случае невнесения покупателем платежей, установленных пунктом 5 договора, свыше шести месяцев, договор подлежит досрочному расторжению, а покупатель и иные совместно проживающие с ним лица, выселению.

В случае расторжения настоящего договора по пункту 5 продавец возвращает покупателю внесенные им в счет оплаты по настоящему договору денежные средства в течение 1 месяца, а покупатель обязуется освободить жилое помещение в течение 7 дней с момента расторжения договора и в этот же срок вместе с иными лицами, зарегистрированными в отчуждаемом жилом помещении (квартире), сняться с регистрационного учета.

По устной договоренности с генеральным директором ЗАО «Урупский ГОК» К.В.В. ФИО3 обязалась выплачивать ежемесячную сумму в размере 22789,00 рублей путем перечисления на расчетный счет ЗАО «Урупский ГОК» с 01.04.2017.

Таким образом, ФИО3 были перечислены следующие денежные средства:

В 2017 году должна быть произведена оплата в размере 205 101,00 рублей (9 мес.), оплачена сумма в размере 205 101,00 руб.;

В 2018 году должна быть произведена оплата в размере 273 468,00 руб., а оплачена сумма в размере 209 523,00 руб.

В 2019 году должна быть произведена оплата в размере 273 468,00 руб., а оплачена сумма в размере 250 000,00 руб.

В 2020 году должна быть произведена оплата в размере 273 468,00 руб., оплачено 25 000,00 руб.

В 2021 году на момент подачи искового заявления – август месяц должна быть произведена оплата в размере 182 312,00 руб., оплачена сумма – 0,00 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя по договору обязательств, в связи с регулярным нарушением сроков произведения данных платежей, а с 01.02.2020 полном отсутствии платежей, образовалась задолженность по уплате основного долга (на момент подачи искового заявления - август 2021) в размере 517 193,00 рублей, т.к. предприятие должно было получить в счет оплаты 1 207 817,00 рублей, а получило 689 624,00 рублей, что является существенным нарушением договора купли-продажи в рассрочку.

17.02.2020 ФИО5 по электронной почте направлена претензия (исх.№18/581 от 14.02.2020) о нарушении условий п.5.1 договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) с рассрочкой платежа от 24.11.2016.

В этот же день от ФИО6 получены свидетельство о заключении брака от 30.10.2019 и копия паспорта на имя ФИО3

19.02.2020 ФИО3 сообщила об отсутствии у нее возможности производить оплату по договору купли-продажи жилого помещения по семейным обстоятельствам и предложила расторгнуть договор.

25.03.2020 ФИО3 направлены Соглашение о неустойке в размере 237 960,00 рублей и Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры в рассрочку, подписать которые ФИО3 отказалась.

06.04.2020 комиссионно с участием ФИО3 произведен осмотр квартиры <адрес>, в ходе которого выявлена перепланировка комнаты, где изначально были совмещены кухня и гостиная, выделено помещение под кладовую, путем перепланировки данные помещения были отделены стеной из гипсокартона, в связи с чем составлен акт осмотра помещения №1/20, подписать который ФИО3 отказалась.

23.04.2020 с участием тех же лиц и инженера сметчика, также с участием ФИО3 вновь произведен осмотр квартиры, в которой уже отсутствовала мебель и имелись следы износа жилого помещения, был составлен акт осмотра помещения, в который ФИО3 внесла свои дополнения, указав, что произведенные ею работы не ухудшили состояние квартиры, данный акт отказалась подписать представитель АО «Урупский ГОК» ФИО2, а 26.05.2020 ФИО3 был направлен сметный расчет на текущий ремонт квартиры в сумме 135 124,00 руб.

В отношении спорной квартиры установлена ипотека в силу закона. В нарушение правил ипотеки ФИО3 осуществлены перепланировка квартиры, изменены характеристики объекта недвижимого имущества без согласия АО «Урупский ГОК».

Согласно действующему законодательству по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных договором или законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной).

В данном случае АО «Урупский ГОК» (на дату подачи искового заявления) рассчитывало получить 1 207 817,00 рублей, а получило практически в два раза меньше – 689 624,00 рубля, что является существенным нарушением договора. Существенный характер нарушения выражен в возникновении у истца значительного ущерба вследствие неоплаты ответчиком полной стоимости квартиры.

Согласно ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.

В связи с изложенным истец просит удовлетворить исковые требования в изложенном в исковом заявлении объеме:

-расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) в рассрочку от 24.11.2016, заключенный АО «Урупский ГОК» и ФИО3;

-обязать ФИО3 возвратить АО «Урупский ГОК» квартиру по адресу: <адрес>, площадью 100,6 кв.м., этаж 3, кадастровый №;

-взыскать с ФИО3 реальный ущерб в размере 22000,00 руб. за переход права собственности на АО «Урупский ГОК»;

-взыскать с ФИО3 упущенную выгоду в размере 297369,00 руб.;

-взыскать с ФИО3 в пользу АО «Урупский ГОК» проценты за период пользования чужими денежными средствами в сумме 12 564,95 руб.;

-признать прекращенным право собственности ФИО3 на квартиру по адресу: <адрес>;

-признать за АО «Урупский ГОК» право собственности на квартиру по адресу: <адрес>

-взыскать с ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 448 (тридцать тысяч четыреста сорок восемь) рублей 00 копеек.

Ответчик ФИО3 не признала исковые требования, из отзыва на исковое заявление, направленного в суд представителем ответчика ФИО7, следует, что договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа заключен сторонами 24.11.2016 и первый платеж по договору должен быть внесен в декабре 2016.

13.12.2016 ответчик обратилась к АО «Урупский ГОК» с просьбой предоставить отсрочку исполнения обязательства и сторонами было принято решение о начале оплаты с 01.04.2017, в связи с чем ответчик не согласна что ею не исполнялись обязательства по спорному договору в период с декабря 2016 года по март 2017 года.

С апреля 2017 года по июль 2018 года обязательства ответчиком исполнялись своевременно и в полном объеме. С августа по октябрь 2018 года платежи не вносились ввиду временной нетрудоспособности ответчика, общий период нетрудоспособности продлился с июля 2018 года по январь 2019 года, в январе 2019 года трудовые отношения между истцом и ответчиком были прекращены. Тем не менее, ответчиком выполнялись обязательства по договору и за период с ноября 2018 года по январь 2020 года было уплачено 350000,00 рублей (вместо положенных 410202,00 рублей за период с августа 2018 года по январь 2020 года). Таким образом, неисполненным осталось обязательство в размере 60 202,00 рублей. Всего было перечислено ответчиком 714624,00 рублей.

В связи с заключением брака ответчик переехала в <адрес>, о чем уведомила АО «Урупский ГОК». Ответчик предпринимала попытки разрешить спор соглашением с истцом, но ей это не удалось.

Впоследствии трудовые отношения между сторонами были прекращены, и поскольку место жительства ответчика изменилось, она предложила АО «Урупский ГОК» расторгнуть договор купли-продажи квартиры по соглашению сторон.

Однако, АО «Урупский ГОК» были выдвинуты требования о взыскании неустойки, и расторжение договора по соглашению сторон не состоялось, и еще долго АО «Урупский ГОК» уклонялся от принятия квартиры.

С требованиями о взыскании реального ущерба за переход права собственности на АО «Урупский ГОК», упущенной выгоды и процентов за период пользования чужими денежными средствами не согласны ввиду их незаконности.

Считают необоснованными и доводы АО «Урупский ГОК» об ухудшении состояния квартиры, поскольку акт-приема-передачи квартиры не составлялся, и определить ухудшение ее состояния невозможно. Полагают, что работы, выполненные ФИО3, напротив, значительно улучшили состояние квартиры.

Не согласившись с исковыми требованиями, представитель ответчика ФИО7 направила встречное исковое заявление и просит:

-расторгнуть договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный АО «Урупский ГОК» и ФИО3;

-обязать АО «Урупский ГОК» принять квартиру по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, площадью 100,6 кв.м., кадастровый №;

- признать прекращенным право собственности ФИО3 на квартиру по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>;

- признать право собственности АО «Урупский ГОК» на квартиру по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>;

-взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ встречный иск ФИО3 принят судом.

В ходе рассмотрения данного гражданского дела АО «Урупский ГОК» частично отказался от своих исковых требований и определением Урупского районного суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по иску АО «Урупский ГОК» к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и возврате квартиры и по встречному иску ФИО3 к АО «Урупский ГОК» о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и обязании принять спорную квартиру прекращено в части исковых требований о взыскании с ФИО3 реального ущерба в размере 22000,00 рублей, упущенной выгоды в размере 297369,00 рублей и процентов за период пользования чужими денежными средствами в размере 12564,95 рублей.

В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО2 не явилась, просила рассмотреть гражданское дело в ее отсутствие, в предыдущих судебных заседаниях в учетом выводов экспертов в рамках проведенной по делу экспертизы уточнила исковые требования и просит:

-расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный АО «Урупский ГОК» и ФИО3;

-обязать ФИО3 возвратить АО «Урупский ГОК» квартиру по адресу: Россия, КЧР, <адрес>, пгт.Медногорский, <адрес>, площадью 100,6 кв.м., этаж 3, кадастровый №;

-взыскать с ФИО3 в пользу АО «Урупский ГОК» убытки в виде стоимости восстановительного ремонта квартиры по адресу: Россия, КЧР, <адрес>, пгт.Медногорский, <адрес>, в размере 210 055 (двести десять тысяч пятьдесят пять) рублей 90 копеек;

-взыскать с ФИО3 в пользу АО «Урупский ГОК» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 25000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек;

-признать прекращенным право собственности ФИО3 на квартиру по адресу: Россия, КЧР, <адрес>, пгт.Медногорский, <адрес>;

-признать за АО «Урупский ГОК» право собственности на квартиру по адресу: Россия, КЧР, <адрес>, пгт.Медногорский, <адрес>.

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО7, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах неявки суд не известили.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Ответчиком-истцом ФИО3 в ходе судебного разбирательства по делу неоднократно уточнялись встречные исковые требования и с учетом локального сметного расчета об определении суммы ремонтно-восстановительных работ ФИО3 в окончательной редакции своих требований просит:

-взыскать с АО «Урупский ГОК» стоимость неотделимых улучшений в размере 143 425,30 руб.;

-взыскать с АО «Урупский ГОК» в счет причиненного заливом квартиры материального ущерба, убытки в размере 126 055,20 руб., и расходы, связанные с определением размера причиненных заливом убытков в размере 6 500,00 руб.;

-взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

Из возражений истца-ответчика АО «Урупский ГОК» на встречное исковое заявление ФИО3 следует, что во-первых документы, положенные в основу уточнения встречного искового заявления, на момент назначения экспертизы ФИО3 в суд предоставлены не были, а это говорит о том, что документов не было и они были изготовлены гораздо позже.

Во-вторых, квартира к осмотру, в нарушении определения суда, была предоставлена со второго раза.

В данных действиях ответчика усматривается пассивное недобросовестное поведение стороны в гражданском процессе, которое заключается в умышленном воздержании стороны от совершения процессуальных действий, которые она в соответствии с нормами ГПК РФ и определением суда, обязана была совершить. Такое процессуальное воздержание стороны квалифицируется по ч. 3 ст. 79 ГПК РФ как препятствие установлению истины по делу.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Из прямого смыслового содержания данных норм материального закона следует, что при заключении договора стороны должны действовать добросовестно и разумно, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими действительными намерениями, оценить их соответствие реально формируемым обязательствам.

АО «Урупский ГОК» не согласно с предоставленным в качестве письменного доказательства Актом о последствиях залива квартиры № 1 от 24.12.2021, так как он составлен с грубыми нарушениями законодательства, и неуполномоченными лицами:

- Акт составлен не 24 декабря 2021г., а заочно в июле 2022 года, без реального выхода на место и обследования жилого помещения. Указанные в Акте члены комиссии: Ш.И.А. и С.А.В. являются работниками АО «Урупский ГОК» и проживающими в этом же доме на правах аренды от предприятия, которые рассказали, что в квартире 24.12.2021г. не были, а подписали Акт по просьбе ФИО3 и ее представителя Ш.Т.Г.;

- указанные в Акте наниматели квартиры, от которой произошел залив, Ч.В.В. и Ч.А.Н., не отказывались от подписи, т.к. 24.12.2021 находились в отпуске в г. Калининграде, более того, им вообще никто не предлагал поучаствовать в комиссии и подписать Акт в июле 2022г.;

- представителю АО «Урупский ГОК» В.Т.В. предложено было подписать Акт залива - 04 ноября 2022г., от подписи которого она отказалась, так как не находилась в квартире 24.12.2021 года и в связи этим не может удостоверить объем причиненного ущерба, а также потому, что не является уполномоченным лицом на подписание данного Акта от АО «Урупский ГОК».

Единственными свидетелями данного залива являются супруги ФИО8, которые вернулись из отпуска 24.12.2021г. в районе 06.00 часов утра, квартира которых находится под квартирой ФИО3, которые и обнаружили залив своей квартиры. После чего, подразумевая, что их квартиру затопила ФИО3, нашли ключи у Ш.Т.Г., открыв которую поняли, что залив идет с более верхней квартиры - Ч-вых. Так как последние находились в отпуске за пределами республики, с их согласия вскрыли квартиру, закрыли краны на радиаторе отопления, вытерли насухо ламинатное покрытие в квартире Ч-вых, а также в квартире ФИО3, в этой же квартире расставили тазики для сбора воды, которые простояли там 3 дня, что исключило вздутие ламинатного покрытия. Ключи от квартиры ФИО3 все эти 3 дня находились у супругов ФИО9 и убедившись, что с потолков вода больше не капает, отдали ключи Ш.Т.Г. Супругам ФИО9 непосредственно ФИО3 также предлагалось в июле и в августе 2022 года подписать Акт залива, но последние отказались, мотивируя это тем, что претензий ни к кому не имеют.

Таким образом, учитывая, что непосредственно 24.12.2022г. и в последующие 3 дня залива квартиры ФИО3 никем не составлялся, а составлен гораздо позже, без реального выхода на место и обследования жилого помещения, Акт подписан неуполномоченными лицами со слов, собственник квартиры - АО «Урупский ГОК», от которой произошел залив, о составлении Акта не уведомлялся и на подпись не предоставлялся, то АО «Урупский ГОК» просит исключить из материалов дела Акт залива квартиры № 1 от 24.12.2021 по адресу: <адрес>, так как является недопустимым и недостоверным доказательством.

В уточнениях встречных исковых требований на стр. 2 в абз. 2 представитель ФИО3 делает вывод о том, что восстановление поврежденного имущества возможно лишь посредством производства ремонтных работ с привлечением третьих лиц и составляет, с учетом материалов, не менее 130 000,00 рублей, согласно экспертному заключению от 30.08.2022 № 64/08/22Э.

С данным выводом АО «Урупский ГОК» также не согласно.

Перед началом проведения экспертизы, в присутствии Ш.Т.Г., у которой отсутствовала доверенность на представление интересов ФИО3, (в связи с чем эксперт признал Ш.Т.Г. не уполномоченным лицом как представителя), представитель АО «Урупский ГОК» ФИО2 указала экспертам, что в декабре 2021 произошел залив данной квартиры из вышерасположенных квартир, в связи с чем просит не исследовать коридор площадью 14 кв.м, и потолок жилой комнаты - спальни площадью 18,2 кв.м., где имелись следы залива, так как затраты по восстановлению указанных помещений АО «Урупский ГОК» берет «на себя».

В экспертном заключении от 30.08.2022 № 64/08/22Э полностью отсутствует описание коридора оспариваемой квартиры, по комнате № 2 площадью 18,2 кв.м, эксперт указал на такие нарушения, как отслоение обойного покрытия, порывы обоев местами, образование пятен и загрязнений, отверстия от крепежных элементов, отдельные выбоины штукатурного слоя, не связанные с заливом, и образовались в процессе эксплуатации, не затрагивая потолочной части помещения.

Таким образом, в материалы дела не представлены доказательства повреждения имущества в размере 130 000,00 рублей, в связи с чем данное требование также является незаконным, недопустимым и недостоверным доказательством.

Представитель ФИО3 указывает, что с целью приведения квартиры в состояние, при котором невозможно проживание, был проведен ее ремонт. С этой целью был заключен договор подряда от 01.12.2016 № 1 на проведение строительно-ремонтных работ, таких как установка сантехнической разводки с подключением сантехники, прокладка электрического кабеля, установка перегородки. Данные работы ФИО3 действительно были необходимы (кроме перегородки), так как данная квартира продавалась АО «Урупский ГОК» без мебели и сантехнического оборудования, но ФИО3 на таких условиях согласилась приобрести данную квартиру, тем более, как указано в договоре, к техническому состоянию объектов покупатель претензий не имела.

Необходимо отметить, что все сантехническое оборудование ФИО3 демонтировала и вывезла из квартиры, оставив в ванной комнате массовые отверстия от крепежных элементов. Так чем же улучшила ФИО3 состояние санузла в спорной квартире?

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 28.06.2022, оспариваемая квартира № 5 дома № 6 по ул. Парковой, пгт. Медногорский зарегистрирована за первым правообладателем - ЗАО «Урупский ГОК» 28.10.2015 года, и за вторым правообладателем - ФИО5 - 30.11.2016. Иных собственников данной квартиры не было и нет до настоящего времени.

Пунктом 8 Договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) с рассрочкой платежа от 24.11.2016 предусмотрено, что отчуждаемый объект и соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме переданы продавцом и приняты покупателем в качественном состоянии, известном сторонам, до подписания договора. К техническому состоянию объектов покупатель претензий не имеет. Дополнительный передаточный акт не составлялся, договор служил единственным основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимость в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР.

Оспариваемая квартира продана покупателю без мебели и оборудования, но со всеми коммуникациями, строительно-ремонтными и отделочными работами, отвечающими установленным санитарным и техническим правилам и нормам, присущими для нормальной жизнедеятельности. В связи с чем к техническому состоянию объектов покупатель претензий не имела и не могла иметь, письменных и устных заявлений о неудовлетворительном состоянии квартиры от ФИО3 не поступало.

Из смысла статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под неотделимыми улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса предусмотрено, что возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных и отделочных работ, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

В данном случае, АО «Урупский ГОК» в качестве улучшения недвижимого имущества ничего не приобрело.

В обоснование стоимости неотделимых улучшений представитель ФИО3 предоставила:

- расписку от 01.12.2016 о том, что ф.л. К.Г.А. получил денежные средства от ФИО6 в размере 55 931,80 рублей, согласно смете, на ремонт квартиры, 55 000,00 рублей - аванс 30%, согласно п. 3.2 договора № 1 от 01.12.2016;

- расписку от 05.01.2017 о том, что ф.л. К.Г.А. получило денежные средства от ФИО6 по договору № 1 от 01.12.2016 в размере 128 323,50 рублей как окончательный расчет по договору в полном объеме;

- смету на ремонт квартир (приложение № 1А) на сумму 55 931,80 рублей.

Представленные истцом документы не позволяют определить конкретные результаты выполненных работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения имущества, имеющие ценность не только для ФИО3, как 2-ого собственника, но и при последующем возврате и использовании квартиры 1-м собственником.

Доказательств того, что истцом проводились работы капитального характера, связанные с реконструкций, модернизацией или дооборудованием имущества, которые могли бы привести к улучшению его технико-экономических характеристик, или же работ, вызванных с изменением технологического назначения помещений, не представлено.

Отсутствуют также доказательства обращения ФИО3 к АО «Урупский ГОК» с требованием о согласовании неотделимых улучшений до производства самих работ, а равно не представлено доказательств уклонения АО «Урупский ГОК» от согласования с ФИО3 стоимости и существенных характеристик неотделимых улучшений.

Более того, в отношении приобретенной квартиры ФИО3 установлена ипотека в силу закона. Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.

Осуществление перепланировки и изменение характеристик объекта недвижимого имущества относятся к действиям по распоряжению имущества, на что письменное согласие залогодержателя - АО «Урупский ГОК» не получено.

Таким образом, действия ФИО3 по перепланировке, переустройству и реконструкции заложенного имущества являются незаконными.

В результате перепланировки 2-х комнатной квартиры, данная квартира должна состоять из 3-х жилых комнат, но ФИО3 данные сведения не внесены в кадастровый учет и изменения не зарегистрированы в Росреестре, в связи с чем АО «Урупский ГОК» согласно с демонтажем перегородки ГКЛ в кухне-столовой, кладовой, согласно заключению строительно-технической экспертизы от 30.08.2022г. № 64/08/22Э (стр. 14).

При таких обстоятельствах, и учитывая принцип свободы заключения договора, у АО «Урупский ГОК» отсутствует обязанность компенсировать ФИО3 как стоимость неотделимых улучшений, так и взыскании с АО «Урупский ГОК, в счет причиненного заливом квартиры, материального ущерба в виде убытков, и расходов, связанных с определением размера причиненных заливом убытков.

Ввиду изложенного АО «Урупский ГОК» просит отказать ФИО3 во взыскании с АО «Урупский ГОК» стоимости неотделимых улучшений в размере 143 425 рублей; материального ущерба, причиненного заливом квартиры, в виде убытков в размере 126 055 рублей; расходов, связанных с определением размера причиненных заливом убытков, в размере 6 500 рублей; и расходов по оплате государственной пошлины.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4).

В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

-при существенном нарушении договора другой стороной;

-в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются главой 30 ГК РФ.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2,4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

Согласно п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство должно быть исполнено в этот день или, соответственно, в любой момент такого периода.

В соответствии со ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В судебном заседании установлено, что 24 ноября 2016 года между работником Писаренко (с 30.10.2019 – ФИО3) Татьяной Анатольевной и ЗАО «Урупский ГОК» (АО «Урупский ГОК» с 14.07.2020) был заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) с рассрочкой платежа, по которому истец (продавец) продал, а ответчик (покупатель) приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 100,6 кв.м., кадастровый №. Цена договора составляет 1914296,11 рублей. Платежи ответчик обязалась производить ежемесячно равными долями в размере 22 789,00 рублей в течение 7 (семи) лет не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора. Указанная сумма удерживалась из заработной платы ФИО3 ежемесячно, согласно ее заявлению от 13.12.2016 (п.5.1 договора).

Ответчику ФИО3 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру с указанием ипотеки в силу закона.

С момента передачи квартиры она считается находящейся в залоге у продавца в силу закона до полной оплаты ее стоимости для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате.

В пунктах 9,10 договора указано, что в случае невнесения покупателем платежей, установленных пунктом 5 договора, свыше шести месяцев, договор подлежит досрочному расторжению, а покупатель и иные совместно проживающие с ним лица, выселению.

13.12.2016 ФИО5 обратилась к генеральному директору ЗАО «Урупский ГОК» с заявлением об удержании из ее заработной платы платежей по договору купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа от 24.11.2016 с 01 апреля 2017 года по семейным обстоятельствам (том 1 л.д.32).

За период с 01.04.2017 по день подачи искового заявления в суд (август 2021 года) ФИО3 выплачена сумма в размере 689 624,00 руб. вместо 1 207 817,00 руб., поскольку в связи с нарушением своих обязательств по внесению платежей, а с 01.02.2020 полного отсутствия платежей у ФИО3 образовалась задолженность в размере 517 193,00 руб.

Таким образом, всего в счет уплаты по договору ФИО3 оплатила 714 624,00 рубля при цене договора в 1 914 296,11 рублей.

Претензия получена ответчиком ФИО3, которая данный факт не оспаривает.

В этот же день ФИО3 направила АО «Урупский ГОК» свидетельство о заключении брака от 30.10.2019 и копию паспорта на имя ФИО3 (том 1 л.д. 54,55).

По утверждению истца оплата по договору ответчиком до настоящего времени полностью не произведена, доказательств обратного суду не представлено, в связи с чем заключенный между истцом и ответчиком договор исполненным считаться не может.

При таких обстоятельствах суд считает установленным, что ответчиком ФИО3 существенно нарушены условия договора, предусмотренные п.4, п.5.1, так как, подписав указанный договор лично, ФИО3 подтвердила свое согласие на оплату стоимости квартиры в порядке, установленном п.5 договора, однако, свои обязательства по внесению платежей в счет стоимости квартиры, не исполнила, а согласно п.9 договора в случае невнесения покупателем платежей, установленных п.5 договора свыше шести месяцев, договор подлежит досрочному расторжению, а покупатель и проживающие с ним лица – выселению.

Суд также приходит к выводу, что предусмотренный ст.452 ГК РФ порядок расторжения договора истцом был соблюден и с учетом вышеуказанных норм ГК РФ, в том числе и положений ст.489 ГК РФ, истец, как продавец, в связи с неоплатой стоимости квартиры покупателем в порядке, установленном договором купли-продажи, что является существенным нарушением условий договора, вправе требовать его расторжения и, как следствие, прекращения зарегистрированного права собственности ответчика и признания права собственности за ним на спорную квартиру.

В связи с расторжением договора купли-продажи утрачиваются и основания для сохранения ипотеки.

Оценив представленные доказательства и обстоятельства дела, суд полагает, что неполучение до настоящего времени оплаты за проданную квартиру лишает истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, допущенное нарушение со стороны ответчика является существенным, а следовательно, основанием для расторжения договора купли-продажи спорной квартиры. В связи с изложенным подлежат удовлетворению и требования о возврате квартиры, о признании прекращенным права собственности ФИО3 на спорную квартиру и признании права собственности на нее за истцом.

Истцом по первоначальному иску АО «Урупский ГОК» предприняты меры по урегулированию спора. В претензии, направленной в адрес ФИО3, указано на задолженность, образовавшуюся вследствие существенного нарушения условий договора, урегулировать спор не представилось возможным, поскольку ФИО3 отказалась подписать соглашение о возмещении убытков и соглашение о расторжении договора.

При этом из отзыва ФИО3 на исковое заявление АО «Урупский ГОК» следует, что именно ФИО3 настаивала на расторжении договора, а АО «Урупский ГОК» всячески препятствовало этому.

Исследовав изложенные выше доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований АО «Урупский ГОК» к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) в рассрочку от 24.11.2016; обязании ФИО3 возвратить АО «Урупский ГОК» квартиру по адресу: Россия, КЧР, Урупский район, пгт.Медногорский, ул.Парковая, дом 6, кв.5; признании прекращенным права собственности ФИО3 на спорную квартиру и признании за АО «Урупский ГОК» права собственности на спорную квартиру.

Поскольку суд пришел к выводу об обоснованности указанных требований АО «Урупский ГОК», аналогичные требования ФИО3 по приведенным ею основаниям не подлежат удовлетворению, так как доводы ФИО3 противоречат обстоятельствам, установленным судом на основании исследования вышеуказанных доказательств.

Что касается убытков, то суд установил, что 06.04.2020 комиссионно с участием ФИО3 произведен осмотр квартиры <адрес>, в ходе которого выявлена перепланировка комнаты, где изначально были совмещены кухня и гостиная, выделено помещение под кладовую, путем перепланировки данные помещения были отделены стеной из гипсокартона, в связи с чем составлен акт осмотра помещения №1/20, подписать который ФИО3 отказалась (том 1 л.д.72).

23.04.2020 с участием тех же лиц и инженера-сметчика, также с участием ФИО3 вновь произведен осмотр квартиры, в которой уже отсутствовала мебель и имелись следы износа жилого помещения, был составлен акт осмотра помещения, в который ФИО3 внесла свои дополнения, указав, что произведенные ею работы не ухудшили состояние квартиры, данный акт отказалась подписать представитель АО «Урупский ГОК» ФИО2 (л.д.77), а 26.05.2020 ФИО3 был направлен сметный расчет на текущий ремонт квартиры в сумме 135 124,00 руб. (том 1 л.д.79-81).

Полагая, что улучшила состояние спорной квартиры, ФИО3 настаивала на передаче квартиры без возмещения убытков, связанных с износом при использовании, (том 1 л.д.67,68,70,74,75).

Вместе с тем, согласно заключению эксперта №64/08/22Э от 30 августа 2022 года квартира, расположенная по адресу <адрес>, на момент проведения экспертного обследования находится в техническом состоянии, требующем проведения значительного текущего ремонта. Имеющиеся повреждения спорной квартиры образованы в процессе эксплуатации (не являются результатом естественного износа). Общая стоимость строительно-ремонтных работ, необходимых для восстановительного ремонта спорной квартиры с учетом стоимости материалов составляет 210 055,90 руб. (том 2 л.д.167-240).

У суда нет оснований сомневаться в правильности и обоснованности данного экспертного заключения, так как исследование проведено компетентным в области строительства экспертом, с большим стажем работы, имеющим высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», прошедшим неоднократно повышение квалификации, в том числе, по экспертной специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», «Исследование проектной документации, строительных объектов в целях установления их соответствия требованиям специальных правил. Определение технического состояния, причин, условий, обстоятельств и механизма разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих функциональных, эксплуатационных, эстетических и других свойств» и др., аттестованным на право самостоятельного производства экспертиз в сфере судебной строительно-технической экспертизы, который предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт руководствовался представленными материалами гражданского дела, им учтены позиции сторон по делу. Оценив заключение эксперта в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд находит его допустимым доказательством по делу.

В соответствии со ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст.15 ГК РФ. Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Исследовав изложенные доказательства, суд приходит к выводу о правомерности требований АО «Урупский ГОК» о возмещении убытков в заявленном размере, а также судебных расходов АО «Урупский ГОК», связанных с оплатой экспертизы и госпошлины.

Что касается встречных исковых требований ФИО3 к АО «Урупский ГОК» о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 142 425,30 рублей, суд находит их не подлежащими удовлетворению, поскольку как указано выше, суд пришел к убеждению, что ФИО3 за время пользования спорной квартирой не улучшено, а ухудшено ее техническое состояние, что подтверждается изложенными выше доказательствами.

Требования ФИО3 о взыскании с АО «Урупский ГОК» в ее пользу материального ущерба, причиненного заливом квартиры, в размере 126 055,20 рублей и расходов, связанных с определением размера причиненных заливом квартиры убытков, в размере 6500,00 рублей также не подлежат удовлетворению, поскольку данные обстоятельства не имеют отношения к настоящему спору, поскольку ущерб, причиненный заливом квартиры (если таковой имеется), причинен не АО «Урупский ГОК», а иными лицами, и это уже правоотношения, возникшие между ФИО3 и третьими лицами. Оценивая доказательства, представленные ФИО3 в подтверждение этого требования: локальный сметный расчет, договор №794-22 от 04 ноября 2022 года на оказание услуг, акт сдачи-приемки к договору №794-22 от 04 ноября 2022 года, квитанция разных сборов (т.3 л.д.80-96), суд считает их недопустимыми как не относящиеся к настоящему спору. Суд также учитывает то, что в экспертном заключении от 30.08.2022 №64/08/22Э экспертами при определении стоимости восстановительного ремонта учитывались только повреждения, не связанные с заливом квартиры, а образовавшиеся в процессе эксплуатации.

Из материалов дела следует и не оспаривается представителем АО «Урупский ГОК», что выполнение ФИО3 строительно-ремонтных работ, таких как установка сантехнической разводки, подключение сантехники, прокладка электрического кабеля были необходимы, так как квартира продавалась без мебели и сантехнического оборудования, но возвращаясь к условиям договора, в частности п.8 договора, покупатель ФИО3 согласилась приобрести квартиру в таком виде и к ее техническому состоянию претензий не имела. Кроме того, все установленное ею сантехническое оборудование ФИО3 демонтировала и вывезла из спорной квартиры.

Таким образом, требования АО «Урупский ГОК» к ФИО3 подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО3 к АО «Урупский ГОК» удовлетворению не подлежат.

Истцом-ответчиком АО «Урупский ГОК» при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 30 448 (тридцать тысяч четыреста сорок восемь) рублей 00 копеек, и в соответствии со ст.98 ГПК РФ указанные расходы АО «Урупский ГОК» по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика-истца ФИО3

Также подлежат взысканию с ФИО3 расходы АО «Урупский ГОК» на проведение экспертизы в размере 25000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Удовлетворить исковые требования АО «Урупский ГОК».

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) в рассрочку от 24.11.2016, заключенный ЗАО «Урупский ГОК» (с 14.07.2020 – АО «Урупский ГОК») и Писаренко (с 30.10.2019 – ФИО3) Татьяной Анатольевной.

Обязать ФИО3 возвратить АО «Урупский ГОК» квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 100,6 кв.м., этаж 3, кадастровый №.

Признать прекращенным право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за АО «Урупский ГОК» право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу АО «Урупский ГОК» убытки в виде стоимости восстановительного ремонта квартиры, расположенной по адресу: Россия<адрес>, в размере 210 055 (двести десять тысяч пятьдесят пять) рублей 90 копеек.

Взыскать с ФИО3 в пользу АО «Урупский ГОК» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 25000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО3 расходы по оплате

государственной пошлины в размере 30 448 (тридцать тысяч четыреста сорок восемь) рублей 00 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к АО «Урупский ГОК» о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 24.11.2016, заключенный АО «Урупский ГОК» и ФИО3; обязании АО «Урупский ГОК» принять квартиру по адресу: <адрес>, площадью 100,6 кв.м., кадастровый №; признании прекращенным права собственности ФИО3 на квартиру по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>; признании права собственности АО «Урупский ГОК» на квартиру по адресу: <адрес>; взыскании с АО «Урупский ГОК» стоимости неотделимых улучшений в размере 143 425,30 руб.; взыскании с АО «Урупский ГОК» в счет причиненного заливом квартиры материального ущерба, убытков в размере 126 055,20 руб., и расходов, связанных с определением размера причиненных заливом убытков в размере 6 500,00 руб.; взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд КЧР в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Урупский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 15 февраля 2023 года.

Судья

Урупского районного суда И.Б. Узденова