Решение по делу № 2-2785/2023 от 14.09.2023 - о расторжении договора купли-продажи, об обязании вернуть нежилое помещение.

дело № 2-2785/2023

УИД 48RS0002-01-2023-002373-31

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 сентября 2023 года г. Липецк

Октябрьский районный суд города Липецка в составе:

председательствующего судьи Пешковой Ю.Н.

при ведении протокола помощником судьи Подгорным И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «ЭКССТРОЙМАШ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, об обязании вернуть нежилое помещение,

установил:

Открытое акционерное общество «ЭКССТРОЙМАШ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, об обязании вернуть нежилое помещение, обосновав свои требования тем, что Арбитражным судом Липецкой области вынесено решение по делу №А36-7157/2017 от 14.01.2019 года о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии процедуры конкурсного производства в отношении ОАО «ЭКССТРОЙМАШ» (<адрес>). Конкурсным управляющим ОАО «ЭКССТРОЙМАШ» утвержден ФИО1 10.04.2018 года между ОАО«ЭКССТРОЙМАШ» в лице генерального директора ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение №№ общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>. Цена сделки определена 6045000 рублей, НДС 1088100 рублей. В пункте 3 договора указано, что расчет между сторонами будет произведен полностью после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Также стороны пришли к соглашению, что до полного расчета между сторонами на указанное нежилое помещение возникает ипотека в силу закона в пользу продавца. 16.01.2023 года Управление Росреестра по Липецкой области зарегистрировало переход права собственности на нежилое помещение №№ общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенное на первом этаже по адресу <адрес>. Таким образом, срок оплаты стоимости нежилого помещения в размере 6045000 рублей наступил 17.01.2023 года. Однако до настоящего момента указанная сумма не уплачена ответчиком ФИО2 15.02.230 года истец направил в адрес ответчика требование об оплате задолженности по договору, указанное требование оставлено без удовлетворения. 03.04.2023 года истец в адрес ответчика направил претензию об уплате образовавшейся задолженности по договору, а в случае отказа от уплаты - о расторжении договора и возврате имущества. Ответчик оставил претензию без ответа. Истец полагая, что нарушено одно из существенных условий договора, продавец не получил денежную сумму за проданное имущество, обратился в суд с данным иском.

ОАО «ЭКССТРОЙМАШ» просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от (дата), обязать ФИО2 вернуть ОАО «ЭКССТРОЙМАШ» нежилое помещение №№ общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенное на первом этаже по адресу <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ОАО «ЭКССТРОЙМАШ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 по доверенности ФИО4 заявленные требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные в иске. В отношении довода ответчика о том, что срок оплаты по договору определяется истечением периода времени с момента государственной регистрации, соответственно срок для оплаты по договору наступает через 3 года 8 месяцев (датирован договор (дата) года, регистрация должна быть произведена 31.12.2021 года), объяснила, что при толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, то есть буквальное толкование. Такое значение определяется с учетом общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому понимаю условия договора, которое стороны с очевидностью могли иметь ввиду. В случае если бы срок оплаты по договору определялся истечением периода времени, на чем настаивает ответчик, в тексте было бы определено событие и дата, с момента которой надлежало исчислять срок, а также продолжительность периода времени (количество дней, месяцев, лет и т.д.) по истечении которого необходимо произвести оплату. В договоре отсутствуют указанные согласованные сторонами положения. Дата 31.12.2021 года установлена как срок для выполнения всего комплекса обязательств обеими сторонами по договору, а именно: зарегистрировать право собственности и произвести оплату по договору, но не является датой отсрочки оплаты по договору. Ввиду того, что регистрация права собственности не состоялась в срок до 31.12.2021 года по независящим от покупателя и продавца обстоятельствам, и стороны не отказались от исполнения своих обязательств, договор является действующим. Согласно общим положениям о договоре купли-продажи покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. В связи с чем, полагала позицию ответчика несостоятельной и просила удовлетворить требования.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признал, сослался на доводы, изложенные в письменных возражениях, не отрицал, что действительно между сторонами <данные изъяты> года заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Стоимость помещения определена 6045000 рублей. Полный расчет стороны определили произвести в срок до 31.12.2021 года. Документы на регистрацию были сданы 16.04.2018 года, но переход права был зарегистрирован только 16.01.2023 года по независящим от покупателя обстоятельствам. При переходе права установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде залога в силу закона до полной выплаты задолженности. Ссылаясь на нормы статей 823 п.1., 488,314,328 ГК РФ утверждал, если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Учитывая, что право на помещение перешло к ответчику 24.01.2023 года за ним должно остаться право о рассрочке оплаты по договору на соответствующий срок, на который продавец несвоевременно передал помещение. Просил отказать в удовлетворении требований.

Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст.ст. 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в указанном кодексе.

Согласно положениям ст. 421 Гражданского кодекса Российской граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 3 статьи 154 и пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой (пункт 2 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

По смыслу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 458 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 указанного Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства (пункт 2 статьи 314 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации если предусмотренное договором исполнение обязательство произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из п.58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» следует, что ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Однако такое право соответствующей стороны может быть установлено законом или договором (пункт 4 статьи 328 ГК РФ). Вместе с тем кредитор не лишен возможности требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, в соответствии с условиями обязательства (статьи 15, 393, 396 ГК РФ). Кроме того, в случае спора о размере встречного исполнения истца, если суд установит, что неисполнение с его стороны носило незначительный характер, суд вправе удовлетворить иск об исполнении ответчиком обязательства в натуре, определив объем подлежащего истцом исполнения.

В соответствии с подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Липецкой области от 14.01.2019 года ОАО «ЭКССТРОЙМАШ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства - конкурсное производство.

Определением того же суда от 17.07.2019 года конкурсным управляющим данного общества утвержден ФИО1

10 апреля 2018 года заключен договор купли-продажи нежилого помещения между ОАО «ЭКССТРОЙМАШ» в лице генерального директора ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение №№ общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на первом этаже по адресу: <адрес>.

Указанное нежилое помещение оценивается сторонами в 6 045 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% 1 088 100 рублей 00 копеек. Расчет между сторонами будет произведен полностью после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в срок до 31 декабря 2021 года путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в договоре, либо иным, не запрещенным законом способом (пункт 3 договора).

Также стороны пришли к соглашению, что до полного расчета между сторонами на указанное нежилое помещение будет возникать ипотека в силу закона в пользу продавца (пункт 4 договора). Стороны по передаваемому нежилому помещению взаимных претензий друг к другу не имеют, договор имеет силу передаточного акта.

Анализируя условия договора, суд приходит к выводу, что сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения согласованы все существенные условия договора, в том числе цена помещения в размере 6045 000 рублей и порядок расчета. Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за нежилое помещение 6045000 рублей.

Из материалов регистрационного дела усматривается, что ФИО2 сдал документы на регистрацию права (переход права) 16.04.2018 года. 24.04.2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии государственная регистрация приостановлена в связи с поступившим постановлением о запрете регистрационных действий от 13.03.2017 года, о чем сообщено ФИО2 Впоследствии на основании постановлений Левобережного районного суда г. Липецка неоднократно продлялся запрет ОАО «ЭКССТРОЙМАШ» и лицам, доверенным от данного общества на совершение любых действий и сделок в какой-либо форме, направленных на отчуждение вышеуказанного имущества (нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу <адрес>)

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 24.01.2023 года №№ нежилое помещение по адресу <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж №, значится за ФИО2, дата государственной регистрации 16.01.2023 года (номер №).

ФИО2 свою обязанность по оплате за нежилое помещение не исполнил, что обусловило обращение конкурсного управляющего в суд с настоящим иском.

Со своей стороны конкурсный управляющий направил ответчику ФИО2 15.02.2023 года требование об оплате задолженности по договору от 18.04.2018 года, которое проигнорировано ответчиком.

03.04.2023 года по адресу ответчика направлена претензия, в которой указано в случае не поступления на счет ОАО «ЭКССТРОЙМАШ» суммы предлагается расторгнуть договор купли-продажи от 10.04.2018 года, также разъяснено в связи с существенным нарушением покупателем условий договора, выразившихся в ненадлежащем исполнении обязательств по оплате имущества, возврате нежилого помещения продавец вправе обратиться в суд с указанными требованиями.

В судебном заседании ответчик ФИО2 не отрицал, что им не исполнено обязательство по оплате стоимости нежилого помещения, денежные средства в размере 6045000 рублей не внесены им ни до 31.12.2021 года, ни после регистрации права 16.01.2023 года. Ответчик указывал, что коль изначально в договоре купли-продажи нежилого помещения была определена рассрочка оплаты и продавец несвоевременно передал помещение, то соответственно за ним остается право рассрочки оплаты по договору на соответствующий срок (то есть 3 года 8 месяцев) с даты регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с 16.01.2023 года. Кроме того, он намерен оплатить сумму стоимости помещения, определенную в договоре купли-продажи нежилого помещения в течение одного года и согласен на заключение мирового соглашения с истцом.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Также суд полагает, что доводы ответчика основаны на неверном толковании норм права. Как указано выше в п. 3 договора от (дата) года стоимость нежилого помещения оценена сторонами в размере 6045000 рублей с произведением полного расчета в срок до 31.12.2021 года. Однако к моменту регистрации перехода права собственности за покупателем срок расчета, определенный в договоре истек более чем на два года. Стороны от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи нежилого помещения от (дата) года не отказались. Дополнительное соглашение, которым регулировался бы новый порядок расчетов, сторонами не заключалось. Соответственно на дату получения документов о праве собственности в январе 2023 года покупатель должен был позаботиться о наличии суммы стоимости нежилого помещения и произвести оплату непосредственно до или после передачи ему продавцом товара как определено в ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, обязанность по оплате не выполнена им в течение семи дней и после получения требования и претензии, направленной конкурсным управляющим ОАО «ЭКССТРОЙМАШ» (15.02.2023 года и 03.04.2023 года соответственно).

Учитывая разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

С учетом изложенных обстоятельств, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Требования открытого акционерного общества «ЭКССТРОЙМАШ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, об обязании вернуть нежилое помещение, - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от (дата) года, заключенный между Открытым акционерным обществом «ЭКССТРОЙМАШ» в лице генерального директора ФИО3 и ФИО2.

Обязать ФИО2 вернуть Открытому акционерному обществу «ЭКССТРОЙМАШ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 нежилое помещение №№ общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер №, расположенное по адресу <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Липецкого областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Липецка в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись Пешкова Ю.Н.

Решение в окончательной форме изготовлено 21.09.2023 года.

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела №2-2785/2023 Октябрьского районного суда г.Липецка.

Помощник судьи: Ефанова И.В.