дело № 3а-45/2022

УИД: 01OS0000-01-2022-000044-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 декабря 2022 года город Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Бзегежевой Н.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания - Цеевой Д.К.,

с участием представителя административных истцов ФИО6, ФИО14, ФИО14, ФИО14 по доверенности ФИО7, представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО9, представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО8,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились с административным иском в Верховный суд Республики Адыгея к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», в котором просят установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 10 000 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 4 854 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылаются на то, что на праве аренды административным истцам принадлежит вышеуказанный земельный участок, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, административные истцы считают возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой представляют отчет об оценке от 17.06.2022 №, подготовленный ФИО15

Согласно отчету об оценке от 17.06.2022 №, подготовленный ФИО16 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для строительства рынка по продаже сельскохозяйственной продукции, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 01.01.2020 составляет 4 854 000 рублей.

При этом в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13.05.2022 № № кадастровая стоимость вышеупомянутого земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 составляет 19 502 000 рублей.

В судебное заседание административные истцы ФИО6 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО14, ФИО14, ФИО14 не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом извещены.

Представитель административных истцов ФИО6, ФИО14, ФИО14, ФИО14 по доверенности ФИО7 в судебном заседании административные исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 4 854 000 рублей на основании выводов ФИО17», изложенных в отчете об оценке от 17.06.2022 №. Возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы ООО «Центр проектного управления» и ходатайствовал о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО9, в судебном заседании полагал, что кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит установлению в размере рыночной стоимости установленной судебной оценочной экспертизой, при этом возражал против удовлетворения административного иска на основании выводов ФИО18 изложенных в отчете об оценке от 17.06.2022 №.

Представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО8 в судебном заседании также полагала, что кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит установлению в размере рыночной стоимости установленной судебной оценочной экспертизой, при этом возражала против удовлетворения административного иска на основании выводов ФИО19 изложенных в отчете об оценке от 17.06.2022 №. В первоначально представленном письменном отзыве на административное исковое заявление, административный ответчик указывал о допущенных ФИО20 в отчете от 17.06.2022 № нарушениях требований федеральных стандартов оценки. Обратил внимание суда на то, что указанный отчет составлен с рядом нарушений норм действующего законодательства, в результате чего рыночная стоимость спорного земельного участка существенно снижена (том № 1 л.д. 125-127).

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, а также заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Республике Адыгея, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в суд не явились.

Также в судебное заседание не явился представитель заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Энемское городское поселение» извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Направил письменные возражения на административное исковое заявление, в котором выразил несогласие с размером установленной оценщиком рыночной стоимости, поскольку эксперт занизил реальную цену спорного участка, чем установило государство. Отметил, что размер рыночной стоимости земельного участка, установленный оценщиком несопоставим с площадью этого участка, так как рыночная стоимость аналогичных земель, находящихся в пгт. Энем меньшей площади гораздо выше, чем установлено оценщиком. Просил отказать административным истцам в удовлетворении заявленных требований в полном объеме (том № 2 л.д. 158-159).

Определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, выслушав объяснения присутствующих представителей административных истцов и административных ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В статье 24 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Нормами Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В соответствии с абзацем вторым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Судом установлено, что административные истцы в соответствии с договором аренды земельного участка № от 16.03.2007 (том № 1 л.д. 11-17) и свидетельством о праве на наследство по закону № № (том № 1 л.д. 88) пользуются на условиях аренды земельным участком с кадастровым номером № площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства рынка по продаже сельскохозяйственной продукции, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> (том № 1 л.д. 110-112).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13.05.2022 № №, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 01:05:3116004:34, по состоянию на 01.01.2020 составляет 19 502 000 рублей (том № 1 л.д. 109).

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая учтенную в ЕГРН кадастровую стоимость объекта, административные истцы в подтверждение своих доводов представили отчет составленный ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга» от 17.06.2022 № об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2020 составила 4 854 000 рублей (том № 1 л.д. 21-86).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку представленного истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 19.08.2022 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ФИО21 - ФИО10 (том № 1 л.д. 170-173).

Согласно экспертному заключению ФИО22 от 21.10.2022 № (далее – заключение эксперта) в ходе проверки отчета об оценке № от 17.06.2022 выполненного № установлено, что оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценки, а именно к определению сегмента объекта оценки, анализу рынка, корректному подбору объектов-аналогов, к корректному применению корректировок. Использованная оценщиком информация не является достоверной, достаточной и проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства рынка по продаже сельскохозяйственной продукции, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: по адресу: <адрес> вдоль автотрассы Новороссийск-Краснодар, по состоянию на 01.01.2020 составила 16 066 100 рублей 00 копеек (том 2 л.д. 6-148).

Представитель административных истцов ФИО6, ФИО14, ФИО14, ФИО14 по доверенности ФИО7 не согласился с выводами экспертного заключения от 21.10.2022 №, полагал, что в основу принимаемого решения не может быть положено названное экспертное заключение, в связи с допущенными экспертом нарушениями Федеральных стандартов оценки (далее - ФСО), которые основаны на рецензии ФИО23 №-Р от 18.11.2022 (том № 3 л.д. 1-51).

В опровержение представленных представителем административных истцов ФИО6, ФИО14, ФИО14, ФИО14 по доверенности ФИО7 возражений по заключению судебной оценочной экспертизы экспертом даны подробные письменные пояснения (поименованные как комментарии) (том № 3 л.д. 67-86).

Так, относительно довода ходатайства представителя административных истцов о нарушении пункта 19 ФСО № 1, эксперт ФИО10 пояснила, что на странице 55 в таблице 19 заключения эксперта имеет место техническая опечатка, которая не повлияла ни на определение сегмента рынка, ни на определение рыночной стоимости объекта экспертизы. Расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, проводился исходя из его принадлежности к категории: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения и вида разрешенного использования: для строительства рынка по продаже сельскохозяйственной продукции. Также эксперт отметил, что данная информация содержалась в ФСО № 1 утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации № 256 от 20.07.2007. При этом на дату составления заключения эксперта, данный ФСО № 1 потерял юридическую силу и заключение эксперта составлялось в соответствии с действующим ФСО № 1, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации № 297 от 20.05.2015.

Отвечая на довод о том, что на странице 78-80 заключения, эксперт некорректно и необоснованно отнес объект исследования к сегменту рынка «под коммерческую застройку (придорожный сервис)» эксперт ссылается на данные, представленные в «Справочнике оценщика недвижимости – 2018» под редакцией ФИО11, которые являются обоснованными, информация представленная в справочнике основана в том числе и на рыночных данных, соответствует требованиям Федеральных стандартов к информации, используемой при проведении оценки, и рекомендуются к применению на всей территории Российской Федерации. В соответствии с рекомендациями, приведенными в указанном издании (страница 43), при определении сегмента рынка объекта оценки, необходимо пользоваться рекомендуемыми классами, даже в том случае, когда нет полного соответствия категории и вида разрешенного использования. Таким образом, эксперт обоснованно отнес объект экспертизы к сегменту рынка земельных участков под коммерческую застройку (придорожный сервис). Более того, представитель административных истцов ссылается на несуществующие по состоянию на дату составления экспертизы нормы законодательства, которые утратили юридическую силу.

В обоснование необоснованности замечаний о том, что эксперт вводит суд и других участников дела в заблуждение противоречивой информацией указывая о неразвитости рынка в месте расположения объекта исследования, эксперт ФИО10 ссылается на страницу 80 заключения, на которой приводится общая информация из пункта 11 ФСО № 7, в которой указано, что если рынок не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок недостаточно, то допускается расширить территорию поиска при проведении анализа рынка. Выводы по рынку объекта экспертизы могут быть получены только после проведенного анализа, а данная информация представлена до проведения анализа рынка. Все используемые в расчете аналоги расположены в пгт. Энем, как и объект экспертизы, что говорит о достаточно высокой активности рынка. Район, в котором расположен объект экспертизы развит, имеется достаточное количество предложений для проведения расчетов и данные земли пользуются высоким спросом. Это подтверждает и информация на странице 54 заключения эксперта – где экспертом проводился анализ характеристик местоположения, и информация на странице 85 заключения эксперта – где экспертом приводятся выводы по анализу рынка.

Отклоняя довод о том, что в заключении не определена ликвидность объекта исследования и типичного срока его экспозиции, эксперт исходил из того, что такие нормы отсутствуют в законодательстве, регулирующем оценочную деятельность в отношении обстоятельств, при которых определяется рыночная стоимость. Определение ликвидности обязательно только при расчете ликвидационной стоимости объекта, что не имеет отношения к данной экспертизе.

Также отметила, что довод представителя административных истцов о том, что эксперт использует аналоги с датой предложения 09.01.2019 – 17.11.2019 является необоснованным, так как только аналог № 3 датируется январем 2019 года, а все остальные аналоги №№ 1,2,4 датированы датой октябрь-ноябрь 2019 года, то есть большая часть аналогов датированы максимально близкой датой по отношению к дате экспертизы. Относительно аналога № 3, у эксперта не было оснований для отказа от использования данного аналога только из-за его даты, так как в остальном данный аналог является сопоставимым с объектом экспертизы и подтвержденным (экспертом установлены кадастровые номера данного аналога). На дату предложения экспертом введены соответствующие обоснованные корректировки.

Экспертом ФИО10 обращено внимание на то, что на странице 84 пункта 3 «Физические факторы» приводится справочное описание существующих факторов в целом для рынка недвижимости, в который входят не только земельные участки, но объекты капитального строительства. Данная информация носит только описательный характер, в которой указано о существующих ценообразующих факторах. Далее на странице 87-91 заключения проводится уже детальное описание факторов, которые относятся непосредственно к объекту экспертизы, в которые и входят описанные представителем административных истцов факторы местоположения, назначения, физических характеристик и др.

Ссылка представителя административных истцов о том, что на странице 99 не имеется обоснования правил отбора объектов-аналогов отклоняется, поскольку обоснование правил отбора объектов аналогов приводится в таблице 21 на странице 81-84 заключения эксперта.

В письменных пояснениях эксперт ФИО10 от 29.11.2022 также пояснила, что согласно пункту 22 ФСО № 7 «сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений». Однако отсутствует указание количества, которое считается достаточным. Информация о количестве в размере 5-7 аналогов в законодательстве регулирующем оценочную деятельность отсутствует. 4 аналога является достаточным для проведения расчетов и не нарушает действующие нормы законодательства.

Эксперт пояснил несостоятельность возражений относительно использования или не использования значения некоторых корректировок (поправок) при расчете стоимости объекта исследования. Согласно пояснениям, дата предложения 09.01.2019 относится только к одному аналогу № 2. Судить о сроке экспозиции и об активности/или неактивности рынка по одному аналогу некорректно и нарушает действующее законодательство (пункт 11 ФСО №7) в соответствии с которым, основные выводы о состоянии рынка делаются только после полного анализа рынка по всем установленным предложением из сегмента объекта оценки, а не по одному единичному случаю. Соответственно, вывод о неактивности рынка объекта экспертизы, это абсолютно ничем не обоснованное и не подтвержденное предположение представителя административных истцов. Вывод же об активности рынка, обоснован и подтвержден анализом рынка, проведенным в заключении. Обращает внимание на то, что экспертом анализировалась корректировка по фактору «локального местоположения». И так как все объекты аналоги, как и объект экспертизы, характеризуются аналогичными характеристиками расположения, а именно - районы крупных автомагистралей, корректировка была равной 0%.

Относительно того, что поправка на «Площадь объекта» на странице 110 заключения, принята экспертом для земельных участков под офисно-торговую застройку и объекты рекреации, что противоречит использованным экспертом поправкам для земельных участков под объекты «придорожного сервиса», эксперт ФИО10 пояснила, что применение корректировки на площадь для участков под «офисно-торговую застройку» не противоречит использованным поправкам для участков «под придорожный сервис». В справочнике ФИО12 данные корректировки относятся к участкам «коммерческого» назначения, каким и является объект экспертизы. На странице 79 заключения эксперт указывал, что объект экспертизы относится к сегменту земельных участков под коммерческую застройку (придорожный сервис). При наличии данных по корректировкам непосредственно под придорожный сервис, эксперт использовал в расчетах данные корректировки (корректировка на уторговывание, корректировка на наличие коммуникаций). Однако, по фактору площади корректировки для участков под придорожный сервис отсутствуют в справочниках, в связи с чем эксперт применял корректировку для коммерческих участков. Следовательно, корректировка применена корректно.

Также экспертом выражено несогласие с доводом представителя административных истцов касательно электронного файла заключения судебной экспертизы автором документа которой, по его мнению, является ИП ФИО5. Указанная информация отображается как в заголовке файла при открытии так во вкладке «свойства документа».

В отношении указанного довода эксперт пояснил, что согласно данным служебного компьютера эксперта ФИО10 в разделе «Свойства документа» значатся название документа как «Экспертное заключение», а автором указан «ФИО10», что подтверждается фотокопией экрана служебного компьютера. Более того, официальным процессуальным документом по рассматриваемому делу является экспертное заключение, выполненное на бумажном носителе и содержащее подписку и подписи эксперта в соответствующих разделах.

Кроме того, практически все указанные представителем административных истцов нарушения аргументированы нарушением норм, указанных в Федеральных стандартах, утвержденных в 2007 году, которые в 2015 году утратили свою законную силу.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от доходного и затратного подхода обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в пгт. Энем, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости пгт. Энем, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В сравнительном подходе использованы аналоги, цены предложений которых попадают в определенный диапазон, конструктивно и по местоположению сопоставимы с объектом экспертизы.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и с учетом письменных пояснений (поименованных комментариями) эксперта не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

В этой связи, суд считает, что позиция представителя административных истцов о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Поскольку основанием для назначения по делу повторной экспертизы в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов), исходя из того, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, представил обоснованные возражения на замечания относительно выводов судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу, что противоречия, указанные представителем административных истцов, в ходе судебного заседания не установлены, заключение эксперта не содержит неясностей, требующих назначения повторной экспертизы.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость земельного участка, указанного выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы ООО «Центр проектного управления» от 21.10.2022 № (16 066 100 рублей).

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административных истцов с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 25.07.2022 (том № 1 л.д. 4).

Поскольку заключение судебной оценочной экспертизы от 21.10.2022 № признается судом достоверным и обоснованным, заявление экспертной организации об оплате стоимости производства судебной экспертизы в размере 72 000 рублей (том № 2 л.д. 3), подлежит удовлетворению в следующем порядке.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам, то есть, затратам, понесенным в целях реализации права на доступ к правосудию участниками процесса в ходе рассмотрения административного дела, государственную пошлину и издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО13 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка (19 502 000 рублей) и его рыночной стоимостью (16 066 100 рублей) составило 17,6 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Такое расхождение не является тем существенным превышением, кадастровой стоимости над установленной судом рыночной стоимостью, которое свидетельствует об ошибке, допущенной в отношении земельного участка при проведении массовой кадастровой оценки, повлекшей нарушение конституционных прав и свобод административного истца.

Выявленное отклонение может быть обусловлено, в первую очередь, использованием экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки информации, его индивидуализирующей, которая не могла быть учтена при проведении массовой государственной кадастровой оценки.

Доказательств, позволявших утверждать, что при определении кадастровой стоимости была допущена ошибка, повлекшая названное отклонение от рыночной стоимости земельного участка, материалы административного дела не содержат.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания судебных расходов по проведению судебной экспертизы с Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, как с государственного органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, и о необходимости их возмещения за счет административных истцов.

Обсуждая вопрос об обоснованности заявленного размера расходов, понесенных экспертным учреждением при проведении судебной оценочной экспертизы, суд исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертным учреждением, не превышает стоимость экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 08.02.2019 № «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, выполняемых сверх государственного задания при производстве судебных экспертиз по гражданским, арбитражным делам и делам об административных правонарушениях»).

Согласно вводной части заключения эксперта от 21.10.2022 №, судебная экспертиза проведена с 31.08.2022 по 21.10.2022, что не противоречит сведениям о количестве экспертных часов, затраченных на производство судебной экспертизы, указанным в расчете стоимости услуг (том № 2 л.д. 7).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о взыскании расходов, понесенных экспертным учреждением, в заявленном размере с административных истцов ФИО1, ФИО3, ФИО4.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249, частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление ФИО1 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для строительства рынка по продаже сельскохозяйственной продукции, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 01 января 2020 года в размере его рыночной стоимости равной 16 066 100 (шестнадцать миллионов шестьдесят шесть тысяч сто) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать 25 июля 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Взыскать с ФИО1, ФИО3, ФИО4 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр проектного управления» в солидарном порядке расходы на производство судебной оценочной экспертизы в размере 72 000 (семьдесят две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (<...>) через Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 16 декабря 2022 года.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Н.Ш. Бзегежева