дело № 3а-906/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 сентября 2022 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Санниковой С.А.,
при секретаре Намитокове Р.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску АО «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
административный истец обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:
- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н. Анапский, , , равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 16 292 000 руб.;
- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 461,6 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на , в размере 12 865 000 руб., на основании отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от № К-22-33-1, подготовленного частнопрактикующим оценщиком 2
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что поименованные объекты недвижимости принадлежат ему на праве собственности и результаты государственной кадастровой оценки стоимости данных объектов являются неверными, нарушают права ее права, так как ведут к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), путем размещения информации на официальном интернет-сайте Краснодарского краевого суда.
От представителя административного истца АО «Тандер» по доверенности 3 поступило ходатайство, в котором истец уточняет заявленные исковые требования и просит установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленном в заключение судебной экспертизы ООО «Краснодарская оценочная компания», просит рассмотреть дело в свое отсутствие.
Уточненные требования приняты судом, что отражено в протоколе судебного заседания от .
Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности 4 в поступившем в адрес суда возражении на экспертизу считает, что определенная экспертом рыночная стоимость объектов не может быть признана достоверной, а заключение - достоверным доказательством по делу, которое необходимо оценивать критически, просит вызвать в судебное заседание эксперта, подготовившего заключение, для получения пояснений по имеющимся у административного ответчика замечаниям.
Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, об отложении судебного заседания не просили.
С учетом положений части 4 статьи 247 КАС РФ административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
В силу статьи 291 КАС РФ административное дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства в иных случаях, предусмотренных Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц.
На основании протокольного определения суда от настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного производства, предусмотренном главой 33 КАС РФ, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ.
Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований, по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее -Федеральный закон № 237-ФЗ), кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Частью 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Согласно части 1 статьи 22 названного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума ВС РФ ), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Из материалов дела следует, что административный истец является сособственником следующих объектов недвижимости:
- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью .м., расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н. Анапский, ,
- нежилого здания с кадастровым номером , площадью кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, , что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов (л.д. 14-22).
Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.
Оспариваемая кадастровая стоимость вышепоименованных объектов недвижимости определена по состоянию на , и утверждена уполномоченным органом в размере 37 576 542,48 руб., 24 317 917,94 руб. соответственно (л.д. 13, 72).
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, суд считает , верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Согласно данным отчета об оценке от № К-22-33-1, подготовленного частнопрактикующим оценщиком 2 и представленного административным истцом, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости () составляет 16 292 000 руб., 12 865 000 руб. соответственно.
В соответствии с положениями статьи 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе. Экспертиза может быть назначена по инициативе суда, если экспертиза предусмотрена законом или ее проведение необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если требуется проведение дополнительной или повторной экспертизы, либо если проведение экспертизы необходимо в связи с выявленными обстоятельствами административного дела и представленными доказательствами.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума ВС РФ , в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
На основании изложенного и учитывая, что представленный административным истцом отчет об оценке получен во вне судебном порядке, а между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке имеются существенные расхождения в размере стоимости объектов, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, для определения которой необходимы специальные познания, в связи с чем, определением суда от по делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Согласно заключению от а-906/2022 судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Краснодарская Оценочная Компания» 5, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами по состоянию на составляет 27 420 000 руб., 17 620 000 руб. соответственно.
Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами дела, в том числе, с судебной экспертизой.
Оценив по правилам статей 82, 84 КАС РФ указанное заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ), Федеральным стандартам оценки в той части, которые подлежат применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты.
Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 7 Закона № 73-ФЗ, который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.
Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства. Оснований для вывода о том, что экспертное заключение не основано на требованиях законодательства, не имеется.
Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В заключении эксперта указаны источники получения информации и представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт 5 имеет диплом о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестат, сертификат судебного эксперта, документы, свидетельствующие о членстве в Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», а также полис САО «ВСК».
Экспертом при оценке объектов недвижимости был применен доходный подход и метод прямой капитализации. Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Обоснование отказа от применения сравнительного и затратного подходов экспертом приведено.
В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности экспертом отобраны по 4 объекта-аналога для расчета ставки арендной платы. Данные объекты сопоставимы по своим характеристикам с объектами оценки. Также экспертом введены корректировки на масштаб, тип объекта, этаж расположения, поправка на торг.
В рамках доходного подхода рассчитаны потенциальный и действительный валовый доходы от эксплуатации оцениваемых объектов, чистый операционный доход, величина операционных расходов, коэффициент капитализации, доля стоимости, приходящаяся на улучшения.
Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, в нем изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки. Информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки, подтверждена. Состав и последовательность представленных в заключение материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на .
Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными, указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.
Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным. Надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта и доводы административного иска, административными ответчиками, заинтересованными лицами суду не предоставлено.
Суд полагает, что критическая оценка представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, 4 выводов судебной экспертизы не влечет признание данного доказательства ненадлежащим, а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное представителем сомнение в обоснованности выводов эксперта не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения, и опровергается письменными пояснениями эксперта 6, предоставленными суду.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как правообладателя данных объектов.
При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.
В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административный истец обратился с настоящим иском в суд 27 мая 2022 года (л.д. 7), сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать .
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ, суд
решил:
административный иск АО «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества – удовлетворить.
Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером , площадью кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н. Анапский, , , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на , в размере 27 420 000 (двадцать семь миллионов четыреста двадцать тысяч) рублей.
Установить в отношении нежилого здания , площадью м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на , в размере 17 620 000 (семнадцать миллионов шестьсот двадцать тысяч) рублей.
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами считать .
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.
Судья: С.А. Санникова