Гражданское дело №2-264/2026 (№2-3620/2025)
68RS0001-01-2023-004725-94
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 января 2026 года
Октябрьский районный суд г. Тамбова в составе:
Председательствующего судьи Дьяковой С.А.,
при секретаре Шпагиной М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО УК «Город 68» к Совету многоквартирного дома №10 по Запрудному проезду г.Тамбова в лице ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома
УСТАНОВИЛ:
ООО УК «Город 68» обратилось в суд с иском к Совету многоквартирного дома <данные изъяты> в лице ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом <данные изъяты> от 18.08.2025 г., по вопросам повестки <данные изъяты>.
В обоснование иска указав, что ООО УК «Город 68» является управляющей компанией в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>
18.07.2025 г. от председателя совета дома ФИО1 поступило извещение о проведении собрания собственников, где в числе прочих, на повестку дня выставлены следующие вопросы:
- <данные изъяты> рассмотрении вопроса об исключении пункта 5.8.1 из действующего договора с УК «Город 68».
- <данные изъяты> рассмотрение вопроса об изменении стоимости по строке «Содержание и ремонт общего имущества» в квитанции от управляющей компании с 13.71 рубля за 1 кв.м. до 12 рублей 71 копейка. Убираем 1 рубль, который должны были прибавить к зарплате уборщицы, ранее этот вопрос обговаривался на собрании в 2021 году, но так в протокол общего собрания не был внесен, но к стоимости оплаты этот рубль прибавился.
25.07.2025 г. председателю совета дома ФИО1 был направлен отказ управляющей компании от внесения предложенных изменений в действующий договор.
28.07.2025 г. по инициативе председателя совета многоквартирного дома, избранный протоколом <данные изъяты> от 10.09.2021 г. внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <данные изъяты>, а именно: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в данном многоквартирном доме, в форме очно-заочного голосования.
В голосовании приняли участие собственники, обладающие 16233,9 кв.м. голосов, что составляет 78,28% от общего количества голосов собственников помещений.
По результатам голосования приняты решения, оформленные протоколом <данные изъяты> от 18.08.2025 г.
По вопросу <данные изъяты> повестки принято решение об исключении из действующего договора управления п.5.8.1, касающегося ежегодного изменения тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества, управления многоквартирным домом (на индекс потребительских цен в Российской Федерации) (индекс инфляции) по г.Тамбову, а также возможности расторжения управляющей компанией договора управления в одностороннем порядке, в случае, если установленный размер обязательных платежей и взносов не обеспечивает содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства и настоящего договора.
По вопросу <данные изъяты> принято решение о снижении действующего размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома с 01 сентября 2025 г. на с ранее установленного размера 13,7 рубля с одного квадратного метра площади жилых и нежилых помещений до 12,71 рубля с одного квадратного метра площади жилых и нежилых помещений.
Утвержденного оспариваемым решением общего собрания собственников помещений размера платы недостаточно для осуществления качественного обслуживания многоквартирного дома.
Считает, что принятые решения собранием собственников помещений МКД, оформленные протоколом <данные изъяты> от 18.08.2025 г. по вопросам <данные изъяты> являются недействительными.
Определениями суда от 29.09.2025 г., 04.12.2025 г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Министерство государственного жилищного надзора Тамбовской области и Администрация г.Тамбова Тамбовской области.
Представитель истца ООО УК «Город 68» по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснив, что в установленном ГК РФ порядке собственники к ООО УК «Город 68» с предложением об изменении договора управления не обращались, дополнительного соглашения к договору управления не заключалось. Договор управления МК от 30.09.2021 г. является действующим, он не оспорен, не расторгнут, срок действия его истек 31.12.2025 года, однако до избрания новой управляющей компании собственниками дома либо отобранной по проведению органом местного самоуправления открытого конкурса договор будет действовать.
Оспариваемым решением затронуты права управляющей компании, установив препятствия к получению оплаты за оказание услуг собственникам помещений в МКД в установленном законодательством размере, а также к понуждению работать на навязанных собственниками условиях договора управления.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, считая решение общего собрания многоквартирного дома законным.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания извещен надлежащим образом, причина неявки суду не известна.
Ранее в судебных заседаниях исковые требования не признал, считая решение общего собрание законным и не подлежащим отмене, кроме того просил прекратить производство по делу в связи с тем,что срок действия договора управления многоквартирным домом истек.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания извещен надлежащим образом, причина неявки суду не известна.
Представитель третьего лица Министерство государственного жилищного надзора Тамбовской области в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, разрешение заявленных требований оставил не усмотрение суда.
Согласно правовой позиции, представленной в материалы дела, указал, что общем собрании собственником помещений МКД принято решение об утверждении платы за управление и содержание общего имущества МКД в размере 11,50 руб./кв.м.
В августе 2023 г ООО УК «Город 68» изменило размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД на 11,94% (на величину индекса потребительских цен). Размер платы составил 11,50 руб./кв.м. х 1,1194 =12,87 руб./кв.м.
Уведомление о предстоящем изменении размера плата размещено на оборотной стороне платежного документа на оплату жилищно-коммунальных услуг за июль 2023 г.
Пунктом 5.8.1 договора управления установлено, что размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, управление МКД один раз год может быть изменен по предложению управляющей организации об изменении размера платы на основании решения Совета МКД, решения председателя ТСЖ, решения инициативной группы собственников помещений МКД, а также на основании решения общего собрания собственников помещений МКД. В случае, если общее собрание собственников помещений МКД не проводилось или признано несостоявшимся, то управляющая организация вправе изменить размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, управление МКД на индекс потребительских цен в РФ (индекс инфляции).
Данный протокол общего собрания собственников помещений МКД в судебном порядке ничтожным не признан.
Считает, что в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в таком случае повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не в одностороннем волеизъявлением управляющей организации.
Представитель третьего лица Администрации г.Тамбова Тамбовской области в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Из отзыва, представленного в материалы дела, следует, что управлением многоквартирным домом <данные изъяты> осуществляет ООО УК «Город 68» в срок до 31.12.2025 г.
В соответствии с п.53 ст.22 Устава городского округа города Тамбова, утвержденного решением Тамбовской городской Думы Тамбовской области от 07.08.2025 г. <данные изъяты> к полномочиям администрации относится проведение в соответствии с Жилищным кодексом РФ открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
На основании решения Министерства государственного жилищного, строительного и технического контроля (надзора) Тамбовской области от 11.12.2025 г. <данные изъяты> на официальном государственном портале опубликовано извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <данные изъяты> Проведение конкурса назначено на 10.02.2026 г.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст.39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч.3 ст.39 ЖК РФ).
Такие правила утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491 (далее по тексту Правила №491).
Как следует из материалов дела, согласно протоколам <данные изъяты> от 20.11.2019 г., <данные изъяты> от 10.09.2021 г., ООО «УК «Город 68» является управляющей компанией в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>, на основании договора управления многоквартирным домом от 30.09.2021 г. <данные изъяты> г., решения Управления государственного жилищного надзора Тамбовской области <данные изъяты> от 26.11.2019 г.
Срок действия договора до 31.12.2025 г.
Согласно п.10.8 договора управления изменения и расторжение настоящего договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
В период с 28.07.2025 г. по 10.08.2025 г. собственниками многоквартирного дома <данные изъяты> было инициировано общее собрание в форме очно-заочного голосования.
На повестку собрания в том числе были поставлены следующие вопросы:
- <данные изъяты> рассмотрении вопроса об исключении пункта 5.8.1 из действующего договора с УК «Город 68».
- <данные изъяты> рассмотрение вопроса об изменении стоимости по строке «Содержание и ремонт общего имущества» в квитанции от управляющей компании с 13.71 рубля за 1 кв.м. до 12 рублей 71 копейка. Убираем 1 рубль, который должны были прибавить к зарплате уборщицы, ранее этот вопрос обговаривался на собрании в 2021 году, но так в протокол общего собрания не был внесен, но к стоимости оплаты этот рубль прибавился. 18.08.2025 г.
О предстоящем собрании, 18.07.2025 г. была уведомлена ООО УК «Город 68» посредством направления извещения на электронную почту.
25.07.2025 г. на электронную почту председателя совета дома ФИО1 был направлен отказ управляющей компании от внесения предложенных изменений в действующий договор.
В голосовании приняли участие собственники, обладающие 16233,9 кв.м. голосов, что составляет 78,28% от общего количества голосов собственников помещений.
По результатам голосования приняты решения, оформленные протоколом <данные изъяты> от 18.08.2025 г.
По вопросу <данные изъяты> повестки принято решение об исключении из действующего договора управления п.5.8.1, касающегося ежегодного изменения тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества, управления многоквартирным домом (на индекс потребительских цен в Российской Федерации) (индекс инфляции) по г.Тамбову, а также возможности расторжения управляющей компанией договора управления в одностороннем порядке, в случае, если установленный размер обязательных платежей и взносов не обеспечивает содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства и настоящего договора.
По вопросу <данные изъяты> принято решение о снижении действующего размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома с 01 сентября 2025 г. на с ранее установленного размера 13,7 рубля с одного квадратного метра площади жилых и нежилых помещений до 12,71 рубля с одного квадратного метра площади жилых и нежилых помещений.
Разрешая исковые требования ООО УК «Город 68» суд исходит из следующего.
Положениями части 1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В силу пункта 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме <данные изъяты>, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Пунктом 29 Правил N491 установлено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Пунктом 31 Правил N 491, установлено, что при определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), - в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В силу требований ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: выбор способа управления многоквартирным домом; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5).
Поскольку порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества, исходя из приведенных норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возможно исключительно по решению общего собрания собственников помещений дома, то условие договора управления о размере платы за содержание общего имущества должно соответствовать решению, принятому на собрании собственников дома. В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Пунктом 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным этим кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
Согласно статье 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
В пункте 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании. Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожном решении, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным.
По смыслу вышеприведенных норм и их разъяснений, управляющая организация вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным решения общего собрания, в том числе в случае, если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменяет установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны договора (управляющей организации), связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг, следовательно, для другой стороны договора (собственников помещений в многоквартирном доме) - неосновательное обогащение.
Бремя доказывания недействительности принятого решения, включая экономическое обоснование правомерности (неправомерности) принятых общим собранием тарифов, возлагается на управляющую компанию, которая вправе в установленном порядке обжаловать решение общего собрания.
Согласно пункта 5.8.1 договора управления, размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, управление МКД один раз год может быть изменен по предложению управляющей организации об изменении размера платы на основании решения Совета МКД, решения председателя ТСЖ, решения инициативной группы собственников помещений МКД, а также на основании решения общего собрания собственников помещений МКД. В случае, если общее собрание собственников помещений МКД не проводилось или признано несостоявшимся, то управляющая организация вправе изменить размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, управление МКД на индекс потребительских цен в РФ (индекс инфляции).
Как установлено в ходе рассмотрения дела, в августе 2023 г. ООО «Город 68» изменило размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД на 11,94% (на величину индекса потребительских цен). Размер платы составил 11,50 руб./кв.м. х 1,1194 = 12,87 руб./кв.м.
Уведомление о предстоящем изменении размера платы размещено на оборотной стороне платежного документа на оплату жилищно-коммунальных услуг за июль 2023 г.
Разрешая заявление требования и удовлетворяя исковые требования ООО УК «Город 68» суд исходит из того, что принятое общим собранием собственников МКД решение выражает в одностороннем порядке ранее согласованные условия договора управления. Утвержденные общим собранием размеры недостаточны для осуществления качественного обслуживания МКД, решение принято без учета предложений управляющей компании, в нарушение условий заключенного договора и не позволяет управляющей компании в полном объеме оказывать услуги и работы в указанном многоквартирном доме.
Одностороннее изменение условий договора управления собственниками, а также принятый на общем собрании собственниками помещений размер платы за содержание жилых помещений МКД, затрагивает права и законные интересы ООО УК «Город 68», поскольку размер платы, предусмотренный договором управления, является экономически обоснованным, и не предусматривает возможность управляющей организации осуществлять минимальный перечень услуг и работ, необходимый для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
При этом, как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. №301-КГ18-22044, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2019 г. №307-ЭС19-2677, Определении Верховного суда Российской Федерации от 08.04.2020 г. №307-ЭС19-28562, управляющая компания вправе изменить размер платы за содержание жилья, если порядок индексации и изменения такой платы определен в договоре управления многоквартирным домом, договорные условия об индексации допустимы, только если для изменения платы применяются официальные данные об уровне инфляции.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о нарушениях права истца на получение экономически обоснованной платы за оказываемые услуги, в связи с чем исковые требования ООО «УК «Город 68» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом <данные изъяты> от 18.08.2025 г., по вопросам повестки <данные изъяты> подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО Управляющая компания «Город 68» удовлетворить.
Признать решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты> проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом <данные изъяты> от 18.08.2025 г., по вопросам повестки <данные изъяты> недействительным.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: Дьякова С.А.
Мотивированное решение суда изготовлено 28 января 2026 года.
Судья: Дьякова С.А.