Дело № 2-1175/2022

УИД 45RS0008-01-2022-001192-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кетовский районный суд Курганской области в составе:

председательствующего судьи Аверкиной У.А.,

при секретаре Пуриной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 8 сентября 2022 г. в с. Кетово Кетовского района Курганской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным выше исковым заявлением к ФИО2 В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, р.<адрес>, с условием о задатке в размере 225 000 руб. Стороны договорились, что основной договор купли-продажи квартиры будет подписан и передан на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – Управление Росреестра по Курганской области) в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако после подписания данного договора истцу стало известно, что квартира находится под обременением в силу ипотеки. В связи с этим заключение основного договора было невозможно в указанный срок. 14.02.2022 залог на спорную квартиру был снят, но ответчик уклонился от заключения основного договора. В последующем истцу стало известно, что ответчик продал квартиру иному лицу, а также переданный ответчику задаток в размере 226 000 руб., из которых: 1 000 руб. составили комиссии банка, был возвращен истцу.

В связи с изложенным просит предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, признать действовавшим по состоянию на 25.02.2022; признать денежные средства в сумме 225 000 руб., полученные ФИО2 от ФИО1 задатком; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 225 000 руб. в качестве двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, воспользовался правом ведения дела через своего представителя ФИО3, действующего на основании доверенности, который в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Ответчик ФИО2, третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, меры по их извещению судом приняты надлежащим образом.

С учетом мнения представителя истца, суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Заслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п. 1, п. 2 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Материалами дела установлено, что 31.01.2022 между истцом ФИО1 (покупателем) и ответчиком ФИО2 (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, р.<адрес> (далее – договор).

По условиям предварительного договора купли-продажи стоимость квартиры составляла 500 000 руб. Стороны пришли к соглашению о том, что покупатель передает продавцу денежные средства в срок до 01.02.2022 в виде задатка в размере 225 000 руб. (п. 1 договора).

Стороны обязуются подписать основной договор купли-продажи квартиры и зарегистрировать его в Управлении Росреестра по Курганской области до ДД.ММ.ГГГГ (п. 4 договора).

В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи (п. 5 договора).

Обязательства, предусмотренные настоящим предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, предусмотренного п. 4 настоящего договора, основной договор не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор (п. 6 договора).

При этом продавец ставит покупателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры (п. 8 договора).

После подписания предварительного договора купли-продажи ответчик получил от истца денежную сумму в размере 226 000 руб.

В п. 3 ст. 380 ГК РФ предусматривается правило о презумпции в пользу аванса, согласно которой в случае сомнения относительно того, является уплаченная вперед сумма задатком или авансом, ее следует считать авансом. В частности, при несоблюдении правила о письменной форме соглашения о задатке сумма признается авансом, если не будет доказано иное.

Между тем, передача денежных средств истцом ответчику осуществлена именно в качестве задатка, что следует из условий предварительного договора и расписки от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 4 ст. 329 ГК РФ).

По делу установлено, что в указанный в предварительном договоре срок стороны не заключили основной договор купли-продажи квартиры. При этом ни одна из сторон предварительного договора купли-продажи не представила доказательств совершения действий, направленных на заключение основного договора до указанной даты, до 11.02.2022.

14.02.2022 истец направил в адрес ответчика почтовым отправлением уведомление о заключении соглашения о продлении срока предварительного договора купли-продажи в срок до 22.02.2022 в связи с нахождением квартиры в залоге в силу ипотеки.

Вместе с тем 15.02.2022 (до получения указанного выше уведомления) ответчик посредством телефонограммы уведомил истца о расторжении предварительного договора купли-продажи, поскольку его неоднократные просьбы о заключении договора были проигнорированы истцом.

18.02.2022 истец направил в адрес ответчика почтовым отправлением уведомление о заключении основного договора купли-продажи квартиры, которое оставлено без удовлетворения.

Таким образом, по делу установлено, что в указанный в предварительном договоре срок стороны не заключили основной договор купли-продажи квартиры. При этом ни одна из сторон предварительного договора купли-продажи не представила доказательств совершения действий, направленных на заключение основного договора до указанной даты, до 11.02.2022.

Вышеперечисленные уведомления были направлены истцом в адрес ответчика уже после даты, установленной в предварительном договоре.

Следовательно, поскольку до окончания срока - до 11.02.2022, в который стороны должны были заключить основной договор, основной договор купли-продажи заключен не был, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне требование заключить этот договор, обязательства сторон по предварительному договору от 31.01.2022 прекратились в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ.

Бесспорных доказательств того, что ответчик уклонился от заключения договора, в материалы дела не представлено.

Оценивая доводы представителя истца в суде о том, что ответчик преднамеренно уклонился от заключения основного договора купли-продажи для реализации квартиры иному покупателю по более выгодной цене, суд исходит из следующего.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 действительно заключен договор купли-продажи, согласно которому последняя приобрела у ответчика спорную квартиру по цене 600 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 было зарегистрировано право собственности на данный объект недвижимости.

С ДД.ММ.ГГГГ собственник указанной квартиры – муниципальное образование Каргапольский муниципальный округ Курганской области на основании государственного контракта от 21.03.2022.

Вместе с тем данное обстоятельство не имеет правового значения в данном случае, поскольку как уже было отмечено судом выше, до 11.02.2022 ФИО1 и ФИО2 в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи квартиры не заключили основной договор купли-продажи, доказательств надлежащего и своевременного направления сторонами друг другу предложения заключить основной договор купли-продажи до указанной даты не имеется.

Представленная истцом в материалы дела распечатка телефонных звонков в период с 02.02.2022 по 14.02.2022 не является надлежащим доказательством предложения истца ответчику заключить основной договор купли-продажи квартиры, кроме того, она не соответствует требованиям ч. 2 ст. 71 ГПК РФ.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира действительно находилась в залоге.

Согласно материалам дела заявление о снятии обременения было подано в отдел МФЦ ДД.ММ.ГГГГ.

Вопреки условиям пункта 8 указанного выше предварительного договора из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что на момент передачи задатка истцу было известно, что спорная квартира находится в залоге.

Кроме того, суд полагает, что истец не лишен был возможности получить справочную информацию о наличии обременения на объекте недвижимости при заключении предварительного договора купли-продажи в онлайн-режиме в публичном доступе в сети Интернет

Суд также отмечает, что обязательство ответчика снять обременение с квартиры предварительный договор купли-продажи не содержал. Убедительных доказательств того, что наличие обременения каким-либо образом влияет на осуществление между сторонами сделки купли-продажи суду не представлено, при этом, суд также не усматривает законодательного запрета на осуществление такой сделки.

Вступившим в законную силу определением Каргапольского районного суда Курганской области от 28.04.2022 гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи, иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4, Управлению Росреестра по Курганской области об аннулировании регистрации перехода права собственности, расторжении договора купли-продажи прекращено в связи с отказом истцов от иска.

Согласно пояснениям представителя истца, после рассмотрения вышеуказанного дела ответчиком были возвращены истцу денежные средства в размере 226 000 руб., уплаченные в качестве задатка.

05.05.2022 истцом в адрес ответчика направлена претензия об уплате 225 000 руб. в качестве оставшейся суммы двойного задатка, которая оставлена без удовлетворения.

В то же время, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку 11.02.2022 предварительный договор прекратил свое действие и объективно не установлен факт уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи, в связи с этим суд не находит оснований для возложения на продавца негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381 ГК РФ в виде возврата задатка в размере 225 000 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.

Мотивированное решение изготовлено 22 сентября 2022 г.

Судья У.А. Аверкина