Дело №2-223/2025
УИД: 23RS0047-01-2023-011000-35
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Краснодар 04 декабря 2025 г.
Советский районный суд г. Краснодара в составе
судьи Арзумановой И.С.
при секретаре Почуйко В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки действительной и признании прав собственности,
установил:
ФИО1 обратилась с иском в суд к ФИО2 о признании сделки действительной и признании прав собственности.
В обоснование требований указано, что 17.01.2020 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого ответчик обязался передать в собственность истца следующее имущество: земельный участок площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащий ответчику на праве собственности. Имущество было передано истцу перед подписанием Договора, что подтверждается п. 5 Договора. В настоящее время истец открыто и беспрепятственно пользуется данным земельным участком. Стоимость объекта составила 700 000 руб., денежные средства уплачены полностью, что подтверждается п.2 договора и распиской ответчика от 17.01.2020. В п. 4 Договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком 17.01.2020 указано, что имущество продается свободным от притязания третьих лиц, до подписания настоящего договора отчуждаемая недвижимость никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц в споре и под арестом (запрещение) не состоит, ограничений в пользовании не имеет. 17.01.2020 после передачи земельного участка и полного расчета сторон по Договору купли- продажи, истец вместе с ответчиком подали документы в Управление Росреестра по Краснодарскому краю на переход права собственности, однако специалист Управления Росреестра по Краснодарскому краю 28.01.2020 вынес решение о приостановлении государственной регистрации в связи с наличием ограничений, о которых не было известно истцу до подписания договора купли-продажи от 17,01.2020. В качестве причины для приостановления действий в регистрации было указано наличие ограничения (ипотека) в пользу ФИО за № от 14.02.2019. Истец обратилась с вопросом о снятии данного ограничения к ФИО2, на что тот сообщил, что для снятия обременения требуется оплатить 50 000 руб., подать заявление на прекращение данной регистрации и подать новое заявление на регистрацию перехода права собственности. 19.02.2020 истец передала ответчику денежную сумму в размере 50 000 руб., они подали заявления на прекращение регистрации по заявлению от 17.01.2020 и подали новое заявление на регистрацию перехода права собственности. 28.02.2020 регистратор Росреестра вновь сделал приостановление регистрации по причине наличия ограничения (ипотека) в пользу ФИО за № от 14.02.2019 и дополнительно наличия Определения Советского районного суда г. Краснодара от 16.01.2020 о наложении ареста на совершение регистрационных действий в рамках дела № 2-2750/2020. Ответчик снова сообщил истцу, что требуется еще раз оплатить 50 000 руб. и повторить процедуру подачи заявления, однако истец не согласилась. После чего ответчик перестал отвечать на звонки истца, на письменную претензию истца от 08.09.2020 ответчик не ответил. Решением (заочное) Советского районного суда г. Краснодара от 16.09.2021 по делу №. 2-7480/2021 арест, наложенный определением Советского районного суда г. Краснодара от 16.01.2020, ограничение в силу закона, в пользу ФИО за № от 14.02.2019, а также появившиеся к моменту принятия решения запрещения, наложенные судебными приставами, были сняты. Указанное решение (заочное) Советского районного суда г. Краснодара от 16.09.2021 направлено судом 16.08.2022 в УФРС по Краснодарскому краю и все ограничения и обременения были сняты, за исключением ограничения в силу закона, в пользу ФИО за № от 14.02.2019. Истец обратилась с отдельным заявлением о погашении записи об ипотеке в УФРС по Краснодарскому краю, приложив заверенную копию решения (заочное) Советского районного суда г. Краснодара от 16.09.2021г., на которое получила ответ от 30.09.2022года №, что для погашения записи об ипотеке данного ограничения требуется обратиться с соответствующим заявлением. Считает, что сотрудники УФРС по Краснодарскому краю не исполнили решение (заочное) Советского районного суда г. Краснодара от 16.09.2021. На земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи от 17.01.2020, Калининским районным отделом судебных приставов Управления ФССП по Краснодарскому краю были наложены новые запрещения, в рамках исполнительных производств № от 14.06.2022, № от 25.02.2022, № от 03.02.2022, № от 20.03.2021г., которые не позволили бы провести регистрацию перехода прав, а именно: запрещение регистрации от 05.03.2022 №; запрещение регистрации от 05.07.2022 №. Наличие данных ограничений не позволяет истцу зарегистрировать право собственности на земельный участок. На момент подписания договора купли-продажи от 17.01.2020 указанные выше запрещения и ограничения на земельный участок фактически отсутствовали. С 17.01.2020 истец открыто и добросовестно пользуется земельным участком, ответчик никакого отношения к земельному участку не имеет, в нарушение действующего законодательства и подписанного им договора купли-продажи, необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость, приобретённую истцом по договору с ответчиком. Истцу стало известно, что земельный участок, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> свободен от каких-либо ограничений, а в части сведений о виде, номере, дате и времени государственной регистрации права, указана следующая запись: Собственность № 02.06.2023 <данные изъяты>. При этом сведения о правообладателе недоступны. Истец полагает, что в качестве собственника указан ответчик.
Истец просит суд признать сделку по договору купли-продажи земельного участка от 17.01.2020 общей площадью 600 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> действительной; признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, площадью 600 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>; указать, что принятое судом решение является основанием для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Краснодарскому краю права собственности на земельный участок, площадью 600 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, на имя ФИО1; указать, что решение суда по настоящему делу является основанием для внесения изменений в запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена. Представитель истца по доверенности ФИО3 просил рассмотреть дело в отсутствие.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени слушания дела, о причинах неявки суду не сообщил.
Представитель третьего лица ФИО4 – по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело в отсутствие третьего лица. В материалы дела представлены письменные возражения, заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, просили в иске отказать.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, извещен, представлен отзыв на исковое заявление.
Реализация права лиц, участвующих в судебном разбирательстве, на непосредственное участие в судебном процессе, осуществляется по собственному усмотрению этих лиц своей волей и в своем интересе. Таким образом, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело по существу в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Кроме того, в соответствии со статьями 14 и 16 ФЗ РФ от 22.12.2008 года N262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», информация о времени и месте рассмотрения данного дела заблаговременно размещалась на интернет-сайте Советского районного суда г. Краснодара.
Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из иска, 17.01.2020 ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. 17.01.2020 ФИО1 передала ФИО2 денежные средства за земельный участок в размере 700 000 (семьсот тысяч) рублей, что подтверждается распиской. 17.01.2020 договор купли-продажи был сдан на регистрацию в Филиал ГАУ КК МФЦ КК».
28.01.2020 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю принято решение о приостановлении государственной регистрации в связи наличием обременения на участок в виде ипотеки в пользу ФИО до 28.04.2020 и отсутствием ее согласия на переход права. Сведений об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ареста, наложенного на земельный участок с кадастровым номером № на основании определения Советского районного суда г. Краснодара от 16.01.2020 в Едином государственном реестре недвижимости не имелось. Данные сведения об аресте, наложенные на основании определения Советского районного суда г. Краснодара от 16.01.2020, появились в Едином государственном реестре недвижимости 14.02.2020, тогда как подписание договора купли-продажи и передача денежных средств истцом состоялись 17.01.2020. Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи земельного участка, передачи недвижимости, денежных средств и подачи документов в Управление Росреестра по Краснодарскому краю на переход права собственности, истец не знала и не могла знать о том, что судом был наложен арест на отчуждаемый продавцом участок на основании определения Советского районного суда г. Краснодара от 16.01.2020. С момента заключения договора купли-продажи, 17.01.2020 ФИО1 пользуется земельным участком открыто и беспрепятственно, построила на нем дом.
Вместе с тем, в соответствии со сведениями в ФГИС ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальные жилые дома, уточненной площадь 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежит ФИО на основании решения Советского районного суда г. Краснодара от 05.10.2021 по делу №2-4807/2021, о чем 02.06.2023 внесена запись №.
Вступившим в законную силу 25.10.2025 решением Советского районного суда г. Краснодара от 05.10.2021 установлено, что 22.11.2018 между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа (л.д. 134-136), предметом которого являлся земельный участок, площадью 20049 кв.м., вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Сведения о залоге в силу закона внесены в ЕГРН 14.02.2019.
Судом установлено, что до настоящего времени расчет с ФИО за приобретенный земельный участок не произведен. Иное суду не доказано.
При этом по данным официального сайта ФССП России, ФИО2 имеет многочисленные неисполненные обязательства перед третьими лицами. В тоже время с момента регистрации перехода права собственности и до погашения такой регистрации ФИО2 является титульным владельцем переданного ему истцом имущества, не являясь при этом его фактическим собственником ввиду неисполнения взятых на себя обязательств по оплате, в связи с чем, имевшая место регистрация перехода права собственности на имя ответчика влечет установление дополнительных обременений судебными инстанциями и службой судебных приставов на земельные участки, залогодержателем которых является истец ФИО
Решением суда от 05.10.2021 расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, площадью 20049 кв.м., вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа от 22.11.2018 года, заключенный между ФИО и ФИО2. Произведена государственная регистрацию права собственности ФИО на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, № №, №, площадью 600 кв.м, каждый, которые были образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Суд не вправе производить ревизию вступившего в законную силу решения суда под видом рассмотрения другого спора с иной интерпретацией исковых требований, которым по существу уже давалась оценка при рассмотрении аналогичного дела.
Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
Аналогичные разъяснения даны в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 N 23 «О судебном решении».
Приведенные положения процессуального закона и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.
Таким образом, на момент совершения сделки в отношении спорного объекта ималась непогашенная запись об ипотеке в силу закона в пользу ФИО начиная с 19.12.2018, поскольку ответчик по настоящему спору приобретая у ФИО землю не произвел за нее полный расчет.
В связи с изложенным, основанные на договоре от 17.01.2020 права истца не могут быть противопоставлены добросовестному третьему лицу - ФИО, чье право залога на момент совершения между истцом и ответчиком уже было надлежащим образом зарегистрировано и в установленном законом порядке содержалось в Едином государственном реестре недвижимости,
Спорный земельный участок с кадастровым номером №, образован путем раздела земельного участка, площадью 20049 кв.м., кадастровый номер №, принадлежавшего ФИО на основании договора купли-продажи от 02.10.2008 и на момент заключения между истцом и ответчиком договора фактически принадлежал ФИО, поскольку расчет за него ответчик не произвел, о чем имелись соответствующие записи в ЕГРН, следовательно ответчик продавал объект, не обладая правомочиям собственника в понимании ст. 209 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При указанных обстоятельствах все правоотношения сторон, в том числе финансовые и материальные претензии истца не могут быть восстановлены и разрешены за счет имущества ФИО, а должны разрешаться в ином процессуальном порядке иным способом, предусмотренным ст. 12 ГК РФ, без участия ФИО и ее имущества в подобном споре, поскольку никаких обязательств перед истцом не имеет и в заключенном между сторонами договоре купли-продажи стороной либо иным участником не являлась.
Кроме того, из пункта 2 статьи 165 ГК РФ следует, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.
Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год (пункт 4 статьи 165).
Из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» данных в п.59 следует, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
В силу положения статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).
Из материалов дела и мотивировочной части искового заявления усматривается, что истец, приобретая имущество, узнав 28.01.2020 о том, что государственная регистрация приостановлена в связи с наличием залога в пользу ФИО, с иском о защите своих прав обратилась лишь 03.11.2023, то есть через 3 года и 10 месяцев, то есть за пределами срока исковой давности.
В силу положений п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч.3-6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В силу ч.1 ст. 14 вышеназванного Федерального закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
При изложенном, требование истца о признании сделки действительно и признании права собственности за ФИО1 на спорные объекты недвижимого имущества удовлетворению не подлежит, поскольку право собственности ФИО зарегистрированно по решению суда и не оспаривается, истцом в указанной части неверно избран способ восстановления нарушенного права в рамках настоящего гражданского дела, круг которых определен в ст. 12 ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании сделки действительной и признании прав собственности – отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено 15.12.2025 г.
Судья: