Решение по делу № 2-312/2025 от 29.05.2025 - о сохранении многоквартирного дома и квартиры в реконструированном виде и признании права собственности на квартиру в реконструированном виде.

Дело № 2-312/2025

55RS0009-01-2025-000297-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Большереченский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Андреевой Н.Ю. при секретаре судебного заседания Сапожниковой Г.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в р.п. Большеречье Омской области 29 мая 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к администрации Большереченского муниципального района Омской области о сохранении многоквартирного дома и квартиры в реконструированном виде и признании права собственности на квартиру в реконструированном виде,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к администрации Большереченского муниципального района Омской области о сохранении многоквартирного дома и квартиры в реконструированном виде и признании права собственности на квартиру в реконструированном виде, указав, что им на праве общей совместной собственности принадлежит квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по вышеуказанному адресу, принадлежит ФИО1 на основании свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истцами была произведена самовольная реконструкция жилого помещения, в результате чего увеличилась площадь жилого помещения с 41,1 кв.м. до 67,4 кв.м.

С заявлением о разрешении на реконструкцию квартиры в органы местного самоуправления Большереченского муниципального района они не обращались, в связи с чем в установленном порядке получить разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию не представляется возможным. Таким образом, они лишены возможности оформить право собственности на квартиру в реконструированном виде во внесудебном порядке.

Согласно экспертному заключению ООО «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М» от ДД.ММ.ГГГГ выполненная перепланировка и переустройство квартиры не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не влияет на условия проживания в смежной квартире.

Просили сохранить многоквартирный дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном виде; сохранить квартиру № с кадастровым номером № площадью 67,4 кв.м. в вышеуказанном доме в реконструированном виде и признать за истцами право общей долевой собственности на данную квартиру по ? доле за каждым.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 участия не принимали, о дне рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Представитель истцов ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Большереченского муниципального района Омской области, надлежаще извещенный о дне рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимал, глава муниципального района ФИО6 ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя администрации, разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда (л.д. 83-84).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области, надлежаще извещенный о дне рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимал, отзыв на исковое заявление не представил.

Третьи лица ФИО7 и ФИО8 в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения уведомлены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание права, которое может быть реализовано при соблюдении установленных законом требований.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственнику предоставлено право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства, как и строительство, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта – проектной документации, проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

По положениям ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 8 ГрК РФ).

В силу ч. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений в таком доме, принятое в соответствии с п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ, в котором выражено их согласие.

В судебном заседании установлено, что ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ по праву общей совместной собственности принадлежит жилое помещение общей площадью 41,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-22, 71-73).

Земельный участок общей площадью 2200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по вышеуказанному адресу, принадлежит ФИО1 на основании свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей №, выданного ДД.ММ.ГГГГ администрацией Шипицынского сельского совета. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-24, 26, 74-76).

Правообладателями смежной квартиры общей площадью 39,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, являются ФИО7 и ФИО8 (л.д. 67-68).

Право собственности на земельный участок общей площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный под указанной квартирой, в ЕГРН не зарегистрировано (л.д. 69-70).

Указанные квартиры расположены в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером № общей площадью 80,7 кв.м. (л.д. 65-66).

Как следует из искового заявления и материалов дела, истцами произведены работы по реконструкции принадлежащей им квартиры с кадастровым номером № путем демонтирования конструкции холодной пристройки и возведения жилых пристроек литера А1 общей площадью 20,1 кв.м., в которой оборудованы помещения кухни, котельной, туалета, коридора, и литера А2 общей площадью 5,4 кв.м., в которой оборудовано помещение бани. Общая площадь квартиры после реконструкции составила 67,4 кв.м.

В настоящее время в связи с произведенной реконструкцией жилого помещения имеется несоответствие общей площади жилого помещения, указанной в правоустанавливающих документах, и фактической его площадью, что препятствует регистрации права собственности истцов на указанное жилое помещение в реконструированном виде. Кроме того, разрешение на реконструкцию истцами в установленном законом порядке получено не было.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истцов в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пунктах 39, 41, 43, 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12.12.2023 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Каждый из супругов вправе предъявить иск о признании права общей собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества. При рассмотрении такого спора судом учитываются положения семейного законодательства о законном и договорном режиме имущества супругов (в частности, статьи 33, 34, 37, 40, 42 Семейного кодекса Российской Федерации).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Как установлено в судебном заседании, истцами произведены работы по реконструкции принадлежащей им квартиры в отсутствие разрешения на реконструкцию квартиры.

При этом, истцы осуществили реконструкцию не только квартиры с кадастровым номером № но и всего дома в части, приходящейся на данную квартиру (пристройку). Соответственно, истцы должны были получить от собственников смежной квартиры согласие на реконструкцию дома в соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ, а также разрешение на строительство от органа местного самоуправления (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Поскольку жилой дом был реконструирован истцами самовольно, к возникшим отношениям применяется статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцы в администрацию Большереченского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию не обращались, вместе с тем, такое разрешение не могло быть выдано, так как пристройка возводилась без специального разрешения. Также отсутствует решение общего собрания собственников МКД, в котором выражено их согласие, принятое в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, поскольку при изменении параметров (площади, конфигурации) квартиры №, изменяется площадь всего жилого <адрес>.

По заказу истцов ООО «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М» ДД.ММ.ГГГГ подготовлено экспертное заключение по результатам обследования квартиры № в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, из которого следует, что данная квартира после перепланировки и реконструкции соответствует требованиям СП 54.13330.2022 Свод правил. «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр.), пригодна для постоянного проживания и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в доме. Общая площадь вышеуказанной квартиры составляет 67,4 кв.м. (л.д. 27-61).

Не доверять вышеуказанному заключению эксперта у суда нет оснований, поскольку выводы эксперта аргументированы и научно обоснованы, эксперт обладает необходимыми специальными знаниями и достаточным опытом экспертной деятельности.

При этом судом учитывается, что собственники смежной квартиры № ФИО7 и ФИО8 возражений против удовлетворения заявленных истцами исковых требований суду не представили.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

При этом суд учитывает, что земельный участок, на котором истцами осуществлена реконструкция жилого помещения, предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, то есть, допускает строительство на нём жилого дома.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает возможным сохранить жилое помещение – квартиру № расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном виде, признав за истцами право собственности на нее.

По положениям ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Согласно ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

В силу ст.ст. 33, 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Действующим законодательством совместная собственность детей и супругов не предусмотрена.

В связи с изложенным, принимая во внимание отсутствие соглашения собственников ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 об определении долей в праве общей собственности, с учетом отраженной в иске позиции истцов о признании за ними права общей долевой собственности на жилое помещение по 1/4 доле, суд исходит из вышеприведенных положений Гражданского кодекса РФ о равенстве долей собственников ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в спорном жилом помещении, определив их по 1/4 доли каждому.

Учитывая, что произведенной реконструкцией квартиры изменились параметры всего дома (увеличилась его площадь), для реализации права истцов необходимо сохранить жилой дом с измененной площадью.

На основании ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, право собственности истцов на реконструированный объект капитального строительства подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на основании вступившего в законную силу решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 удовлетворить.

Сохранить многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.

Сохранить квартиру № с кадастровым номером №, общей площадью 67,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт <данные изъяты>), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт <данные изъяты>), ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт <данные изъяты>), ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт <данные изъяты>) право общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 67,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном виде по 1/4 доле за каждым.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Большереченский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.Ю. Андреева

Решение в окончательной форме изготовлено 29 мая 2025 года.