Дело № 2-4067/2025
УИД 24RS0048-01-2024-018160-27
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 ноября 2025 года Советский районный суд города Красноярска в составе
председательствующего судьи Меркушкиной Г.А.,
при ведении протокола помощником судьи Жутиной Я.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО УК «Грандсервис» к ФИО2 о признании недействительными решений, принятых общим собранием собственников помещений дома,
УСТАНОВИЛ:
ООО УК «Грандсервис» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании недействительными решений, принятых общим собранием собственников помещений дома.
Требования мотивированы тем, что ООО УК «Грандсервис» осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на территории <адрес> на основании лицензии. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, находится в управлении истца на основании протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ № и договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений по инициативе ответчика – собственника <адрес> ФИО1 проведено общее собрание в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец полагает, что обжалуемым решением общего собрания по вопросам 10, 13, 15, 16, 17, 18, нарушены права и законные интересы истца, поскольку общее собрание вышло за пределы своей компетенции, а также нарушило условия договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ. Спорные решения собственников порождают для истца неблагоприятные правовые последствия в виде невозможности выполнить заранее незаконные решения. В частности, контроль за расходованием управляющей организацией средств, поступивших в качестве платы по договору управления, а равно проверка годовой отчетности, не предусмотрены действующим законодательством. По вопросу размера платы инициатор собрания, а также иные собственники в управляющую компанию не обращались, предложения от управляющей компании не получали, при утверждении размера платы не определена периодичность оплаты, которая вносится ежемесячно. Принятие решения об оказании собственникам многоквартирного дома дополнительных услуг, в частности консьержей, охраны, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Это решение принимается с соблюдение процедуры и в форме, предусмотренной нормами жилищного законодательства, в таком решении должны быть определены перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Также должно быть определено лицо, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами. Определенная общим собранием стоимость услуг как охраны, так и консьержа является экономически необоснованной, не отвечает ценам, условиям и порядку их оказания, которые собственниками не рассматривались и не утверждались. Устанавливать для управляющей компании дополнительные работы по механизированной уборке частных парковок за счет средств их собственников общее собрание не наделено полномочиями. Помещения №,560 согласно проекта дома являются санузлами со встроенными комнатами для хранения инвентаря. На основании п. ДД.ММ.ГГГГ договора управления управляющая компания вправе использовать безвозмездно нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений для выполнения работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества. Использование помещений управляющей компанией может осуществляться лично, либо подрядными организациями, находящийся в договорных отношениях с управляющей компанией. Принятие собранием незаконных решений нарушает права собственников помещений в доме, в частности право на участие в управлении многоквартирным домом путем принятия участия в общем собрании, голосования по вопросам повестки дня, создает угрозу причинения убытков собственникам.
На основании изложенного, истец просит признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по вопросам №, 13, 15, 16, 17, 18:
- о наделении Совета дома правами проверки годовой отчетности по ведению бюджета дома;
- об утверждении с ДД.ММ.ГГГГ стоимости работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества с 1 кв.м в размере 41,77 руб. – содержание 29,62 руб., текущий ремонт 1,50 руб., услуги управления 10,65 руб.;
- об установлении количества мест для размещения консьержа 1 место – первый подъезд (фойе), 1 место – второй подъезд (фойе), 1 место охрана – помещение общего пользования № подвал, охрана – 1 место (фойе) первый этаж нежилых помещений;
- об утверждении источника финансирования консьерж, охраны: внести в квитанцию для оплаты жилищно-коммунальных услуг дополнительную статью «Консьерж» с ДД.ММ.ГГГГ, определить общую стоимость содержания в размере 12,00 руб. с одного квадратного метра помещения собственников дома;
- об установлении периодичности дополнительных работ по содержанию парковки: один раз в месяц (механизированная уборка подземного паркинга, кроме зимнего периода) установить источник финансирования – собственники парковочных мест;
- об обеспечении доступа всем собственникам помещений многоквартирного дома ко всем помещениям имущества общего пользования, в том числе и к помещениям №, 560, 1 этаж, за исключением помещений с размещенными в них инженерным оборудованием необходимым для эксплуатации жилого дома в соответствии с его проектом, данное исключение не распространяется на членов Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме
и оформленных протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.
Представители истца ООО УК «Грандсервис» - ФИО3, ФИО4 (полномочия проверены) в судебном заседании исковые требования поддержали, по основаниям изложенным в иске.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, направил представителя по доверенности ФИО6, которая возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала письменные пояснения с учетом дополнений.
Представитель третьего лица Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки не уведомил.
Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как следует из части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (Далее - ЖК РФ), собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
На основании части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен в части 2 статьи 44 ЖК РФ.
Статья 45 ЖК РФ регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, неотъемлемой частью которого является принятие решения по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, а также порядок его обжалования.
В силу части 2 указанной статьи проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 данного Кодекса (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).
Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и, если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
По смыслу статей 44 - 46 ЖК РФ при предъявлении иска о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме надлежащими ответчиками по делу являются инициаторы проведения такого собрания, а в случае их неустановления - собственники помещений в многоквартирном доме, принимавшие оспариваемое решение.
Исходя из толкования положений ст. 46 ЖК РФ, оспаривая решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, истец должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов оспариваемым решением.
Согласно требованиям ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
В силу ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
Если иное не предусмотрено законом, решение собрания согласно ст. 181.5 ГК РФ ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Судом установлено, что ООО УК «Грандсервис» является юридическим лицом, и в соответствии с лицензией № от ДД.ММ.ГГГГ осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на территории г. Красноярска.
ООО УК «Грандсервис» на основании договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ и протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ № управляет многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе собственника <адрес> ФИО1 проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, результаты которых утверждены протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ.
Из содержания протокола следует, что в голосовании приняло участие 78,08% собственников помещений. Кворум имеется.
В ходе судебного разбирательства, лицами, участвующими в деле, не оспаривалось наличие кворума, а также не оспаривался порядка созыва собрания.
Обращаясь в суд с иском, управляющая компания указывает на то обстоятельство, что контроль за расходованием управляющей организацией средств, поступивших в качестве платы по договору управления, а равно проверка годовой отчетности, не предусмотрены действующим законодательством.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1).
Частью 2 статьи 44 ЖК РФ определена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 5 статьи 161.1 ЖК РФ Совет многоквартирного дома: 1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; 2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу; 3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; 4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией; 5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме; 6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе; 7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
Между тем, в части наделения Совета многоквартирного дома (далее по тексту – Совет МКД) правами проверки годовой отчетности по ведению бюджета дома суд признает решение общего собрания по десятому вопросу недействительным, поскольку законом не предусмотрено наделение Совета МКД полномочиями иными, чем указано в законе.
Вопросом 13 указанного решения собрания собственниками утверждена с ДД.ММ.ГГГГ стоимость работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества с 1 кв.м в размере 41,77 руб.
Обращаясь в суд с иском, управляющая компания указывает на то обстоятельство, что ее права указанным решением собственников нарушаются ввиду того, что по вопросу размера платы инициатор собрания, а также иные собственники в управляющую компанию не обращались, предложения от управляющей компании не получали. Кроме того, при утверждении размера платы не определена периодичность оплаты, которая вносится ежемесячно.
Согласно части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пунктах 14, 16 Постановления от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).
Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд исходит�����������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?????????????????????????�?�?�?�??��??????????�?�?�?�??��???????�?�?�??��??????????�?�?�??��??????????�?�?�??��??????????h��??????????h��?????????Љ?��?Љ??????��?????????��??�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������·�����?������·�����?������?�����?������z�����?������z�����?������z�����?���������????????�??? �??�??????S??????�?�??? �??�??????S??????�?�??? �??�??????S??????�?�??? �??�??????S??�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?????????????????��??????????�?�?�??��??????????�?�?�??��??K???????�?�?�??��??????????�?�?�??��??????????�?�?�??��???????�?�?�??��???????�?�?�?�??��??????????�?�?�?�??��??�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?����
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение по вопросам 15, 16 об установлении количества мест для размещения консьержа 1 место – первый подъезд (фойе), 1 место – второй подъезд (фойе), 1 место охрана – помещение общего пользования № подвал, охрана – 1 место (фойе) первый этаж нежилых помещений; об утверждении источника финансирования консьерж, охраны: внести в квитанцию для оплаты жилищно-коммунальных услуг дополнительную статью «Консьерж» с ДД.ММ.ГГГГ, определить общую стоимость содержания в размере 12,00 руб. с одного квадратного метра помещения собственников дома.
Правила оказания услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, содержания общего имущества в многоквартирном доме установлены Жилищным кодексом РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников) помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию, ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ.
Пунктом 17 Правил установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).
Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг); е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
В соответствии с п. 12 Правил, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпунктах "д(1)" и "л" пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Из анализа приведенных выше норм права следует, что общее собрание собственников многоквартирного дома было правомочно принимать решения об установлении количества мест для размещения консьержа, охраны; утверждении состава, периодичности оказания и стоимости дополнительных услуг по охране; утверждении состава, периодичности оказания и стоимости дополнительных услуг по дежурству в подъезде (консьерж). Утверждение собственниками дома расходов на дополнительные услуги не противоречит ст. 156 Жилищного кодекса РФ, п. 17 Правил содержания общего имущества дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 года, поскольку. выше указанные дополнительные услуги направлены на содержание общего имущества многоквартирного дома, перечень которых не является исчерпывающим и может быть расширен решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Таким образом, решения, принятые по вопросам 15, 16 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, не являются недействительными.
Также обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец просит признать недействительным решение общего собрания собственников помещений МКД по вопросу 17 об установлении периодичности дополнительных работ по содержанию парковки: один раз в месяц (механизированная уборка подземного паркинга, кроме зимнего периода) установить источник финансирования – собственники парковочных мест.
Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Подземный паркинг (подземная автостоянка), располагающийся в подвале дома, это совокупность встроенных нежилых помещений (парковочных мест) определенного функционального назначения, не входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.
Статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, подземные гаражи и машиноместа к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме не отнесены.
С учетом требований, предъявляемых к строительству подземных автостоянок, встроенных в здание другого назначения можно сделать вывод, что автостоянка относится к иным помещениям, имеющим самостоятельный характер по своему функциональному назначению (целевой характер - удовлетворение потребностей автовладельцев в парковочных местах), следовательно, она может быть отнесена к самостоятельному объекту права общей собственности лишь тех собственников, на средства которых она построена, а не к общему имуществу многоквартирного дома.
Вместе с тем, собственники машиномест располагают внутри подземного паркинга иным, обособленным от других собственников помещений, общим имуществом (общие проходы и проезды в подземном паркинге, вентиляционные камеры, системы внутреннего освещения, электроснабжения, система автоматического оборудования "Въезда и выезда" и т.д.), предназначенным для обслуживания исключительно машиномест.
Данное общее имущество - специальный объект, требующий его отдельного описания и отдельных затрат для его содержания (обслуживания и управления). Бремя содержания общего имущества собственников подземного паркинга лежит только на собственниках парковочных мест.
Принимая во внимание изложенное, учитывая обстоятельства того, что в многоквартирном доме парковочные места являются собственность конкретных собственников, к общему имуществу многоквартирного дома относятся только лишь места общего пользования, в связи с чем суд приходит к выводу, что общее собрание не наделено полномочиями устанавливать дополнительные работы по механизированной уборке парковочных мест за счет их собственников, а потому решение общего собрания собственников МКД по вопросу № является недействительным.
Разрешая требования истца о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений МКД по вопросу № об обеспечении доступа всем собственникам помещений многоквартирного дома ко всем помещениям имущества общего пользования, в том числе и к помещениям №, 560, 1 этаж, за исключением помещений с размещенными в них инженерным оборудованием необходимым для эксплуатации жилого дома в соответствии с его проектом, данное исключение не распространяется на членов Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьями 289, 290 ГК РФ, пункта 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно п. 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
Указанными нормами закона предусмотрено, что любому собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежат безусловные права пользования общим имуществом указанного дома.
Согласно представленного в материалы дела поэтажного плана и экспликации объекта, расположенного по адресу: <адрес>, помещения № состоят из тамбура, комнаты уборочного инвентаря, санузла.
На основании п. ДД.ММ.ГГГГ договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО УК «Грандсервис» и собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, управляющая компания вправе использовать безвозмездно нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений для выполнения работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества. Использование помещений управляющей компанией может осуществляться лично, либо подрядными организациями, находящихся в договорных отношениях с управляющей компанией.
В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, Сводом Правил 255.1325800.2016, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, доступ в подвальное помещение, техническое подполье, помещение чердака, на крышу многоквартирного дома, является ограниченным. Поскольку доступ к техническим помещениям, инженерному оборудованию, подвалам, чердакам, неэксплуатируемым крышам зданий может быть обеспечен только лицам, осуществляющим обслуживание указанных конструктивных элементов и инженерных сетей, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу 18 об обеспечении доступа всем собственникам помещений многоквартирного дома ко всем помещениям имущества общего пользования, в том числе и к помещениям №, 560, 1 этаж, за исключением помещений с размещенными в них инженерным оборудованием необходимым для эксплуатации жилого дома в соответствии с его проектом, является недействительным.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО УК «Грандсервис» к ФИО1 о признании недействительными решений, принятых общим собранием собственников помещений дома, удовлетворить частично.
Признать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным в части решений по вопросам:
- по вопросу 10 о наделении Совета дома правами проверки годовой отчетности по ведению бюджета дома;
- по вопросу 17 об установлении периодичности дополнительных работ по содержанию парковки: один раз в месяц (механизированная уборка подземного паркинга, кроме зимнего периода) установить источник финансирования – собственники парковочных мест;
- по вопросу 18 об обеспечении доступа всем собственникам помещений многоквартирного дома ко всем помещениям имущества общего пользования, в том числе и к помещениям №, 1 этаж, за исключением помещений с размещенными в них инженерным оборудованием необходимым для эксплуатации жилого дома в соответствии с его проектом, данное исключение не распространяется на членов Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме.
В удовлетворении исковых требований в остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий (подпись) Г.А. Меркушкина
Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2025 года.
Копия верна
Судья Г.А. Меркушкина