Решение по делу № 2-105/2023 от 06.04.2023

23RS0015-01-2022-003334-75 К делу №2-105/2023

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Ейск «06» апреля 2023 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Тунгел А.Ю.,

при секретаре Попко Ю.А.,

с участием адвоката Шаповалова С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО13 к ФИО1, ФИО2, з/лица: Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому району управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, нотариус Ейского нотариального округа ФИО11 о признании права собственности на доли жилого дома и земельного участка,

встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО13, з/лица: Межмуниципальный отдел по Ейскому и <адрес> управления Росреестра по <адрес>, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, нотариус Ейского нотариального округа ФИО11, ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи доли домовладения и доли земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ :

Истец обратился в Ейский городской суд Краснодарского края и после уточнения исковых требований просил изменить условия предварительного договора, заключенного между истцом ФИО13 и ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ г, по доверенности от имени которого действовал сын ФИО1, в части указания отчуждаемой доли жилого дома по адресу: <адрес>, угол <адрес> с 27/100 доли на 15/100 доли.

Признать действительной сделку купли-продажи 15/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 132,7 кв.м., с кадастровым номером №, площадью 154,9 кв.м., с кадастровым номером № с хозяйственными постройками и 2635/9760 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 976 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенных по адресу: <адрес>, угол <адрес>, заключенную между ФИО13 и ФИО12.

Признать за ФИО13 право собственности на 15/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 132,7 кв.м., с кадастровым номером №, площадью 154,9 кв.м., с кадастровым номером № с хозяйственными постройками и 2635/9760 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 976 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящихся по адресу: <адрес>, угол <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО12 на 15/100 долей жилого дома, площадью 132,7 кв.м., с кадастровым номером №, площадью 154,9 кв.м., с кадастровым номером № с хозяйственными постройками и 2635/9760 долей земельного участка с кадастровым номером №, площадью 976 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящихся по адресу: <адрес>, угол <адрес>.

ФИО2 с исковыми требованиями ФИО13 не согласна, обратилась к нему со встречными исковыми требованиями, в которых просила признать предварительный договор купли-продажи доли домовладения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО12 и ФИО13, недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО13 и его представитель, действующий на основании ордера – адвокат Шаповалов С.В., пояснили в судебном заседании, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 и ФИО12, по доверенности от имени которого действовал сын ФИО1, был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 27/100 долей жилого дома и 2635/9760 долей земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, угол <адрес>. Стороны обязались заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ В связи невозможностью заключения основного договора купли-продажи в указанный срок, в связи с необходимостью сбора документов для нотариального удостоверения сделки, в том числе нотариального отказа совладельцев от преимущественного права покупки, нотариального согласия супруги собственника на отчуждение спорной доли земельного участка и жилого дома, оформления доверенности от имени продавца на сбор указанных документов, предварительный договор продлевался сторонами соглашением от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ и соглашением от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость отчуждаемых долей земельного участка и жилого дома составила 2000000 рублей. В момент заключения предварительного договора ФИО13 передал представителю продавца ФИО1 выкупную цену доли земельного участка и доли жилого дома в полном объеме, в подтверждении чего ФИО1 выдана написанная собственноручно расписка. Продавец передал покупателю ключи от отчуждаемой доли недвижимости, домовую книгу, техпаспорт, расчетные книжки, а также передал отчуждаемую недвижимость во владение покупателя. После заключения предварительного договора ФИО13 владеет и пользуется приобретенной по сделке долей земельного участка и жилого дома, осуществляет его ремонт. Совладельцы указанного земельного участка и жилого дома через нотариуса оформили отказ от приобретения долей земельного участка и жилого дома. Бывшая супруга продавца ФИО10 через нотариуса дала свое согласие на отчуждение спорных долей земельного участка и жилого дома. Просили удовлетворить исковые требования. Со встречными исковыми требованиями ФИО2 не согласны, просили отказать в их удовлетворении. Считают, что ее права как наследника после смерти отца ФИО12 не нарушаются, ее отец при жизни распорядился своим имуществом, заключив предварительный договор купли-продажи с истцом.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явилась, обеспечив явку в суд своих представителей, действующих на основании доверенностей ФИО14 и ФИО15, которые настаивали на удовлетворении встречных исковых требований и просили отказать в удовлетворении основного иска. При этом пояснили, что ФИО2 - наследник первой очереди после смерти своего отца ФИО12 - ФИО2 считает, что у ее отца не было намерения продавать спорное имущество. Основанием признания недействительным предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ считают несоблюдение предусмотренной законом формы сделки, а именное нотариального заключения предварительного договора. Представители указали, что у сторон предварительного договора было достаточно времени с ДД.ММ.ГГГГ до конца марта 2021 года подготовить документы для заключения основного договора купли-продажи. Отсутствуют доказательства передачи спорного имущества покупателю ФИО13, а также считают неисполненным покупателем ФИО13 обязанности по уплате стоимости имущества.

Ответчик (по первоначальному иску) ФИО1 в судебное заседание не явился, уведомлен о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Третьи лица - ФИО3, ФИО4, ФИО7, ФИО9 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, в письменных заявлениях просили дело рассмотреть в их отсутствие, с исковыми требованиями ФИО13 согласны.

Третье лицо ФИО5 – в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом.

Третье лицо - нотариус Ейского нотариального округа ФИО11, представитель Межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому району управления Росреестра по Краснодарскому краю не явились, уведомлены надлежашим образом, представили письменные ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

Третьи лица: ФИО6, ФИО8 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, в предыдущем судебном заседания не возражали против исковых требований ФИО13

Выслушав истца, представителей, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО12 на праве общей долевой собственности принадлежало 27/100 долей жилого дома и 2635/9760 долей земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, угол <адрес>, что подтверждается выпсикой из ЕГРН (л.д.5-15).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 и ФИО12, от имени которого по доверенности действовал сын - ФИО1, заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 27/100 долей жилого дома и 2635/9760 долей земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, угол <адрес> (л.д.16-18).

Согласно п.1.3 предварительного договора, основной договор стороны обязались заключить до 30.01.2021 г.

Стоимость продаваемой доли недвижимого имущества составила 2000000 рублей, и оплата покупателем произведена в полном объеме при заключении предварительного договора (п.п.2.1 и 2.2).

Согласно пунктам 4 и 5 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Факт получения ФИО1, действующим по доверенности от ФИО12, оплаты по предварительному договору подтверждается написанной собственноручно ФИО1 распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 и ФИО12, по доверенности от имени которого действовал сын ФИО1, заключено дополнительное соглашение к предварительном договору купли-продажи доли домовладения и земельного участка, согласно которому основной договор стороны обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ в связи с необходимостью сбора дополнительного пакета документов для заключения основного договора купли-продажи (л.д.20-21).

Впоследующем, стороны, заключив дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, обязались заключить основной договор до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22-23).

ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО12 (л.д.115).

Основной договор не был заключен в связи со смертью продавца.

Согласно п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Наследниками, принявшими наследство после смерти ФИО12, являются его дочь ФИО2 и сын ФИО1 (л.д.53).

ФИО2 не согласна с предварительным договором купли-продажи, считает его недействительным, так как не соблюдена форма его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По общему правилу, поскольку предусмотренный статьей 429 ГК РФ предварительный договор влечет заключение основного договора, право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества.

Однако, законодатель предусмотрел исключение из данного правила.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, установленных данным Законом.

Согласно положениям п.3 ст. 163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду независимо от наименования договора установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно разъяснений, данных в п.58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 этого же Кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 этой же статьи).

Пунктом 1 названного постановления Пленума № 25 разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

В пункте 7 данного постановления, указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

В материалы дела представлена копия доверенности от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной ФИО16, ВРИО нотариуса Ейского нотариального округа ФИО17, выданная ФИО12 на имя ФИО1 сроком на десять лет, предусматривающая полномочия на распоряжение и управление всем имуществом, в том числе: заключать и подписывать договоры, производить расчеты по заключенным сделкам (л.д.24).

На момент заключения между сторонами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ доверенность на имя ФИО1 являлась действующей, в материалах дела отсутствуют доказательства отмены ФИО12 указанной доверенности.

Таким образом, суд считает, что предварительный договор купли-продажи долей спорного недвижимого имущества заключен в результате добровольного волеизъявления ФИО12, изложенного в указанной выше доверенности.

Кроме того, решением Ейского городского суда Краснодарского края №2-2140/2016 от 13.07.2016 г. установлены доли в праве собственности на домовладение, расположенное по адресу <адрес>, угол <адрес>. Доля ФИО12 составляет - 15/100 долей (л.д. 85-87).

В связи с чем, уточнены исковые требования и ФИО13 просит изменить условия предварительного договора, заключенного истцом ФИО13 и ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ, по доверенности от имени которого действовал сын ФИО1, в части указания отчуждаемой доли жилого дома по адресу: <адрес>, угол <адрес> с 27/100 доли на 15/100 доли.

В тоже время судом установлено и подтверждается пояснениями третьих лиц ФИО6 и ФИО8, что ФИО13 после заключения предварительного договора владеет и пользуется спорным имуществом, осуществляет его ремонт.

Доводы ФИО2 о том, что ее отец не передал спорное имущество ФИО13, так как между ними не подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, опровергается показания третьих лиц ФИО6 и ФИО8, подтвердивших, что ФИО13 пользуется данным имуществом около трех лет. ФИО8 пояснила, что ей лично ФИО1 сказал, что он уезжает, долю своего отца продал.

Доводы ФИО2 о том, что ФИО13 длительное время бездействовал по вопросу заключения основного договора опровергается действиями продавца ФИО12, оформившего доверенности на имя ФИО18 для сбора документов от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д.142-143).

В тоже время, бывшая супруга продавца - ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ оформила нотариальные согласия на продажу ФИО12 спорного имущества (л.д.42,44-45).

Суд считает, что указанные действия ФИО12 при жизни свидетельствуют о его намерении заключить основной договор купли-продажи долей спорного недвижимого имущества. Препятствием для заключения основного договора и его нотариального удостоверения послужила наступившая смерть продавца ФИО12.

Доводы ФИО2 о том, что обязательства продавца по предварительному договору истекли ДД.ММ.ГГГГ – первоначальной даты, указанной в предварительном договоре, опровергаются оформленными впоследствии дополнительными соглашениями к предварительному договору, подписанными представителем по действующей доверенности ФИО1, которые суд принимает во внимание, так как каких-либо доказательств их недействительности суду не представлены.

Кроме того, совладельцы спорного недвижимого имущества ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО8, ФИО3, имеющие право преимущественной покупки, оформили нотариальный отказ от приобретения долей недвижимого имущества (л.д. 37-42).

Учитывая, что спорный предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, принимая во внимание, что фактически стороны произвели расчет в полном объеме, имущество покупателю передано после заключения предварительного договора, покупатель фактически вступил во владение и пользование помещениями жилого дома, площадь которых пропорциональна размеру приобретенных долей, учитывая доказанность факта подписания предварительного договора представителем ответчика по доверенности ФИО1, наличие отказов совладельцев от преимущественной покупки недвижимости, суд считает исковые требования ФИО13 о признании действительной сделку купли-продажи 15/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, и 2635/9760 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящихся по адресу: <адрес>, угол <адрес>, заключенную между ФИО13 и ФИО12, подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи долей жилого дома, и применении последствий недействительности сделки следует отказать.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд –

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО13 к ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на доли жилого дома и земельного участка – удовлетворить.

Изменить условия предварительного договора заключенного истцом ФИО13 и ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ, по доверенности от имени которого действовал сын ФИО1, в части указания отчуждаемой доли жилого дома по адресу: <адрес>, угол <адрес> с 27/100 доли на 15/100 доли.

Признать действительной сделку купли-продажи 15/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 132,7 кв.м., с кадастровым номером №, площадью 154,9 кв.м., с кадастровым номером № с хозяйственными постройками и 2635/9760 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 976 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящихся по адресу: <адрес>, угол <адрес>, заключенную между ФИО13 и ФИО12.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи долей жилого дома и земельного участка, по адресу: <адрес>, угол <адрес> заключенного истцом ФИО13 и ФИО12, и применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Ейский городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме, то есть с 11 апреля 2023 года.

Председательствующий: