Копия УИД 66RS0053-01-2025-000980-22
Мотивированное решение суда изготовлено 26.11.2025
Гражданское дело № 2-1219/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12.11.2025 г. Сысерть
Сысертский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Баишевой И.А., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, при ведении протокола секретарем судебного заседания Фалалеевой Д.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело
по иску ФИО1 ФИО13 к ФИО3 ФИО14 о признании договора прекращенным,
по встречному иску ФИО3 ФИО15 к ФИО1 ФИО16 о взыскании арендной платы, неустойки,
установил:
ФИО1 обратился с иском к ФИО4 о признании договора прекращенным.
В обоснование указал, что 03.04.2024 заключил с ФИО4, в лице представителя ФИО5, договор аренды земельных участков с правом выкупа, сроком на 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: шесть земельных участков по адресу: <адрес>, дачное некоммерческое товарищество (далее – ДНТ «Ключик»).
В настоящий момент запись о государственной регистрации двух из шести земельных участков погашена, земельные участки преобразованы в три других земельных участка.
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за весь объект аренды, указанный в п. 1.1 договора, устанавливается в размере 300 000 рублей в месяц. Пунктом 4.4. договора установлено, что в течение трех рабочих дней с момента подписания настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю денежную сумму в размере месячной арендной платы в качестве обеспечительного платежа, которая может быть зачтена в качестве арендной платы за последний месяц аренды, погашения любых финансовых санкций (штрафов, неустойки и прочее), предусмотренных настоящим договором, а также в качестве оплаты эксплуатационных и других расходов.
Истец прекратил пользоваться земельными участками с 03.03.2025, то есть с даты истечения срока договора аренды, какую-либо деятельность земельных участках арендатор не осуществляет. Оплата за февраль 2025 года должна быть зачтена из обеспечительного платежа, который был внесен после подписания договора.
17.03.2025 истец отправил ответчику уведомление, в котором сообщил о прекращении пользования земельными участками, а также об отказе заключать договор на новый срок и необходимости возвратить земельные участки. В ответ на уведомление ответчик отказался принять участки, мотивировав свой отказ тем, что договор аренды продлен на неопределенный срок. Также ответчик направил истцу претензию с требованием оплатить задолженность и неустойку за период с 18.02.2025 по 19.03.2025.
Истец считает требования об оплате необоснованными, поскольку договор аренды является прекращенным в связи с истечением 11-месячного срока. Оплата за февраль 2025 года подлежит зачету из обеспечительного платежа. Основания для взыскания оплаты за март 2025 года отсутствуют, в связи с истечением срока действия договора. Договор является прекращенным, поскольку арендатор ФИО1 не направлял за 30 дней до истечения срока действия договора письменное уведомление арендодателю о желании заключить договор на новый срок (пункт 2.2 договора); сторонами не заключено письменное соглашение о продлении срока договора (пункт 2.1 договора); арендатор 25.01.2025 сообщил в переписке (мессенджер Воцап) представителю арендодателя ФИО5 (телефон +№40817810604900317040) об отказе заключать договор аренды на новый срок; арендатор сообщил своему знакомому ФИО6 об отказе заключать договор аренды на новый срок, о чем ФИО6 (телефон +7-900-216-00- 66) сообщил в переписке (мессенджер Воцап) представителю арендодателя ФИО5; арендатор прекратил пользоваться арендованными земельными участками с 03.03.2025, не вносил оплату за март 2025 года, которая в случае продления договора должна быть внесена до 15.03.2025; арендатор отправил представителю арендодателя уведомления с проектом акта возврата земельных участков.
Все указанное свидетельствует о прекращении договора аренды.
Уточнив исковые требования (том 1 л.д. 249 – 252), истец просит суд признать заключенный между сторонами 03.04.2024 договор аренды земельных участков с правом выкупа прекращённым с 26.09.2024.
Ответчик ФИО4 иск не признал, обратился со встречным иском о взыскании с истца ФИО1 арендной платы, неустойки (том 1 л.д. 219 – 223).
В обоснование указал, что поскольку срок договора аренды от 03.04.2024 истекал 03.03.2025, а арендатор продолжил после указанной даты пользоваться арендованным имуществом без каких-либо возражений со стороны арендодателя, при этом арендатор не возвратил арендованное имущество в течение 5 рабочих дней с даты окончания срока действия договора (до 10.03.2025 включительно), то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 3.3.2 договора арендатор вправе немотивированно отказаться от исполнения настоящего договора, письменно известив арендодателя об этом за 90 рабочих дней до прекращения действия договора. Поскольку уведомление от арендатора было получено арендодателем 17.03.2025, то договор аренды с правом выкупа от 03.04.2024 прекращает свое действие 29.07.2025.
24.07.2025 ФИО1 был уведомлен о том, что ФИО4 готов принять арендованное имущество по акту приема-передачи 29.07.2025. В указанный день ФИО1 был получен акт возврата предмета аренды.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес ФИО4 протокол разногласий к акту возврата. ФИО4 с протоколом разногласий не согласился, направив ответ от 05.08.2025. Таким образом, ФИО4 отказался от подписания протокола разногласий от 04.08.2025 к акту возврата предмета аренды от 29.07.2025. ФИО1 акт возврата предмета аренды от ДД.ММ.ГГГГ был подписан с учетом протокола разногласий. Земельные участки возвращены арендодателю 29.07.2025.
В настоящее время у арендатора имеется задолженность перед арендодателем:
- в срок до 15.02.2025 не была внесена арендная плата за март 2025 года в размере 300 000 рублей;
- в срок до 15.03.2025 не была внесена арендная плата за апрель 2025 года в размере 300 000 рублей;
- в срок до 15.04.2025 не была внесена арендная плата за май 2025 года в размере 300 000 рублей;
- в срок до 15.05.2025 не была внесена арендная плата за июнь 2025 года в размере 300 000 рублей;
- в срок до 15.06.2025 не была внесена арендная плата за июль 2025 года в размере 260 000 рублей (из расчета 300 000 рублей / 30 дней х 26 дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).
Таким образом, задолженность ФИО1 по арендной плате перед ФИО4 составляет 1 460 000 рублей.
За несвоевременное перечисление арендной платы, уплаты эксплуатационных и иных платежей арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 7.2 договора аренды). Неустойка составляет 1 479 000 рублей.
Ответчик ФИО4 просит взыскать с истца ФИО1 арендную плату по договору аренды с правом выкупа от 03.04.2024 в размере 1 460 000 рублей, неустойку по договору аренды с правом выкупа от 03.04.2024 в размере 1 479 000 рублей за период 18.02.2025 по 31.07.2025, с продолжением начисления неустойки с 01.08.2025, исходя из расчета 1% от суммы задолженность за каждый день просрочки и до момента полного исполнения решения суда, расходы по уплате государственной пошлины в размере 44 390 рублей
Истец ФИО1, его представитель ФИО2 в судебном заседании свои исковые требования с учетом уточнений поддержали. В удовлетворении встречного иска просили отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях (том 2 л.д. 31 – 37, 63 – 65).
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился.
Направленное представителем ответчика ФИО7 ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с одновременной болезнью супруги и малолетнего ребенка (том 2 л.д. 53) суд оставил без удовлетворения, поскольку доказательств уважительности причин неявки представителя суду представлено не было, равно как и не было представлено суду доказательств невозможности явки в судебное заседание самого ответчика и его второго представителя (том 2 л.д. 54 – 56).
Ранее в судебных заседания представитель ответчика против удовлетворения искового заявления возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях (том 1 л.д. 88 – 91) и пояснениях (том 2 л.д. 7 – 9).
Представитель третьего лица Садоводческого некоммерческого товарищества «Ключик» (далее - СНТ «Ключик») – председатель ФИО8 в судебное заседание не явились. Ранее в судебном заседании пояснила, что между СНТ «Ключик» и ФИО4 было заключено соглашение о перераспределении части земельного участка, принадлежащего СНТ «Ключик» и части двух земельных участков, принадлежащих ФИО4, с целью обеспечения проезда к СНТ «Ключик». Разрешение спора оставила на усмотрение суда.
Все лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом под расписку представителей, судебными повестками, а также публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда.
Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав объяснения истца и его представителя, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что истец ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:25:2727001:4 и жилого дома с кадастровым номером 66:25:2727001:61, расположенных по адресу: <адрес>, ДНТ «Ключик», участок №40817810604900317040 (выписки из ЕГРН том 1 л.д. 160 – 162, 191 – 194, 227 - 229).
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что 03.04.2024 между ответчиком ФИО4 (арендодатель) и истцом ФИО17. (арендатор) был заключен договор аренды с правом выкупа (том 1 л.д. 13 – 17, 95 - 97), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество со следующими характеристиками (пункт 1.1 договора):
- земельный участок площадь 1 532 кв.м, кадастровый номер: №40817810604900317040, расположенный по адресу: <адрес>, ДНТ «Ключик»), участок №40817810604900317040;
- земельный участок площадь 1 482 кв.м, кадастровый номер: №40817810604900317040, расположенный по адресу: <адрес>, ДНТ «Ключик», участок №40817810604900317040;
- земельный участок площадь 1 348 кв.м, кадастровый номер: №40817810604900317040 расположенный по адресу: <адрес>, ДНТ «Ключик», участок №40817810604900317040;
- земельный участок площадь 1 330 кв.м, кадастровый номер: №40817810604900317040 расположенный по адресу: <адрес>, ДНТ «Ключик», участок №40817810604900317040;
- земельный участок площадь 800 кв.м, кадастровый номер: №40817810604900317040 расположенный по адресу: <адрес>, ДНТ «Ключик», участок №40817810604900317040;
- земельный участок площадь 1 050 кв.м, кадастровый номер: №40817810604900317040, расположенный по адресу: <адрес>, ДНТ «Ключик», участок №40817810604900317040.
Согласно пункту 2.1 договора, договор заключен на одиннадцать месяцев и вступает в силу с даты подписания настоящего договора. Срок действия договора может быть продлен на основании письменного соглашения сторон.
В пункте 4.1 договора стороны согласовали, что арендная плата за весь объект аренды, указанный в пункте 1.1, устанавливается в размере 300 000 рублей в месяц.
03.04.2024 между сторонами подписан акт приема-передачи объекта аренды (том 1 л.д. 98, 230).
Судом также установлено, что 26.09.2024 земельные участки с кадастровыми номерами №40817810604900317040 были сняты с кадастрового учета, с образованием земельных участков с кадастровыми номерами №40817810604900317040 (выписки из ЕГРН том 1 л.д. 71 – 74).
Земельные участки с кадастровыми номерами №40817810604900317040 остались в собственности ответчика ФИО4 На земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040 зарегистрировано право собственности СНТ «Ключик» (выписка из ЕГРН том 1 л.д. 75 – 77).
17.03.2025 истец направил ответчику уведомление, в котором указал, что в связи с истечением срока договора аренды с правом выкупа от 03.04.2024, арендатор прекратил пользоваться земельными участками с 03.03.2025; не намерен заключать соглашение о продлении договора; не намерен заключать новый договор аренды с определением нового срока. В целях возврата арендодателю земельных участков, просит согласовать дату и время для подписания акта возврата земельных участков, приложив подписанный со своей стороны акт возврата объекта аренды (том 1 л.д. 22 – 26).
18.03.2025 ответчик направил истцу ответ на уведомление, в котором указал, что поскольку договор аренды с правом выкупа от 03.04.2024 истек 03.03.2025, а арендатор продолжил после 03.03.2025 пользоваться арендованным имуществом без каких-либо возражений со стороны арендодателя, арендатор не возвратил арендованное имущество в установленный договором срок, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 3.3.2 договора аренды, арендатор вправе немотивированно отказаться от исполнения настоящего договора, письменно известив арендодателя об этом за 90 рабочих дней до прекращения действия договора.
Поскольку уведомление от арендатора было получено 17.03.2025, то договор аренды с правом выкупа от 03.04.2024 прекращает свое действие 29.07.2025.
Дополнительно сообщил, что до 29.07.2025 сохраняются условия договора аренды в части уплаты арендной платы и начисления неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.
Сообщил, что готов принять арендованное имущество по акту приема передачи не ранее 29.07.2025 (том 1 л.д. 32).
В этот же день ответчик направил истцу претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате и неустойку (том 1 л.д. 33 – 34).
21.03.2025 истец направил ответчику ответ на претензию, в которой указал, что считает требования об оплате по договору необоснованными, так как договор аренды является прекращенным 03.03.2025 в связи с истечением 11-месячного срока.
Оплата за февраль 2025 года должна быть внесена из обеспечительного платежа, который был внесен после подписания договора.
Основания для взыскания оплаты за март отсутствуют, так как договор прекратил свое действие.
В связи с возникновением спора, в части вопроса прекращения действия договора аренды, арендатор намерен обратиться в судебном порядке для защиты своих прав (том 1 л.д. 35 – 37).
29.07.2025 арендодателем подписан акт возврата объекта аренды (том 1 л.д. 233).
Со стороны арендатора акт подписан 05.08.2025 с протоколом разногласий, в котором истец указал, что возврат арендованных земельных участков осуществляется в связи с истечением срока действия договора аренды; объект аренды соответствует условиям договора и находится в надлежащем санитарном, техническом и противопожарном состоянии. Претензий по качеству технического состояния и функциональных свойств передаваемого объекта аренды у арендодателя к арендатору не имеется; обязательства по договору аренды исполнены сторонами в полном объеме и надлежащим образом, в том числе по оплате. Каких-либо претензий стороны друг к другу не имеют (том 1 л.д. 234).
В ответе на протокол разногласий от 05.08.2025 ФИО4 указал, что во-первых, возврат арендованных земельных участков осуществляется не в связи с истечением срока действия договора аренды, а в связи с заявленным 17.03.2025 отказом ФИО1 от пользования земельными участками; во-вторых, согласно пункту 3.3.3 договора, арендатор вправе с письменного согласия арендодателя возводить временные постройки, производить улучшения, перепланировки, отделку временных построек, их реконструкцию, а также выполнять иные работы при условии соблюдения норм действующего законодательства. При этом арендатор обязан направить на согласование арендодателю полную информацию о планируемых постройках и выполняемых работах (проекты, сведения о материалах и прочее). Вопреки указанным положениям договора, за весь период действия договора арендатор ни разу не получил (и не обращался за их получением) ни одного согласия арендодателя на проведение каких-либо работ на арендуемых земельных участках; в-третьих, по состоянию на 31.07.2025 задолженность арендатора перед арендодателем составляет 1 460 000 рублей арендной платы и 1 479 000 рублей неустойки. С учетом изложенного, ФИО4 отказался от подписания протокола разногласий (том 1 л.д. 235).
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что фактически земельные участки были возвращены арендатором арендодателю 29.07.2025.
Разрешая возникший между сторонами спор относительно даты прекращения договора аренды и наличия задолженности по арендной плате, суд исходит из следующего.
Согласно положениям пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как указано выше, в соответствии с пунктом 2.1 заключенного между сторонами договора аренды с правом выкупа от 03.04.2025, договор заключен на одиннадцать месяцев и вступает в силу с даты подписания настоящего договора.
Таким образом, срок действия договора от 03.04.2025 был установлен сторонами до 02.03.2025.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В пункте 2.1 договора аренды также указано, что срок действия договора может быть продлен на основании письменного соглашения сторон.
Такое соглашение между сторонами заключено не было.
Согласно пункту 2.2 договора по истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее 30 дней до окончания срока действия договора.
Такое уведомление истец ответчику не направлял.
Таким образом, соглашение о продлении, либо о заключении договора аренды на новый срок между сторонами заключено не было.
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу требования пункта 6.1 договора, арендатор обязан в течение пяти рабочих дней с момента прекращения настоящего договора вернуть арендодателю объект аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а также все произведенные на объекте аренды улучшения, составляющие принадлежность объекта аренды и неотделимые без вреда от объекта аренды.
Арендатор обязан за свой счет подготовить объект аренды к возврату арендодателю, включая составление акта возврата, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 6.3 договора).
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ни по истечении срока действия договора аренды 02.03.2025, ни в течении пяти рабочих дней после указанной даты, истец арендованные земельные участки по акту ответчику не возвратил.
Согласно положениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд соглашается с доводами ответчика о том, что с 03.03.2025 заключенный между сторонами договор аренды возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.
Доводы истца, изложенные в первоначальном исковом заявлении о том, что он прекратил использование земельных участков с 03.03.2025, в связи с чем, договор аренды прекратил свое действие с указанной даты, являются несостоятельными ввиду следующего.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Каких-либо относимых и допустимых доказательств прекращения использования земельных участков и уведомления об этом ответчика, истец суду не представил. Равно как и не представлено истцом доказательств возврата ответчику арендованного имущества.
Уведомление о прекращении договора аренды и намерении вернуть арендованное имущество истец направил ответчику только 17.03.2025, таким образом, по состоянию на обговоренную договором дату истечения срока действия договора аренды 02.03.2025, арендатор продолжил использование земельных участков, что свидетельствует о возобновлении договора аренды с 03.03.2025 на тех же условиях на неопределенный срок.
Вопреки доводам истца, представленная в материалы дела переписка Воцап от 25.01.2025 с представителем ответчика ФИО5 (том 1 л.д. 21) не свидетельствует о надлежащем уведомлении арендодателя о намерении арендатора прекратить арендные отношения по истечении срока договора и вернуть арендованное имущество. Из буквального содержания указанной переписки следует, что истец указал на отсутствие намерения перезаключать договор аренды на свое имя. О прекращении действующего договора аренды, а тем более о возврате арендованного имущества в переписке речь не идет.
Более того, выразив намерение отказаться от перезаключения договора аренды на свое имя, истец не предпринял никаких действий по прекращению действующего договора и возврате арендованного имущества арендодателю. Представленная переписка об обратном не свидетельствует.
Как указано выше, надлежащее уведомление ответчику было направлено истцом только 17.03.2025. На указанное уведомление, ответчик указал, что готов принять земельные участки по акту по истечении 90 рабочих дней - 29.07.2025.
Указанные действия ответчика являются правомерными ввиду следующего.
Согласно пункту 3.3.2 договора арендатор вправе немотивированно отказаться от исполнения настоящего договора, письменно известив арендодателя об этом за 90 рабочих дней до прекращения действия настоящего договора.
В силу требования пункта 3.2.4 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за 90 рабочих дней, о предстоящем освобождении объекта аренды, в случае одностороннего немотивированного отказа от исполнения настоящего договора и в течение 3 дней с момента расторжения договора вернуть объект аренды арендодателю по акту возврата, если стороны не заключили соглашение о выкупе объекта аренды.
Таким образом, поскольку отказ от исполнения возобновленного на неопределенный срок договора был направлен истцом ответчику 17.03.2025, ответчик правомерно, в соответствии с условиями договора, определил дату прекращения арендных отношений – через 90 рабочих дней 29.07.2025. Злоупотребление правом, а равно уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества в данном случае отсутствует.
Доводы истца о том, что договор аренды подлежал расторжению по истечении 3-х месяцев в соответствии с положениями абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации являются несостоятельными.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В данном случае договором был установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды - 90 рабочих дней, что действующему законодательству не противоречит. Указанный срок истекал 29.07.2025.
Вопреки ошибочным доводам истца с 03.03.2025 договор аренды от 03.04.2024 возобновил свое действие на тех же условиях, а потому пункты договора, предусматривающие уведомление арендодателя за 90 рабочих дней не утратили силу.
Более того, по истечении 3-х месяцев истец также не вернул ответчику арендованное имущество, с соответствующим требованием к ответчику не обратился, каких-либо односторонних актов возврата не составил.
Возврат арендованного имущества истцом ответчику был произведен только 29.07.2025. Именно с указанной даты арендные отношения между сторонами прекращены.
Доводы истца, изложенные в письменных возражениях (том 1 л.д. 148 – 152) и уточненном исковом заявлении (том 1 л.д. 249 – 252) о том, что арендные отношения сторон прекратились с 26.09.2024 – даты снятия с кадастрового учета двух их шести арендуемых земельных участков являются необоснованными ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что 03.09.2024 СНТ «Ключик» и ФИО4 заключили соглашение о перераспределении границ земельных участков: с кадастровым номером №40817810604900317040 принадлежащего СНТ «Ключик», и с кадастровыми номерами №40817810604900317040, принадлежащих ФИО4 (том 1 л.д. 198).Согласно выписки из протокола №40817810604900317040 общего собрания СНТ «Ключик» от ДД.ММ.ГГГГ, целью перераспределение явилось: на границе участка №40817810604900317040 сделать общую дорогу для соединения 1 и 2 линии дороги, для чего произвести отчуждение части земель общего пользования СНТ «Ключик» (участок сторожа и дорога общего пользования от участка №40817810604900317040 и до конца участка №40817810604900317040), с передачей в общую собственность СНТ «Ключик» части участков №40817810604900317040 и №40817810604900317040 под дорогу шириной 8 метров (том 1 л.д. 201).
Схема перераспределения из межевого плана в томе 1 на л.д. 204.
Как указано выше, в результате перераспределения 26.09.2024 земельные участки с кадастровыми номерами №40817810604900317040 были сняты с кадастрового учета, с образованием земельных участков, оставшихся в собственности ответчика, с кадастровыми номерами №40817810604900317040.
Истец полагает, что в связи с указанным изменением объекта аренды, с 26.09.2024 действие договора аренды от 03.04.2024 между сторонами прекратилось.
С указанными доводами истца суд согласиться не может ввиду следующего.
По правилам статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно положениям статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса.
При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.
В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров (пункт 6 статьи 11.8).
Таким образом, по смыслу приведенных норм права перераспределение земельных участков предоставляет арендатору определенные права, в том числе по внесению соответствующих изменений в договора аренды, но не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков. Действующее законодательство не предусматривает перераспределение земельных участков как основание для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков. Изменение возникших между сторонами договора отношений было возможно посредством заключения нового договора аренды, либо дополнительных соглашений к действующему договору.
Арендатор своим правом на заключение нового договора, либо на внесение изменений в действующий между сторонами договор аренды не воспользовался, о невозможности использования перераспределенной части земельных участков арендодателю не заявил, от аренды двух перераспределенных земельных участков не отказался, с требованием о перерасчете арендной платы, либо изменения ее размера, установленного договором, к арендодателю не обратился.
Напротив, из объяснений сторон, показаний свидетеля и представленных сторонами доказательств следует, что перераспределение земельных участков никак не повлияло на арендные правоотношения сторон.
Так, истец в судебном заседании пояснил, что о том, что участки перераспределены он узнал только в марте 2025 года от ФИО6
Свидетель ФИО6 в судебном заседании показал, что по устному соглашению с истцом, он фактически осуществлял деятельность на арендуемых истцом земельных участках, помогая истцу в реализации проекта строительства на земельных участках глэмпинга (том 2 л.д. 3). Узнал о перераспределении земельных участков в августе-октябре 2024 года, деталей не знал, истцу не сообщил. Пояснил, что ответчик имел намерение продать ему полученные в результате перераспределения земельные участки.
После того, как в январе 2025 года истец сообщил ему о том, что больше не намерен арендовать земельные участки, он хотел сам заключить договор аренды с ответчиком, в связи с этим обсуждал с ним условия договора аренды. Когда он понял, что договориться об условиях аренды не получится, в марте 2025 года он сообщил об этом истцу, а также о перераспределении участков.
Из указанного следует, что именно в этой связи истец отправил ответчику уведомление от 17.03.2025, так как до указанной даты полагал, что договор будет перезаключен ФИО6 До указанной даты арендные отношения сторон продолжались.
Доводы истца о неиспользовании земельных участков опровергаются как показаниями свидетеля ФИО9, подтвердившего фактическое использование земельных участков в интересах арендатора-истца как минимум до марта 2025 года, так и представленным ответчиком заключением кадастрового инженера ИП ФИО10, зафиксировавшего фактическое состояние спорных земельных участков по состоянию на 23.05.2025 (том 1 л.д. 114 – 137), а также фотоматериалами, представленными истцом (том 2 л.д. 60 – 62), из которых видно, что земельные участки от возведенных истцом на них объектов не освобождены.
Доказательств того, что участки использовались не истцом и в его интересах, а каким-либо иным лицом, истцом суду не представлено.
Доводы истца о том, что предмет договора аренды имел существенное для истца значение, не нашли своего подтверждения.
Как следует из договора аренды, цель использования земельных участков в договоре аренды сторонами не обговорена, арендная плата была согласована сторонами единой ценой за все шесть земельных участков, на имеющуюся в договоре аренды описку в кадастровом номере земельного участка (пункт 1.1.3) истец внимания не обратил.
Доводы истца, со ссылкой на пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что ответчик не согласовал с ним проведение мероприятий по образованию иных земельных участков из арендуемых, могут указывать на неправомерность заключения соглашения о перераспределении земельных участков в той или иной его части. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанное не свидетельствуют о прекращении в принципе арендных отношений сторон. Ссылки представителя истца в указанной части на судебные акты, вынесенные по иным делам с иными фактическими обстоятельствами, правового значения не имеют.
Само по себе перераспределение земельных участков не свидетельствует о прекращении действия договора аренды от 03.04.2024, а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратилась. Перераспределение границ двух земельных участков не является основанием для прекращения обязательств по всему договору аренды от 03.04.2024, заключенному в отношении шести земельных участков.
Фактически частичное перераспределение границ двух из шести земельных участков никак не повлияло на арендные правоотношения сторон, поскольку в результате перераспределения никаких изменений на местности не произошло. На местности истец продолжил использование той же самой территории, что подтверждается представленными самим истцом Гугл-снимками спорной территории (том 2 л.д. 58 - 59).
Таким образом, по состоянию на дату государственной регистрации права собственности на образуемые земельные участки - 26.09.2024, договор аренды земельных участков от 03.04.2024 являлся действующим и свое действие для сторон договора не прекратил.
Иск ФИО1 удовлетворению не подлежит.
Относительно движимого и недвижимого имущества, оставшегося в границах спорных земельных участков, перечень которого зафиксирован в заключении кадастрового инженера ИП ФИО10 от 23.05.2025 и сторонами не оспаривается, суд исходит из положений пункта 3.2.8 договора аренды, согласно которому по истечении срока настоящего договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю все произведенные на объекте аренды улучшения, составляющие принадлежность объекта аренды и неотделимые без вреда от объекта аренды без компенсации арендатору всех затрат на эти улучшения, а также положений пунктов 6.1 и 6.2 договора, согласно которым арендатор обязан в течение пяти рабочих дней с момента прекращения настоящего договора вернуть арендодателю объект аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а также все произведенные на объекте аренды улучшения, составляющие принадлежность объекта аренды и неотделимые без вреда от объекта аренды. Произведенные арендатором отделимые улучшения объекта аренды являются собственностью арендатора, которые он вправе при прекращении действия настоящего договора вывезти в течение пяти рабочих дней с момента прекращения действия договора. В случае их невывоза по истечению указанного срока, все отделимые улучшения становятся собственностью арендодателя.
Каких-либо требований в этой части стороны друг другу не предъявили.
Разрешая требования встречного иска о взыскании с истца в пользу ответчика задолженности по арендной плате, суд исходит из установленного судом факта прекращения арендных отношений 29.07.2025.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу требований статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По условиям заключенного между сторонами договора аренды от 03.04.2024 арендная плата за каждый последующий месяц вносится не позднее 15 числа текущего месяца (пункт 4.3 договора).
Из представленных ответчиком справок по операциям следует и истцом не оспаривается, что последняя оплата по договору аренды была произведена истцом в январе 2025 года (том 2 л.д. 19). Исходя из вышеназванных условий договора, указанная оплата была зачтена ответчиком в счет арендной платы за февраль 2025 года.
Таким образом, ответчиком верно определен период возникновения задолженности по арендной плате с 03.03.2025 по 29.07.2025.
Однако расчет задолженности ответчиком произведен не верно - допущена ошибка в количестве календарных дней последнего месяца. Расчет задолженности выглядит следующим образом:
03.03.2025 – 02.04.2025 – 300 000
03.04.2025 - 02.05.2025 – 300 000
03.05.2025 – 02.06.2025 – 300 000
03.06.2025 – 02.06.2025 – 300 000
03.07.2025 – 29.07.2025 (27 дней) – 261 290 рублей 32 копейки (300 000 за период с 03.07.2025 по 02.08.2025 (31 день) – 300 000 / 31 х 27)
Итого задолженность истца по арендной плате составляет 1 461 290 рублей 32 копеек, которые подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.
Истец указывает, что при заключении договора, в соответствии с пунктом 4.4 договора, им был внесен обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы, который подлежит зачету в качестве арендной платы за последний месяц.
Вместе с тем, доказательств внесения указанного обеспечительного платежа истец суду не представил, ответчиком данный факт не подтвержден, в связи с чем, оснований для уменьшения суммы задолженности на указанный платеж у суда не имеется.
Суд отмечает, что при предоставлении истцом доказательств оплаты ответчику обеспечительного платежа, истец не лишен права требовать его возврата ответчиком, либо ходатайствовать о его зачете на стадии исполнения судебного акта.
Разрешая требование встречного иска о взыскании неустойки по договору, суд исходит из следующего.
В силу пункта статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды за несвоевременное перечисление арендной платы, уплаты эксплуатационных расходов и иных платежей, арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
По расчетам ответчика, неустойка за период с 18.02.2025 по 31.07.2025 составляет 1 479 000 рублей.
Доводы представителя истца о том, что неустойка не может быть начислена и взыскана судом до момента вступления решения суда в законную силу являются несостоятельными, поскольку в данном случае ответчиком предъявлена не судебная неустойка за факт неисполнения решения суда, а неустойка за просрочку внесения арендной платы по договору.
Вместе с тем, заслуживают внимания доводы представителя истца о несоразмерности заявленной ответчиком ко взысканию суммы неустойки.
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В силу разъяснений, данных в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Согласно разъяснениям данным в абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 75 постановления при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
Истец просит суд о снижении неустойки и ее расчете исходя из 0,1% в день от сумм неисполненного обязательства.
Учитывая взысканную судом сумму долга в размере 1 461 290 рублей 32 копейки, определенный ответчиком размер договорной неустойки в сумме 1 479 000 рублей, который по состоянию на дату расчета 31.07.2025 уже превышает сумму основного долга, принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего спора, длительность нарушения истцом обязательства, за которое начислена неустойка, и причины такого нарушения, компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, суд, применяя положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает возможным согласиться с доводами истца о возможности расчета неустойки исходя из 0,1% в день от сумм неисполненного обязательства, что является обычаем, принятым в деловом обороте.
Неустойка, рассчитанная исходя из 0,1% в день от сумм неисполненного обязательства в размере 1 461 290 рублей 32 копейки, рассчитанная за период с 18.02.2025 (до 15.02.2025 за март 2025 – 300 000, до 15.03.2025 за апрель 2025 – 300 000, до 15.04.2025 за май 2025 – 300 000, до 15.05.2025 за июнь 2025 – 300 000, до 15.06.2025 за июль 2025 – 261 290,32) по 12.11.2025 (дату вынесения судом решения) составляет 308 932 рубля 26 копеек, которые подлежат взысканию с истца в пользу ответчика. Указанная сумма на дату вынесения судом решения является достаточной для компенсации потерь ответчика, обеспечивает необходимый баланс прав и обязанностей сторон настоящего дела.
Кроме того, как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). В связи с чем, соответствующее заявленное ответчиком требование заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.
Доводы представителя истца о том, что размер договорной неустойки 1% в день, подлежащей начислению по день фактического исполнения обязательства, может быть изменен судом до 0,01% в день, не основан на нормах действующего законодательства, является ошибочным.
В вышеназванном пункте 65 постановления разъяснено, что присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Закона об исполнительном производстве).
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из следующего.
В силу положений части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку решение суда состоялось в пользу ответчика, требование ответчика о взыскании с истца понесенных ответчиком судебных расходов на оплату государственной пошлины за подачу встречного иска является обоснованным и подлежит удовлетворению.
При этом суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которым положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).
С учетом указанных разъяснений, оплаченная ответчиком при подаче иска государственная пошлина сумме 44 390 рублей, подлежит взысканию с истца в полном размере.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
иск ФИО1 ФИО18 к ФИО3 ФИО19 о признании договора аренды земельных участков с правом выкупа от 03.04.2024 прекращенным с 26.09.2024 оставить без удовлетворения.
Встречный иск ФИО3 ФИО20 к ФИО1 ФИО21 о взыскании арендной платы, неустойки удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 ФИО22 (паспорт ФИО23) в пользу ФИО3 ФИО26 (паспорт №40817810604900317040) задолженность по арендной плате за период с 03.03.2025 по 29.07.2025 в размере 1 461 290 рублей 32 копеек, неустойку за период с 18.02.2025 по 12.11.2025 в размере 308 932 рублей 26 копеек.
Продолжить с 13.11.2025 начисление и взыскание неустойки на сумму долга в размере 1 461 290 рублей 32 копеек по день фактической уплаты долга.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ФИО1 ФИО24 в пользу ФИО3 ФИО25 государственную пошлину в размере 44 390 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Сысертский районный суд Свердловской области.
Судья подпись И.А. Баишева