Решение по делу № 3А-15/2023 от 09.03.2023 - о признании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 марта 2023 года г. Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Головиновой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-15/2023 (№3а-365/2022) по административному исковому заявлению ФИО1, к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» о признании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением (с учетом уточнения заявленных первоначально требований), указав, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <данные изъяты> Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью нежилого помещения <данные изъяты>, установленной по состоянию на 01.01.2019 в размере 11 364 649,88 руб. Просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, определенном в отчете <данные изъяты>, по состоянию на 27.09.2022 в размере 5 866 000 руб. Административный истец обращался в ГУ ТО «Областное БТИ» с соответствующими требованиями, и решением данного учреждения от 24.10.2022 ему было в их удовлетворении отказано. Данное решение просил признать незаконным.

Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска о признании незаконным решения учреждения, по второму требованию просила установить размер рыночной стоимости нежилого помещения в соответствии с экспертным заключением.

Другие лица, участвующие в деле: административный истец, правительство Тульской области (административный ответчик), ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по Тульской области, администрация м.о. Дубенский район, УФНС России по Тульской области (заинтересованные лица), - представителей в суд не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, от Управления Росреестра по Тульской области, УФНС России по Тульской области в материалах дела имеются заявления с просьбами о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при разрешении данного спора суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021).

Постановлением правительства Тульской области от 21.09.2021 №595 установлено, что 1 января 2022 является датой перехода к применению на территории Тульской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - постановление №595).

Постановление №595 официально опубликовано 23.09.2021 и с указанной даты вступило в законную силу.

Таким образом, с 01.01.2022 на территории Тульской области действует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст. 61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.

Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения <данные изъяты> кв.м, назначение: нежилое, наименование: помещения, расположенное по адресу: <данные изъяты>

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».

Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 11 364 649,88 руб. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в единый государственный реестр недвижимости 22.01.2020 и подлежат применению для целей, установленных законодательством, с 01.01.2020.

29.09.2022 ФИО1 обратился в ГУ ТО «Областное БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта в размере рыночной, решением которого от 24.10.2022 <данные изъяты> было отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости.

При этом в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом к заявлению был приложен отчет, подготовленный оценщиком <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания <данные изъяты> на 27.09.2022 составила 5 866 000 руб.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на основании отчета об оценке <данные изъяты>, ГУ ТО «Областное БТИ» указало, что оценщиком были нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке, причем отмеченные нарушения повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, учитывая положения постановления правительства Тульской области от 24.08.2016 №384 «О создании Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», постановление правительства Тульской области от 18.09.2017 № 409 «О наделении государственного учреждения Тульской области полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области», суд приходит к выводу, что решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГУ ТО «Областное БТИ» является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках полномочий, предоставленных Федеральным законом № 237-ФЗ.

Решение от 24.10.2022 принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи истцом заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченными лицами.

Содержание решения также соответствует положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Процедура принятия и полномочность ГУ ТО «Областное БТИ» на принятие такого рода решений стороной административного истца не оспаривается.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность (незаконность) обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

Проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее производство <данные изъяты>.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении <данные изъяты>, отчет оценщика <данные изъяты> не соответствуют требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком. По мнению эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения <данные изъяты> по состоянию на 27.09.2022 составляла 6 959 951 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

ФСО утратил силу 06.11.2022.

Как отмечено экспертом и следует из отчета, оценщик в выборе подходов и методов расчета величины рыночной стоимости объекта оценки ссылается на затратный и сравнительный подходы. Однако оценщиком применяются 2 подхода: сравнительный и доходный.

В рамках сравнительного подхода оценщик определяет площади помещений на первом этаже, являющиеся площадями частей объекта, подсчитанных по наружному обмеру. Однако данные площади используются для определения рыночной стоимости затратным подходом. При применении корректировок в рамках сравнительного подхода оценщик ссылается на источники 2018 и 2020 годов, что некорректно для определения рыночной стоимости объекта оценки на 2022 год. Корректировка на площадь применена неверно, поскольку оценщик определял рыночную стоимость двух частей объекта оценки (первого этажа и мансардного этажа), что неверно, поскольку объект имеет один кадастровый номер и является единым. Применение аналога №2 необоснованно, поскольку данный аналог имеет другое назначение, чем объект оценки.

В рамках доходного подхода проверить ссылки на предложения по аренде коммерческой недвижимости не представляется возможным, поскольку отсутствуют скриншоты. Корректировки на площадь, тип объекта, этаж расположения, наличие отдельного входа, состояние отделки применены без ссылок на используемые источники. Оценщик определяет корректировку на торг по табличным значениям в размере «-12,3%», однако в табличных расчетах «расчет стоимости арендной платы» принимает корректировку на торг «0,908», что, по мнению эксперта, влияет на конечный результат определения рыночной стоимости доходным подходом.

В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объектов, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на 27.09.2022, то есть, суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение возможно взять за основу выводов о величине рыночной стоимости нежилого помещения на указанную дату.

Возвращаясь к содержанию оспариваемого решения, суд полагает необходимым отметить, что недостатки отчета, выявленные учреждением, в целом идентичны тем несоответствиям, которые отмечены экспертом: ошибки в расчетах площадей, применяемых в сравнительном и затратном подходах, в применении корректировки на торг, другие. Данные недостатки сущесвенны, они объективно влияют на результат расчётов, так как их устранение требует корректировки итогового значения.

Таким образом, суд полагает, что по содержанию оспариваемое решение также соответствует требованиям ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости равной рыночной, с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленные административным истцом требования об установлении в отношении нежилого помещения кадастровой стоимости равной рыночной подлежат удовлетворению.

Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - равной по состоянию на 27.09.2022 его рыночной стоимости в размере 6 959 951 руб.

В удовлетворении административных исковых требований в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: