Решение по делу № 2-4068/2025 от 25.07.2025 - о признании прекращенными право залога недвижимого имущества и договора залога недвижимого имущества, возложении обязанности уведомить регистрирующий орган о прекращении права залога.

Дело № 2-4068/2025

УИД 65RS0001-01-2025-005212-98

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июля 2025 года город Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Ли Э.В.,

при секретаре судебного заседания Панковой М.А.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному исковому заявлению) ФИО1, представителя ответчика (истца по встречному исковому заявлению) ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании расходов по уплате государственной пошлины,

встречному исковому заявлению ФИО3 к Акционерному обществу «Сахалинское ипотечное агентство» о признании прекращенными право залога недвижимого имущества и договора залога недвижимого имущества, возложении обязанности уведомить регистрирующий орган о прекращении права залога,

установил:

12 мая 2025 года истец акционерное общество «Сахалинское ипотечное агентство» (далее – АО «СиА», агентство) обратилось в суд с данным исковым заявлением к ответчику ФИО3, указав следующие обстоятельства. 21 мая 2020 года между АО «СиА» и <данные изъяты>» заключен договор процентного займа №, по условиям которого Займодавец передал в собственность Заемщику 45 000 000 рублей. В обеспечение исполнения обязательств <данные изъяты>» по договору займа между АО «СиА» и ФИО заключен договор залога недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО, как залогодатель, передала АО «СиА», как залогодержателю, жилой дом с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по <адрес>. В соответствии с п. 4.1. договора удовлетворение требований залогодержателя производится в случае нарушения залогодателем и генеральным подрядчиком (по контракту на строительство) обязательств, принятых по настоящему договору. Залог имущества по договору залога обеспечивает исполнение залогодателем обязательств по договору поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между АО «СиА», <данные изъяты>» и ФИО Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 15 июня 2023 года с <данные изъяты>», <данные изъяты>» в пользу АО «СиА» взыскана задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 45 000 000 рублей, проценты в размере 7 461 720 рублей 19 копеек, пени в размере 66 600 000 рублей, а также проценты и пени по день фактического исполнения. Вступившим в законную силу решением Южно-Сахалинского городского суда от 01 ноября 2024 года в удовлетворении исковых требованиях АО «СиА» к ФИО о взыскании денежных средств, процентов, об обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов отказано. Решением Южно-Сахалинского городского суда от 26 июня 2024 года исковые требования ФИО3 к ФИО об отмене договора дарения земельного участка с домом, прекращении права собственности, признании утратившей право пользования удовлетворены частично. В числе прочего:

- отменен договор дарения земельного участка с домом от 02 июня 2018 года, расположенных по <адрес>, заключенного между ФИО3 и ФИО;

- прекращено право собственности ФИО на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>;

- за ФИО3 признано право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>.

Учитывая, что правообладателем заложенного имущества является ФИО3, тогда как АО «СиА», несмотря на переход права собственности, остается залогодержателем данного имущества, последний просит суд обратить взыскание на заложенное имущество по договору залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № в виде жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по <адрес>, стоимостью 36 281 700 рублей, а также взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к АО «СиА» о признании прекращенными права залога на имущество в виде жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по <адрес>, а также договора залога от ДД.ММ.ГГГГ №; возложить обязанность на ответчика в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу уведомить регистрирующий орган Управление Росреестра по <адрес> о прекращении права залога. В обоснование требований истец указала, что право залога и договор залога прекращены 26 июня 2024 года в связи с прекращением права собственности ФИО на заложенное имущество и не реализации залогодержателем права на замену предмета залога, что согласовано сторонами в п. 7.1. договора залога. При этом АО «СиА» с заявлением в регистрирующий орган о прекращении залога не обратился.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному исковому заявлению) ФИО1, действующий на основании доверенности, на исковых требованиях настаивал по изложенным в исковом заявлении основаниям, по встречным исковым требованиям возражал по приведенным в отзыве основаниям, просил суд их удовлетворить.

Представитель ответчика (истца по встречному исковому заявлению) ФИО2, действующая на основании доверенности, по первоначальным исковым требованиям возражала, на встречных исковых требованиях настаивала по изложенным в заявлении основаниям, пояснила, что отмена дарения не предполагает переход права к новому собственнику, о чем имеется указание в п. 7.1. договора залога. Также указала, что истцом пропущен срок для обращения в суд, истекший 22 сентября 2024 года, учитывая согласование сторонами срока возврата займа до 22 сентября 2021 года.

Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд находит возможным, приступить к рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив доказательства, собранные в материалах дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу п.1 ст.334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно п.1 ст.341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Положениями ст.345 ГК РФ предусмотрено возможность замены и восстановления предмета залога.

По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом (пункт 1).

В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации (пункт 5).

По пункту 1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п.1 ст.349 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ году между АО «СиА», как займодавцем, и <данные изъяты>», как заемщиком, заключен договор процентного целевого займа №, по услвиям которого займодавец передал собственность заемщику 45 000 000 рублей сроком возврата до 22 сентября 2021 года, а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа и уплатить проценты на неё по истечении срока, указанного в п. 1.2 договора. Размер процентов по настоящему договору составляет 5,5 % от суммы займа в год. (пункты 1.1, 1.4, 1.5 договора).

Согласно разделу 2 договора исполнение Заемщиком обязательств по настоящему договору обеспечивается поручительством. Договор поручительства заключается с физическим лицом ФИО Стороны заключают договор в соответсвии с действующим законодательством Российской Федерации.

В залог по настоящему договору поручителем ФИО передается АО «СиА» принадлежащее на основании договора дарения земельного участка с домом от 02 июня 2018 года следующее недвижимое имущество:

- жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>

В соответствии с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны определили срок возврата займа до 31 декабря 2022 года.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что 26 июня 2024 года вынесено решение Южно-Сахалинского городского суда о частичном удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО об отмене договора дарения земельного участка с домом, прекращении права собственности, признании утратившей право пользования. Судом, в числе прочего:

- отменен договор дарения земельного участка с домом от 02 июня 2018 года, расположенных по <адрес>, заключенного между ФИО3 и ФИО;

- прекращено право собственности ФИО на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>

- за ФИО3 признано право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>

Данный судебный акт лицами, участвующими в деле, не обжаловался, вступил в законную силу 06 августа 2024 года.

Удовлетворяя требования ФИО3 об отмене договора дарения земельного участка с домом от 02 июня 2018 года, суд пришел к выводу о предоставлении истцом допустимых и достаточных доказательства тому, что ответчик после заключения договора дарения умышленно причинила ей телесные повреждения, что является основанием для отмены договора дарения и возврата спорного имущества в собственность истца.

Также, решением Южно-Сахалинского городского суда от 01 ноября 2024 года в удовлетворении исковых требованиях АО «СиА» к ФИО о взыскании денежных средств и процентов по договору процентного целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ № и судебных расходов, а также об обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом с кадастровым номером №,и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по <адрес>. отказано.

В ходе рассмотрения дела согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы судом установлено, что ФИО договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, договор залога имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, согласие от 08 июля 2021 года не подписывала.

Отказывая в удовлетворении требований, суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено достаточных и бесспорных доказательств заключения между АО «СиА» и ФИО данных договоров и дачи согласия, в этой связи волеизъявление последней не было направлено на заключение договора поручительства и договора залога недвижимости и каких-либо юридических последствий они для неё не порождают вследствие ничтожности сделки, являющейся недействительной в силу закона.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 11 марта 2025 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

При этом суд апелляционной инстанции указал на неправильный вывод суда первой инстанции на незаключенность договора залога от ДД.ММ.ГГГГ №, который исходя из фактических обстоятельств дела и поведения сторон является заключенным.

В соответствии с п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

На основании п.1 ст.353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Согласно п.2 ст.157 ГПК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Согласно разъяснениям, содержащимся во втором и третьем абзацах п.10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» (далее – постановление Пленума ВС РФ «О применении судами правил о залоге вещей»), в качестве отменительного условия (пункт 2 статьи 157 ГК РФ) в договоре залога может быть указано, в частности, на прекращение либо признание судом недействительными или незаключенными других обеспечительных сделок, прекращение правоотношений, связывающих должника и залогодателя - третье лицо.

Возражая по исковым требованиям, сторона ответчика по первоначальному исковому требованию ссылается на п.7.1. договора залога, а именно – прекращение права залога и договора в случае прекращения права, на котором предмета залога принадлежит залогодателю, если залогодатель не воспользовался правом на замену предмета залога.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание фактические обстоятельства дела и вынесенные судебные акты, суд приходит к выводу о том, что договор залога заключен между АО «СиА» и ФИО под отменительным условием, к числу которых относится прекращение права собственности ФИО на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>.

Поскольку на основании вступившего в законную силу 06 августа 2024 года решения Южно-Сахалинского городского суда от 26 июня 2024 года прекращено право собственности ФИО на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес> а замена предмета залога между сторонами не осуществлялась, постольку право залогодержателя на данное имущество считается прекращенным.

В этой связи, требование АО «СиА» к ФИО3 об обращении взыскания на спорное заложенное имущество удовлетворению не подлежит, тогда как встречное исковое требование ФИО3 к АО «СиА» о признании прекращенным права залога (ипотеки) АО «СиА» на жилое помещение с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, <адрес> возникшее на основании договора залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В свою очередь, в удовлетворении требований ФИО3 о признании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ № прекращенным и возложении обязанности на АО «СиА» в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу уведомить регистрирующий орган Управление Росреестра по Сахалинской области о прекращении права залога суд отказывает по следующим основаниям.

На основании с.25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В п.18 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами правил о залоге вещей», если залоговые отношения прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 367 ГК РФ, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель - третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абзац второй пункта 2 статьи 352 ГК РФ). Залогодержатель обязан возместить залогодателю причиненные таким уклонением убытки (статьи 12, 393 ГК РФ, статья 103.3 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I).

Таким образом, решение суда о прекращении права залога АО «СиА» на спорное имущество является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, что является способом восстановления нарушенного права ФИО3, поэтому указания на прекращение договора залога и возложение обязанности на залогодержателя по уведомлению регистрирующего органа не требуются.

Заявленные стороной ответчика (истца по встречному исковому заявлению) и представителем третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ходатайства о пропуске АО «СиА» срока исковой давности суд находит несостоятельными в силу следующего.

По условиям договора займа срок возврата долга согласовано сторонами до 22 сентября 2021 года.

Дополнительным соглашением от 08 июля 2021 года срок возврата займа продлен до 31 декабря 2022 года.

По правилам ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1).

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2).

В соответствии со ст.201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

На основании п.1 ст.204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Учитывая, что с требованиями к ФИО о взыскании денежных средств, процентов и судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, АО «СиА» обратилось 29 ноября 2022 года, итоговый судебный акт по гражданскому делу № вынесен ДД.ММ.ГГГГ, в этой связи течение трехлетнего срока для обращения в суд, начавшегося 23 сентября 2021 года приостановилось спустя 14 месяцев 6 дней и возобновилось 19 марта 2025 года (18 марта 2025 года изготовлено мотивированное апелляционное определение), а настоящее исковое заявление направлено в суд 12 мая 2025 года, следовательно, срок для обращения в суд АО «СиА» не пропущен.

Ссылка АО «СиА» на продление срока действия договора займа дополнительным соглашением от 08 июля 2021 года суд признает необоснованной, так как решением суда от 01 ноября 2024 года судом установлено отсутствие волеизъявления ФИО на продление срока действия поручительства.

На основании ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче первоначального искового заявления АО «СиА» уплачена государственная пошлина в размере 20 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 06 мая 2025 года.

ФИО3 при подаче встречного искового заявления оплатила согласно чеку от 09 июня 2025 года государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Учитывая отказ в удовлетворении первоначального требования и частичное удовлетворение встречных требований, суд взыскивает с АО «СиА» в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей, а с ФИО3 в доход государства с зачислением в местный бюджет государственную пошлину в размере 6000 рублей за два требования неимущественного характера, в удовлетворении которого судом отказано.

В соответствии с ч.3 ст.144 ГПК РФ, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, принятые судом обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании расходов по уплате государственной пошлины – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО3 к Акционерному обществу «Сахалинское ипотечное агентство» о признании прекращенными права залога недвижимого имущества и договора залога недвижимого имущества, возложении обязанности уведомить регистрирующий орган о прекращении права залога – удовлетворить частично.

Признать прекращенным право залога (ипотеки) акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (№) на жилое помещение с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по <адрес>», возникшее на основании договора залога недвижимости №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между акционерным обществом «Сахалинское ипотечное агентство» (№) и ФИО (регистрационные записи от ДД.ММ.ГГГГ №

Взыскать с акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (№) в пользу ФИО3 (№) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований – отказать.

Взыскать с ФИО3 (№) в доход государства с зачислением в бюджет городского округа «Город Южно-Сахалинск» государственную пошлину в размере 6000 рублей.

По вступлении решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые определением Южно-Сахалинского городского суда от 19 мая 2025 года, в виде ареста жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по <адрес>».

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий судья Э.В. Ли

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Э.В. Ли