Дело № 2-77/2025
УИД: 56RS0013-01-2025-000111-52
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
п. Домбаровский 19 июня 2025 года
мотивированное решение изготовлено 25 июня 2025 года
Домбаровский районный суд Оренбургской области в составе: председательствующего судьи Левиной Т.В.,
при секретаре Силибиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации муниципального образования Домбаровский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Домбаровский поссовет Домбаровского района Оренбургской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности,
установил:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеназванным исковым заявлением, мотивируя его тем, что на основании договора купли-продажи от 30 апреля 2014 года они являются равнодолевыми собственниками квартиры № 1 дома <адрес> области с кадастровым номером №, а также общедолевыми собственниками расположенного под домом земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.
В период с мая 2019 года по август 2020 года ими с целью улучшения жилищно-бытовых условий, без получения разрешительных документов была произведена реконструкция квартиры, в связи с чем площадь принадлежащего им жилого помещения увеличилась с <данные изъяты> кв.м до <данные изъяты> кв.м. Реконструкция квартиры была выполнена с разрешения собственников квартиры № 2 и с соблюдением всех установленных нормативов, не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, не нарушает их права и законные интересы.
Для получения разрешения на ввод квартиры после реконструкции в эксплуатацию они обратились в отдел архитектуры и строительства администрации района, однако им было отказано. Разрешить вопрос о сохранении квартиры в реконструированном виде во внесудебном порядке не представляется возможным.
С учетом уточнения исковых требований в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просят суд: сохранить в реконструированном виде принадлежащую им на праве общей долевой собственности квартиру № 1 дома <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №; признать за ФИО1, ФИО2, за каждым, право собственности на 1/2 долю указанной квартиры в реконструированном виде.
Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились. Суду представили заявления, в которых просили о рассмотрении дела в их отсутствии, поддержав уточненные исковые требования.
В судебном заседании 04 июня 2025 года истцы ФИО1 и ФИО2 исковые требования поддержали, по изложенным в заявлении доводам. Дополнив, что в 2014 году на основании договора купли – продажи приобрели квартиру № 1 в двухквартирном жилом доме <адрес>. Квартира была приобретена вместе с земельным участком. В 2019 году с разрешения соседей они начали возводить к квартире пристрой, а именно, увеличили площадь кухни. Строительство было окончено в 2021 году. Они обратились в администрацию муниципального образования Домбарвский район Оренбургской области для получения разрешения на ввод жилого помещения в эксплуатацию, но им было отказано по тем основаниям, что ими не было получено разрешение на реконструкцию.
Ответчики ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО6, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание также не явились. Суду представили заявления, в которых просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Указали, что не возражают против удовлетворения исковых требований, каких – либо претензий к истцам не имеют.
В судебном заседании 04 июня 2025 года ответчик ФИО3 пояснила, что проживает в квартире № 2 дома <адрес> с 2016 года. По данному адресу также зарегистрированы ее дети ФИО6, ФИО4, ФИО5 В 2019 году Т-вы начали возводить пристрой к своей квартире. Она и ее дети против возведения соседями пристроя не возражали, поскольку их права никаким образом не нарушались, никакой угрозы данный пристрой для них не нес. В настоящее время она также не возражает против сохранения квартиры № 1 в реконструированном состоянии.
Представители ответчиков администрации муниципального образования Домбаровский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Домбаровский поссовет Домбаровского района Оренбургской области, будучи надлежаще извещенными в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика администрации муниципального образования Домбаровский район Оренбургской области представил отзыв на исковое заявление, в котором просил суд рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации, принять по делу решение, исходя из имеющихся доказательств, в соответствии с нормами действующего законодательства.
Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания.
Рассмотрев материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.
Согласно части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с пунктами 1,2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (часть 2 статьи 260).
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В статье 42 указанного Кодекса установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, кроме прочего, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земли и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.
Согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуются разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа, разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Понятие «реконструкция» дано в части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажность), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.
Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Из разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации в пункте 5 Постановления Пленума от 12 декабря 2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» следует, что положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).
Согласно пункту 28 указанного Постановления возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.
В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).
Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской федерации от 12 декабря 2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 30 апреля 2014 года, заключенного с продавцом М.Н.Н., ФИО1 и ФИО2 приобрели в собственность по 1/2 доли квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на первом этаже одноэтажного жилого дома, а также земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под одноэтажным многоквартирным жилым домом, по адресу: <адрес>.
Право собственности ФИО1, ФИО2 на указанную квартиру и расположенный под ней земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 07 мая 2014 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 октября 2024 года.
Из представленной технической документации усматривается, что истцами произведена реконструкция принадлежащей им квартиры, в результате которой общая площадь жилого помещения увеличилась с <данные изъяты> кв.м. до <данные изъяты> кв.м.
В настоящее время квартира состоит из следующих помещений: коридора площадью <данные изъяты> кв.м, кухни площадью <данные изъяты> кв.м, санузла площадью <данные изъяты> кв.м., жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв.м., коридора площадью <данные изъяты> кв.м., жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв.м и двух жилых комнат площадью <данные изъяты> кв.м.
Земельный участок, на котором ФИО1 и ФИО2 возвели пристрой к квартире № 1, принадлежит им на праве общей долевой собственности. Их доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади квартиры. Земельный участок использован истцами в соответствии с его целевым назначением, что следует из вышеуказанной выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 18 октября 2024 года, ответа администрации муниципального образования Домбаровский район Оренбургской области от 20 мая 2025 года № и приложенного к нему Постановления №-п от 22 декабря 2010 года «О формировании земельного участка по адресу: <адрес>.
Ответами главного архитектора от 15 января 2025 года № и 10 апреля 2025 года № ФИО1, ФИО2 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию квартиры № 1, расположенной в многоквартирном жилом доме <адрес> по тем основаниям, что ими не было получено разрешение на реконструкцию вышеуказанного объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта ООО «ГеоЭксПИ» от 02 декабря 2024 года обследуемые конструкции строения – фундаменты, наружные стены, перекрытия, покрытие, перегородки и полы находятся в работоспособном техническом состоянии. Пространственная жесткость и прочность конструкций здания многоквартирного жилого дома в целом обеспечиваются. На момент обследования, конструкции многоквартирного жилого дома (литер АА1А2А3) находятся в работоспособном техническом состоянии. Эксплуатация здания многоквартирного (двухквартирного) жилого дома по адресу: <адрес> возможна. Сохранение здания многоквартирного жилого дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно заключениям санитарно-эпидемиологической экспертизы от 12 февраля 2025 года №, №, составленным экспертом ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области» Т.Р.С., жилая квартира по адресу: <адрес> соответствуют СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно – эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» раздел VIII, СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания.
Из заключения ООО «Ветераны добровольной пожарной охраны» от 03 февраля 2025 года следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует требованиям пожарной безопасности.
О том, что реконструкция квартиры № 1, а, следовательно, всего дома <адрес> произведена с согласия всех проживающих в нем лиц, не нарушает прав и законных интересов последних, также свидетельствует пояснения ответчиков.
Таким образом, судом установлено и подтверждено документально, что реконструкция квартиры № 1 дома <адрес> произведена ее собственниками – ФИО1, ФИО2 путем возведения к ней пристроя литер А3, по согласованию с собственниками квартиры № 2. Земельный участок под квартирой, на котором возведен пристрой, принадлежит ФИО1, ФИО2 на праве общей долевой собственности и использован ими по целевому назначению.
Самовольно возведенный пристрой соответствует требованиям строительных, градостроительных, пожарных норм и правил, требованиям СанПиН. Сохранение квартиры в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Истцами принимались меры по легализации самовольно реконструированного жилого помещения в досудебном прядке. Фактов недобросовестного поведения Т-вых при застройке не установлено. Следовательно, в судебном заседании подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность сохранения жилого помещения в реконструированном виде и признания на него права собственности.
В связи с указанным, суд считает возможным сохранить жилое помещение - квартиру № 1 дома <адрес> в реконструированном состоянии, и признать за ФИО1, ФИО2 право собственности на 1/2 долю указанной квартиры за каждым.
Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Соответственно решение суда в силу указанных норм является основанием для регистрации права общей долевой собственности истцов на спорную квартиру в Едином государственном реестре недвижимости.
На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
иск ФИО1, ФИО2 к администрации муниципального образования Домбаровский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Домбаровский поссовет Домбаровского района Оренбургской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности удовлетворить.
Сохранить в реконструированном виде принадлежащее ФИО1, ФИО2 на праве общей долевой собственности жилое помещение - квартиру № 1 дома <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №.
Признать за ФИО1 (паспорт серии №) и ФИО2 (паспорт серии №) право собственности на квартиру № 1 дома <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, по 1/2 доле за каждым.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Домбаровский районный суд Оренбургской области.
Председательствующий: Левина Т.В.