Решение по делу № 2-4760/2022 от 16.11.2022 - об определении выкупной стоимости недвижимого имущества, взыскании денежных средств в счет возмещения за изымаемое недвижимое имущество, судебных расходов.

Производство № 2-4760/2022

УИД 28RS0004-01-2022-006033-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2022 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Данилова Е.А.

при секретаре судебного заседания Мароко К.Э.

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2 представителя ответчика МКУ «БГАЖЦ» - ФИО3, представителя ответчика администрации г. Благовещенска – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Благовещенска, муниципальному казенному учреждению «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» об определении выкупной стоимости недвижимого имущества, взыскании денежных средств в счет возмещения за изымаемое недвижимое имущество, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указав, что истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение (квартира), расположенная по адресу: ***.

Многоквартирный жилой дом по адресу *** включен в перечень аварийных подлежащих сносу многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного строительства на территории Амурской области в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением Правительства Амурской области от 29.03.2019 года № 152.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации администрацией г. Благовещенска проведена оценка стоимости изымаемого жилого помещения и земельного участка.

Вместе с тем истец полагает, что стоимость занижена, не соответствует действительной рыночной стоимости квадратного метра жилых помещений и земельных участков в г. Благовещенске.

На основании вышеизложенного, уточнив требования, просит установить величину размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество в размере 5 558 600 рублей; взыскать с МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» в счет возмещения за изымаемое недвижимое имущество денежные средства в размере 5 558 600 рублей; взыскать с администрации г. Благовещенска, МКУ «БГАЖЦ» в равных долях судебные расходы на оплату госпошлины в размере 34 850 рублей, почтовые расходы в размере 494,40 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности представителю в размере 1 930 рублей, расходы на оценку в размере 15 000 рублей, расходы на судебную экспертизу в размере 30 000 рублей, расходы на представителя в размере 100 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 настаивал на удовлетворении исковых требований с учетом их уточнения в полном объеме, подтвердив изложенные в иске доводы.

Представитель ответчика МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы письменного отзыва на иск, указав, что отчет об оценке, изготовленный ООО «Аналитик Центр», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Используемая при проведении оценки информация является достаточной и достоверной, определенная оценщиком итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки объективно отражает его действительную стоимость. При определении стоимости возмещения за жилое помещение эксперт ООО «Содействие» в качестве объектов аналогов применил объекты, площадью 50-60 кв.м., находящиеся в хорошем состоянии без учета корректировки на аварийность. При этом указана только ссылка на объявления без содержания и характеристик объекта. Расходы на оплату услуг представителя полагает завышенными, поскольку данное гражданское дело не относится к категории сложных, материалы дела не содержат большого объема документов. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истцом понесены расходы на услуги представителя. Расходы на оценку, проведенную ООО «Проф-Инвест» в размере 15 000 рублей взысканию не подлежат, поскольку указанная оценка была выполнена исключительно по инициативе представителя истца, за рамками судебного разбирательства, до рассмотрения дела в суде, без учета мнения всех участников процесса.

Представитель ответчика администрации г. Благовещенска ФИО4 придерживалась аналогичной правовой позиции. Дополнительно указала, что заявленный размер расходов на оплату услуг представителя не отвечает критериям разумности. Расходы на оценку, проведенную ООО «Проф-Инвест» в размере 15 000 рублей взысканию не подлежат, поскольку экспертиза проводилась вне рамок рассмотрения дела.

В судебное заседание не явилась истец ФИО1 о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Сведения о причинах неявки не представила. Обеспечил явку в суд своего представителя. На основании положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, жилое помещение – *** находится в собственности ФИО1

Земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 704 кв.м, расположенный по адресу: ***, разрешенное использование: многоквартирный дом, в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Доля истца в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорциональна размеру площади принадлежащего ей помещения.

Заключением межведомственной комиссии по признанию помещения муниципального жилищного фонда жилым помещением пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу № 42 от 20.09.2006 года многоквартирный жилой дом по адресу: *** признан аварийным и подлежащим сносу.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу ***, включен в перечень аварийных многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на территории Амурской области в 2019-2025 годах» утвержденную постановлением Правительства Амурской области от 29 марта 2019 года №152.

Постановлением администрации г. Благовещенска от 12.08.2020 года № 2621 принято решение об изъятии для муниципальных нужд: земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 704 кв.м, разрешенное использование: многоквартирный жилой дом, расположенного по адресу: <...> и жилых помещений расположенных в данном многоквартирном доме.

02.03.2022 года администрацией города Благовещенска было издано постановление № 999 «О мероприятиях по подготовке соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения – квартиры *** в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ***, признанном аварийным и подлежащим сносу». Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска поручено осуществить мероприятия по определению размера возмещения за долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, пропорционально размеру, общей площади жилого помещения - ***, а также за жилое помещение - ***, расположенную по указанному адресу. МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» - подготовить и направить ФИО1, проект соглашения об изъятии жилого помещения - ***, расположенной по адресу: *** и возмещении стоимости изымаемого имущества.

Согласно отчету № 13996 от 09.03.2022 года об оценке рыночной стоимости, изготовленному ООО «Аналитик центр» по заказу Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, рыночная стоимость жилого помещения - комнаты ***, расположенной по адресу: *** по состоянию на дату оценки - 04.03.2022 года, составила 429 000 рублей.

Рыночная стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ***, составила 2 957 000 рублей.

Письмом от 27.05.2022 года исх. 01-17/2240 МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» направило в адрес истцов для подписания проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. Стоимость возмещения за изымаемое имущество определена на основании вышеуказанного отчета об оценке.

Принятое уполномоченным органом исполнительной власти решение об изъятии земельного участка, жилых помещений в указанном многоквартирном доме с учетом изложенных обстоятельств отвечает интересам истца, направлено на обеспечение благоприятных, безопасных жилищных условий, возмещение потерь в связи с принятием вышеприведенных административных решений.

Вместе с тем, на предложенных ответчиком условиях соглашение между сторонами относительно размера возмещения достигнуто не было. С указанной оценкой жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок истец не согласилась, считает ее заниженной.

Истцом была представлена справка о средней рыночной стоимости имущества от 31.05.2022 года, изготовленная ООО «Проф-Инвест» по заказу истца ФИО1, согласно которой рыночная стоимость *** по состоянию на 31.05.2022 года составила 880 000 рублей; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по указанному адресу пропорционально размеру общей площади *** - 4 300 000 рублей; величина возмещения расходов на возмещение убытков граждан, связанных с переселением из ветхого, аварийного дома составила 150 000 рублей.

Разрешая заявленный спор, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации (ч. 1 ст. 15).

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 1 ЖК РФ одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

В соответствии с п. 1, 8, 9 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления относится учет муниципального жилищного фонда, контроль за его сохранностью и соответствием жилых помещений санитарным и техническим требованиям, признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47 предусмотрено, что к компетенции органа местного самоуправления отнесено также принятие решения и издание распоряжения с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с разъяснением, данным в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Частью 9 ст. 32 ЖК РФ предусмотрена возможность разрешения спора о выкупе жилого помещения в судебном порядке, в том числе и при не достижении согласия о выкупной цене.

Из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Заявляя исковые требования об установлении выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества, истец тем самым указал на свой выбор способа реализации жилищных прав в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу - путем выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Анализ правовых норм, содержащихся в ст. 32 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в соответствии с конституционным принципом о равноценности возмещения утраченного имущества. При этом равноценным возмещением будет такая выплата собственнику стоимости жилого помещения, которая позволит собственнику приобрести имущество, аналогичное тому, которое он теряет в результате отчуждения по предусмотренным законом основаниям, с той лишь разницей, что оно должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению положениями ст. 15 ЖК РФ. Следовательно, собственник жилого помещения, получив выкупную цену, должен иметь реальную возможность приобрести иное жилое помещение.

Как разъяснено в подпункте «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом необходимо принимать во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

В соответствии со статьями 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

При изъятии жилого помещения, а вместе с ним и доли в праве на земельный участок, собственник должен иметь возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, не понеся за приобретение права каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.

В силу ст.ст. 12, 35 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые вправе заявлять ходатайства, в том числе, о назначении судебных экспертиз для обоснования своих доводов и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В связи с возникшими у сторон разногласиями относительно стоимости изымаемого имущества судом по ходатайству стороны истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Содействие».

Согласно заключению эксперта № 22/278 от 22.08.2022 года, выполненному ООО «Содействие», рыночная стоимость ***, общей площадью 35,2 кв.м., расположенной по адресу: *** на дату проведения экспертизы – 22.08.2022 года составляет 942 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный дом, расположенный по адресу: *** на дату проведения экспертизы, с учетом округления, составляет 7 174 000 рублей; рыночная стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, пропорционально размеру общей площади жилого помещения – ***, расположенного по адресу: *** на дату проведения экспертизы составляет 4 517 000 рублей; размер затрат собственников *** по адресу: *** связи с изменением места проживания составляет 99 600 рублей.

Оснований не доверять заключению эксперта № 22/278 от 22.08.2022 года, выполненному ООО «Содействие», у суда не имеется, так как оно составлено квалифицированным экспертом - оценщиком, заключение надлежащим образом мотивировано и обоснованно. Экспертом обследовано жилое помещение, установлено его фактическое состояние. Определение рыночной стоимости квартиры и земельного участка производилось экспертом сравнительным подходом (метод сравнения продаж) путем сопоставления с объектами-аналогами, с соответствующим местоположением и сопоставимых с объектом оценки по своим экономическим, техническим и другим характеристикам. В указанном заключении экспертизы дана полная характеристика объектов оценки. Кроме того, дана полная характеристика аналогов, приведены таблицы. В заключение присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Приведены корректировки цен аналогов. Отчет составлен экспертом, имеющим право на проведение такого рода оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса РФ.

В заключении содержится указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки.

Из заключения следует, что при проведении оценки использован сравнительный подход. При использовании сравнительного подхода экспертом были последовательно выполнены следующие действия: изучение рынка недвижимости, отбор аналогов, наиболее близких к объектам оценки, анализ и сравнение каждого аналога с объектами оценки. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений с сайтов сети Интернет. В заключение присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Квалификация составившего заключение экспертов ЛС и АС подтверждается отраженными в заключении сведениями.

Оценивая в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ заключение судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Содействие», суд считает возможным положить указанное заключение в основу решения. Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Оценивая отчет об оценке №1399/22 09 марта 2022 года, выполненный ООО «Аналитик Центр», на который ссылается сторона ответчика, как одно из письменных доказательств по делу, в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о невозможности принятия его за основу в связи со следующим.

Данный отчет включает, в том числе, выводы о рыночной стоимости изымаемого земельного участка. В этой части оценка произведена с учетом трех избранных оценщиком образцов земельных участков, выставленных на продажу с применением сравнительного метода. При этом, все объекты, использованные для сравнения, выставлены на продажу с указанием назначения – жилая застройка, в то время, как оцениваемый земельный участок допускает строительство многоквартирного жилого дома. По мнению суда, использование земельного участка под многоквартирный дом позволяет получить большую выгоду от использования земельного участка, чем жилой застройке.

При таких обстоятельствах, суд считает, что оценщик ООО «Аналитик Центр» не в полной мере учел ценообразующие факторы, что не позволило определить рыночную стоимость объекта оценки с достаточной степенью объективности и достоверности.

Кроме того, в указанном экспертном заключении отсутствуют сведения о квалификации составившего заключение оценщика СС

Судом также учитывается и то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела и принятия по нему решения актуальность этого отчета утратила силу.

Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, отчет об оценке, выполненный ООО «Аналитик центр», не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего актуальную рыночную стоимость изымаемого имущества.

Суд также не принимает во внимание выводы досудебного исследования, предоставленного стороной истца при подаче иска, так как оно проведено вне рамок рассматриваемого спора, выполнена без осмотра спорной квартиры, не содержит указания на методику проведенной оценки, не содержат сведений о соответствии объектов-аналогов объекту оценки. Оценщик не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Кроме того, сторона истца в ходе судебного разбирательства не настаивает на применении при разрешении спора представленной ранее ею справки от 31.05.2022 года о средней рыночной стоимости, изготовленной ООО «Проф-Инвест», согласившись с заключением судебной экспертизы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ от 24 декабря 2014 года, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана, и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (вопрос N 7).

Исходя из принципа обеспечения прав и законных интересов собственника имущества, суд полагает, что выкупная цена должна быть определена в размере, установленном заключением судебной экспертизы ООО «Содействие» № 22/278 от 22.08.2022 года, как наиболее достоверную на дату вынесения решения.

В связи с чем, суд полагает возможным установить выкупную стоимость принадлежащего истцу жилого помещения - ***, доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, пропорционально размеру общей площади жилого помещения - *** по адресу: ***, а также убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием жилого помещения, исходя из суммы, определенной в экспертном заключении на дату проведения экспертизы в общей сумме 5 558 000 руб.

В соответствии с постановлением администрации города Благовещенска от 13.02.2017 года № 399 «О внесении изменений в Устав муниципального казенного учреждения «Благовещенский городской архивный и жилищный центр», утвержденный постановлением администрации города Благовещенска от 08.02.2011 года № 475 МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» заключает соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд и выплачивает возмещение за изымаемое имущество, т.е. является главным распорядителем бюджетных средств, направленных на обеспечение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Поскольку на МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» возложены полномочия распорядителя денежных средств в целях реализации программы переселения и заключения соглашений по изъятию недвижимого имущества для муниципальных нужд, с указанного ответчика в пользу истца следует взыскать выкупную стоимость за изымаемое имущество для муниципальных нужд в вышеуказанном размере.

В соответствии с п. 3 ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Как разъяснено в пп. «л» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Из указанного следует, что при удовлетворении иска о выкупе жилого помещения суд должен разрешить вопрос о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, а также определить размер денежной компенсации, подлежащий выплате муниципальным образованием собственнику жилого помещения.

При таких обстоятельствах, учитывая положения гражданского и жилищного законодательства, а также то, что находящееся в собственности истца жилое помещение является частью многоквартирного жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, порядок изъятия имущества для муниципальных нужд соблюден, размер возмещения за изымаемое имущество определен, право собственности ФИО1 на ***, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Амурской области, подлежит признанию отсутствующим.

Поскольку квартира в многоквартирном доме как объект права собственности неразрывно связана с земельным участком, на котором располагается, право собственности истца на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *** пропорционально размеру общей площади жилого помещения – *** признается отсутствующим.

Учитывая, что судом установлено право администрации г. Благовещенска на изъятие принадлежащей истцу недвижимости для муниципальных нужд, зарегистрированное за истцом право собственности на изымаемое имущество признано отсутствующим, за муниципальным образованием городом Благовещенском следует признать право собственности на жилое помещение – ***, а также на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади жилого помещения – ***.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате специалистам; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из содержания указанных норм следует, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

Вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного в суд требования непосредственно связан с выводом суда, содержащимся в резолютивной части его решения (ч. 5 ст. 198 ГПК РФ), о том, подлежит ли заявление удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

С учетом того, что судом исковые требования удовлетворены, в силу положений ст.ст. 98, 100 ГПК РФ в пользу истца подлежат возмещению понесенные по делу судебные расходы.

Расходы истца, понесенные на оплату услуг представителя, составляют 100 000 рублей, оплаченных по договору об оказании представительских услуг от 31.05.2022 года, заключенному между ФИО1 и ФИО2 Факт несения истцами указанных расходов подтверждается распиской от 31.05.2022 года за подписью представителя истца.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.01.2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 Постановления).

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Разрешая заявление о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя с точки зрения размера, суд, исходя из характера требований и существа гражданского спора, категории дела и объема, представленных стороной истца доказательств, конкретного объема работы, проделанной представителем – составление и подача в суд искового заявления, процессуальных заявлений и ходатайств, участие в судебных заседаниях, учитывая также качество оказанной юридической помощи, продолжительность и результат рассмотрения дела (удовлетворение иска), а также принцип разумности пределов возмещения, полагает, что размер компенсации расходов на оплату услуг представителя не отвечает принципам разумности и справедливости и подлежит уменьшению до 10 000 рублей.

В абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Рассматривая требование о возмещении истцу расходов на нотариальное удостоверение доверенности представителя в сумме 1 930 руб., суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку в доверенности от 24.05.2022 года, выданной на имя ФИО2, отсутствует указание на конкретное дело или конкретное судебное заседание по делу. Доверенность выдана представителю истцов сроком на три года, содержит широкий перечень полномочий представителя не только в судебных, но и административных и правоохранительных органах, органах дознания, прокуратуре и иных правоохранительных органах. Доверенность в оригинале в материалы гражданского дела не представлена, что позволяет использовать ее в дальнейшем, в иных целях, не связанных с рассмотрением настоящего гражданского дела.

Разрешая требования истцов о возмещении расходов на проведение оценки рыночной стоимости изымаемого имущества в сумме 15 000 рублей, суд исходит из следующего.

В материалы дела стороной истца представлена справка о средней рыночной стоимости от 31.05.2022 года, подготовленная ООО «Проф-инвест».

В связи с тем, что истцом не представлено в порядке ст. 56 ГПК РФ доказательств несения расходов на оплату оценки в размере 15 000 рублей, суд не находит оснований для взыскания с ответчиков данных расходов.

Понесенные стороной истца почтовые расходы, связанные с отправкой ответчикам искового заявления с приложенными документами, на общую сумму 494 рублей 40 копеек документально подтверждены, понесены в связи с рассмотрением данного гражданского дела, следовательно, в силу положений ст.ст. 94, 98 ГПК РФ, подлежат возмещению истцу за счет ответчиков.

Разрешая требования истца о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы в сумме 30 000 рублей, суд исходит из следующего.

В ходе судебного разбирательства по делу проводилась судебная оценочная экспертиза, расходы по проведению которой были возложены на ФИО1, стоимость которой составила 30 000 рублей. Оплата произведена истцом в полном объеме, что ответчиками не оспаривалось.

В связи с этим, учитывая исход судебного разбирательства, в силу положений ст. ст. 94, 98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату экспертизы в размере 30 000 руб. в равных долях по 15 000 руб. с каждого.

При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 34 850 рублей, что подтверждается чек-ордером от 01 июня 2022 года.

На основании вышеизложенного, в соответствии с положениями ст. 333.19 НК РФ, ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 34 850 рублей (по 17 425 рублей с каждого).

На основании изложенного, по правилам ст.ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца надлежит взыскать в равных долях судебные расходы:

с МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» в пользу ФИО1 почтовые расходы в размере 247 рублей 20 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 425 рублей, расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 15 000 рублей;

с администрации г. Благовещенска в пользу ФИО1 почтовые расходы в размере 247 рублей 20 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 425 рублей, расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 15 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Установить величину возмещения за изымаемое жилое помещение – ***, расположенную по адресу ***, а также долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, пропорционально размеру общей площади жилого помещения – *** по адресу: ***, в размере 5 558 000 рублей.

Взыскать с МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» в пользу ФИО1 в счет возмещения за изымаемое жилое помещение – ***, а также долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, пропорционально размеру общей площади жилого помещения – *** по адресу: ***, денежные средства в размере 5 558 000 рубля, почтовые расходы в сумме 247 рублей 20 копеек, расходы на услуги представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 17 425 рублей, расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 15 000 рублей.

Взыскать с Администрации города Благовещенска в пользу ФИО1 почтовые расходы в сумме почтовые расходы в сумме 247 рублей 20 копеек, расходы на услуги представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 17 425 рублей, расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 15 000 рублей.

Признать отсутствующим зарегистрированное Управлением Росреестра по Амурской области право собственности ФИО1 в отношении жилого помещения – ***, в ***, а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально доли общей площади жилого помещения – ***.

Признать право собственности муниципального образования город Благовещенск на жилое помещение – ***.

Признать право собственности муниципального образования город Благовещенск на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади жилого помещения – ***.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.А. Данилов

Решение в окончательной форме изготовлено 23 ноября 2022 года.