Решение по делу № 3А-60/2022 от 12.12.2022 | Липецкий областной суд (Липецкая область)

№"> №">

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-60/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2022 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего судьи Михалевой О.В.,

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ОАО «Липецкагропромпроект» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, ФГБУ «ФКП Росреестра», ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,

установил:

ОАО «Липецкагропромпроект» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилых помещений: № 101 с кадастровым номером №, площадью 131,6 кв.м., № 301 с кадастровым номером №, площадью 1836,7 кв.м., № 201 с кадастровым номером №, площадью 226,9 кв.м., № 1в с кадастровым номером №, площадью 35,7 кв.м., № 1б с кадастровым номером №, площадью 132,8 кв.м., № 102 с кадастровым номером №, площадью 633,1 кв.м., № 103 с кадастровым номером №, площадью 28,2 кв.м., № 1а с кадастровым номером №, площадью 471,8 кв.м., № 202 с кадастровым номером №, площадью 1265,1 кв.м., расположенных по адресу: <...>. Кадастровая стоимость указанных объектов по состоянию на 20.11.2018г. установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика налога на имущество. Просит установить кадастровую стоимость названных объектов недвижимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № от 16.12.2021г., выполненным независимым оценщиком ФИО3

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечен филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области, в качестве заинтересованного лица - ФИО1

Определением суда от 06.10.2022г. принят отказ от административного иска в части, производство по делу прекращено в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Определением суда от 12.12.2022 г. принят отказ от административного иска в части, производство по делу прекращено в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №

В судебном заседании представители административного истца ОАО «Липецкагропромпроект» ФИО2 и ФИО4 заявленные требования поддержали, просили установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, полагая, что выводы судебной экспертизы не являются достоверными.

Представитель административных ответчиков Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО5 в судебном заседании против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы не возражала, полагая, что оно выполнением с соблюдением всех требований закона об оценочной деятельности.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, ФГБУ «ФКП Росреестра», филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области, представитель заинтересованного лица администрации г.Липецка, заинтересованное лицо ФИО1 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки», исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административному истцу ОАО «Липецкагропромпроект» на праве собственности принадлежат нежилые помещения: № 301 с кадастровым номером №, площадью 1836,7 кв.м., № 1в с кадастровым номером №, площадью 35,7 кв.м., № 1б с кадастровым номером №, площадью 132,8 кв.м., № 1а с кадастровым номером №, площадью 471,8 кв.м., № 202 с кадастровым номером №, площадью 1265,1 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами

№ по состоянию на 20.11.2018г. определена актами ФГБУ «ФКП Росреестра» в соответствии с удельными показателями кадастровой стоимости, утверждёнными приказом Управления имущественных и земельных отношений <адрес> № от 16.11.2016г. и подлежащая применению с 01.01.2020г. в следующих размерах: - КН № – 10047198,03 рублей; -КН № – 2828037,09 рублей; -КН № – 760247,92 рублей; -КН № 26940886,45 рублей; -КН № – 39113371,38 рублей. (л.д.78-97 т.1 л.д.74-84 т.3).

Согласно части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу этого закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №135-ФЗ).

Как следует из части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и части 1 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 11 статьи 24.18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В силу разъяснений пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на 20.11.2018г. затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области от 27.01.2022г. №№4,5,6,7,8,9,10,11,12 заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости отклонены (л.д.98-124 т.1).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № от 16.12.2021г., выполненный независимым оценщиком ФИО3, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений определена по состоянию на 20.11.2018г. в следующих размерах:

- КН № – 7491 000 рублей;

-КН № – 2150 000 рублей;

-КН № – 689 000 рублей;

-КН № – 17437 000 рублей;

-КН № – 21505000 рублей.

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено Союзу судэкспертов «Ника».

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № от 16.12.2021г., выполненный независимым оценщиком ФИО3, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчетов допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при проведении анализа отчета об оценке № от 16.12.2021г., выполненный независимым оценщиком ФИО3, эксперт выявил следующие нарушения. Нарушен п. 5 ФСО №3 и п.11 ФСО №7. На стр. 29 отчета об оценке представлен диапазон цен предложений 10,2.,.12,9 тыс.руб./кв.м (средняя цена - 11,4 тыс.руб. за 1 кв.м). Однако данный диапазон определен всего по трем объектам недвижимости (стр.28 отчета об оценке), следовательно, не может быть признан в качестве определения достоверного диапазона цен объектов, близких по характеристикам с объектом оценки.

При определении рыночной стоимости исследуемого объекта оценщик отказывается от применения доходного подхода (стр.69 отчета). Оценщик не учитывает, что оцениваемые помещения относятся к доходоприносящей движимости. Неприменение доходного подхода приводит к искажению полученных результатов рыночной стоимости.

На копиях объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, отсутствует дата публикации (стр.105 отчета), следовательно, невозможно подтвердить актуальность данных по состоянию на дату оценки - 20.11.2018г.

Нарушен п.8(и) ФСО №3 и п.5 ФСО №3. На стр.35,39,43,46,50,54,58,62,65 отчета об оценке оценщик утверждает: «...аналоги №1 и №3 расположены в спальных районах среднеэтажной застройки», корректировка на местоположение для аналогов №1 и №3 составляет 24%. По данным Справочника ка недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО6, стр. 134, Таблица 45, на который ссылается оценщик, корректировка на местоположение аналога, расположенного в «спальном микрорайоне среднеэтажной застройки», при условии, что объект оценки расположен в «культурном и историческом центре», должна составлять: (1/0,74-1,0)* 100%=35,1% (согласно данным стр.35,39,43,46,50,54,58,61,65 отчета об оценке корректировка на местоположение для аналогов №1 и №3 составляет 24%).

Кроме того, при анализе экспертом местоположения объектов-аналогов №1 и №2 установлено, что данные объекты расположены в районе крупных производственно-складских объектов.

Таким образом, некорректный расчет корректировки на местоположение приводит к занижению ной стоимости оцениваемых объектов.

В рамках сравнительного подхода допущены арифметические ошибки при расчете корректировок на красную линию.

Корректировка на красную линию, по данным Справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО6, стр. 148, Таблица 59, на который ссылается оценщик, для аналогов №1, №2 и №3, расположенных «внутри квартала», при условии, что объект оценки расположен на «красной линии», должна составлять: (1/0,80-1,0)*100%=25,0% (согласно данным стр.36,39,43,47,51,54,58,62,65 отчета об оценке корректировка на красную линию для аналогов №1, №2 и №3 составляет 20%). Кроме этого, вход в нежилые помещения с кадастровым номером № площадью 1265,1 кв.м осуществляется не с красной линии, а с внутренней стороны двора, корректировка на красную линии должна составлять 0,0%.

Таким образом, полученную оценщиком величину рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать достоверной.

На стр. 35,39,43,47,50,54,58,62,65 отчета об оценке оценщик указывает лишь величины корректировок на этаж расположение, при этом непосредственно расчет корректировки на этаж расположения в отчете отсутствует. В частности отсутствует возможность проверить достоверность

корректировки на этаж, для помещений расположенных на нескольких этажах. Кроме того, в расчетах корректировки на этаж расположения, допущены арифметические ошибки, так, например, для аналога №3, расположенного на 5 этаже, при условии, что объект оценки расположен в подвале, корректировка на этаж расположения, по данным Справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО6, стр. 216, Таблица 110, на который ссылается оценщик, должна составлять: (0,73/0,85-1,0)*100%= - 14,1% (согласно данным стр.36,39 отчета об оценке корректировка на этаж положения для аналога №3 составляет 12%). Для аналога №2, расположенного в подвале, при условии, что объект оценки расположен на 1 этаже, корректировка на этаж расположения, по данным справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО6, стр. 216, Таблица 110, на который ссылается оценщик, должна составлять: (1,0/0,73-1,0)*100%=37,0% (согласно данным стр.50,62 отчета об оценке корректировка на этаж расположения для аналога №2 составляет 26%), а для аналога №3, расположенного 5 этаже, при условии, что объект оценки также расположен на 1 этаже, корректировка на этаж расположения, должна составлять: (1,0/0,85-1,0)*100%=17,6% (согласно данным стр.50,62 отчета об оценке корректировка на этаж расположения для аналога №3 вставляет 14%). Для аналога №2, расположенного в подвале, при условии, что объект оценки расположен выше 2-ого этажа, корректировка на этаж расположения, по данным Справочника Денщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО6, стр. 216, Таблица 110, на который ссылается оценщик, должна составлять: (0,85/0,73-1,0)*100%=16,4% (согласно данным стр.65 отчета об оценке корректировка на этаж расположения для аналога №2 составляет 12%).

При расчете рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках сравнительного подхода денщик ошибочно не учитывает, что в стоимость аналогов входит стоимость земельных участков, рыночную стоимость единых объектов недвижимости (ЕОН), выступающих в качестве аналогов, необходимо скорректировать на стоимость земли, что существенно повлияет на полученные результаты рыночной стоимости.

При расчете рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках сравнительного подхода оценщик указывает, что оцениваемые объекты и аналоги имеют сопоставимое функциональное назначение и не вводит корректировку на функциональное назначение, при этом оцениваемые объекты расположены в административном здании, а аналог № расположен в жилом доме. Кроме того, проводя анализ наиболее эффективного использования объекта оценки оценщик на с.29 отчета ошибочно принимает вариант использования всех оцениваемых объектов в качестве офисной недвижимости. Согласно п.20 ФСО № «Рыночная стоимость… объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта», при этом по данным открытых источников в период с 2016 по 2019 годы оцениваемое нежилое помещение с кадастровым номером № использовалось как торговое помещение – магазин детской одежды.

Таким образом, отказ от применения корректировки на функциональное назначение и некорректный анализ наиболее эффективного использования оцениваемых объектов приводит к занижению их рыночной стоимости.

При расчете рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках сравнительного подхода стр.37,40,59 отчета об оценке максимальное отличие в скорректированных ценах аналогов составляет более 40%. Такое существенное отличие в скорректированных ценах свидетельствует о неправильном подборе объектов-аналогов либо о некорректном расчете или учете всех ценообразующих факторов. Таким образом, полученную оценщиком величину рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать достоверной.

Проведя анализ отчета об оценке № от 16.12.2021г., выполненного независимым оценщиком ФИО3, эксперт ФИО7 пришла к выводу о том, что требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке, предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки не соблюдены, допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых указанный отчет не может быть принят в качестве допустимого доказательства по делу.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 29.08.2022г., рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 20.11.2018г. составляет: - с кадастровым номером № – 19122400 рублей; - с кадастровым номером № – 30124600 рублей.

Определением суда от 06.10.2022г., с учётом устранения описки 25.10.2022г., по делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, выполнение которой поручено Союзу судэкспертов «Ника».

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 09.11.2022г., рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 20.11.2018г. составляет: - с кадастровым номером № – 1584400 рублей; - с кадастровым номером № – 427400 рублей;- с кадастровым номером № – 7277300 рублей;

Анализируя экспертные заключения 01/08/22 от 29.08.2022г., № от 09.11.2022г., выполненные Союзом судэкпертов «Ника», суд считает, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертные заключения содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, материалов инвентаризационного дела, экспертом произведён осмотр объектов оценки с применением фотофиксации.

При определении рыночной стоимости нежилых помещений эксперт проанализировал подходы к оценке, применил доходный и сравнительный подходы; обосновал отказ затратного подхода.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (п.15-17 ФСО №1).

В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объектов недвижимости информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объектам оценки.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Для оценки стоимости нежилых помещений доходным подходом экспертом применен метод прямой капитализации. Подобраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки. К заключению приложены скриншоты использованных объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений. Экспертом обоснованы примененные корректировки.

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости. Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при проведении экспертизы судом не выявлено, в связи с чем, оснований для признания данного доказательства недопустимым не имеется (статья 61 КАС РФ). Доказательств того, что рыночная стоимость спорного здания является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости нежилых помещений, то их кадастровая стоимость подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на 20.11.2018г. в следующих размерах:

- с кадастровым номером № – 7277300 рублей;

- с кадастровым номером № – 1584400 рублей;

- с кадастровым номером № – 427400 рублей;

- с кадастровым номером № – 19122400 рублей

- с кадастровым номером № – 30124600 рублей.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике по настоящему делу, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В соответствии с Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года № П/210 "О наделении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик", федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункт 1).

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, в случае осуществления государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости, изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости по правилам статьи 24.21 Закона N 135-ФЗ осуществляется ФГБУ «ФКП Росреестра».

Применительно к таким объектам недвижимости именно ФГБУ «ФКП Росреестра» является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, и, как следствие, надлежащим административным ответчиком по административным делам об установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной, на которого при наличии на то оснований может быть возложена обязанность возместить судебные расходы.

С учетом изложенного в удовлетворении иска к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № равной рыночной стоимости надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 -180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ОАО «Липецкагропромпроект» к ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере равном рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 471,8 кв.м., по адресу: <адрес>, по состоянию на 20.11.2018г. в размере равном его рыночной стоимости – 7277 300 (семь миллионов двести семьдесят семь тысяч триста) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 132,8 кв.м. по адресу: <адрес>, по состоянию на 20.11.2018г. в размере равном его рыночной стоимости – 1584 400 (один миллион пятьсот восемьдесят четыре тысячи четыреста) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 35,7 кв.м., по адресу: <адрес>, по состоянию на 20.11.2018г. в размере равном его рыночной стоимости – 427 400 (четыреста двадцать семь тысяч четыреста) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1265,1 кв.м., по адресу: <адрес>, по состоянию на 20.11.2018г. в размере равном его рыночной стоимости – 19122 400 (девятнадцать миллионов сто двадцать две тысячи тысяч четыреста) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1836,7 кв.м., по адресу: <адрес>, по состоянию на 20.11.2018г. в размере равном его рыночной стоимости – 30124 600 (тридцать миллионов сто двадцать четыре тысячи шестьсот) рублей.

Датой подачи ОАО «Липецкагропромпроект» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № считать 29.12.2021 г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №

В удовлетворении остальной части заявленных административных исковых требований ОАО «Липецкагропромпроект» отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 26.12.2022 г.