Дело № 2-1956/2023
14RS0035-01-2023-000928-72
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Якутск 28 апреля 2023 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Жирковой Н.В., единолично, при секретаре Лыткиной А.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Лето» ИНН № о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,
установил:
Истец обратилась с указанным иском, мотивируя тем, что она является собственником квартиры №23 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ____ решением общего собрания собственников указанного МКД от 31.12.2021 управляющей организацией по обслуживанию указанного МКД было выбрано ООО «Управляющая компания лето». 30.06.2022 состоялось общее собрание собственников МКД, расположенных по ____ На повестку были поставлены следующие вопросы: 1. Избрание председателя и секретаря собрания из лиц, присутствующих на собрании; 2. Избрание счетной комиссии; 3. Утверждение условий договора управления МКД и приложений, которые являются неотъемлемой частью договора управления, предложенного ООО «УК Лето»; 4. Утверждение действия договора управления МКД сроком на 3 года; 5. Утверждение распределения объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в МКД, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения (п. 44 постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011); 6. Принятие решения о том, что расходы на выполнение аварийно-восстановительных работ и иных работ непредвиденного и неотложного характера по ремонту, замене и/или техническому обслуживанию общедомового имущества, возникшие в том числе в связи с форм-мажором и в результате действий третьих лиц, установленные соответствующим актом Управляющей организации, который может быть подтвержден соответствующей экспертизой, должны быть компенсированы собственниками МКД пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения без принятия отдельного решения общим собранием собственников путем внесения в «Платежный документ для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг»; 7. Принятие решения об определении управляющей компании ООО «УК Лето» уполномоченным лицом имеющим право от имени собственников помещений МКД на заключение договоров аренды общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, оборудования операторов сотовой связи и другое); 8. Принятие решения об установке двух комплектов шлагбаумов на въезде на территорию МКД №30 и №30А по ул. Кальвица при условии принятия положительного решения большинством собственников МКД №30 и №30А по ул. Кальвица, в случае непринятия решения собственниками одного из вышеуказанных домов решение не подлежит реализации. Определение стоимости покупки оборудования и утверждения тарифа на обслуживание шлагбаумов согласно коммерческим предложениям: - по предложению ПАО «Ростелеком» утвердить стоимость покупки и монтаж оборудования в размере 355200 руб. (единовременный платеж 39, 77 руб./м2) с ежемесячным платежом за техническое обслуживание 140 руб. с квартиры. – по предложению ООО «Форпост» утвердить стоимость покупки и монтажа оборудования в размере 443000 руб. (единовременный платеж 49, 60 руб./м2) с ежемесячным платежом за техническое обслуживание 97, 53 руб. с квартиры; 9. Принятие решения об установке трех комплектов видеодомофона на входных дверях МКД №30 и №30А по ул. Кальвица при условии принятия положительного решения большинством собственников МКД №30 и №30А по ул. Кальвица, в случае непринятия решения собственниками одного из вышеуказанных домов решение не подлежит реализации. Определение стоимости покупки оборудования и утверждения тарифа на обслуживание шлагбаумов согласно коммерческому предложению: - по предложению ПАО «Ростелеком» утвердить стоимость покупки и монтажа оборудования в размере 248400 руб. (единовременный платеж 27, 81 руб./м2) с ежемесячным платежом за техническое обслуживание, в т.ч. умной части домофона) 120 руб. с квартиры; 10. Принятие решения об утверждение тарифа на обслуживание подъемных механизмов для людей с ограниченными возможностями согласно коммерческим предложениям: - по предложению ООО «ЯЛК Сервис» утвердить стоимость ежемесячного платежа за техническое обслуживание 1, 71 руб./м2; - по предложению ООО «Форпост» утвердить стоимость ежемесячного платежа за техническое обслуживание 1, 71 руб./м2; 11. Принятие решения об утверждение положения о совете МКД; 12. Избрание председателя совета МКД; 13. Избрание членов совета МКД; 14. Наделение председателя и членов совета МКД правом подписи актов выполненных работ от имени собственников МКД; 15. Избрание способа доведения сообщений о проведении собраний, решений и итогов голосования до сведения собственников помещений, принятых общим собранием путем размещения на информационных стендах 1 этажей подъездов; 16. Утверждение места хранения копий протоколов общих собраний собственников, решений собственников, документов и иных материалов общих собраний в ООО «УК Лето» по адресу пер. Энергетиков, д. 2/3. С указанным протоколом истец не согласна, считает его незаконным, т.к. фактический подсчет голосов, согласно представленному протоколу, составил: собственность: квартиры №8, 23, 57, 56, 58, 16, 30, 62, 12, 20, 15, 35, 45, 1353, 34, 22, 4, общая площадь которых составляет 777, 4 м2. За квартиры общей площадью 582, 4 м2 проголосовал директор застройщика ООО «Стрела»: №28 и №44, а также №48, 49, 50, 55, 6, 7, 32, 36, 37, 40, 41, 47, на которые на момент голосования отсутствовали требуемые сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвовавшего в голосовании. При этом площадь квартир, не имеющих регистрацию права собственности составила 450, 4 м2 (кв. 36, 7, 28, 32, 36, 37, 44, 47, 55, 50). Вместе с тем, за нежилые помещения на этажах 1, 2, 4, 5, 7, 8, 9 = 36, 4 м2 проголосовала ФИО2, хотя голосующая площадь в протоколе указана 41,4 м2. В данном случае имеется неправильный подсчет площади. За нежилое помещение на 1 этаже общей площадью 220, 4 м2 проголосовал ФИО3 право собственности которого было зарегистрировано 13.12.2021. При подведении фактического (реального) подсчета голосования: всего приняло участие зарегистрированных прав 1166, 2 м2, что составляет 40%, соответственно, кворум отсутствовал, т.к. в голосовании принимали участие квартиры, на которые отсутствовало зарегистрированное право собственности, в частности ООО «Стрела». Кроме того, решение по вопросу №8 об установлении шлагбаума при въезде в МКД должно приниматься большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, данное условие также не было соблюдено. Просит признать недействительным решение общего собрания собственников помещений МКД, расположенного по адресу: <...> от 02.08.2022, оформленное протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в связи с отсутствием кворума.
В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель по письменному ходатайству ФИО4 исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске, уточнили, что кворум отсутствует, т.к. ООО «Стрела» участвовало в голосовании не имея на то права, ссылаясь на то факт, что право собственности на квартиры № 6, 7, 28, 36, 37, 32, 44, 47, 50, 55 не было зарегистрировано за застройщиком ООО «Стрела» на дату проведения общего собрания собственников, соответственно, кворум по подсчетом истца составил 40%, по подсчетам УГСЖН 34, 74%. Кроме того, вопрос об установке шлагбаума на въезде в МКД в силу ЖК РФ должен приниматься 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Представитель ответчика ООО УК «Лето» и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Стрела» по доверенности ФИО5 с исковыми требованиями не согласились, ссылаясь на следующее. Истцом и УГСЖН ошибочно не принимаются при расчете кворума голоса собственников квартир № 32, 36, 37, 40, 41, 47, 48, 49, 50, 55, 6, 7, 28, 44, поскольку за указанные квартиры голосовал застройщик ООО «Стрела», а также квартир №35, 53 – поскольку голосовавшие собственники не проставили свое решение по вопросу №3. Так, квартиры № 32, 36, 37, 40, 41, 47. 48, 49, 50, 55, 6.7, 28, 44 не реализованы застройщиком ООО «Стрела», поэтому стоят на балансе застройщика ООО «Стрела» до их продажи в силу ч. 1.1. ст. 44 ЖК РФ. Кроме того, ООО «Стрела» как номинальный собственник несет бремя содержания указанных квартир. Застройщик при отсутствии сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе был принимать участие в способе управления МКД путем голосования при принятии решения. Согласно бюллетеней по кв. №35 и 53 отсутствует голосование только по вопросу 3, соответственно, в силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ голоса указанных собственников квартир при подсчете кворум не подлежат исключению. Таким образом, кворум составил 56, 92%. С доводом о необходимости соблюдения кворума в размере 2/3 от общего числа собственников для принятия решения об установке шлагбаума (вопрос 8 Протокола от 02.08.2022 31) не согласна, т.к. ограждающие конструкции, в т.ч. шлагбаум, отнесены к элементам благоустройства в соответствии со ст. 21 Правил благоустройства территории ГО «город Якутск», утв. нормативно правовым актом ЯГД от 30.06.2021 №477-НПА, их установка допускается в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в МКД. Решение об установке шлагбаума не относится к решению пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в т.ч. введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об установлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в МКД, поскольку ограждающее устройство, а именно шлагбаум, является элементом благоустройства, предназначенное для регулирования въезда и выезда транспортных средств на придомовую территорию МКД. В соответствии с ч. 1 ст. 46, п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение о размещении элементов благоустройства принимаются большинством голосов от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД. Просит в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) (далее – УГСЖН) по доверенности ФИО6 пояснил, что по результатам проверки сделан вывод, что обжалуемое собрания неправомочно принимать решение по вопросам, поставленным на повестку дня, ввиду отсутствия необходимого кворума, установленного ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, т.к. лица, участвовавшие в голосовании по кв. № 6, 7, 28, 32, 36, 37, 40, 44, 47, 48, 50, 55 не собственники, права лиц, принявших участие в голосовании. От имени собственников не подтверждены и не приложены, что является нарушением ч. 1 ст. 48 ЖК РФ; лица, участвовавшие в голосовании по кв. 335, 53 по третьему вопросу повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений об утверждении условий договора управления МКД и приложений, предложенного ООО УК «Лето» не проголосовали, следовательно, голоса не засчитаны. Таким образом, при подсчете голосов не учтены голоса собственников квартир 36. 7, 28, 32, 35. 36, 37, 40, 44, 47, 48, 50, 53, 55. Согласно реестру собственников помещений в МКД площадь нежилых и жилых помещений МКД составляет 2915, 44 кв.м. собственники, принявшие участие на собрании. Обладают количеством голосов общей площадью 1012, 80 кв.м., что составляет 34, 72% (1012, 37*100/2915, 44) от общего числа голосов собственников помещений в МКД, т.е. кворум не имеется – собрание неправомочно принимать решения по вопросам, поставленным на повестку дня собрания.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Инициатором проведения внеочередного общего собрания может быть любой из собственников, управляющая компания (ч. 2, ч.7 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Общее собрание может проводиться посредством очного, заочного и очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в МКД или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решение о введении ограничений на въезд принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Решение общего собрания о выборе способа управления МКД оформляется протоколом. Подлинники решения и протокола общего собрания подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в орган государственного жилищного надзора, а также решение и протокол по общему правилу подлежат размещению в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (при условии обеспечения размещения их ГИС ЖКХ в автоматизированном режиме) не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. п. 36, 37 ч. 1 ст. 6 Закона №209-ФЗ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником кв.№ №, расположенной в многоквартирном доме, расположенном по адресу: №.
02.08.2022 состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: № проведенное в форме очно-заочного голосования, решение по которому оформлено протоколом №1 (далее – Протокол).
Инициатором общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ____ (далее – МКД), являлось ООО «Управляющая компания Лето» (ОГРН №), общее количество голосов собственников помещений 2915, 44 кв.м.голосов – 100%, что соответствует 2915, 44 кв.м., количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании равен 1659, 60 голосов (кв.м.), что соответствует 56, 92%, кворум имеется: 1659, 60 кв.м. *100/2915, 44 кв.м. = 56, 92 %.
Повестка дня: 1. Избрание председателя и секретаря собрания из лиц, присутствующих на собрании;
2. Избрание счетной комиссии;
3. Утверждение условий договора управления МКД и приложений, которые являются неотъемлемой частью договора управления, предложенного ООО «УК Лето»;
4. Утверждение действия договора управления МКД сроком на 3 года;
5. Утверждение распределения объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в МКД, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения (п. 44 постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011);
6. Принятие решения о том, что расходы на выполнение аварийно-восстановительных работ и иных работ непредвиденного и неотложного характера по ремонту, замене и/или техническому обслуживанию общедомового имущества, возникшие в том числе в связи с форм-мажором и в результате действий третьих лиц, установленные соответствующим актом Управляющей организации, который может быть подтвержден соответствующей экспертизой, должны быть компенсированы собственниками МКД пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения без принятия отдельного решения общим собранием собственников путем внесения в «Платежный документ для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг»;
7. Принятие решения об определении управляющей компании ООО «УК Лето» уполномоченным лицом имеющим право от имени собственников помещений МКД на заключение договоров аренды общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, оборудования операторов сотовой связи и другое);
8. Принятие решения об установке двух комплектов шлагбаумов на въезде на территорию МКД №30 и №30А по ул. Кальвица при условии принятия положительного решения большинством собственников МКД №30 и №30А по ул. Кальвица, в случае непринятия решения собственниками одного из вышеуказанных домов решение не подлежит реализации. Определение стоимости покупки оборудования и утверждения тарифа на обслуживание шлагбаумов согласно коммерческим предложениям: - по предложению ПАО «Ростелеком» утвердить стоимость покупки и монтаж оборудования в размере 355200 руб. (единовременный платеж 39, 77 руб./м2) с ежемесячным платежом за техническое обслуживание 140 руб. с квартиры. – по предложению ООО «Форпост» утвердить стоимость покупки и монтажа оборудования в размере 443000 руб. (единовременный платеж 49, 60 руб./м2) с ежемесячным платежом за техническое обслуживание 97, 53 руб. с квартиры;
9. Принятие решения об установке трех комплектов видеодомофона на входных дверях МКД №30 и №30А по ул. Кальвица при условии принятия положительного решения большинством собственников МКД №30 и №30А по ул. Кальвица, в случае непринятия решения собственниками одного из вышеуказанных домов решение не подлежит реализации. Определение стоимости покупки оборудования и утверждения тарифа на обслуживание шлагбаумов согласно коммерческому предложению: - по предложению ПАО «Ростелеком» утвердить стоимость покупки и монтажа оборудования в размере 248400 руб. (единовременный платеж 27, 81 руб./м2) с ежемесячным платежом за техническое обслуживание, в т.ч. умной части домофона) 120 руб. с квартиры;
10. Принятие решения об утверждение тарифа на обслуживание подъемных механизмов для людей с ограниченными возможностями согласно коммерческим предложениям: - по предложению ООО «ЯЛК Сервис» утвердить стоимость ежемесячного платежа за техническое обслуживание 1, 71 руб./м2; - по предложению ООО «Форпост» утвердить стоимость ежемесячного платежа за техническое обслуживание 1, 71 руб./м2;
11. Принятие решения об утверждение положения о совете МКД;
12. Избрание председателя совета МКД;
13. Избрание членов совета МКД;
14. Наделение председателя и членов совета МКД правом подписи актов выполненных работ от имени собственников МКД;
15. Избрание способа доведения сообщений о проведении собраний, решений и итогов голосования до сведения собственников помещений, принятых общим собранием путем размещения на информационных стендах 1 этажей подъездов;
16. Утверждение места хранения копий протоколов общих собраний собственников, решений собственников, документов и иных материалов общих собраний в ООО «УК Лето» по адресу пер. Энергетиков, д. 2/3.
И реестра регистрации собственников помещений МКД, участвующих в общем собрании собственников помещений дома в форме очного голосования следует, что в общем собрании собственников МКД в очной форме приняли участие собственники кв. №8, 23, 12, 4, 13, 45, 63, 21, 16, 60, 33.
Представлены бюллетени очно-заочного голосования по следующим квартирам: №8, 23, 57, 56, 58, 16, 30, 62, 12, 20, 15, 35, 45, 13, 53, 34, 22, 28, 44, 48 49, 50, 55, 6,7, 32, 36, 37,40, 41, 47, 4, нежилые помещения на 1 этаже, 2 этаже, 4 этаже, 5 этаже, 7 этаже, 8 этаже, 9 этаже, нежилое помещение №1.
Письмом от 05.08.2022 ООО «Управляющая компания Лето» (далее – ООО УК «Лето») направила в адрес УСЖН документы, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ).
Согласно выписке из ЕГРН от 30.01.2023 площадь МКД составляет 3897, 9 кв.м.
Из реестра собственников помещений МКД следует, что площадь жилых и нежилых помещений МКД составляет 2915. 44 кв.м. (без учета мест общего пользования).
Право собственности лиц, участвующих в голосовании подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН, актами приема-передачи жилых/нежилых помещений МКД.
Согласно выпискам из ЕГРН право собственности на кв. №32 зарегистрировано за физическим лицом 07.02.2023 на основании договора купли-продажи от 27.01.2023; №47 - 25.01.2023 на основании договора купли-продажи от 24.01.2023; №48 - 23.12.2022 на основании договора купли-продажи от 19.12.2022; №50 - 30.09.2022 на основании договора купли-продажи от 27.09.2022; №55 - 25.01.2023 на основании договора купли-продажи от 24.01.2023.
Разрешение на ввод в эксплуатацию МКД выдано окружной администрацией г. Якутска 19.10.2021.
Квартиры № 6, 7, 28, 36, 37, 32, 44, 47, 50, 55 в МКД на дату проведения общего собрания застройщиком ООО «Стрела» не были проданы, в отношении них не заключались договоры участия в долевом строительстве, инвестирования.
Из акта документарной проверки УГСЖН о 09.11.2022 следует, что проверка проведена в отношении ООО УК «Лето», в ходе которой, установлено следующее.
При проведении общего собрания собственников помещений в МКД наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в МКД, а также лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с ч. 1.1. ст. 44 ЖК РФ. До передачи помещения в МКД по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в общем собрании собственником помещений в МКД в случае оформления права собственности на нереализованные помещения (письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 05.10.2017 №35851-ЕС/04, от 26.02.2020 №5607-ОГ/04).
В представленных ООО УК «Лето» документах внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД (протокол №1 от 02.08.2022) имеются листы голосования собственников следующих помещений: №4, 6.7, 8, 12, 13, 15, 16, 10, 22, 23, 28, 30, 32, 34. 35, 36, 37, 40, 41, 44, 45, 47, 48, 49 50, 53, 55, 56, 57, 58, 62, восемь нежилых помещений по 5. 2 кв.м. общей площадью 41. 6 кв.м., нежилое помещение общей площадью 220 кв.м. при сверке данных о собственниках помещений, указанных в решениях, с данными содержащимися в ЕГРН. Установлено следующее: - лица участвовавшие в голосовании по кв. №6. 7, 28, 32, 36, 37, 40, 44, 47, 48, 50, 55 – не собственники, права лиц, принявших участие в голосовании, от имени собственников не подтверждены и не приложены, что является нарушением ч. 1 ст. 48 ЖК РФ; - лица, участвовавшие в голосовании по кв. №35, 53 по третьему вопросу повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений об утверждении условий договора управления МКД и приложений, которые являются неотъемлемой частью договора управления, предложенного ООО УК «Лето» не проголосовали, следовательно, голоса не засчитаны. Таким образом, при подсчете голосов не учтена голоса собственников квартир №6, 7, 28, 32, 35, 36, 37, 40, 44, 47, 48, 50, 54, 55, по остальным квартирам голоса собственников учтены в соответствии с принадлежащими долями в праве собственности. Согласно реестра собственников помещений в МКД площадь жилых и не жилых помещений МКД составляет 2915, 44 кв.м. При подсчете голосов согласно бланкам голосования, с учетом указанного, установлено, что собственники, принявшие участие на собрании, обладают количеством голосов общей площадью 1012, 80 кв.м., что составляет 35, 72% (1012, 37*100/2915, 44) от общего числа голосов собственников помещений в МКД, т.е. кворум не имеется – собрание неправомочно принимать решения по вопросам, поставленным на повестку дня собрания. Сделан вывод, что вышеуказанное собрание неправомочно принимать решения по вопросам. поставленным на повестку дня, в виду отсутствия необходимого кворума, установленного ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.
Из представленных ООО «Стрела» документам следует, что строительство МКД осуществлено, кроме привлеченных денежных средств по договором участия в долевом строительстве в размере 179680 102, 22 рублей, и за счет собственных средств застройщика ООО «Стрела в размере 84 816 511, 78 рублей. Строительство МКД осуществлялось на трех земельных участках, принадлежащим застройщику ООО «Стрела» на правах собственности и аренды (проектная декларация на строительство МКД от 16.05.2022 №14-000211, выписка ЕГРН от 11.04.2023 на земельный участок с кадастровым номером №, №, №).
Решением Якутского городского суда РС(Я) от 27.03.2023 постановлено: «Иск ФИО7, ФИО8, ФИО9 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Лето», третьему лицу Управлению государственного строительного и жилищного надзора РС (Я) о признании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, - удовлетворить. Признать недействительным протокол № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме расположенном по адресу <...> проведенного в форме очно-заочного голосования от 02 августа 2022 года.». Основанием для признания решения недействительным явились следующие обстоятельства: нарушен порядок принятия собственниками помещений решения о выборе способа (формы) управления многоквартирным домом, также установлено бездействие администрации г.Якутска по не проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом; на собрании не была избрана счетная комиссия; отсутствует (в приложениях) список лиц принявших участие в голосовании; при оформлении протокола допущены нарушения подпункта «а» подпункта «в» пункта 12, пункта 21 Требований, а именно: в водной части содержательной части протокола отсутствуют реквизиты документа инициатора собрания, подтверждающего его право собственности на указанное помещение, в водной части содержательной части протокола отсутствует список лиц принявших участие общем собрании, отсутствует сведения о том, что страницы протокола пронумерованы и сшиты секретарём общего собрания; в извещении (уведомлении) отсутствует информация о порядке ознакомления с информацией или материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес где с ними можно ознакомиться, что также является нарушением ч.5 ст.45 ЖК РФ. Решение суда не вступило в законную силу.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Федеральный закон №129-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона № 214- ФЗ).
В силу части 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Федерального закона № 129-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.
Согласно статье 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.
Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.
Принимая во внимание указанные положения и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи помещений дольщикам (инвесторам), права собственника помещений осуществляет застройщик, который в ситуации отсутствия сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе участвовать в общем собрании собственников МКД, как собственник построенных им помещений.
Таким образом, участие ООО «Стрела» в голосовании не противоречит требованиям закона.
В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что правообладателем помещений в МКД является не застройщик, а иное лицо, не представлены.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 №189-ФЗ земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 36 ЖК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Такое согласие достигается в т.ч. через орган управления многоквартирным домом - общее собрание собственников (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ), к компетенции которого относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пп. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Кроме того, принятия общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решения об установке шлагбаума, управляющая компания обязана согласовать установку в органе местного самоуправления и получить соответствующее решение.
Решение о введении ограничений на въезд принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Как видно из схемы расположения МКД, земельных участков и мест установки шлагбаума, предоставленных стороной ответчиков, установка шлагбаума вводит ограничение пользования земельным участком МКД, относящегося к общему имуществу в МКД, а именно ограничивает проход к МКД.
В бюллетенях очно-заочного голосования №35 (площадь 41,4 кв.м.) и кв. №53 (площадь 51,2 кв.м.) собственники не выразили своего мнения по вопросу №3, соответственно при подсчете количества голосов по вопросу №3 необходимо исключить площадь указанных квартир: 1567*100/2915, 44 = 53, 74%, что составляет более 50% голосов, что не влияет на результат голосования. Указанное не повлияло на принятие решения собрания.
Согласно ч. 4, ч. 7 ст. 45 ЖК РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Из взаимосвязанных положений части 4 и части 7 статьи 45 ЖК РФ инициатором созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут являться собственник(и) либо управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом ЖК РФ возлагает на указанных лиц, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность по осуществлению всех необходимых процедур.
Соответственно, ООО УК «Лето» вправе был инициировать внеочередное общее собрание собственников МКД.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, а именно при проведении общего собрания собственников МКД по вопросам с 1 по 7, с 9 по 16 - кворум имелся, при этом по вопросу 8 кворум в 2/3 голосов - отсутствует, соответственно, решение по вопросу 8 о принятие решения об установке шлагбаумов на въезде на территорию МКД подлежит признанию недействительным.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск удовлетворить частично.
Признать частично недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ____, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом №2 от 02 августа 2022 года, а именно в части признания недействительным пункта 8 о принятие решения «Об установке двух комплектов шлагбаумов на въезде на территорию многоквартирных домов №30 и №30А по ул. Кальвица».
В остальной части иска отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Жиркова