Дело № 2-1756/2022 26 июля 2022 года
В окончательной форме 05.08.2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в составе
Председательствующего судьи Бородулиной Т.С.
При секретаре Губченко О.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агентство недвижимости Колизей» к ФИО1 ФИО8 о взыскании агентского вознаграждения,
Установил:
ООО «АН Колизей» обратилось в суд с иском к ФИО1 и просит взыскать с ответчика сумму агентского вознаграждения в размере 100 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины. В обоснование иска указывает, что 11.08.2021 между ФИО1 и истцом был заключен эксклюзивный агентский договор № 14088 на поиск потенциального покупателя объекта недвижимости земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, <адрес> В соответствии с п. 2.2.6 договора, продавец обязалась в течение срока действия договора не заключать аналогичных договоров с другими лицами и не совершать самостоятельных действий, составляющих предмет договора без письменного согласования с агентом. Передавать агенту информацию о любых потенциально заинтересованных в приобретении прав на объект лицах и переадресовывать все запросы и предложения, получаемые продавцом напрямую от заинтересованных лиц агенту. Не вести переговоры с потенциальными покупателя объекта, найденными агентом, без согласия агента. В случае нарушения п. 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6 договора, продавец уплачивает вознаграждение агента в полном объеме в соответствии с соглашением о договорной цене. Цена договора составила 100 000 рублей. После заключения договора истец оказал ответчику комплекс услуг, направленных на осуществление действий по продаже земельного участка, объект был выставлен в рекламу, после чего на объект был найден потенциальный покупатель – ФИО3 14.08.2021 года ФИО3 был осуществлен показ объекта, потенциальным покупателем были представлены паспортные данные для последующего оформления сделки. 19.08.2021 генеральным директором ООО «АН Колизей» были проведены телефонные переговоры с продавцом и потенциальным покупателем, до покупателя доведена информация о земельном участке, предложено произвести расчеты через банковский аккредитив, предложено приехать в офис агентства для подписания соглашения о бронировании участка. После указанных событий покупатель ФИО3 самостоятельно связалась с продавцом ФИО1 получив ее контактный номер в правлении СНТ. Ответчик в нарушение достигнутых договоренностей самостоятельно заключила договор купли-продажи земельного участка, также нарушив условие о выплате агентского вознаграждения.
Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, указывая, что готова оплатить агентское вознаграждение за фактически оказанные услуги.
Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:
Судом установлено, что 11 августа 2021 года между ФИО1 ООО «АН Колизей» был заключен эксклюзивный агентский договор № 14088 на поиск потенциального покупателя объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого агенту поручено совершение действий, направленных на поиск потенциального покупателя на принадлежащий продавцу объект недвижимого имущества и/или сопровождение сделки по отчуждению земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, <адрес>
Согласно п. 2.1.1 договора агент обязался осуществлять поиск потенциального покупателя на объект, а именно: подготовить презентацию, организовать рекламную компанию объекта, направленную на его отчуждение в соответствии с условиями настоящего договора. Поместить в свой банк данных информацию о предполагаемой к продаже недвижимости и открыть доступ к этой информации со стороны возможным покупателей или их представителей. Осуществлять прием и обработку входящих обращений по рекламе, вести самостоятельный поиск покупателей и привлекать внешние и партнерские ресурсы. Организовать показы объекта потенциальным покупателям, их представителям. Также в обязанности агента входило по требованию продавца информировать его о ходе исполнения договора, сохранять конфиденциальность полученной информации, уведомить продавца о том, что покупатель на объект найден, представлять интересы продавца в отношениях с третьими лицами на основании договора.
Как следует из п. 2.2.4 договора ответчик обязалась после получения от агента уведомления о том, что покупатель на объект найден и с ним достигнута письменная договоренность о приобретении объекта, действовать в соответствии с рекомендациями агента при организации и проведении сделки, направленной на отчуждение объекта.
Согласно п. 2.2.6 договора, ответчику в течение срока действия договора обязалась не заключать аналогичных договоров с другими лицами и не совершать самостоятельных действий, составляющих предмет договора без письменного согласования с агентом, передавать агенту информацию о любых потенциально заинтересованных в приобретении прав на объект лицах и переадресовывать все запросы и предложения, получаемые продавцом напрямую от заинтересованных лиц, агенту.
В соответствии с соглашением от 11.08.2021 года, вознаграждение агента составило 100 000 рублей (л.д. 12).
Из копии акта исполнения договора, достоверность которого не оспаривалась ответчиком, следует, что агентом оказаны, а ответчиком приняты следующие услуги: первичный осмотр, экспресс-анализ стоимости для формирования цены, консультация продавца, фото/видео съемка объекта, анализ документов на объект, подготовка презентации на объект, размещение объявления о продаже объекта на всех ведущих сайтах в сети интернет, подготовка и размещение наружной рекламы объекта, презентации объекта (л.д. 13).
Сторонами в ходе судебного разбирательства также не отрицался факт показа объекта недвижимости агентом.
Из материалов дела следует и не оспаривалось ответчиком, что 06.09.2021 года был осуществлен переход права собственности на объект недвижимости покупателю ФИО3 (л.д. 18-19).
25.09.2021 года в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием выплатить агентское вознаграждение в сумме 100 000 рублей (л.д. 20-22).
Как следует из объяснений ответчика, данных в ходе судебного разбирательства, 19 августа 2021 года ей позвонил покупатель и сказал, что не хочет оформлять сделку через агентство. Через пару дней ответчик позвонила агенту и отказалась от услуг, предложив компенсировать расходы. Покупатель нашел ответчика сам. О том, что это покупатель, найденный агентом, ответчику стало известно в процессе оформления сделки.
Допрошенная в качестве свидетеля ФИО4 пояснила, что оказывала услуги ФИО1 как сотрудник ООО «АН Колизей», встретились на объекте, посмотрела документы, провела аналитику, договор подписывали дистанционно, с фотографом приехали на объект, все фотографировали повесили рекламные таблички, подготовила текст объявления, начала предлагать участок, выставила его на интернет-площадках. Через пару дней позвонила покупатель, свидетель показала объект, покупателя все устроило и она готова был приобретать, дальше свидетель передала информацию директору и она уже общалась, как будет происходить сделка. В сентябре позвонила ФИО1 и сказала, что объект продан, предложила деньги. ФИО1 от услуг не отказывалась, переписка с ней не велась, о том, что покупатель не хочет приобретать через агентство, продавец не сообщала. После передачи информации директору свидетель с ответчиком более не общалась.
Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего:
Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно ст. 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора (п. 1 ст. 1007 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Из содержания п. 2 ст. 779 ГК РФ, следует также, что правила главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации «Возмездное оказание услуг» применяются и к договорам агентирования.
Согласно п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Аналогичное право на односторонний отказ заказчика от договора предусмотрено в ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей».
В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований. При этом суд исходит из того, что эксклюзивность агентского договора предполагает запрет на заключение продавцом договоров на оказание услуг по продаже этого объекта с другими агентствами на весь период действия договора. Однако, доказательств того, что в интересах ответчика при заключении сделки купли-продажи квартиры в интересах ответчика действовало другое агентство не представлено. А также не представлено доказательств, что должник осуществлял самостоятельную деятельность по поиску покупателей.
При этом доказательств, подтверждающих, что продавец был уведомлен о наличии именно покупателя ФИО3, впоследствии заключившего с ответчиком договор купли-продажи, до совершения перехода права собственности, материалы дела не содержат.
В связи с чем суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства не установлен факт нарушения ответчиком п. 2.2.6 договора от 11.08.2021 года, которое бы влекли в силу п. 5.2 договора обязанность оплатить агентское вознаграждение в полном объеме вне зависимости от фактически оказанных услуг.
Оценивая показания свидетеля ФИО5, суд приходит к выводу, что оснований не доверять им в части объема оказанных агентом по договору услуг оснований не имеется, вместе с тем, суд критически оценивает показания свидетеля в части отсутствия сообщения ответчиком об отказе от договора посредством телефонного звонка, которых согласно показаниям свидетеля после 20.08.2021 года не имело место быть, поскольку они противоречат сведениям, указанным в детализации оказанных услуг по телефонному номеру: 9215820136. В частности, указанная детализация содержит сведения наличии входящих звонков с номера 9650534207, принадлежность которого свидетелю, была ей подтверждена, 23.08.2021 продолжительностью 577 секунд, 25.08.2021 продолжительность 65 секунд.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.
Согласно пункту 1 статьи 159 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно.
Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность (пункт 2 данной статьи).
Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (пункт 3 данной статьи).
Таким образом, односторонний отказ от договора может быть совершен и в устной форме. При этом суд приходит к выводу, что отсутствие доказательств осуществления истцом действий по исполнению договора после 20.08.2021 года свидетельствует о том, что истцу было достоверно известно о совершении ответчиком действий, направленных на отказ от договора.
При этом суд полагает также, действия ответчика по самостоятельному заключению сделки по отчуждению объекта недвижимости, свидетельствует об отказе ответчика от заключенного с истцом агентского договора.
Пунктом 2 статьи 781 ГК РФ установлено специальное правило, что в случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
Указанная норма права регулирует случаи, когда заказчик, не отказываясь от договора и выражая волю к принятию услуг, совершает действия, которые исключают возможность оказания ему надлежащих услуг, то есть договорные правоотношения сторон по поводу возмездного оказания услуг продолжают действовать, а заказчик препятствует выполнению исполнителем обязанности по оказанию услуг и не выполняет возложенные на него договором возмездного оказания услуг обязанности.
В данном случае, учитывая действия ответчика направленные на односторонний отказ от договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения п. 2 ст. 781 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, у истца возникло право требования с ФИО1 возмещения лишь фактически понесенных расходов, связанных с исполнением агентского договора.
Доводы представителя истца о том, что в силу п. 3.2 договора от 11.08.2021 года договор считается полностью исполненным агентом с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект на имя покупателя и проведения между ними взаиморасчетов, в соответствии с условиями договора отчуждения объекта, а также ссылка на п. 1.1 договора, который предусматривает условий совершение действий направленных на поиск потенциального покупателя и/или сопровождение сделки, судом не могут быть приняты во внимание исходя из следующего.
Как следует из п. 1.1, п. 2.1 договора, в нем не поименован конкретный перечень услуг, оказываемых агентом.
В то же время, представленная копия акта исполнения договора, предусматривает совершение конкретных фактических действий, составляющих предмет договора, из которых агентом была исполнена лишь часть.
Пункт 2.2.7 договора предусматривает, что в случае отказа от услуг агента в срок действия договора, продавец обязуется компенсировать агенту фактически понесенные расходы в размере, предусмотренном в прейскуранте цен на услуги по поиску клиента на объект недвижимости, размещенном на сайте агента.
Таким образом, суд при определении фактически понесенных расходов полагает необходимым исходить из цены оказания услуг, предусмотренных прейскурантом, и объема услуг, указанных в акте.
Как было указано ранее, агентом оказаны, а ответчиком приняты следующие услуги: первичный осмотр, экспресс-анализ стоимости для формирования цены, консультация продавца, фото/видео съемка объекта, анализ документов на объект, подготовка презентации на объект, размещение объявления о продаже объекта на всех ведущих сайтах в сети интернет, подготовка и размещение наружной рекламы объекта, презентации объекта (л.д. 13).
Сторонами в ходе судебного разбирательства также не отрицался факт показа объекта недвижимости агентом.
Таким образом, исходя из прейскуранта (л.д. 55), истцом оказаны услуги на общую сумму 47200 рублей (выезд на первичный осмотр объекта 5000 рублей; консультация продавца – 4000 рублей; анализ документов на объект – 5000 рублей, экспресс-анализ стоимость объекта для формирования цены – 4000, фото/видео съемка объекта с использованием профессиональной аппаратуры – 8000 рублей; подготовка презентации – 8000 рублей; размещение рекламы в сети интернет – 5000 рублей; размещение наружной рекламы – 5000 рублей; прием и обработка входящих обращений по рекламе – 200 рублей; организация и проведение показа в <адрес> 3000 рублей), что соответствует содержанию акта.
Доводы ответной стороны о том, что выезд на первоначальный осмотр объекта является бесплатным, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку скриншот, представленный истцом выполнен 25.07.2022 года, тогда как спорные правоотношения имели место в 2021 году. При этом доводы о не исполнении агентом п. 4 и п. 6 акта судом также отклоняются, поскольку были приняты ответчиком, о чем свидетельствует ее подпись в акте.
Учитывая изложенное, исковые требования ООО «АН Колизей» подлежат удовлетворению частично, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в сумме 47200 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований должно быть отказано.
Поскольку суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, с ответчика в силу положений ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы истца по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом требований, то есть в сумме 1616 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 ФИО9 в пользу ООО «Агентство недвижимости Колизей» денежные средства в сумме 47200 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1616 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Т.С. Бородулина