Дело № 3а-85/2025
УИД 33OS0000-01-2025-000004-13
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Владимир 6 июня 2025 года
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Завьялова Д.А.
при секретаре Муравьевой А.Е.,
с участием представителей: административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1, административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НТС-Лидер» об установлении кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами **** и **** в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью (далее также - ООО) «НТС-Лидер», через представителя по доверенности ФИО3, обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области и государственному бюджетному учреждению Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») об установлении кадастровой стоимости, принадлежащих ему на праве собственности объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами:
****, площадью 28 036,9 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****;
****, площадью застройки 4513 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****,
в размере их рыночной стоимости 1 672 000 рублей и 8 766 000 рублей соответственно по состоянию на 1 января 2023 года.
В обоснование ссылалось на то, что кадастровая стоимость указанных объектов незавершенного строительства - 53 980 151 рубль 72 копейки и 14 200 321 рубль 65 копеек соответственно, что не соответствует их рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном **** № **** от 5 декабря 2024 года, в размере 1 672 000 рублей и 8 766 000 рублей соответственно по состоянию на 1 января 2023 года.
По мнению административного истца, данное обстоятельство нарушает его право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере.
ООО «НТС-Лидер», явка которого не признана судом обязательной, извещённое надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило. В представленных в суд письменных ходатайстве и заявлении представитель административного истца по доверенности ФИО3 просила о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие представителя ООО «НТС-Лидер», фактически не ставя под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 12 мая 2025 года (т.2, л.д.158,162,180).
В судебном заседании представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1 и государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») - по доверенности ФИО2 поддержали позицию, изложенную названными административными ответчиками в письменных отзыве и возражениях соответственно, представленных в суд, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 12 мая 2025 года, вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами **** и ****, в размере, определённом в заключении эксперта С.Т.Л. № **** от 12 мая 2025 года, полагая, что названное заключение эксперта является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объектов незавершенного строительства с названными кадастровыми номерами, в связи с тем, что проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости рассматриваемых объектов незавершенного строительства, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (т.2,л.д.168,169,177).
Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация Кольчугинского района Владимирской области, администрация муниципального образования Ильинское сельское поселение Кольчугинского района Владимирской области и Министерство финансов Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили.
Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области в представленном в суд письменном ходатайстве право административного истца на установление кадастровой стоимости упомянутых объектов незавершенного строительства в размере рыночной не оспаривал ни по основанием возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, определённому экспертом С.Т.Л. в заключении № **** от 12 мая 2025 года (т.2,л.д.154-156).
Администрация Кольчугинского района Владимирской области в направленном в суд письменном дополнении к отзыву просила отказать в удовлетворении административного искового заявления ООО «НТС-Лидер» ссылаясь на то, что экспертом С.Т.Л. при составлении заключения № **** от 12 мая 2025 года не был полностью проведён анализ рынка предложений продаж производственно-складских зданий и помещений Владимирской области, не проанализированы состоявшиеся сделки купли-продажи, что привело к отказу от сравнительного подхода к оценке, не была обоснована причина отказа от доходного подхода определения рыночной стоимости оспариваемых объектов незавершённого строительства (т.2, л.д.191)
Управление Росреестра по Владимирской области, администрация муниципального образования Ильинское сельское поселение Кольчугинского района Владимирской области и Министерство финансов Владимирской области какого-либо мнения относительно заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 12 мая 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определенной экспертом рыночной стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами **** и ****, в суд не представили,
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Подпункт 2 пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации к объектам налогообложения относит, в том числе недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
На основании подпункта 4 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении, в частности, объекты незавершенного строительства.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (пункт 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ООО «НТС-Лидер» на праве собственности принадлежат объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами:
****, площадью 28 036,9 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****;
****, площадью застройки 4513 кв.м, адрес (местоположение) объекта: **** (т.1,л.д.10-12,15-18,127-130,171-176).
Кадастровая стоимость названных объектов незавершенного строительства по состоянию на 1 января 2023 года установлена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 года № 101-н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Владимирской области» в размере 53 980 151 рубль 72 копейки и 14 200 321 рубль 65 копеек соответственно (т.1,л.д.13,14,19,20,125,126,167).
Полагая, что кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами **** и **** не соответствует рыночной стоимости, нарушает его право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере, ООО «НТС-Лидер», минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, обратилось с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, сдав его в отделение почтовой связи 29 декабря 2024 года, поступившим в суд 10 января 2025 года (т.1,л.д.2-5,109,116,т.2,л.д.166).
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт **** № **** от 5 декабря 2024 года, на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами **** и **** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 1 672 000 рублей и 8 766 000 рублей соответственно (т.1,л.д.21-72).
В ходе рассмотрения настоящего административного дела по ходатайству стороны административного истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2023 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.223-228).
Из заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 12 мая 2025 года усматривается следующее (т.2,л.д.15-147).
Величина рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года составляет 13 920 000 рублей. Относительно соответствия отчёта об оценке **** № **** от 5 декабря 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ****. В соответствии с требованиями подпункта 2 пункта 3 ФСО IV цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки. На странице 5 отчёта в задании на оценку не содержится указаний ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации.В соответствии с требованиями пункта 2 ФСО VI в отчёте об оценке должна быть изложена вся существенная информация, существенная информация должна быть подтверждена путём раскрытия её источников. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату её появления (публикации) или подготовки и в виде материалов и копий документов, информационных источников. В нарушение данных требований отсутствует подтверждение информации на страницах 15,48,49 отчёта о физическом износе объекта. В связи с данными нарушениями не представляется возможным проверить дату публикации информации. В отчёте отсутствуют анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки (кроме объектов-аналогов на страницах 50-53 отчёта) и интервал значений цен (нарушены требования пункта 11 в) ФСО № 7). В отчёте отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (нарушено требование пункта 10 г) ФСО № 7). На странице 46 отчёта используется информация об объекте-аналоге от 3 февраля 2023 года, то есть информация доступная участникам рынка после даты оценки (нарушено требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО II). В соответствии с требованиями пункта 14 ФСО I итоговая стоимость объекта оценки представляет собой стоимость объекта, определённую на основепрофессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учётом допущений и ограничений оценки. В соответствии с требованиями пункта 1 ФСО VI отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведённого анализа и расчётов. В соответствии с требованиями подпункта 13 пункта 7 ФСО VI в отчёте должны содержаться процесс определения стоимости объекта оценки и соответствующие им расчёты.При расчёте стоимости объекта оценки с кадастровым номером **** на странице 46 отчёта отсутствует ссылка на документ, подтверждающий количество свай у объекта-оценки, используется информация, ставшая доступной после даты оценки, на странице 48 отчёта используется приказ Росстата от 29 августа 2014 года № 543 утративший силу (приказ Росстата от 3 июля 2015 года № 296). Приводится отличная информация по сроку износа объекта (страницы 15,48,49 отчёта). В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчёт стоимости объекта оценки с кадастровым номером **** (страница 49 отчёта). В соответствии с пунктом 13 ФСО III заказчик оценки должен подтвердить предоставленную им информацию путём заверения копий документов и материалов. На страницах 69-97 отчёта представлены копии документов, не заверенные заказчиком. В нарушение пункта 7 ФСО № 7 в отчёте отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки. В нарушение пункта 11а) ФСО № 7 в отчёте отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки. С учётом изложенного эксперт полагает, что содержащиеся в отчёте сведения относительно описания указанного объекта незавершенного строительства, методов расчёта не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости указанного объекта незавершенного строительства и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов
Величина рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года составляет 11 843 000 рублей. Относительно соответствия отчёта об оценке **** № **** от 5 декабря 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ****. В соответствии с требованиями подпункта 2 пункта 3 ФСО IV цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки. На странице 5 отчёта в Задании на оценку не содержится указаний ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации. В соответствии с требованиями пункта 2 ФСО VI в отчёте об оценке должна быть изложена вся существенная информация, существенная информация должна быть подтверждена путём раскрытия её источников. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату её появления (публикации) или подготовки и в виде материалов и копий документов, информационных источников. В нарушение данных требований отсутствует подтверждение информации на странице 18 отчёта о степени готовности объекта, отсутствует копия материалов об объекте-аналоге № 3 на странице 53 отчёта. В связи с данными нарушениями не представляется возможным проверить дату публикации информации. В отчёте отсутствуют анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки (кроме объектов-аналогов на страницах 50-53 отчёта) и интервал значений цен (нарушены требования пункта 11 в) ФСО № 7). В отчёте отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (нарушено требование пункта 10 г) ФСО № 7). В соответствии с требованиями пункта 14 ФСО I итоговая стоимость объекта оценки представляет собой стоимость объекта, определённую на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учётом допущений и ограничений оценки. В соответствии с требованиями пункта 1 ФСО VI отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведённого анализа и расчётов. В соответствии с требованиями подпункта 13 пункта 7 ФСО VI в отчёте должны содержаться процесс определения стоимости объекта оценки и соответствующие им расчёты. При расчёте стоимости объекта оценки с кадастровым номером **** на страницах 50-53 отчёта приведена недостаточная информация для выполнения корректировок на местоположение, площадь, износ, индивидуальные характеристики. Отсутствует подтверждающая информация о степени готовности и физическом износеобъекта на странице 18 отчёта. В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчёт стоимости объекта оценки с кадастровым номером **** (страницы 59-60 отчёта). В соответствии с пунктом 13 ФСО III заказчик оценки должен подтвердить предоставленную им информацию путём заверения копий документов и материалов. На страницах 69-97 отчёта представлены копии документов, не заверенные заказчиком. В нарушение пункта 7 ФСО № 7 в отчёте отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки. В нарушение пункта 11 а) ФСО № 7 в отчёте отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки. С учётом изложенного эксперт полагает, что содержащиеся в отчёте сведения относительно описания указанного объекта незавершенного строительства, методов расчёта не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости указанного объекта незавершенного строительства и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.
Экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта № **** от 12 мая 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (далее также - ФСО) № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объектов оценки и произведённого расчёта их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами, за исключением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и администрации Кольчугинского района Владимирской области, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение, кроме как указанными административными ответчиками и заинтересованным лицом оспорено не было, ходатайств о вызове эксперта для допроса в судебное заседание, о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и администрации Кольчугинского района Владимирской области относительно результатов экспертного заключения № **** от 12 мая 2025 года, судом у эксперта С.Т.Л., проводившей судебную оценочную экспертизу, были запрошены пояснения в письменном виде, в которых она настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения № **** от 12 мая 2025 года, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.
Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную оценочную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости объектов недвижимости, учёную степень кандидата наук, что подтверждено документально (т.2,л.д.129-147), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.2,л.д.15), выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в её письменных пояснениях, представленных в суд, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
На возникшие у представителей административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и заинтересованного лица администрации Кольчугинского района Владимирской области, изложенные в письменном виде, вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что в соответствии с отчётом об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 года № 08/2023 стоимость объектов рассматриваемой функциональной группы находится в диапазоне от 1571,23 руб./кв.м до 33 665,84 руб./кв.м без учета НДС, средняя величина стоимости предложения составляет 11 218,26 руб./кв.м без учета НДС; объекты недвижимости с кадастровыми номерами 33:03:001104:185 и 33:03:001104:186 отнесены к 9 группе «Прочие объекты», кадастровая стоимость которых определялась моделированием в рамках затратного подхода; при расчёте кадастровой стоимости рыночная информация по аналогам не применялась; не был полностью проведён анализ рынка предложений продаж производственно-складских зданий и помещений Владимирской области; не проанализированы состоявшиеся сделки купли-продажи, что привело к отказу от сравнительного подхода к оценке; не была обоснована причина отказа от доходного подхода определения рыночной стоимости оспариваемых объектов незавершённого строительства - экспертом С.Т.Л., в своих письменных пояснениях даны подробные и мотивированные ответы (т.2,л.д.182,184,185,218,239,240), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № **** от 12 мая 2025 года.
В частности в письменных пояснениях экспертом С.Т.Л. обращено внимание на следующее.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 год №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта и кадастровая стоимость, определённая согласно отчёту об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчёта.
В соответствии с требованиями пункта 2 ФСО V при выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости и т.д. Оценщик может использовать один подход и метод оценки. В соответствии с требованиями пункта 24 ФСО № 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования. Таким образом, в заключении эксперта обосновано применение затратного подхода.
Расчёт затрат на создание объектов капитального строительства производится указанными в требованиях способами (требованиями пункта 24 ФСО № 7), в том числе на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников.
При расчёте рыночной стоимости объектов оценки в заключении эксперта использовалась база данных КО-ИНВЕСТ. Расчёт стоимости произведён с учётом специфики, индивидуальных характеристик объектов оценки на дату оценки (описание объектов оценки на страницах 50-70 заключения эксперта).
На страницах 31-46 заключения эксперта выполнен анализ фактических данных предложений продажи на рынке производственно-складской недвижимости, но принято решение с учётом индивидуальных характеристик, а именно незавершённого строительства, состояния конструктивных элементов объектов оценки, расположения в сельской местности, в отдалении от застроенной территории, отказаться от применения сравнительного подхода. Таким образом, отбор объектов-аналогов для сравнительного подхода в рамках данного исследования не проводился.
На страницах 100-102 заключения эксперта приведено обоснование отказа от применения доходного подхода.
Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2023 года, о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 5 декабря 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 12 мая 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 12 мая 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами **** и ****, определённую по состоянию на 1 января 2023 года.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами **** и ****.
При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный **** № **** от 5 декабря 2024 года, суд не принимает в качестве достоверного и относимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2023 года в размере их рыночной стоимости 13 920 000 рублей и 11 843 000 рублей соответственно.
В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ООО «НТС-Лидер» об установлении кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами **** и **** в размере их рыночной стоимости следует считать 29 декабря 2024 года, то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, путём сдачи его в организацию почтовой связи, что подтверждается описью вложения в конверт, почтовым конвертом и отчётом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ****, указанная дата подлежит отражению в резолютивной части настоящего решения суда (т.1,л.д. 109,116,т.2,л.д.166).
При этом суд по аналогии применяет положения пункта 14 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, согласно которым датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считается дата представления его в территориальный орган уполномоченного федерального органа либо день сдачи его в организацию почтовой связи для направления в комиссию по месту нахождения территориального органа уполномоченного федерального органа.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «НТС-Лидер» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ****, площадью 28 036,9 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, по состоянию на 1 января 2023 года, в размере его рыночной стоимости 13 920 000 (тринадцать миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ****, площадью застройки 4513 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, по состоянию на 1 января 2023 года, в размере его рыночной стоимости 11 843 000 (одиннадцать миллионов восемьсот сорок три тысячи) рублей.
Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «НТС-Лидер» об установлении кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами **** и **** в размере их рыночной стоимости 29 декабря 2024 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья
Владимирского областного суда Д.А. Завьялов
Мотивированное решение изготовлено 6 июня 2025 года.