Решение по делу № 2-5907/2022 от 15.11.2022 - о передаче квартиры, взыскании неустойки, штрафа морального вреда, понуждении к заключению дополнительного соглашения.

УИД 23RS0№-78

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 ноября 2022 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Дудченко Ю.Л.

при секретаре ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Строительная Компания «МИАЛ-СТРОЙ» о передаче квартиры, взыскании неустойки, штрафа морального вреда, понуждении к заключению дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее истец) обратился в суд с иском к ООО «Строительная Компания «МИАЛ-Строй» о передаче квартиры, взыскании неустойки, штрафа морального вреда, понуждении к заключению дополнительного соглашения, указывая, что на основании договора участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик в лице ООО «МИАЛ-Строй», взял на себя обязательство своими силами и с привлечением других лиц построить объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику объект долевого строительства по акту приема – передачи, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в виде квартиры по акту приема-передачи, в сроки, оговоренные в договоре долевого участия. Объектом долевого строительства является квартира, строительный №, проектной площадью с холодными помещениями 60.29 кв.м., общей площадью 56.12 кв.м., проектной жилой площадью 31.15 кв.м., расположенная по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

Изначально срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства определен на 2 полугодие 2018 года (п. 1.4 договора). Согласно п. 1.3 указанного договора срок окончания строительства объекта также определен на 2 полугодие 2018 года.

Взятые на себя обязательства истцом были выполнены в полном объеме и оговоренная п. 3.1 договора цена в размере 4 039 430 рублей была оплачена в полном объеме.

В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МИАЛ-Строй» и истцом было заключено дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому сторонами был изменен предполагаемый срок окончания строительства объекта на второе полугодие 2019 года (п. 1.3 договора). Также указанным дополнительным соглашением п. 3.4 договора долевого строительства был изложен в другой редакции, согласно которой если по данным технической инвентаризации общая площадь квартиры с холодными помещениями окажется больше площади, оговоренной в настоящем договоре, то дольщик эту разницу не оплачивает. Соответственно если площадь квартиры окажется меньше площади, оговоренной настоящим договором, то застройщик обязуется в течение 10 банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления дольщика вернуть излишне внесенную дольщиком оплату по цене квадратного метра, оплачиваемого дольщиком в соответствии с п. 3.1 договора долевого участия. Иные условия договора долевого участия, заключенного между истцом и ООО «МИАЛ-Строй» остались неизменными.

В последствие истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МИАЛ-Строй» и ООО «СК «МИАЛ-Строй» был заключен договор уступки прав и обязательств с передачей функций застройщика. Согласно условиям указанного договора ответчик принял на себя права и обязанности по договорам ДДУ с момента регистрации дополнительных соглашений к данным договорам ДДУ в Росреестре. Ответчик также взял на себя обязательство заключить со всеми участниками долевого строительства соглашения о перемене лиц в обязательствах и принять меры для регистрации данных дополнительных соглашений в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Дополнительными соглашениями Цессионарий принимает на себя обязательства Цедента, в том числе и обязательства о выплате денежных средств в случае расторжения договора ДДУ.

В адрес истца ответчиком было направлено уведомление о замене застройщика.

В дальнейшем в сентябре 2021 года в адрес истца поступило уведомление о завершении строительства спорного объекта и возможности передачи объекта долевого строительства, а также необходимости заключения дополнительного соглашения к нему. При этом проект необходимого для подписи дополнительного соглашения содержал условия об изменении сроков окончания строительства на второе полугодие 2021 года, а также исключении п. 3.4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку досудебное урегулирование возможности разрешения спора, результатов не дало, условия дополнительного соглашения сторонами не были согласованы, квартира истцу не была передана, истец вынужден был обратиться в суд.

В ходе судебного разбирательства представитель истца окончательно уточнив ранее заявленные исковые требования просит суд обязать ответчика в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда подписать с ФИО1 дополнительное соглашение о замене застройщика на ООО «СК«Миал-Строй» с последующей государственной регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю без изменения иных условий договора участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика передать истцу объект долевого строительства <адрес> находящуюся на 22 этаже, во втором подъезде, общей площадью 58.5 кв.м., жилой 32.2 кв.м., расположенную по адресу: г. Краснодар, <адрес> в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу, взыскать с ответчика неустойку в размере 3 234 775 рублей 54 копеек, компенсацию причиненного морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом.

Истец ФИО1, его представитель, действующая на основании доверенности – ФИО4, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «СК «МИАЛ-Строй», действующий на основании доверенности ФИО5, заявленные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным письменно. Полагает, что ответчиком предприняты все меры к выполнению обязательств в отношении спорного объекта долевого строительства. Просил также учесть, что до настоящего времени, в виду отсутствия заключенного с ответчиком дополнительного соглашения права и обязательства застройщика к нему не перешли.

Изучив рассматриваемое исковое заявление, выслушав стороны, исследовав и огласив материалы дела, оценив предоставленные доказательства, суд приходит к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами, не допускаются.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Согласно части 1 статьи 6 вышеназванного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Так в судебном заседании установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ год, застройщик в лице ООО «МИАЛ-Строй», взял на себя обязательство своими силами и с привлечением других лиц построить объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику объект долевого строительства по акту приема – передачи, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в виде квартиры по акту приема-передачи, в сроки, оговоренные в договоре долевого участия. Объектом долевого строительства является квартира, строительный №, проектной площадью с холодными помещениями 60.29 кв.м., общей площадью 56.12 кв.м., проектной жилой площадью 31.15 кв.м., расположенная по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

Изначально срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства определен на 2 полугодие 2018 года (п. 1.4 договора).

Согласно п. 1.3 указанного договора срок окончания строительства объекта также определен на 2 полугодие 2018 года.

Взятые на себя обязательства истцом были выполнены в полном объеме и оговоренная п. 3.1 договора цена в размере 4 039 430 рублей была оплачена в полном объеме. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МИАЛ-Строй» и истцом было заключено дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому сторонами был изменен предполагаемый срок окончания строительства объекта на второе полугодие 2019 года (п.1.3 договора).

Также указанным дополнительным соглашением, п. 3.4 договора долевого строительства был изложен в другой редакции, согласно которой если по данным технической инвентаризации общая площадь квартиры с холодными помещениями окажется больше площади, оговоренной в настоящем договоре, то дольщик эту разницу не оплачивает.

Соответственно если площадь квартиры окажется меньше площади, оговоренной настоящим договором, то застройщик обязуется в течение 10 банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления дольщика вернуть излишне внесенную дольщиком оплату по цене квадратного метра, оплачиваемого дольщиком в соответствии с п. 3.1 договора долевого участия.

Иные условия договора долевого участия, заключенного между истцом и ООО «МИАЛ-Строй» остались неизменными.

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МИАЛ-Строй» и ООО «СК «МИАЛ-Строй» был заключен договор уступки прав и обязательств с передачей функций застройщика.

Согласно условиям указанного договора ответчик принял на себя права и обязанности по договорам ДДУ с момента регистрации дополнительных соглашений к данным договорам ДДУ в Росреестре. Ответчик также взял на себя обязательство заключить со всеми участниками долевого строительства соглашения о перемене лиц в обязательствах и принять меры для регистрации данных дополнительных соглашений в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Дополнительными соглашениями Цессионарий принимает на себя обязательства Цедента, в том числе и обязательства о выплате денежных средств в случае расторжения договора ДДУ (п. 1.2 договора цессии).

Пунктом 2.3 указанного договора цессии дополнительно оговорено, что цессионарий принимает права и обязательства перед дольщиками на основании дополнительных соглашений с дольщиками с момента из регистрации в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю ( с момента государственной регистрации).

Материалами дела подтверждено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, за №-RU№2021.

Из уведомления ответчика, отправленного истцу согласно штемпелю Почта России ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «СК «МИАЛ-Строй» уведомляет дольщиков о завершении строительства выше упомянутого жилого дома по <адрес> в г. Краснодаре. Также в этом уведомлении сообщается, что передача объектов долевого строительства будет производиться, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, застройщику сообщено о том, что между ООО «МИАЛ-Строй» и ООО «СК «МИАЛ-Строй» был заключен договор цессии и застройщику необходимо заключить с ООО «СК «МИАЛ-Строй» дополнительное соглашение о переходе прав и обязанностей на нового застройщика, после чего незамедлительно будет произведена передача объекта долевого строительства.

Истцом не отрицается получение указанного уведомления.

В дальнейшем в сентябре 2021 года в адрес истца поступил проект дополнительного соглашения с ответчиком, с условиями которого истец не согласился, написав в адрес ответчика в претензию, в которой выразил свое несогласие с исключением п. 3.4 изложенного в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено почтовым отправлением от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно предоставленному суду проекту дополнительного соглашения к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома следует, что истцу предложено внести в п. 1.3 и п. 1.4 договора долевого участия изменения, изложив указанный пункт в следующей редакции:

- 1.3 Предполагаемый срок окончания строительства объекта – второе полугодие 2021 года

- 1.4 Срок передачи квартиры дольщику- второе полугодие 2021 года. Застройщик вправе ввести объект в эксплуатацию и передать дольщику квартиру в более ранний срок. Квартира передается дольщику в предусмотренный настоящим договором или более ранний срок, но не ранее выполнения дольщиком обязанностей по оплате, предусмотренных ст. 3 настоящего договора.

Также данным дополнительным соглашением п. 3.4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ предложено исключить.

В последствие ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием передачи объекта долевого строительства, выплате в добровольном порядке неустойки в размере 3 845 537 рублей 36 копеек, компенсацию причиненного морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, изменение судом условий заключенного между сторонами договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами является исключительной мерой и бремя доказывания совокупности условий необходимых для его изменения несет лицо, заявившее такое требование. В данном случае ответчиком были внесены предложения об изменении условий как договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, так и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ и соответственно на нем лежит обязанность доказать обоснованность внесения заявленных изменений путем заключения дополнительного соглашения.

При этом по пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

В силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Согласно пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В части 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, в случае, если срок передачи объекта долевого строительства изменяется по соглашению сторон, соответствующее обязательство застройщика считается измененным с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, то есть от даты государственной регистрации соответствующего соглашения между застройщиком и участником долевого строительства.

Руководствуясь нормами статьи 451 ГК РФ и принимая во внимание позицию ответчика о необходимости заключения дополнительного соглашения с условием изменения даты передачи объекта долевого строительства, а также исключения невозможности осуществления доплаты за объект долевого строительства превышающий по площади, установленный договором долевого участия, именно ответчик должен доказать существенно изменившиеся обстоятельства и предоставить доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также привести факты наличия совокупности условий, являющихся основанием для изменения договора.

Между тем ответчик, заключая договор цессии и вступая в договорные отношения с дольщиками, не мог исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должен был предвидеть возможность их наступления, в том числе наступление сроков окончания строительства объекта ранее возведения объекта долевого строительства, что было очевидно еще при заключении договора цессии..

В соответствии с частью 3 статьи 6 названного выше закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Кроме того, Федеральный закон N 214-ФЗ, регулирующий спорные правоотношения, в обязательном порядке не возлагает на участника долевого строительства обязанности принять предложение застройщика об изменении срока передачи объекта строительства, равно как и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при нарушении этого срока. По мотиву того, что участник долевого строительства отказался подписать дополнительное соглашение, Федеральный закон N 214-ФЗ не освобождает и застройщика от ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, в том числе и при отсутствии для участника долевого строительства каких-либо существенных негативных последствий из-за нарушения срока передачи объекта.

Более того, в силу положений статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 395-I "О банках и банковской деятельности").

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По смыслу приведенных норм материального права с учетом оснований заявленного иска в данном случае согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства – истца, является его правом, а не обязанностью.

Приведенные ответчиком аргументы не относятся к тем обстоятельствам, с которыми закон связывает возникновение права на изменение договора долевого участия в судебном порядке, в связи с чем у суда не имеется оснований, определяющих заключение дополнительного соглашения на условиях ответчика.

С учетом совокупности предоставленных доказательств, оцененных судом с учетом положений ст. 67 ГПК РФ, суд полагает, что заявленные истцом требования о заключении дополнительного соглашения между сторонами без учета условий, поставленных ответчиком подлежат удовлетворению, как и подлежат удовлетворению требования о передаче спорного объекта долевого строительства истцу, поскольку обстоятельств подтверждающих такие основания суду не предоставлено.

Согласно п. 1, п. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1).

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Возможность уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена статьей 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу ч. 1 ст. 389.1 ГК РФ взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка.

Так материалами дела установлено, что договором долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что застройщик вправе совершить с третьим лицом сделку по перемене лица в обязательстве (уступка прав и / или перевод долга по настоящему договору) по цене и на условиях по своему усмотрению. При этом дольщик, подписывая настоящий договор заранее выражает свое согласие на заключение застройщиком такой сделки с третьим лицом по перемене лица в обязательстве (как на уступку прав застройщика, так и на перевод своего долга) и обязуется исполнять в полном объеме своим обязательства с новым контрагентом так же как и застройщиком ( п. 2.3.3 договора.).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно условиям договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ ответчик принял на себя права и обязанности по договорам ДДУ с момента регистрации дополнительных соглашений к данным договорам ДДУ в Росреестре. Ответчик также взял на себя обязательство заключить со всеми участниками долевого строительства соглашения о перемене лиц в обязательствах и принять меры для регистрации данных дополнительных соглашений в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Дополнительными соглашениями Цессионарий принимает на себя обязательства Цедента, в том числе и обязательства о выплате денежных средств в случае расторжения договора ДДУ (п. 1.2 договора цессии).

Пунктом 2.3 указанного договора цессии дополнительно оговорено, что цессионарий принимает права и обязательства перед дольщиками на основании дополнительных соглашений с дольщиками с момента из регистрации в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю ( с момента государственной регистрации).

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Положения статей 11 и 17 Федерального закона N 214-ФЗ о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту интересов участников долевого строительства, являются обеспечением исполнения обязательства по передаче дольщику объекта недвижимости.

Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выступает обеспечительной мерой.

Таким образом, моментом перехода прав от предыдущего застройщика к ответчику является заключение дополнительного соглашения о перемене лиц в обязательствах с последующей регистрацией указанного дополнительного соглашения о перемене лиц в обязательстве в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

Из материалов дела следует, что в адрес истца поступало уведомление датированное ДД.ММ.ГГГГ с указанием на необходимость заключения дополнительного соглашения с ООО « СК « МИАЛ-Строй».

Вместе с тем, судом в ходе судебного разбирательства установлено, а также это следует из объема заявленных требований, что до настоящего момента данное дополнительное соглашение заключено не было.

При этом, суд не усматривает в действиях ответчика уклонения от осуществления принятых на себя обязательств либо злоупотребления правом, поскольку начиная с октября 2019 года дополнительное соглашение с ООО «СК «МИАЛ-Строй» заключено не было не по его вине. При этом в ходе судебного разбирательства, непосредственно сам истец не отрицал того факта, что особо заниматься урегулированием сложившейся ситуации у него не было времени и все было поставлено на самотек.

Сведений о том, что договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ отменен, изменен, признан ничтожным, недействительным в части или целом, материалы дела не содержат, соответственно упомянутый договор имеет законную силу.

Таким образом, у ответчика в силу заключенного договора уступки прав и обязательств с передачей функций застройщика от ДД.ММ.ГГГГ не возникли обязательства перед дольщиками, в частности, перед истцом, что является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки.

Обсуждая заявленные требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа, суд учитывает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу п.46 Постановления Пленума ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).

Принимая во внимание, что требования о взыскании штрафа, компенсации морального вреда, производны от первоначального требования, в удовлетворении которого судом отказано, иск в данной части заявленных требований также подлежит отказу в удовлетворении.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Строительная Компания «МИАЛ-СТРОЙ» о передаче квартиры, взыскании неустойки, штрафа морального вреда, понуждении к заключению дополнительного соглашения удовлетворить частично.

Обязать ООО «Строительная Компания «МИАЛ-СТРОЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда подписать с ФИО1 (паспорт гражданина РФ №, выдан ДД.ММ.ГГГГ) дополнительное соглашение о замене застройщика на ООО « СК «МИАЛ-СТРОЙ» с последующей государственной регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю без изменения иных условий договора участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать ООО «Строительная Компания «МИАЛ-СТРОЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда передать ФИО1 (паспорт гражданина №, выдан ДД.ММ.ГГГГ) по акту приема-передачи <адрес> 210, находящуюся в 24-этажном жилом доме во 2 подъезде на 22 этаже, общей площадью жилого помещения 58.5 кв.м., жилой 32.2 кв.м., где площадь коридора составляет 10 кв.м., санузла 4.9 кв.м., кухни 11.4 кв.м., жилой комнаты 14.7 кв.м., жилой комнаты 17.5 кв.м., балкона 5.2 кв.м., лоджии 5.4 кв.м., расположенную по адресу: г. Краснодар. <адрес>.

В остальной части заявленных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: