ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

26 ноября 2025 г. по делу № 3а-44/2025

Верховный Суд Республики Мордовия в составе

судьи Верховного Суда Республики Мордовия Бажанова Александра Олеговича,

при секретаре Ермаковой Светлане Владимировне,

с участием в деле:

административного истца - ФИО1,

административного ответчика - Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» (далее ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки»), его представителя ФИО2,

административного ответчика - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, его представителя ФИО2,

заинтересованного лица - публично-правовой компании «Роскадастр», (далее ППК «Роскадастр»),

заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее Управление Росреестра по Республике Мордовия),

заинтересованного лица - Администрации городского округа Саранск,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 ноября 2025 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решения ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимого имущества - ремонтно-механической мастерской с кадастровым номером <№>, общей площадью 1334,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.

Несоответствие кадастровой стоимости здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца, в связи с необоснованным завышением налога на имущество физических лиц.

Согласно отчету № <№> составленному оценщиком ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость ремонтно-механической мастерской с кадастровым номером <№> по состоянию на 9 августа 2024 г. составляет 13 975 000 рублей.

Решением ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» № <№> от 20 декабря 2024 г. ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

По данным основаниям ФИО1 просила суд признать незаконным решение ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» № <№> от 20 декабря 2024 г. и установить по состоянию на 9 августа 2024 г. кадастровую стоимость ремонтно-механической мастерской с кадастровым номером <№>, общей площадью 1334,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 13 975 000 рублей.

После проведения судебной строительно-технической экспертизы административным истцом уточнено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 9 августа 2024 г. в размере 14 147 441 рубль.

Представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Республике Мордовия, ППК «Роскадастр», Администрации городского округа Саранск в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании просила удовлетворить административное исковое заявление по указанным в нём основаниям, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, установленной экспертом.

Представитель административного ответчика ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», заинтересованного лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия (далее Минземимущество Республики Мордовия) ФИО2 просил отказать в удовлетворении административного иска о признании незаконным решения ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 20 декабря 2024 г. № <№>.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Статья 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает возможность обращения юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости) (пункт 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Республики Мордовия от 5 сентября 2022 г. № 614 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Республики Мордовия, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 октября 2022 г.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником здания ремонтно-механической мастерской с кадастровым номером <№>, общей площадью 1334,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. (т. 1 л.д. 109-112).

Кадастровая стоимость указанного здания определена по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 23 350 898 руб. 54 коп. и утверждена Приказом Госкомимущества Республики Мордовия от 2 октября 2023 г. № 136 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Мордовия» (т. 1 л.д. 113).

27 ноября 2024 г. ФИО1 обратилась в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2024 г. на основании отчета № № <№> от 22 ноября 2024 г. (т. 1 л.д. 129).

Решением ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 20 декабря 2024 г. № <№> ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, ввиду нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предусмотренных положениями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 22е ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, пункта 1 ФСО № V, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пункта 2 ФСО VI, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, (т. 1 л.д. 132-133).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1 и 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статей (пункт 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

ФИО1, обладающая на праве собственности объектом недвижимости – зданием и являющаяся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, т.к. результатами определения кадастровой стоимости затронуты её права, а именно определение подлежащего к уплате размера налога на имущество физических лиц.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, административный истец обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним, согласно названной норме закона, постановлению Правительства Республики Мордовия от 25 января 2023 г. № 38 «О переименовании государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (пункт 2 Постановления – в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки»), подпункту 6 пункта 2 постановления Правительства Республики Мордовия от 7 июля 2023 г. № 313 «О государственном бюджетном учреждении Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Республики Мордовия».

К заявлению в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет № <№> от 22 ноября 2024 г., составленный оценщиком ООО «<данные изъяты>» А.Д.Н., согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером <№> по состоянию на 9 августа 2024 г. составляет 13 975 000 рублей (т. 1 л.д. 14-52).

Для оценки правомерности выводов в решении ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» относительно представленного отчета оценщика определением суда от 6 мая 2025 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости здания на дату его оценки.

Согласно заключению эксперта ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России М.Е.В. <№> от 26 сентября 2025 г. с учётом исправления технической ошибки:

- отчет <№> от 22 ноября 2024 г. об оценке рыночной стоимости здания с кадастровым номером <№> не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. При составлении указанного отчета допущены нарушения положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 11г, 22в, 22е, 22д ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, подпункта 4 пункта 7, подпункта 3 пункта 2 ФСО № V, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, подпункта 3 пункта 2 ФСО VI, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;

- рыночная стоимость здания с кадастровым номером <№> по состоянию на 9 августа 2024 г. составляет 14 147 441 рубль (т. 2 л.д. 34-71, 88-95).

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, является ясным и полным, выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки в части применения подхода к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять заключению эксперта, полученному по результатам проведения судебной экспертизы и подготовленному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости здания, опровергнуты заключением эксперта, которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного здания по состоянию на юридически значимую дату.

Экспертное заключение было направлено лицам, участвующим в деле, однако сведений, опровергающих заключение эксперта, суду не представлено.

Представитель ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» представил возражения относительно экспертного заключения, указав, что неверно определен физический износ объекта исследования, т.к. оценка указанного износа не обоснована, выводы эксперта о необходимости проведения капитального ремонта или реконструкции объекта исследования не подтверждены.

Данный довод отклоняется, т.к. сводится к несогласию с выводами эксперта, основан на субъективных суждениях, объективно не подтверждён.

Отклоняется как несостоятельный довод ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» о том, что неверно указан региональный индекс для объекта исследования - 0,71, в то время как подлежал применению индекс 0,810, т.к. согласно сведениям ЕГРН и данным Геоинформационного портала НСПД материал стен объекта исследования – кирпич. Здание согласно данным технического паспорта имеет как кирпичные, так и панельные стены, доля которых составляет более 50%, а потому не может быть отнесено к классу конструктивной системы КС-1, которая предполагает полностью кирпичное здание.

Довод о том, что эксперт подменил понятие функциональный износ физическим износом и вторично его учёл, тем самым занизив итоговую стоимость объекта исследования, отклоняется как несостоятельный. При определении функционального износа и его расчете отношением цен объектов в зависимости от количества лет, эксперт применил справочный источник, в котором год постройки здания учитывает современность технологических решений и требований строительных норм к объекту недвижимости, что не имеет отношения к физическому износу здания.

Отклоняется как несостоятельный довод административного ответчика о недостоверности экспертного заключения ввиду того, что корректировка на торг применяется к цене предложения объектов-аналогов не в первую очередь, т.к. при применении мультипликационной корректировки последовательность множителей не оказывает влияния на сумму произведения.

Довод административного ответчика о необоснованном применении экспертом корректировки на наличие железнодорожной ветки для объекта-аналога № 2, отклоняется как несостоятельный, т.к. эксперт обоснованно исходил из того, что в оценочной практике обеспеченность железнодорожной веткой определяется не только нахождением её непосредственно на участке, но и в непосредственной близости с учётом возможности организации её эксплуатации.

Довод об ошибке при корректировке на долю административных помещений объектов-аналогов № 2 и № 3 заслуживает внимания, экспертом исправлена данная ошибка, технический характер которой не оспаривается представителем ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки».

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки спорного здания оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем суд признает данный отчет недопустимым доказательством.

Поскольку содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости здания опровергнуты заключением эксперта № <№> от 26 сентября 2025 г., которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного здания по состоянию на юридически значимую дату, суд устанавливает его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости здания требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Определяя надлежащего административного ответчика, суд, руководствуясь положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, приходит к выводу о том, что надлежащим административным ответчиком по настоящему делу является ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», как учреждение, рассмотревшее вопрос об установлении кадастровой стоимости спорного здания равной его рыночной стоимости, и утвердившее результаты определения кадастровой стоимости (акт ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 20 декабря 2024 г. № <№>).

В силу вышеуказанных обстоятельств суд считает подлежащими удовлетворению требования ФИО1 об установлении по состоянию на 9 августа 2024 г. кадастровой стоимости здания с кадастровым номером <№>, площадью 1334,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 14 147 441 рубль. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости ФИО1 считать 27 ноября 2024 г.

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 20 декабря 2024 г. № <№> отказать.

Установить по состоянию на 9 августа 2024 г. кадастровую стоимость объекта недвижимости - ремонтно-механической мастерской с кадастровым номером <№>, общей площадью 1334,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 14 147 441 (четырнадцать миллионов сто сорок семь тысяч четыреста сорок один) рубль.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 ноября 2024 г.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия А.О. Бажанов

Мотивированное решение суда изготовлено 10 декабря 2025 г.