Дело ### (2-1061/2025)
УИД 33RS0###-98
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 января 2026 года <...>
Суздальский районный суд <...> в составе
председательствующего судьи Сопневой Я.В.,
при помощнике ФИО4,
с участием представителей ответчика ФИО1 – ФИО6, ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе <...> гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новая эра» (ИНН <***>) к администрации муниципального образования <...> (ИНН <***>), ФИО1 о признании решений общего собрания участников долевой собственности незаконными,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Новая эра» обратилось в суд с иском к администрации муниципального образования <...>, ФИО1 о признании решений общего собрания участников долевой собственности незаконными, указав в обоснование следующее. *** между ООО «Новая Эра» и ОАО «Племзавод «Порецкое» заключен договор субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения: земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, площадью 4042850 кв.м, с кадастровым номером ###, находящегося по адресу: в 500 м. по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <...>; земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, площадью 2370000 кв.м, с кадастровым номером ###, находящегося по адресу: в 1000 м, по направлению на юг от ориентира населенный пункт, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <...> на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ельскохозяйственного производства; земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, площадью 1178200 кв.м, с кадастровым номером ###, находящегося по адресу: в 800 м. по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <...>, район Суздальский, <...> на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства. *** состоялись общие собрания участников долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: ###, ###, ###, на повестку дня вынесены следующие вопросы: прекратить договоры аренды, заключенные с ОАО «Племзавод «Порецкое», на земельные участки с кадастровыми номерами ###, ###, ###; об избрании лица, уполномоченного действовать от имени участников долевой собственности без доверенности в любых организациях и государственных органах. По результатам проведенных собраний приняты следующие решения: Расторгнуть Договоры аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ***, заключенные с ОАО «Племзавод «Порецкое», на земельные участки с кадастровыми номерами ###. ###, ###; В качестве лица, уполномоченного действовать от имени участников долевой собственности без доверенности в любых организациях и государственных органах в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ###. ###, ### избрать ФИО1. Общие собрания участников долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: ###. ###. ###, состоявшиеся ***, проведены с существенными нарушениями порядка их созыва и проведения, установленного ФЗ от *** № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», что влечет признание решений, принятых на данных собраниях недействительными. На основании изложенного ООО «Новая эра» просит признать решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ###, отраженного в протоколе общего собрания от ***; решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ###, отраженного в протоколе общего собрания от ***; решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ###, отраженного в протоколе общего собрания от ***, недействительными.
Истец – ООО «Новая эра», уведомленный о дате, времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд не обеспечил.
В ранее состоявшемся судебном заседании представитель истца - адвокат ФИО5, исковые требования поддержала, пояснила, что в повестки собраний в нарушение требований, установленных п. 3 ст. 14 ФЗ от *** № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» включен вопрос, не входящий в исчерпывающий перечень вопросов, по которым участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, а именно вопрос о расторжении договора аренды, поскольку о расторжении договора аренды должны заявить все собственники земельных долей, однако свое мнение выразили только часть собственников земельных долей. Прекращение договоров аренды в этом случае существенным образом нарушает права остальных собственников, поскольку их мнение о расторжении договоров аренды с ОАО «Племзавод «Порецкое» в данном случае не учитывалось и не выяснялось. Кроме того, ряд собственников земельных долей не присутствовали на собрании - за них принимали участие в голосовании по вопросам повестки собрания лица, допущенные должностным лицом органа местного самоуправления в качестве представителей собственников долей по соответствующим доверенностям, истец полагает, что у представителей, которые участвовали от лица собственников, отсутствовали полномочия участвовать в собрании, голосовать по вопросам повестки дня общего собрания, расторгать договор аренды. Также истец полагает, что в нарушение п. 12 ст. 14.1 ФЗ от *** № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», все материалы общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ### хранятся у третьих лиц, а именно, у представителя АО «Агрофирма «Суздальские зори» ФИО6, которая также являлась секретарем общего собрания. Представители АО «Агрофирма «Суздальские зори» участвовали в собрании со стороны организаторов, помогали в оформлении документации. В протоколе общего собрания участников долевой собственности указано, что в качестве секретаря собрания кандидатура ФИО6 была предложена уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, возражений не поступило, однако, на собрании это не было озвучено.
Ответчик администрация МО Павловское, уведомленный о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в суд не обеспечил, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в письменном отзыве с заявленными требованиями не согласился.
Ответчик ФИО1, уведомленный о дате, времени и месте рассмотрения дела, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представители ответчика ФИО1 – ФИО6, ФИО7, в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражали, указали, что довод истца о том, что оспариваемые решения нарушают его права как субарендатора указанных земельных участков, является несостоятельным. Во-первых, истец не представил доказательств наличия у него оформленных надлежащим образом арендных отношений в отношении земельных участков, собственниками которых были приняты оспариваемые решения. Договор субаренды от 19.02.2025г. таким доказательством не является ввиду следующего. Согласно п 4.1 данного договора, срок аренды составляет 1 год. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пунтом 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, договор субаренды от ***, подлежал государственной регистрации и являлся бы заключенным только при ее наличии. Между тем, договор субаренды от 19.02.2025г. в установленном законом порядке не зарегистрирован. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Пунктом 4.3.1. договоров аренды от 29.12.2008г. предусмотрено, что арендатор (ОАО «Племзавод «Порецкое») вправе передавать земельные участки в субаренду в пределах срока действия договора и при условии уведомления арендодателя. В отсутствие такого уведомления собственники не давали согласия арендатору сдавать участки в субаренду. О заключении договора субаренды от 19.02.2025г. с истцом арендатор не уведомлял собственников земельных участков. На такую передачу земельных участков в субаренду истцу (то есть без уведомления) собственники арендатору согласия не давали. Кроме того, в нарушение п. 2 ст. 615 ГК РФ срок договора субаренды превышал срок аренды (договоры аренды считаются заключенными на неопределенный срок и могли быть расторгнуты любой из сторон в любой момент путем уведомления второй стороны за 3 месяца до даты расторжения). В предмете договора субаренды указаны иные площади участков, чем находились на тот момент в аренде у ОАО «Племзавод «Порецкое». Указанное обстоятельство свидетельствует о недостижении сторонами договора субаренды от 19.02.2025г. соглашения о предмете договора и, как следствие - о незаключенности договора. Администрацией представлены документы, подтверждающие, что собрания проводились в соответствии с предусмотренным законом порядком. Участники долевой собственности принимали участие в собраниях лично либо через уполномоченных нотариальными доверенностями представителей. На основании изложенного, просили в удовлетворении иска ООО «Новая Эра» отказать.
Третьи лица – Управление Росреестра по <...>, Конкурсный управляющий ФИО2, ОАО «Племзавод Порецкое», Управление Россельхознадзора по <...>, ООО «Агро-Суздаль», УФНС России по <...>, уведомленные о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Суд, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных участников процесса.
Заслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 статьи 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Согласно правилам ст. 181.5 ГК РФ - если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Согласно правилам ст. 181.3 ГК РФ - решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
В соответствии со статьей 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:
1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования;
4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.
Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено.
Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.
Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу правил пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется Федеральным законом от *** № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Этот Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (пункт 1 статьи 1).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности (пункт 2 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В пункте 3 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения - сказано, что участники долевой собственности на общем собрании могут, кроме прочих, принять решения:
6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;
7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Согласно статье 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) - не позднее, чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме (пункт 2 статьи 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (пункт 5 статьи 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Как установлено судом и следует из материалов дела, договорами от *** (Т.1, л.д. 287-300) участниками долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: ###, ###, ###, в лице их представителя ФИО8 и СПК «Порецкое» заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами: ###, ###, ###.
*** между ООО «Новая Эра» и ОАО «Племзавод «Порецкое» (ранее – СПК «Порецкое») заключен договор субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, а именно: земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, площадью 4042850 кв.м, с кадастровым номером ###, находящегося по адресу: в 500 м. по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <...>; земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, площадью 2370000 кв.м, с кадастровым номером ###, находящегося по адресу: в 1000 м, по направлению на юг от ориентира населенный пункт, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <...> на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства; земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, площадью 1178200 кв.м, с кадастровым номером ###, находящегося по адресу: в 800 м. по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <...>, район Суздальский, <...> на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства (Т.1, л.д. 13-14).
*** состоялись общие собрания участников долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: ###, ###, ###, на повестку дня вынесены следующие вопросы: прекратить договоры аренды, заключенные с ОАО «Племзавод «Порецкое», на земельные участки с кадастровыми номерами ###, ###, ###; об избрании лица, уполномоченного действовать от имени участников долевой собственности без доверенности в любых организациях и государственных органах в отношении указанных земельных участков.
По результатам проведенных собраний приняты следующие решения: По первому вопросу повестки: Расторгнуть Договоры аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ***, заключенные с ОАО «Племзавод «Порецкое», на земельные участки с кадастровыми номерами ###. ###, ###; По второму вопросу повестки: В качестве лица, уполномоченного действовать от имени участников долевой собственности без доверенности в любых организациях и государственных органах в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ###. ###, ### избрать ФИО1.
Истец - ООО «Новая Эра» - на момент проведения спорных собраний не являлся участником долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами ###, ### и ###, в связи с чем, не участвовал в голосовании по вопросам повестки дня.
Оспаривая законность решений, принятых на обозначенных общих собраниях собственников земельных долей - участников общей долевой собственности, истец указал, что расторжение договора аренды с ОАО «Племзавод «Порецкое» напрямую затрагивает права и интересы ООО «Новая эра» в качестве субарендатора. В то же время, общие собрания участников долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: ###. ###. ###, состоявшиеся ***, проведены с существенными нарушениями порядка их созыва и проведения, установленного ФЗ от *** № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», что влечет признание решений, принятых на данных собраниях недействительными.
В том числе истец указал, что в повестки собраний в нарушение требований, установленных п. 3 ст. 14 ФЗ от *** № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» включен вопрос, не входящий в исчерпывающий перечень вопросов, по которым участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, а именно вопрос о расторжении договора аренды, поскольку о расторжении договора аренды должны заявить все собственники земельных долей, однако свое мнение выразили только часть собственников земельных долей. Прекращение договоров аренды в этом случае существенным образом нарушает права остальных собственников, поскольку их мнение о расторжении договоров аренды с ОАО «Племзавод «Порецкое» в данном случае не учитывалось и не выяснялось.
Кроме того, ряд собственников земельных долей не присутствовали на собрании - за них принимали участие в голосовании по вопросам повестки собрания лица, допущенные должностным лицом органа местного самоуправления в качестве представителей собственников долей по соответствующим доверенностям, истец полагает, что у представителей, которые участвовали от лица собственников, отсутствовали полномочия участвовать в собрании, голосовать по вопросам повестки дня общего собрания, расторгать договор аренды.
Также истец полагает, что в нарушение п. 12 ст. 14.1 ФЗ от *** № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», все материалы общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ### хранятся у третьих лиц, а именно, у представителя АО «Агрофирма «Суздальские зори» ФИО6, которая также являлась секретарем общего собрания. Представители АО «Агрофирма «Суздальские зори» участвовали в собрании со стороны организаторов, помогали в оформлении документации. В протоколе общего собрания участников долевой собственности указано, что в качестве секретаря собрания кандидатура ФИО6 была предложена уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, возражений не поступило, однако, на собрании это не было озвучено.
Разрешая заявленные требования, суд руководствуется следующим.
Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно положениям пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абзацы второй и третий пункта 2 статьи 615 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Договоры аренды между участниками долевой собственности и СПК «Порецкое» от ***, предусматривают, что договор субаренды земельного участка, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации.
Суд отмечает, что представленный истцом договор субаренды от ***, заключенный между ООО «Новая Эра» и ОАО «Племзавод «Порецкое» в лице конкурсного управляющего ФИО9, заключен сроком на 1 год (п.4.1), при этом, сведения о регистрации договора в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, сдача земельного участка в субаренду без уведомления арендодателя не допускается, что прямо предусмотрено договорами аренды между участниками долевой собственности и СПК «Порецкое» от ***, а доказательств такого уведомления суду не представлено.
Вместе с тем, анализируя изложенное и иные материалы дела, суд не может принять во внимание довод стороны ответчика о незаключенности договора субаренды ввиду отсутствия его регистрации, а равно посчитать, что права ООО «Новая эра» в данной связи оспариваемыми решениями не затронуты, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от *** N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то необходимо учитывать, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, то есть принять решение распорядительного характера, направленные на изменение условий договора, в том числе его прекращение.
На основании пункта 1 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.
Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 209, пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, правила названного кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 этого закона.
Статья 14 названного закона закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из названных земель, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (пункт 1, подпункты 6 и 7 пункта 3).
Согласно статье 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 данного Федерального закона (пункт 1).
Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме (пункт 2).
Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (пункт 5).
В случае, если общее собрание не состоялось в связи с тем, что количества участников долевой собственности, необходимого для обеспечения его правомочности, недостаточно в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, повторное общее собрание с той же повесткой дня считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 30 процентов их общего числа, или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющие более чем 50 процентами таких долей (пункт 5.1).
Повторное общее собрание участников долевой собственности может быть проведено не позднее двух месяцев после несостоявшегося общего собрания (пункт 5.2).
Только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также документы, подтверждающие полномочия этих лиц, могут принять участие в голосовании. Ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (пункт 7).
Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (пункт 8).
Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания (пункт 10).
Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании (пункт 11).
Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, размещает протокол общего собрания на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) и на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, не позднее десяти дней после даты проведения общего собрания (пункт 12).
Как усматривается из материалов дела, в администрацию МО Павловское обратились собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц и расположенных на территории муниципального образования Павловское сельское поселение: ФИО10 - собственник доли в земельном участке с кадастровым номером ###, ФИО11 — собственник доли в земельном участке с кадастровым номером ###, ФИО12 - собственник доли в земельном участке с кадастровым номером ###, с предложением провести общие собрания участников долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами ###, ### и ### для решения вопросов о прекращении договоров аренды в отношении указанных земельных участков сельскохозяйственного назначения заключенных *** с ОАО «Племзавод «Порецкое», и об избрании лица, уполномоченного действовать от имени участников долевой собственности без доверенности в любых организациях и государственных органах в отношении указанных земельных участков (Т.1, л.д. 77-79).
На основании полученных уведомлений администрация МО Павловское в порядке, установленном п. 2 ст. 14.1 Закона об обороте земель, известила участников долевой собственности о проведении общих собраний посредством опубликования соответствующих сообщений в общественно-политической газете «Суздальская новь» (### (12577) от ***), размещения сообщений на официальном сайте Администрации МО Павловское сельское поселение в сети «Интернет», а также на информационных щитах, расположенных на территории МО Павловское сельское поселение, в <...> (Т.1, л.д. 80).
Общие собрания проводились *** в 18:00, по адресу: <...>, Суздальский p-он, <...> (ДК Порецкое).
В соответствии с требованиями п. 10 ст. 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения удостоверение полномочий присутствующих на собрании лиц производило должностное лицо, уполномоченное на основании выданной Главой администрации муниципального образования Павловское сельское поселение доверенности от ***, ведущий специалист администрации муниципального образования - ФИО3.
При подсчете голосов, организаторы исходили их того что согласно п. 5 ст. 14.1 Закона об обороте земель общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.
Как усматривается из представленных суду протоколов, кворум на собраниях от *** имелся. Так, на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок ### присутствовало 59,04% от общего числа участников долевой собственности (49/83*100), владеющие 66,65% долей в праве общей собственности на земельный участок (2741000/4112380*100%); на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок ### присутствовали 55,32% от общего числа участников долевой собственности (26/47*100%), владеющие 54,92% долей в праве общей собственности на земельный участок (1315100/2394400*100%); на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок ### присутствовали 52,94% от общего числа участников долевой собственности (18/34*100%), владеющие 63,31% долей в праве общей собственности на земельный участок (659360/1041560*100).
Для открытого голосования по вопросам повестки дня зарегистрированным для участия в собрании лицам выданы именные бюллетени, которые после обсуждения вопросов повестки дня были заполнены участниками общих собраний и переданы уполномоченному должностному лицу органа местного самоуправления, председательствующему на собрании.
Результаты подсчета голосов и принятые на собраниях решения отражены в протоколах, которые в соответствии с положениями п. 12 ст. 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения размещены на официальном сайте администрации МО Павловское в сети «Интернет», а также на информационных щитах, расположенных на территории МО Павловское сельское поселение, в <...>.
По информации администрации МО Павловское, замечаний, возражений от участников долевой собственности по вопросам, связанным с проведенными *** собраниями, не поступало.
В части правомочности представителей собственников земельных участков, допущенных к голосованию на основании доверенностей, суд отмечает следующее.
В судебном заседании установлено, что к голосованию были допущены лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также документы, подтверждающие полномочия.
Сведения об оформленных в соответствии с п. 2 ст. 14 Закона доверенностях лиц, представлявших интересы участников долевой собственности на общих собраниях, если собственники участвовали в собраниях не лично, а через представителей, внесены в списки присутствующих на собраниях участников долевой собственности, списки присутствующих являются приложением к протоколам общих собраний.
Копии доверенностей представителей собственников земельных участком исследованы в судебном заседании, приобщены к материалам дела, из их содержаний установлено, что они нотариально заверены, предоставляют право участвовать в общем собрании участников долевой собственности.
Довод истца о нарушении организатором собрания п. 12 ст. 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, выразившемся в передаче документов на хранение неуполномоченным лицам, не подтвержден относимыми и допустимыми доказательствами, в судебном заседании установлено, что все материалы, связанные с проведением спорных собраний, предоставлены администрацией МО Павловское, находятся на хранении указанного лица.
Анализируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что спорные общие собрания участников долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами ###, ###, ### проведены при наличие кворума, а довод истца о том, что собрания были неправомочны принимать обозначенные решения, основан на ошибочном толковании норм материального права. Решения по всем вопросам повестки дня приняты большинством голосов, участники общей долевой собственности были вправе принять на общем собрании вышеуказанные решения, процедура проведения общего собрания соблюдена, о дне его проведения участники долевой собственности уведомлены, вопросы повестки дня, изложенные в сообщении, ставились на обсуждение и голосование участников собрания, принятые решения оформлены протоколом.
Учитывая принцип добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленный в пункте 5 статьи 10 ГК РФ, а также положения части 2 статьи 56 ГПК РФ, исходя из установленных обстоятельств, с учетом приведенных выше положений закона и разъяснений, принимая во внимание, что существенных нарушений при созыве и подготовке к проведению, а также при проведении *** общих собраний участников долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами ###, ### и ###, которые бы повлияли на волеизъявление участников собраний и могли повлечь в соответствии с требованиями статьи 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статей 181.3 - 181.4 ГК РФ признание решений общего собрания, оформленных протоколами от *** и ***, ничтожными или недействительными не допущено, суд полагает требования ООО «Новая эра» о признании недействительными: решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ###, отраженного в протоколе общего собрания от ***; решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ###, отраженного в протоколе общего собрания от ***; решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ###, отраженного в протоколе общего собрания от ***, не подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Новая эра» (ИНН <***>) к администрации муниципального образования <...> (ИНН <***>), ФИО1 о признании: решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ###, оформленного протоколом общего собрания от ***; решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ###, оформленного протоколом общего собрания от ***; решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ###, оформленного протоколом общего собрания от ***, недействительными оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд <...> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Я.В. Сопнева
Мотивированное решение составлено ***.