Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды (действующая редакция)
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Это когда договор аренды заканчивается раньше срока, который был в нём указан. Это может произойти по разным причинам: например, из-за нарушений, по соглашению сторон или если имущество стало непригодным для использования.
Пример из жизни:
Ты арендуешь магазин 🏪 на 5 лет, но через 2 года владелец здания решает его продать. Он расторгает договор аренды досрочно.
✔️ Если ты сдавал часть магазина в субаренду – например, кофейне ☕, её договор тоже прекращается.
✔️ Но кофейня может обратиться к новому владельцу и попросить оформить аренду напрямую.
📌 Если договор аренды изначально был недействительным (ничтожным), то и субаренда тоже считается недействительной.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Комментарий к ст. 618 ГК РФ
1. Договор субаренды является производным от договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК), носит зависимый характер и напрямую связан с условиями (в частности, со сроком) и состоянием договора аренды. Зависимый характер проявляется в том, что как срочное (п. 2 ст. 615 ГК), так и досрочное прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Тем не менее законодатель защищает интересы добросовестного субарендатора, наделяя его правом на заключение договора аренды с арендодателем на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды. Данный договор заключается на оставшийся в пределах договора субаренды срок. В этом случае остальные условия договора аренды должны остаться прежними и не могут быть изменены арендодателем (п. 1 ст. 618 ГК).
Комментируемая норма является диспозитивной: договором аренды может быть предусмотрен иной вариант. Например, стороны могут оговорить условие, согласно которому при досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право заключить договор аренды только на условиях договора субаренды.
2. Ничтожность основного договора аренды влечет ничтожность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). Зависимый характер договора субаренды проявляется и в том, что признание ничтожным договора субаренды не влечет ничтожность договора субаренды.
Требования о государственной регистрации договора аренды (п. 2 ст. 609 ГК) также относятся к договору субаренды (см. приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).