Решение по делу № 33-728/2022 от 12.09.2023

Дело № 3а-377/2023

36OS0000-01-2022-000951-56

Строка № 3.123

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 сентября 2023 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Чечи И.В.,

при секретаре судебного заседания Стороженко Е.В.,

с участием представителя административного истца акционерного общества «Электросигнал» – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Электросигнал» к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», заинтересованные лица публично-правовая компания «Роскадастр», администрация городского округа город Воронеж, администрация Рамонского муниципального района Воронежской области, П.Р.Г.С.Е.И. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

26.12.2022 в Воронежский областной суд поступило административное исковое заявление акционерного общества «Электросигнал» (далее – АО«Электросигнал») к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ДИЗО Воронежской области), государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» (далее – ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области»), в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость следующих земельных участков по состоянию на 01.01.2022:

1. земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: завод, в размере 16132052 руб.,

2. земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственное здание, в размере 19666944 руб.,

3. земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: завод, в размере 106438 380 руб.,

4. земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: завод, в размере 14551875 руб.,

5. земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административное здание, в размере 6645156 руб.,

6. земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, в размере 2458050 руб.,

7. земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, в размере 4441 668 руб.,

8. земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, в размере 8062362 руб.

В обоснование заявленных требований АО«Электросигнал» указало, что является собственником указанных земельных участков.

Размер указанной истцом рыночной стоимости земельных участков подтверждается отчетом об оценке № 156/038/737 от 05.09.2022, выполненным оценщиком ООО«Инвест Проект» ФИО7

Кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 01.01.2022 в следующих размерах:

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 33552 592 руб. 12 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 35564 134 руб. 32 коп.,

- земельный участок с касторовым номером № в размере 280748 237 руб. 95 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 20655 871 руб. 65 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 20915 118 руб. 77 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 9889 507 руб. 68 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 19424 159 руб. 04 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 36860 700 руб. 24 коп.

Ссылаясь на то, что административный истец как собственник земельных участков обязан уплачивать земельный налог исходя из размера их кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит изменить в отношении указанных земельных участков кадастровую стоимость, установив ее равную рыночной стоимости.

Определением судьи Воронежского областного суда от 25.01.2023 административное исковое заявление принято к производству суда, возбуждено административное дело.

Представитель административного истца АО «Электросигнал» Б.О.ВБ. в судебном заседании исковые требования поддержала, возражала против выводов судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и своевременно, в связи с чем в силу части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца АО «Электросигнал» ФИО1, допросив эксперта ФИО12 исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «Огосударственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов административного дела, административный истец АО «Электросигнал» является собственником следующих земельных участков:

- с 25.06.2014 земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: завод (т. 2 л.д. 30-33),

- с 29.11.2018 земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственное здание (т.2 л.д. 34-37),

- с 17.12.2018 земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: завод (т. 2 л.д. 38-40),

- с 17.12.2018 земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: завод (т. 2 л.д. 41-44),

- с 03.12.2010 собственником 852/1000 долей земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административное здание (т. 2 л.д. 45-48),

- с 15.07.2015 земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей (т. 2 л.д. 49-51),

- с 08.12.2015 земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей (т. 2 л.д. 52-54),

- с 21.08.2015 земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей (т. 2 л.д. 55-57).

Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков используется, в том числе для расчета размера земельного налога, суд усматривает наличие у административного истца АО «Электросигнал» заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащих обществу на праве собственности земельных участков, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица, уплачивающего налоговые платежи.

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.01.2023 и 16.01.2023 следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2022 в следующих размерах:

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 33552 592 руб. 12 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 35 564 134 руб. 32 коп.,

- земельный участок с касторовым номером № в размере 280 748 237 руб. 95 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 20 655 871 руб. 65 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 20915 118 руб. 77 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 9889 507 руб. 68 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 19424 159 руб. 04 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером № в размере 36860 700 руб. 24 коп. (т. 1 л.д. 224-231).

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Воронежской области утверждены приказом ДИЗО Воронежской области от 18.10.2022 № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания приведенного выше закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость рассматриваемых земельных участков, административный истец в обоснование своих требований представил суду отчет об оценке № 156/038/737 от 05.09.2022, выполненный оценщиком ООО «Инвест Проект» ФИО7, которым рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2022 в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 16132 052 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 19 666 944 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 106 438 380 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 14 551 875 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 6645 156 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 2458 050 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 4441 668 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 8062 362 руб. (т. 1 л.д. 73-175).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленный административным истцом отчет вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объектов оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью.

В связи с этим судом назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено определить, соответствует ли предоставленный истцом отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2022 (т. 2 л.д. 98-101).

Согласно заключению эксперта № 1969/6-4 от 09.06.2023, выполненному экспертом ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста России, оценщиком ООО «Инвест Проект» в отчете № 156/038/737 от 05.09.2022 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, использованная оценщиком информация не является достаточной, а именно выявлены несоответствия пункту 5 ФСО № 3, пункту 22 ФСО № 7, влияющие на стоимость объекта оценки, пункту 11 ФСО № 7, косвенно влияющие на стоимость объекта оценки.

Отчет об оценке 156/038/737 от 05.09.2022 оценщика ООО«Инвест Проект» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. Нарушения методов расчета рыночной конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не выявлены, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, использованная оценщиком информация является достаточной и проверяемой.

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2022:

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 26341 284 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 23239 260 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 165975 830 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 18957 735 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 14346 864 руб.

Вопрос об определении рыночной стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № не решался, так как при исследовании отчета об оценке №156/038/737 от 05.09.2022 оценщика ООО «Инвест Проект» ФИО7 не выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости указанных земельных участков (т. 2 л.д. 106-138).

Представитель административного истца АО «Электросигнал» с заключением эксперта не согласился, предоставил письменные возражения и дополнение к возражениям на заключение эксперта.

Возражая относительно выводов заключения эксперта, представитель административного истца АО «Электросигнал» указал о несогласии с выводом эксперта по первому вопросу о допущенных нарушениях требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. По мнению административного истца, положения пункта 11 ФСО № 7 выполнены в полном объеме. Кроме того, оценщик в отчете об оценке обоснованно использовал объекты-аналоги из одного сегмента рынка города Воронежа и Воронежской области, а не применял объекты из города Воронежа, но из разных сегментов. Оценщик при проведении оценки анализировал доступную и имеющуюся у него информацию на дату оценки. В качестве базы для поиска объектов-аналогов использованы источники информации: база «Архив Авито» (https://ruads.org/), сайт https://www.domofond.ru/, сайт https://voronezh.move.ru. Результаты поиска зафиксированы в отчете об оценке. Тот факт, что на момент оценки рынок недвижимости города Воронежа в данном сегменте был не развит и данных о предложении к продаже земельных участков соответствующего сегмента было недостаточно не указывает на недостаточный анализ рынка. Полагает, что отчет об оценке соответствует подпункту б пункта 11, подпункту б пункта 22 ФСО № 7. Приведенный в отчете об оценке расчет корректировки на торг является обоснованным, отчет об оценке соответствует пункту 22 ФСО № 7, пункту 5 ФСО №3. Учитывая трактовку слова «автомагистраль» в «Справочнике оценщика недвижимости-22. Земельные участки» под ред. ФИО2, можно сделать вывод о том, что ни рассматриваемые участки, ни объекты-аналоги не располагаются на автомагистралях, но при этом имеют организованные подъездные пути. Следовательно корректировка на расположение относительно крупных автомагистралей не вносилась. Таким образом, вывод эксперта на страницах 14-16, 62-64 заключения о допущении оценщиком нарушений требований федеральных стандартов оценки не соответствует действительности.

В письменных пояснениях к заключению эксперт ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3 на возражения представителя АО «Электросигнал» по экспертному заключению № 1969/6-4 от 09.06.2023 указала, что исходные данные относятся к земельным участкам иного местоположения чем объекты оценки, следовательно сделанные оценщиком выводы не сопоставимы с объектами оценки. Используемые экспертом аналоги отсутствуют в выборке у оценщика, что свидетельствует о некачественном (поверхностном или заранее определенном) исследовании рынка аналогов выставленных на продажу на исследуемый период. Экспертом приведена выдержка из отчета по корректировке на торг, где отсутствует обоснование, оценщик принимает среднее значение из неактивного рынка. Для земельных участков, проезд к которым осуществляется через смежные участки, отсутствуют корректировки, а то, на что указывает представитель административного истца в отчете на страницах 84-85 является результатом экспертного опроса, что не является обоснованием неприменения корректировок. Пункт 5 ФСО № 3 содержит норму «Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена», «Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов», следовательно, если имеются противоречия, применение / неприменение корректировок без основания, если корректировки не подтверждаются – вводит в заблуждение как заказчика оценки, так и иных заинтересованных лиц (пользователя отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В заключении эксперта для расчета в качестве аналогов использованы земельные участки с назначением под многоэтажное жилищное строительство (аналог № 1) и коммерческого назначения (аналог № 4), так как они сопоставимы с объектами исследования по местоположению, при этом экспертом применена корректировка на функциональное назначение. Возможность введения данной корректировки, а следовательно, использование в качестве аналогов земельных участков иного, отличного от исследуемого объекта, функционального назначения, отражается в методической литературе, примененной экспертом, в справочниках «Справочник оценщика недвижимости 2022» (Земельные участки часть 1, 2 под ред. ФИО2. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2022), которые применяет эксперт, а также возможность изменения вида разрешенного использования отражена в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Эксперт ФИО6 указывает, что в заключении эксперта ответы даны развернуто, вывод вытекает из проведенного исследования, отсутствуют противоречия, каждый поправочный коэффициент экспертом обоснован, приведена информация из источника применения коэффициента, приведены скриншоты объектов-аналогов, исследование выполнено в точном соответствии с утвержденными методическими рекомендация по решению стоимостных задач по определению рыночной стоимости объекта исследования и в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность в Российской Федерации (т. 2 л.д. 196-197).

Допрошенная в судебном заседании 12.09.2023 эксперт ФИО6 ответила на поставленные перед нею вопросы, подтвердила изложенные в заключении эксперта № 1969/6-4 от 09.06.2023 и дополнительных пояснениях к нему доводы.

При этом при даче дополнительных письменных пояснений и показаний эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложных показаний, предусмотренной статьей 307 УК РФ.

В силу статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Огосударственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью (статья 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ).

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Несмотря на позицию административного истца, заключение эксперта ФБУ«Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста РФ №1969/6-4 от 09.06.2023 соответствует законодательству об оценочной деятельности. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектах не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7).

Экспертом применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода при расчете стоимости объектов оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован (т. 2 л.д.120 оборот).

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении, что свидетельствует о возможности проверки данных сведений (т. 2 л.д. 125 оборот-127).

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектами оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста России №1969/6-4 от 09.06.2023 соответствует требованиям Закона № 73-ФЗ, Закона об оценочной деятельности.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Кроме того, в данном случае судебная экспертиза проведена экспертом государственной судебно-экспертной организации, что соответствует требованиям распоряжения Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями».

Учитывая, что ходатайства о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы от представителя административного истца АО«Электросигнал» не заявлено, суд считает возможным принять названное заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит необоснованные научные выводы, математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено, об их наличии суду не заявлено.

Участвующими в деле лицами заключение эксперта не оспорено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков от них не поступало. Выводы судебной экспертизы не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости земельных участков, указанной в выписках из ЕГРН, рыночной стоимости данных объектов недвижимости ими не представлено.

На основании изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 36№ в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 (на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта № 1969/6-4 от 09.06.2023, в размере 26341284 руб., 23239260руб., 165 975830 руб., 18957735 руб. и 14 346864 руб. соответственно, а также установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 (на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость), определенной отчетом об оценке №156/038/737 от 05.09.2022, в размере 2458050 руб., 4441668 руб. и 8062362 руб. соответственно.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление сдано нарочно в областной суд 26.12.2022 (т. 1 л.д. 6), то датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 26.12.2022.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

В пункте 7 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Постановлением Правительства Воронежской области от 22.10.2020 № 996 «О внесении изменений в отдельные постановления правительства Воронежской области» в положение о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденное постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области», внесены изменения, согласно которым с 26.10.2020 ДИЗО Воронежской области является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции, и проведения государственной кадастровой оценки.

Кроме того, на ДИЗО Воронежской области возложена функция по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и утверждению результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Законом № 237-ФЗ (пункт 3.1.34 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости рассматриваемых восьми земельных участков утверждены приказом ДИЗО Воронежской области от 18.10.2022 № 2631, то ДИЗО Воронежской области по делу является надлежащим ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Электросигнал» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: завод, по состоянию на 01.01.2022 в размере 26341284 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственное здание, по состоянию на 01.01.2022 в размере 23239260 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: завод, по состоянию на 01.01.2022 в размере 165975830 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административное здание, по состоянию на 01.01.2022 в размере 14346864 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, по состоянию на 01.01.2022 в размере 2458050 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, по состоянию на 01.01.2022 в размере 8062362 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 26.12.2022.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции (город Москва) через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 22.09.2023.

Судья И.В. Чеча