Решение по делу № 3А-812/2022 от 10.10.2022 | Краснодарский краевой суд (Краснодарский край)

административное дело № 3а-812/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело № 23OS0000-01-2022-000489-21 по административному иску общества с ограниченной ответственностью Фирма «Зори Кубани» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Фирма «Зори Кубани» (далее по тексту – ООО Фирма «Зори Кубани», Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...>, установить кадастровую стоимость в размере их рыночной по состоянию на даты определения кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований представитель административного истца указал, что кадастровая стоимость данных объектов не соответствует их рыночной стоимости, это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции предоставил выписки из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым кадастровая стоимость спорных объектов составляет:

- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 33 340 880 рублей 76 копеек (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 12 825 540 рублей 13 копеек (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 25 934 970 рублей 50 копеек (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 20 263 346 рублей 20 копеек (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 17 773 623 рубля 68 копеек (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 17 773 623 рубля 68 копеек (по состоянию на 1 января 2021 года).

Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от 25 апреля 2022 года № 219-П-2022, подготовленным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Альфа Эксперт» ФИО2, рыночная стоимость данных объектов определена в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 22 408 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 7 689 100 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 18 088 900 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 10 889 800 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 9 463 900 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 11 399 400 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года).

В судебное заседание 10 октября 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

До начала судебного заседания от представителя административного истца ФИО3, действующего на основании доверенности, поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...> в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Уточненные требования приняты судом, что отражено в протоколе судебного заседания от 10 октября 2022 года.

Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4, действующей на основании доверенности, предоставлен отзыв на административный иск, в котором заявлена просьба о вынесении по делу законного и обоснованного решения. Также в нем выражено несогласие с проведенной по делу судебной экспертизой, приведены нарушения, которые, по ее мнению, допущены экспертом.

От представителя администрации муниципального образования Абинский район ФИО5, действующей на основании доверенности, поступил отзыв, содержащий ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие, ввиду того, что настоящим административным спором не затрагиваются права администрации.

В ходе подготовки представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края, ФИО6, действующей на основании доверенности, представлен отзыв на административное исковое заявление, содержащий просьбу о вынесении по делу законного и обоснованного решения в части требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...>.

Представителем Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО7, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

От представителя Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация» - Краевое БТИ ФИО8, действующей на основании доверенности, поступило возражение на административное исковое заявление, в котором указано, что бюджетным учреждением определена оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Ходатайства представителей административного истца, Управления Росреестра по Краснодарскому краю и администрации муниципального образования Абинский район о рассмотрении административного дела в их отсутствие разрешены судом в установленном законом порядке, что отражено в протоколе судебного заседания от 10 октября 2022 года.

Кроме этого, на основании протокольного определения суда от 10 октября 2022 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований, с учетом их уточнений, по следующим основаниям.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...> определена в порядке, регламентированном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ).

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, ООО Фирма «Зори Кубани» принадлежат на праве собственности. земельный участок с кадастровым номером <№...> и нежилые здания с кадастровыми номерами <№...>

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 30, 31 Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец является плательщиком земельного налога и налога на имущество организаций, размер которых определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка и объектов капитального строительства. Данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в административном деле, не оспаривалось.

Кроме этого, согласно сведениям, предоставленным департаментом имущественным отношений Краснодарского края, нежилые здания с кадастровыми номерами <№...> включены в Перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, за 2021-2022 годы, то есть юридически значимый период.

Оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером <№...>, 1 января 2021 года – в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 23 марта 2022 года, а также сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

Суд, рассматривая вопрос о датах определения кадастровой стоимости спорных объектов, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2020 года верной датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...>, 1 января 2021 года – нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...>.

При изложенных выше обстоятельствах, ООО Фирма «Зори Кубани», как собственник спорных объектов, наделено правом на оспаривание их кадастровой стоимости, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...> в размере их рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 25 апреля 2022 года № 219-П-2022, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью ФИО2 Согласно данному отчету рыночная стоимость спорных объектов составляет:

- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 22 408 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 7 689 100 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 18 088 900 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 10 889 800 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 9 463 900 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 11 399 400 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года).

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, по ходатайству представителя административного истца на основании определения от 1 июня 2022 года суд назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство обществу с ограниченной ответственностью «Краевая академия эксперт». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчета, о величине рыночной стоимости спорных объектов на дату определения их кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № КАЭ-812/2022, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Краевая академия эксперт» ФИО9, отчёт об оценке от 25 апреля 2022 года № 219-П-2022 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущено нарушение требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объектов оценки, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорных объектов недвижимого имущества.

Так, при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...> оценщик необоснованно принял значение скидки на торг для неактивного рынка.

Оценщиком ошибочно не введен корректирующий коэффициент на наличие грузоподъемных механизмов для объекта-аналога № 1 при определении рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...>.

Таким образом, представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.

Разрешая вопросы, поставленные судом о размере рыночной стоимости спорных объектов, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость объектов оценки составляет:

- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 25 311 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 10 274 600 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 18 483 600 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 14 487 600 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 12 598 200 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 12 598 200 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года).

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорных земельного участка и нежилых зданий. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 – 14, 18 – 20 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Так, из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...>, нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...> проводилось посредством использования сравнительного подхода и метода сравнительного анализа, а здания с кадастровым номером <№...> – затратного подхода и методом сравнительной единицы. Применение указанных подходов и методов экспертом обоснованно, является мотивированным и корректным.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО № 1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Подобранные экспертом аналоги для земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...> отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7, схожи с объектами оценки по своим экономическим и материальным характеристикам.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки, сделан анализ рынка Краснодарского края в юридически значимый период, оснований полагать, что при оценке земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...> искажены их ценообразующие характеристики, не имеется.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям.

Так, при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> введены корректировки на торг, площадь, снос ветхих строений, при определении рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...> – корректировки на торг, площадь, стоимость, приходящуюся на земельный участок.

Экспертом обоснован выбор единиц сравнения с приведением в таблице основных предложений заявленных к продаже в аналогичный период и вблизи объектов экспертизы.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Кроме этого, экспертом обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов, приведены доводы отсутствия их целесообразности в данном случае.

Согласно пункту 18 ФСО № 1 под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Используя данный подход при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 23:01:0506067:1049, эксперт произвел расчет с использованием метода сравнительной единицы, основанном на расчете стоимости строительной единицы, в следующей последовательности: расчет затрат на создание (воспроизводство) объекта капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объекта капитального строительства путем суммирования затрат на создание этого объекта и прибыли предпринимателя и вычитания физического износа и устареваний.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 ФСО № 7 расчет затрат на создание объекта капитального строительства произведен на основании данных о затратах на строительство аналогичного объекта из специализированных справочников и других данных.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определена в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости – 2020 г. «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», под редакцией ФИО10

Величина износа и устареваний определена как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.

Физический износ определен экспертом в размере 10%, функциональный износ и внешний (экономический) износ – не установлены.

Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем, суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки – нежилого здания с кадастровым номером <№...>.

Примененная методика расчета рыночной стоимости отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам судебной оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Представленные возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленные департаментом имущественных отношений Краснодарского края, не свидетельствуют о его недостоверности и незаконности, поскольку мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Кроме того, возражения административного ответчика подписаны представителем ФИО4, действующей на основании доверенности, сведений о том, что она обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, не имеется.

Также суд исходит из того, что сами по себе возражения на заключение судебной экспертизы, фактически представляют правовую позицию департамента имущественных отношений Краснодарского края, не предусмотрены Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации в качестве доказательства по делу.

Приведенные в возражениях нарушения носят субъективный характер, не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...>, определенной в результате проведения судебной оценочной экспертизы.

Довод представителя административного ответчика, что экспертом в рамках сравнительного подхода некорректно подобраны объекты-аналоги для земельного участка с кадастровым номером 23:01:0506067:1074 с иным видом разрешенного использования и значительными отличиями в площади, является необоснованным.

Так, вид разрешенного использования объектов-аналогов «под коммерцию», а не «для индивидуального жилищного строительства, как указывает представитель административного ответчика, вводя в заблуждение лиц, участвующих в деле.

Обоснование выбора объектов-аналогов с меньшей площадью нежели объект оценки содержится на листе 60 экспертного заключения.

Эксперт указал, что рынок земельных участков в г. Абинске в большей степени представлен маленькими участками. В свою очередь, земельные участки с большей площадью продаются с различными улучшениями. Чем больше объект недвижимости, тем дешевле его цена за 1 кв.м.

Экспертом введена корректировка на площадь, размер которой обоснован соответствующими расчетами.

В связи с чем, вышеуказанные нарушения, приведенные представителем административного ответчика, являются надуманными, не могли повлиять на искажение итогового результата рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...>.

Довод о том, что при определении затратным подходом рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...> экспертом ошибочно внесен в расчеты поправочный коэффициент на различие в климате, судом отклонятся. В обоснование данного довода представитель административного ответчика ссылается на то, что используемым оценщиком Справочником не предусмотрена данная поправка. Вместе с тем, корректирующий коэффициент на климат принят в соответствии с Приказом Минрегиона Российской Федерации от 4 октября 2011 года № 481.

Кроме этого, вопреки позиции представителя административного ответчика, эксперт обоснованно не добавил к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере налога на добавленную стоимость.

Так, методология затратного подхода не предусматривает учет сумм налогов в составе затрат на создание объектов капитального строительства. Более того, налог на добавленную стоимость возникает при осуществлении сделок по реализации объектов. В исследуемом заключении эксперт рассчитывал не затраты на приобретение объекта оценки (здания с кадастровым номером <№...>), а затраты на замещение объекта оценки, что предусматривает создание, а не приобретение аналогичного объекта оценки.

Также не нашли свое подтверждение и нарушения, приведенные представителем административного ответчика, при определении рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...>.

Экспертом подробно мотивирован выбор объектов-аналогов для указанных объектов оценки, применены соответствующие корректировки по выявленным различиям, обоснован отказ от тех или иных корректировок.

Оснований полагать, что подобранные объекты-аналоги не сопоставимы с нежилыми зданиями с кадастровыми номерами <№...>, не имеется.

Таким образом, замечания, изложенные в письменных возражениях, являются субъективными, носят необоснованный и неподтвержденный характер.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо объективных доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения судебной оценочной экспертизы № КАЭ-812/2022, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Краевая академия эксперт».

При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 25 311 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 10 274 600 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 18 483 600 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 14 487 600 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 12 598 200 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 12 598 200 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года).

В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, с учетом их уточнений, подлежат удовлетворению.

Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу от 14 сентября 2022 года, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле.

При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков и заинтересованных лица а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением судебной оценочной экспертизы.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы экспертного заключения, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Краевая академия эксперт», не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорных объектов материалы дела не содержат, несмотря на то, что данное заключение заблаговременно (15 сентября 2022 года) направлено судом в электронной форме всем лицам, участвующим в деле, для ознакомления и подготовки соответствующей правовой позиции.

Возражения департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной оценочной экспертизы носят необоснованный характер. Кроме этого, свои контрасчеты, опровергающие выводы эксперта, административным ответчиком не приведены.

Объективных оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, Обществом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...> их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованные лица документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной, не представили.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 4 мая 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 4 мая 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

уточненное административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Фирма «Зори Кубани» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> в размере его рыночной стоимости 25 311 000 (двадцать пять миллионов триста одиннадцать тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 10 274 600 (десять миллионов двести семьдесят четыре тысячи шестьсот) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 18 483 600 (восемнадцать миллионов четыреста восемьдесят три тысячи шестьсот) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 14 487 600 (четырнадцать миллионов четыреста восемьдесят семь тысяч шестьсот) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 12 598 200 (двенадцать миллионов пятьсот девяносто восемь тысяч двести) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами <№...> считать 4 мая 2022 года.

Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Краснодарского

краевого суда А.В. Леганов