Дело №
УИД: №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Мытищи, Московская область 13 декабря 2022 г.
Мытищинский городской суд Московской области
в составе председательствующего судьи Заякиной А.В.,
при секретаре Секриеру А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании сделки действительной и регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании сделки действительной и регистрации перехода права собственности.
В обоснование требований указала, что ФИО3 принадлежит ? доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 600 кв. м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, городское поселение Мытищи, д. Беляниново.
В марте 2021 года ФИО3 и ФИО2 договорились о покупке этой доли земельного участка. Согласно выписке из ЕГРН кроме ФИО3 собственниками указанного земельного участка по ? доли являются ФИО9, ФИО10, ФИО5
Решением Мытищинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № обращено взыскание на принадлежащую ФИО9 ? долю земельного участка. Принадлежащая ФИО10 ? доля продана на торгах в рамках дела о ее банкротстве, сделка исполнена и находится на этапе государственной регистрации перехода права собственности.
ДД.ММ.ГГГГ всем сособственникам было направлено извещение о намерении совершить сделку по продаже 1/4 доли вышеуказанного земельного участка, принадлежащей ФИО3, никто преимущественным правом покупки не воспользовался.
ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик составили письменную форму договора № с элементами соглашения о задатке и договорились ДД.ММ.ГГГГ встретиться для его нотариального удостоверения у нотариуса ФИО11 по адресу: <адрес>, а после нотариального удостоверения в органах государственной регистрации - МФЦ <адрес> по адресу: <адрес>.
Договор имеет также форму, подтверждающей его исполнение - акта приёмки передачи как самой доли земельного участка, так и денежных средств в оплату за него.
ДД.ММ.ГГГГ заблаговременно на адрес электронной почты официального сайта нотариуса ФИО11 направлены необходимые документы, в том числе и дополнительные по его запросу.
ФИО3 к нотариусу не явилась, сообщив ДД.ММ.ГГГГ о невозможности явки в связи с занятостью.
Истец считает, что ФИО3 уклоняется от нотариального оформления исполненного договора, и просит суд признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 600 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, городское поселение Мытищи, д. Беляниново, заключенный между ФИО3 и ФИО2 действительным и произвести регистрацию перехода права собственности ФИО2 на ? доли в праве собственности на вышеуказанный земельный участок.
В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить, дополнительно пояснив, что сособственникам спорного земельного участка направлялись письменные уведомления о продажи указанной доли, никто не выразил желания воспользоваться правом преимущественной покупки.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась по причине занятости, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В ходатайстве указала, что претензий к ФИО2 не имеет, в согласованное сторонами время не имела возможности явиться к нотариусу для удостоверения сделки по семейным обстоятельствам. Ранее представила в материалы дела возражения на иск, в которых указала, что несмотря на подписание ею договора купли-продажи доли земельного участка и фактическую передачу имущества, договор не удостоверен нотариально, в связи с чем юридической силы не имеет.
Третьи лица: ФИО5, ФИО9, ФИО10, ФИО17, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Третьи лица ФИО15 и Финансовый управляющий ФИО12 - ФИО16, привлеченные к участию в деле протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Выслушав позицию истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В пункте 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не регулируется порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения сторон договора от такой регистрации.
В связи с этим, в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса РФ по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзацах первом и втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Статьёй 165 ГК РФ предусмотрено, что, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 1,2).
Из материалов дела усматривается, что ФИО3 на основании договора купли-продажи (купчей) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит ? доля в праве собственности на земельный участок общей площадью 600 кв. м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, городское поселение Мытищи, д. Беляниново.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, кроме ФИО3 собственниками указанного земельного участка по ? доли являются ФИО6, ФИО7, ФИО5
ДД.ММ.ГГГГ собственникам спорного земельного участка ФИО6, ФИО7, ФИО5, ФИО13, действующий по доверенности в интересах ФИО3 направил извещение о намерении совершить сделку по продаже 1/4 доли принадлежащего ФИО3 земельного участка с кадастровым номером № по цене 650 000 рублей на условии внесения единовременного платежа в размере полной стоимости цены в срок до ДД.ММ.ГГГГ по реквизитам, указанным в извещении.
Истцом указано, что никто из сособственников преимущественным правом покупки не воспользовался.
Вместе с тем, в материалы дела письменные доказательства, подтверждающие получение сособственниками земельного участка уведомлений о намерении ответчиком продать принадлежащую ей долю земельного участка, поскольку отсутствует опись вложения, подтверждающая текст заказного письма направленного почтой.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи №, в силу содержания которого не требующий отдельного подписания акта приема-передачи и фиксации передачи денежных средств.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.
Согласно ст.ст. 420, 421 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно разъяснениям в пунктах 47, 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.
В случае если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).
В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно материалам реестрового дела, объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером №, является ранее учтенным, без определения границ и конкретного адреса, поскольку адрес установлен относительно ориентира: <адрес>, г.<адрес>, д.Беляниново. Указанный земельный участок был приобретен ДД.ММ.ГГГГ у ФИО4 в долевую собственность по ? доли за каждым ФИО6, ФИО3, ФИО7, ФИО5.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1.1. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с п.3 ст.163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п.2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечёт её ничтожность.
В силу положений ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению.
Как разъяснено в разделах 2,4 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей долевой собственности…» Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.
Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.
Из системного толкования приведенных норм и рекомендаций следует, что обязательным условием сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество является ее нотариальное удостоверение, при этом обязанность проверки соблюдения преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности возлагается на нотариуса.
Вместе с тем, истцом и ответчикам указанная форма сделки – обязательное нотариальное удостоверение не соблюдено. Кроме того, спорный договор содержит условие о задатке, согласно которому исполнение оплаты по договору будет считаться только после государственной регистрации перехода права собственности.
Выбор способа защиты, как и выбор ответчика по делу, является прерогативой истца. Выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав.
Одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.
При этом защита нарушенных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.
В силу статей 11, 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Рассматривая спор, суд приходит к выводу, что предусмотренная законом форма сделки при отчуждении находящегося в долевой собственности объекта недвижимого имущества сторонами не была соблюдена. Кроме того, истцом не представлено доказательств фактического исполнения сделки, то как передача денежных средств покупателем и получение их продавцом, указанная сумма в договоре является задатком и не может считаться исходя из буквального толкования условий договора исполнением факта оплаты до государственной регистрации перехода права собственности, учитывая в том числе необходимость соблюдения права преимущественной покупки долевыми сособственниками.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи ? доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 600 кв. м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, городское поселение Мытищи, д. Беляниново, заключенного между ФИО3 и ФИО2 действительным, и регистрации перехода права собственности за ФИО2.
Кроме того, избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, поскольку означает отсутствие подлежащего рассмотрению требования, и, соответственно, оценка каких-либо обстоятельств в рамках рассматриваемого заявления недопустима, так как заявитель не лишен возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты своих прав.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требования ФИО2 к ФИО3 о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи ? доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 600 кв. м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, городское поселение Мытищи, д. Беляниново, заключенного между ФИО3 и ФИО2 действительным, и регистрации перехода права собственности за ФИО2, ИНН №, ДД.ММ.ГГГГ р., пол: жен., гражданство: РФ, паспорт №, дата выдачи: ДД.ММ.ГГГГ, выдан: Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения <адрес> на ? доли в праве собственности на земельный участок кадастровый номер №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства участка общей площадью 600 кв. м. расположенный по адресу: <адрес>, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд Московской области.
Судья А.В. Заякина
Мотивированное решение изготовлено – ДД.ММ.ГГГГ.
Судья А.В. Заякина