УИД36RS0003-01-2024-004773-87

Дело №2 – 406/2025

стр.2.194

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 октября 2025 года г. Воронеж

Железнодорожный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Дорофеевой И.В.,

при секретаре судебного заседания Кудиновой К.Д.,

с участием помощника прокурора Калининой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО23 к ИП ФИО24, обществу с ограниченной ответственностью «.........» о признании договора аренды недействительным (ничтожным), взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

С учетом неоднократных уточнений, ФИО25. обратилась в суд с иском к ИП ФИО26., ООО «Сфера Альянс» о признании недействительным (ничтожным) договор аренды № № ..... от ДД.ММ.ГГГГ г., погашении в ЕГРН регистрационной записи № ..... от ДД.ММ.ГГГГ г. и все основанные на ней регистрационные записи, обязании ИП ФИО27., ООО «.........» устранить препятствия в пользовании ФИО28 земельным участком кадастровый номер: № ..... и нежилым зданием кадастровый номер: № ..... путем передачи объектов недвижимости по акту- приема передачи, взыскании солидарно с ИП ФИО29., ООО «.........» в пользу ФИО30. неосновательное обогащение за период с 06.04.2021 г. по 14.02.2025 г. в размере 8 086 722 рублей ( т.2 л.д. 89-90,т.5 л.д. 5-6).

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником здания: нежилое здание, общей площадью 971,9 кв.м., кадастровый номер № ....., кадастровая стоимость – 4193505, 53 рублей и земельного участка с кадастровым номером № ....., кадастровая стоимость - 4998013,44 рублей, расположенных по адресу: <адрес>. Настоящее здание и земельный участок принадлежат истцу, как наследнику всего имущества ФИО31 Ответчик владеет земельным участком с кадастровым номером № ..... и зданием с кадастровым номером № ....., расположенных по адресу: <адрес> на основании ничтожного договора аренды № № ..... от ДД.ММ.ГГГГ г. Апелляционным определением Воронежского областного суда от 19.05.2023 г. по делу 2-188/2020 договор дарения имущества от 11.11.2016 г., заключенный между ФИО32, действующим от имени ФИО33. и ФИО34., действующим от имени ФИО35., в отношении земельного участка с кадастровым номером № ..... и здания с кадастровым номером № ....., расположенных по адресу: <адрес>, был признан недействительным. Поскольку договор аренды заключен не собственником, данный договор аренды, является недействительным (ничтожным). Таким образом, с учетом признания недействительным договора дарения имущества от 11.11.2016, переход обязательств по договору аренды № № ..... от ДД.ММ.ГГГГ. к ООО «.........» не произошел. Более того, согласно апелляционному определению от 12.11.2024 г. по делу с участием тех же лиц, и, соответственно, имеющему преюдициальное значение для дела в соответствии с абз.2 и 3 стр. 5 «При этом в совокупности и взаимной связи представленные в материалы дела доказательства, в том числе, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 19.05.2023, пришёл к выводу, что у ФИО36 отсутствовали основания для заключения договора аренды и, соответственно, дополнительного соглашения к нему, поскольку сделка, на основании которой этим ответчиком ранее было приобретено спорное имущество, была признана судом недействительной и к ней применены последствия недействительности сделок (т.1 л.д.196-203).

Определением Железнодорожного районного суда протокольной формы от 12.03.2025 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФГУП "Охрана" Федеральной службы войск национальной гвардии Российской Федерации, ООО .........», ООО «.........», ООО «.........», Благотворительный фонд «......... ООО «.........», МИЗО Воронежской области (т.1 л.д.212).

Определением Железнодорожного районного суда от 12.03.2025 г. производство по делу по иску ФИО37 к ИП ФИО38., обществу с ограниченной ответственностью «Сфера Альянс» прекращено в части требования об истребовании у ООО «.........» из чужого незаконного владения нежилого здания, площадью 971,9 кв.м и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>т.1 л.д. 209-211).

Определением суда протокольной формы от 27.03.2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена: Управа Железнодорожного района г.о. г.Воронежа.

Истец ФИО39. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщила.

В судебном заседании представители истца ФИО40., ФИО41 заявленные требования просили удовлетворить, пояснив, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Полагали, что срок исковой давности не пропущен, подлежит исчислению с 19.05.2023 г. В случае если суд придет к выводу о пропуске срока исковой давности, просили восстановить в связи с наличием уважительных и объективных причин, до 19.05.2023 года отсутствовали основания для заявления настоящего искового заявления ФИО42 На момент вынесения решения судом первой инстанции по гражданскому делу 2- 188/2020 в июне 2020 г. оспариваемый договор аренды отсутствовал, т.к. был заключен только в 2021 г., по объективным причинам в суде апелляционной инстанции отсутствовала возможность уточнения исковых требований в части последствия недействительности договора дарения 11.11.2016, а также в связи с недобросовестными действиями ООО «.........», направленными на попытку завладения недвижимым имуществом ФИО43. путем якобы его выкупа по фиктивному дополнительному соглашению к оспариваемому договору аренды (отказ в удовлетворении требований ООО «.........» решением суда первой инстанции 31.07.2024 г., которое вступило в законную силу 12.11.2024 года, то есть за 2 недели до подачи настоящего искового заявления) и регистрацией прав ФИО44 на недвижимое имущество только в сентябре 2024 г. ( т.4 л.д. 137-140).

Представитель ответчика ИП ФИО45 ФИО46 просил в удовлетворении требований отказать, пояснив, что на момент заключения спорного Договора ИП ФИО47. являлась титульным собственником сдаваемого в аренду недвижимого имущества, отсутствовали какие-либо судебные акты свидетельствующие об отсутствии права собственности ИП ФИО48 на указанное имущество. ООО «.........» заключало спорный договор исходя из принципа свободы Договора и экономической выгоды.

Заявленное истцом требование о взыскании с ответчиков неосновательного обогащения основано на положениях ст. 303 ГК РФ, однако доказательства недобросовестности ответчиков, осведомленности об отсутствия правомочий на заключение в материалах дела отсутствуют, что влечет за собой отказ в требовании о взыскании неосновательного обогащения.

С учетом добросовестных действий арендодателя ИП ФИО49 и арендатора ООО «.........» при заключении спорного договора аренды, его расторжение существенным образом нарушит права ООО «.........» как добросовестного арендатора.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.

Лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

С учетом добросовестности действий арендодателя ИП ФИО50 и арендатора ООО «.........» при заключении спорного Договора аренды, надлежащим способом защиты прав истца по настоящему делу является не расторжение спорного Договора, а переход к истцу прав арендодателя по нему.

Кроме того, ссылался на пропуск истцом срока исковой давности. Полагал, что неосновательное обогащение если и подлежит взысканию, то с момента принятия судом апелляционной инстанции решения по делу №2-188/2020, с 19 мая 2023 г. До данной даты ответчик не знал и не мог знать, что договор дарения недвижимым имуществом является недействительным (письменные возражения т.2 л.д. 134-135).

Представитель ООО «.........» ФИО51 просил в удовлетворении иска отказать по доводам, изложенным в возражениях ФИО1

В случае удовлетворения исковых требований, произвести зачет понесенных необходимых затрат на спорное имущество, а также произведенных неотделимых улучшений спорного имущества на сумму 3 349 064, 4 рубля, поскольку за время владения спорным имуществом ООО «.........» были понесены необходимые затраты на спорное имущество, а также произведены неотделимые улучшения спорного имущества, что подтверждается прилагаемыми к возражениям актами выполненных работ и платежными поручениями по оплате указанных работ ( т.5 л.д. 72-73).

Представитель третьего лица без самостоятельных требований ФГУП «Охрана» Федеральной службы войск национальной гвардии Российской Федерации ФИО52 в принятии решения полагалась на усмотрение суда.

Представители третьих лиц без самостоятельных требований ООО «ОП «......... ООО «.........», ООО «.........», Благотворительный фонд «.........», ООО «.........», МИЗО Воронежской области, управы Железнодорожного района г.Воронежа в судебное заседание не явились извещены надлежащим образом (т.6 л.д.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего, что требования подлежат удовлетворению, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 02.12.1996 ФИО53 приобрел отдельно стоящее нежилое здание, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью 971, 9 кв. м., состоящее из 19 помещений, стоимостью 100 000 000 руб.

Решением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 29.04.2010 за ФИО54 признано право собственности на отдельно стоящее здание под лит. А. А1, а, а1, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 971, 9 кв. м.

Постановлением администрации городского округа город Воронеж № 976 от 14.10.2010 утверждена схема земельного участка, фактически занимаемой производственной базой III-Vкласса вредности, по <адрес> на кадастровом плане территории № ....., площадью 3 472 кв. м.

Приказом ДИЗО Воронежской области № 2046-3 от 23.11.2010 ФИО55 предоставлен в собственность земельный участок, фактически занимаемый производственной базой, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 3 472 кв. м., с кадастровым номером № ......

30.04.2015 по заявлению ФИО56 на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО57 филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области были внесены изменения в части уточнения площади земельного участка с 3 472 кв. м. на 3 750 кв. м.

После смерти ФИО58., умершего ДД.ММ.ГГГГ, была выделена 1/ 2 супружеская доля пережившей супруги ФИО59 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 3 472 кв. м., с кадастровым номером № ..... и отдельно стоящее здание под лит. А. А1, а, а1, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 971, 9 кв. м., а также ввиду отказа от наследственной доли дочери наследодателя ФИО60 в пользу ФИО61. выданы свидетельства о праве на наследство на 1 /2 долю вышеназванного имущества ( т.1 л.д. 12-14).

По заявлению ФИО62 от 29.06.2016 филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области был осуществлен учет изменений земельного участка, в результате которого площадью земельного участка увеличилась с 3 750 кв. м. до 7 901 кв. м.

11.11.2016 между ФИО63., действующим в интересах ФИО64., и ФИО65., действующим в интересах ФИО66., заключен договор дарения недвижимого имущества, в соответствии с которым ФИО67 безвозмездно передала в дар ФИО68 земельный участок площадью 7 901 кв. м. с кадастровым номером № № ....., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, и отдельно стоящее здание площадью 971, 8 кв. м., с кадастровым номером № № ..... назначение – нежилое, этажность 1 этаж, инв. № № ..... под лит. А. А1, а, а1, расположенные по адресу: <адрес>, площадью 971, 9 кв. м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.11.2016, на основании указанного договора дарения зарегистрировано право собственности ФИО69 на земельный участок площадью 7 901 кв. м. и отдельно стоящее здание общей площадью 971, 9 кв. м., расположенные по адресу: <адрес>, площадью 971, 9 кв. м.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО70 и ООО «.........» заключен договор аренды недвижимости, № № ....., согласно которому арендодатель ИП ФИО71 передала ООО «.........» в аренду на условиях временного владения и пользования за плату отдельно стоящее здание общей площадью 971, 9 кв. м., расположенные по адресу: <адрес>, площадью 971, 9 кв. м. с кадастровым номером № № ....., и земельный участок площадью 7 901 кв. м. с кадастровым номером №№ ..... сроком с 01.04.2017 по 31.12.2017.

29.10.2019 г. к производству Железнодорожного районного суда г.Воронежа было принято гражданское дело № 2-2099/2019 (2-74/2020) по иску ДИЗО Воронежской области к ФИО72 ФИО73., кадастровому инженеру ФИО74., кадастровому инженеру ФИО75 о признании недействительными результатов межевания земельного участка, признании недействительной сделкой договора дарения, исключении записи в Едином государственном реестре недвижимости, восстановлении сведений в Едином государственном реестре недвижимости.

Решением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 29.01.2020 в удовлетворении исковых требований ДИЗО Воронежской области отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 02.07.2020 вышеуказанное решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа отменено, принято новое решение об удовлетворении иска (т.1 л.д.86-90).

Указанным определением признаны недействительными результаты межевания земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №№ ....., выполненного кадастровым инженером ФИО76 признаны недействительными результаты межевания земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №№ ....., выполненного кадастровым инженером ФИО78., из незаконного владения ФИО77. в пользу ДИЗО Воронежской области истребована часть земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 4 429 кв. м.; в собственности ФИО79 оставлен земельный участок площадью 3 472 кв. м. по адресу: <адрес> в границах, указанных в кадастровом паспорте от 21.10.2010г. (т.1 л.д.86-90).

05.12.2019 к производству Железнодорожного районного суда г. Воронежа принято гражданское дело по иску ФИО80 к ФИО81 о признании недействительными доверенности, договора дарения недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки.

Решением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 08.06.2020 в удовлетворении исковых требований ФИО82 отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 11.05.2023 в связи со смертью ФИО83 умершей ДД.ММ.ГГГГ, произведена процессуальная замена ФИО84 на правопреемника ФИО85. (т.1, л.д. 15-17).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 19.05.2023 нотариальная доверенность, выданная на имя ФИО86., оформленная ДД.ММ.ГГГГ на бланке № ....., признана недействительной.

Данным определением признан недействительным договор дарения недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО87 действующим в интересах ФИО88 и ФИО89 действующим в интересах ФИО90., в отношении земельного участка с кадастровым номером №№ ..... и здания с кадастровым номером № № ....., расположенных по адресу: <адрес>.

Также в определении указано, что апелляционное определение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО91 на земельный участок с кадастровым номером №№ ..... и здания с кадастровым номером № № ....., расположенных по адресу: <адрес> и восстановлении записи о регистрации права собственности ФИО92 на земельный участок с кадастровым номером № №№ ..... и здания с кадастровым номером № № ..... в Едином государственном реестре недвижимости (т.1 л.д.96-102).

Согласно выписке из ЕГРН истец ФИО93 на основании свидетельства о праве собственности на наследство, данное 03.03.2025 г. является собственником земельного участка <адрес>, кадастровый номер: № ..... площадью 3472 кв.м., вид разрешенного использования производственная база ( т.1 л.д. 175-180).

06 апреля 2021 года между ИП ФИО94 «Арендодатель» и ООО «.........» в лице генерального директора ФИО95 заключен договор № ..... аренды недвижимости ( т.1 л.д. 91-95).

По условиям данного Договора Арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду на условиях временною владения и пользования за плату следующее недвижимое имущество:

- отдельно стоящее 1-этажное нежилое здание, кадастровый номер: № ....., расположенное по адресу: <адрес> для использования в производственных целях. Общая площадь арендуемого здания составляет 971,9 кв.м. Указанное здание принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись № № ..... от ДД.ММ.ГГГГ.;

- отдельно стоящее 1-этажное нежилое здание, кадастровый номер: № ..... расположенное по адресу:: <адрес> для использования в производственных целях. Общая площадь арендуемого здания составляет 864,8 кв.м. Указанное здание принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись № № ..... от ДД.ММ.ГГГГ.;

- отдельно стоящее 1-этажное нежилое здание, кадастровый номер: № ....., расположенное по адресу: <адрес>, для использования в качестве офисного здания. Общая площадь арендуемого здания составляет 180,5 кв.м. Указанное здание принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись № № ..... от ДД.ММ.ГГГГ.;

- земельный участок, кадастровый № № ....., общей площадью 7901 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенною использования - производственная база, находящийся по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись за № № ..... от ДД.ММ.ГГГГ.

Имущество передано в аренду сроком на 49 лет (т.1 л.д. 91-94). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем внесена запись в ЕГРН № ..... от ДД.ММ.ГГГГ г. ( т.1 л.д.94).

Решением Железнодорожного районного суда г.Воронежа от 31 июля 2024 г. ООО «.........» отказано в иске к ИП ФИО96., ФИО97. о признании права собственности на объекты недвижимости – 1-этажное здание с кадастровым номером № ..... и земельный участок кадастровым номером № ....., расположенные по адресу: <адрес>. Основание иска- договор аренды №№ ..... от ДД.ММ.ГГГГ г. ( т.6 л.д.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п.10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Право собственности ИП ФИО1 на спорный объект было зарегистрировано на основании сделки, признанной судом недействительной в силу ничтожности.

В силу правил, установленных статьей 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка считается недействительной с момента ее совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе передача имущества в аренду.

Поскольку сделка дарения от ДД.ММ.ГГГГ. была признана судом ничтожной, она не порождает юридических последствий, перехода прав собственника от ФИО98. к ФИО99

При таких обстоятельствах, ИП ФИО100. не является лицом, уполномоченным собственником или законом сдавать имущество в аренду, так как не является собственником спорного земельного участка, следовательно, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ответчиками, является ничтожной сделкой.

Учитывая положения ст.167 ГК РФ, суд также приходит к выводу о том, что признание договора аренды недействительным является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной № ..... от ДД.ММ.ГГГГ. и основанные на ней записи в том числе № ..... от ДД.ММ.ГГГГ г. об ограничении и обременении земельного участка на основании договора аренды в пользу ООО «.........», № ..... от ДД.ММ.ГГГГ г. об ограничении и обременении нежилого здания площадью 971, 9 кв.м., на основании договора аренды в пользу ООО «.........» (т.1 л.д.94, 178, 169-180).

В соответствии со ст. 304 - 305 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

По делу установлено, что ФГУП «Охрана» Росгвардии и ООО «ОП «.........» осуществляют охрану здания и земельного участка, располагающегося по адресу: <адрес>, отказывая ФИО101 в доступе к объектам недвижимости, что подтверждено обозренной в судебном заседании видеозаписью, многочисленными обращениями ФИО102 в компетентные органы, организации (т.1 л.д. 119-121, 122-127, 128-130, 157-158, 160-164, 167-168, 217-227 т.3 л.д.104-116, 190), пояснениями представителя ФГУП «Охрана» Росгвардии ФИО103 в судебном заседании.

Согласно письма и.о. начальника управления по надзору за уголовно- процессуальной и оперативно- розыскной деятельностью Прокуратуры Воронежской области от 21.08.2025 г. в производстве ГСУ ГУ МВД России по Воронежской области находится уголовное дело №123012000050111006, возбужденное 26.07.2023 г. по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ.

В частности, в ходе расследования получены достаточные доказательства, указывающие на совершении лицами, из числа руководителей ООО «.........», «.........», «.........» преступлений, предусмотренных ч. 2 ст. 201 УК РФ и ч. 3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ, материалы о которых в соответствии со ст. 155 УПК РФ выделены в отдельное производство.

По результатам их рассмотрения 28.07.2025 тем же следственным органом возбуждены уголовные дела № 12501200067110224 (по факту использования полномочий руководителем ООО «.........» вопреки законным интересам этой организации, повлекшего тяжкие последствия), а также №12501200067110225 (по факту попытки противоправного и безвозмездного получения права собственности на земельный участок № ..... площадью 7 901 кв. м, из которых 4 429 кв. м государственной формы собственности).

Непосредственным предметом расследования указанных дел являются факты необоснованного расторжения от лица ООО «.........» договора аренды вышеуказанного земельного участка, передачи в счет оплаты задолженности по арендной плате производственного оборудования, инициирования банкротства общества, а также действия, предпринятые от лица ООО «.........» с целью незаконного оформления права собственности на земельный участок (т.4 л.д. 169-171).

Принимая во внимание недействительность договора аренды от 6 ДД.ММ.ГГГГ, наличие препятствий у истца в пользовании имуществом, суд обязывает ИП ФИО1 ИФИО105., ООО «.........» устранить препятствия в пользовании ФИО106 земельным участком кадастровый номер: № ..... и нежилым зданием кадастровый номер: № ..... путем передачи объектов недвижимости по акту- приема передачи.

Правовой механизм защиты прав собственника, имущество которого было сдано в аренду неуполномоченным лицом, определен абз. 3 - 5 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.

Согласно п.12 Постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным, собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Таким образом, юридически значимым обстоятельством является установление недобросовестности, то есть осведомленности об отсутствии права на сдачу в аренду имущества, как арендодателя, так и арендатора.

Согласно пунктам 3,4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из ожидаемого поведения любого участника гражданского оборота.

По общему правилу не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (ст. 10 ГК РФ).

Принимая во внимание, что при заключении договора №№ ..... аренды недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ г. директор ООО «.........» ФИО107. был информирован о действии договора аренды ООО «.........» в отношении здания с кадастровым номером № .....; на дату подписания договора ФИО108 достоверно знал о рассмотрении в гражданском процессе (дело 2-188/2020) иска ФИО109 о признании сделки дарения объектов недвижимости с кадастровыми номерами № ..... и № ..... недействительной (заявление и объяснение ФИО111 в полицию от 13.08.2020 г. представлены в материалы уголовного дела №123012000050111006 лично ФИО110 суд приходит к выводу о недобросовестности ООО «.........» при заключения договора аренды от 6 апреля 2021 г.

Суд также принимает во внимание вывод апелляционной инстанции, сделанный при рассмотрении апелляционной жалобы представителя ООО «.........» на решение Железнодорожного районного суда г.Воронежа от 31 июля 2024 г. по иску ООО «.........» к ИП ФИО112., ФИО113 о признании права собственности на недвижимое имущество о том, что вопреки утверждениям стороны апеллянта, материалы настоящего гражданского дела содержат бесспорные доказательства наличия у органов управления ООО «.........» информации об оспаривании правоустанавливающих документов-оснований возникновения права собственности арендодателя-продавца на спорное имущество, исходя из заявления и объяснения от 13.08.2020 руководителя этого юридического лица в ОП № 1 УМВД России по г. Воронежу в рамках КУСП №№ № ...... Судебная коллегия согласилась с выводом от том, что истцу достоверно было известно о наличии спора относительно признании сделки, на основании которой у арендодателя возникло право собственности на объекты недвижимости недействительной, в связи с чем, действия по заключению дополнительного соглашения от 22.06.2022 к договору аренды 06.04.2021 о возникновении права выкупа и попытка произвести его государственную регистрацию после 14.11.2023, сопоставимы со злоупотреблением правом, не могут быть признаны добросовестными (т.6 л.д.

На недобросовестность ИП ФИО114 при совершении сделки, также указывает то обстоятельство, что ответчик, являясь внучкой ФИО115. была осведомлена о правах истца в отношении спорных объектов недвижимости.

По определению рыночной стоимости фактического пользования спорным объектом недвижимости судом назначена экспертиза.

Согласно заключению №7725-11-Э3 ООО «Городской центр оценки и консалтинга» рыночная стоимость арендной платы (неосновательного обогащения) за пользование недвижимым имуществом - зданием производственным с кадастровым номером № ....., площадью 971,9 кв.м, и связанным с ним земельным участком с кадастровым номером № ....., площадью 3472 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, в период с 06 апреля 2021 года по 14 февраля 2025 года помесячно составила 8 086 722 рублей ( т.4 л.д. 207-240).

Оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта ООО «Городской центр оценки и консалтинга» в совокупности со всеми представленными доказательствами, суд приходит к выводу о принятии его в качестве допустимого доказательства, поскольку заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не допускает неоднозначного толкования. Эксперт является компетентным и соответствует требованиям сертификации по соответствующим специальностям, входящим в предмет исследования, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Сторонами заключение эксперта под сомнение не поставлено.

Оценив доказательства в совокупности, установив недобросовестность ответчиков, суд определяет ко взысканию солидарно с ИП ФИО116., ООО «.........» в пользу ФИО117 неосновательное обогащение за период с 06.04.2021 г. по 14.02.2025 г. в размере 8 086 722 руб.

Довод о том, что до принятия коллегией Воронежского областного суда определения от 19.05.2023 г. по делу №2-188/2020 основания для взыскания денежных средств отсутствуют, является несостоятельным с учетом ничтожности сделки, недобросовестности ответчиков.

В части заявления представителя ООО «.........» о зачете понесенных затрат на спорное имущество, а также произведенных неотделимых улучшений спорного имущества на общую сумму 3 349 064, 4 рубля (т.5 л.д. 72-73), суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В абзаце втором пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" разъяснено, что обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если срок исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) разъяснено, что подача заявления о зачете является выражением воли стороны односторонней сделки на прекращение встречных обязательств и одновременно исполнением требования закона, установленного к процедуре зачета (ст. 154, 156, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации). Дата такого заявления не влияет на момент прекращения обязательства, который определяется моментом наступления срока исполнения того обязательства, срок которого наступил позднее. Таким образом, само по себе предъявление встречного иска, направленного к зачету первоначальных исковых требований, является, по сути, тем же выражением воли стороны, оформленным в исковом заявлении, при этом такая воля сторон может быть заявлена в любых возражениях на иск (пункт 25).

По смыслу указанных выше норм права и разъяснений по их применению, наличие оснований для прекращения обязательств независимо от формы выражения воли стороны (путем подачи встречного искового заявления, досудебного заявления о зачете или заявления возражений на иск) исследуется судом равным образом.

В месте с тем, рассмотрение дел в судах должно соответствовать принципам справедливого и доступного правосудия, отвечать принципу процессуальной экономии.

Совместное рассмотрение дел должно быть направлено на экономию времени и средств как участников процесса, так и суда.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что заявление о зачете не исключает полностью или в части удовлетворение иска ФИО118 при этом рассмотрение заявления о зачете требует изучения дополнительного объема доказательств, что повлечет за собой неоправданное затягивание процесса разрешения дела, что, в свою очередь, нарушает права истца на своевременную судебную защиту, заявление о зачете сделано спустя 12 месяцев после принятия иска судом к производству (производство по делу приостанавливалось дважды в связи с назначением экспертиз), в крайнем судном заседании, суд разъясняет право на обращение с самостоятельным требованием.

Кроме того, в силу ч.3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

По пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 100-ФЗ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Принимая во внимание заключения договора №3-А аренды недвижимости от 06 апреля 2021 года в период рассмотрения спора о признании недействительным договора дарения недвижимости от 11.11.2016 г., дату вступления в законную силу решения суда- 19 мая 2023 г., регистрацию прав ФИО2 на недвижимое имущество только в сентябре 2024 г., суд приходит к выводу об отсутствии пропуска срока исковой давности.

Руководствуясь ст.ст. 56, 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор №№ ..... аренды недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ИП ФИО119 и ООО «.........».

Погасить в ЕГРН регистрационную запись № ..... от ДД.ММ.ГГГГ г. и основанные на ней записи.

Обязать ИП ФИО120 ИНН <***>, ООО «.........» ОГРН <***> устранить препятствия в пользовании ФИО121 ИНН <***> земельным участком кадастровый номер: № ..... и нежилым зданием кадастровый номер: № ..... путем передачи объектов недвижимости по акту- приема передачи.

Взыскать солидарно с ИП ФИО122 ИНН <***>, ООО «.........» ОГРН <***> в пользу ФИО123 ИНН <***> неосновательное обогащение за период с 06.04.2021 г. по 14.02.2025 г. в размере 8 086 722 (восемь миллионов восемьдесят шесть тысяч семьсот двадцать два) рубля.

Решение может быть обжаловано, принесено представление в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий И.В. Дорофеева

мотивированное решение изготовлено 05.11.2025 г.