К делу № 2-259/2023 г.

УИД № 23RS0048-01-2023-000244-46

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Станица Староминская Краснодарского края 05 июня 2023 года

Староминской районный суд Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Болдырева С.А.,

при секретаре Кудря Л.Е.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО3 – ФИО4, по доверенности,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО5,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО5 - ФИО6, по устному ходатайству,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности и взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование денежными средствами, признании ничтожной расписки от 02.03.2022г. составленную между ФИО3 и ФИО5 о передаче денежных средств в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, а также по встречному требованию ФИО5 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительными условия, указанные в расписке, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

Истец ФИО3 предъявил иск к ответчику ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности и взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование денежными средствами, признании ничтожной расписки от 02.03.2022г. составленную между ФИО3 и ФИО5 о передаче денежных средств в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, указывая, что ему на праве собственности принадлежит недвижимое имущество, состоящее из недвижимого имущества: здания, к/н №, назначение «Жилой дом», наименование Жилой дом», площадью 92,5 м2, год постройки 1995 г., расположенное по адресу: <адрес>, и неразрывно связанного с ним земельного участка, к/н №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки», площадью 1300 м2, расположенного по адресу: <адрес>, ст-ца Староминская, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 был заключен в письменной форме договор купли- продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец продал, а ответчик приобрел в собственность недвижимое имущество. Цена Договора составила 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, из которых 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей оплачено покупателем до момента подписания договора, оставшуюся сумму в размере 1 050 000 (один миллион пятьдесят тысяч) рублей покупатель обязуется уплатить согласно расписке до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обязуется вернуть ФИО3 денежную сумму, равную 1 050 000 рублей в течение 21 месяца равными платежами по 50 000 рублей путем их перечисления на банковские реквизиты продавца. Срок уплаты денежных средств установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Из содержания Договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сторонами были достигнуты соглашения по всем существенным условиями договора купли-продажи недвижимости - п. 1.1. определяет предмет, п. 2.1 определяет цену; письменная форма сделки соблюдена, договор подписан сторонами, что свидетельствует о его заключении. Передаточный акт сторонами не подписывался, однако, истец фактически передал недвижимое имущество ответчику, поскольку последний после заключения договора проживал в домовладении, осуществлял там хозяйственную деятельность. В свою очередь ФИО5 свои обязательства в части оплаты цены договора должным образом не исполняет, поскольку после заключения договора ни одного платежа согласно расписке не произвел. Поскольку по условиям договора оставшаяся цена недвижимого имущества в размере 1 050 000 рублей оплачивается в кредит путем рассрочки платежей, то к порядку оплаты применяются правила статей 488 и 489 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из положений закона, невыполнения ФИО5 своих обязательств по рассрочке оплаты товара по договору, у ФИО3 возникает право требовать полной оплаты цены договора с начислением процентов на просроченную сумму. Платеж 50 000 рублей, срок уплаты март 2022 г., начало просрочки исполнения обязательства 1 апреля 2022 г., на 01 марта 2023 г. просрочка составила 335 дней, проценты 4 354 рублей 11 копеек. Платеж 50 000 рублей, срок уплаты апрель 2022 г., начало просрочки исполнения обязательства 1 мая 2022 г., на 01 марта 2023 г. просрочка составила 305 дней, проценты 3 614 рублей 38 копеек. Платеж 50 000 рублей, срок уплаты май 2022 г., начало просрочки исполнения обязательства 1 июня 2022 г., на 01 марта 2023 г. просрочка составила 274 дней, проценты 3 028 рублей 08 копеек. Платеж 50 000 рублей, срок уплаты июнь 2022 г., начало просрочки исполнения обязательства 1 июль 2022 г., на 01 марта 2023 г. просрочка составила 244 дня, проценты 2 610 рублей 96 копеек. Платеж 50 000 рублей, срок уплаты июль 2022 г., начало просрочки исполнения обязательства 1 августа 2022 г., на 01 марта 2023 г. просрочка составила 213 дней, проценты 2 221 рубль 92 копейки. Платеж 50 000 рублей, срок уплаты август 2022 г., начало просрочки исполнения обязательства 1 сентябрь 2022 г., на 01 марта 2023 г. просрочка составила 182 дня, проценты 1 882 рублей 19 копеек. Платеж 50 000 рублей, срок уплаты сентябрь 2022 г., начало просрочки исполнения обязательства 1 октября 2022 г., на 01 марта 2023 г. просрочка составила 152 дня, проценты 1 561 рубль 64 копейки. Платеж 50 000 рублей, срок уплаты октября 2022 г., начало просрочки исполнения обязательства 1 ноября 2022 г., на 01 марта 2023 г. просрочка составила 121 день, проценты 1 243 рубля 15 копеек. Платеж 50 000 рублей, срок уплаты ноябрь 2022 г., начало просрочки исполнения обязательства 1 декабря 2022 г., на 01 марта 2023 г. просрочка составила 91 день, проценты 934 рубля 93 копейки. Платеж 50 000 рублей, срок уплаты декабрь 2022 г., начало просрочки исполнения обязательства 1 января 2023 г., на 01 марта 2023 г. просрочка составила 60 дней, проценты 616 рублей 64 копеек. Платеж 50 000 рублей, срок уплаты январь 2023 г., начало просрочки исполнения обязательства 1 февраля 2023 г., на 01 марта 2023 г. просрочка составила 29 дней, проценты 297 рублей 95 копеек. Итого проценты за неисполнение денежного обязательства составляют 22 365 рублей 95 копеек. Также в нарушение положений пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация перехода права собственности по Договору до сих пор не осуществлена, поскольку покупатель всячески уклоняется от подачи совместного заявления в регистрирующий орган. Факт заключения договора купли-продажи от 02 марта 2022 г., а также порядок его оплаты стороной ответчика не оспаривается, более того подтверждается в претензиях от 23 декабря 2022 г. о понуждении к регистрации перехода права собственности по Договору и 12 января 2023 г. о расторжении договора по соглашению сторон. Обозначенные претензии были получены истцом лишь 14 января 2023 г. с последующими предложениями в адрес ответчика обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество, которые остались без ответа со стороны покупателя. Таким образом, при сложившихся обстоятельствах, обоюдное направление претензии к разрешению образовавшегося спора не привели, переход права собственности по договору в Росреестре не зарегистрирован, полная оплата цены договора не произведена. Просит суд осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости, заключенного 02 марта 2022 г. между ФИО3 и ФИО5, признать за ФИО5, паспорт серия №, выдан ГУ МВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 230-050, право собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на здание, к/н №, назначение «Жилой дом», наименование «Жилой дом», площадью 92,5 м2, год постройки 1995 г., расположенное по адресу: <адрес>, и земельный участок, к/н №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки», площадью 1300 м2, расположенного по адресу: <адрес>, взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 оплату переданного товара по договору купли-продажи недвижимости от 02 марта 2022 г. в размере 1 050 000 (один миллион пятьдесят тысяч) рублей, взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 неустойку за несвоевременное исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимости от 02 марта 2022 г. за период просрочки с 01 апреля 2022 г. по 01 марта 2023 г. в размере 22 365 рублей 95 копеек.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО5 подал в суд встречное исковое заявление, в котором указал, что исковые требования ФИО3 необоснованны и не подлежат удовлетворению, так как с 1997 г. он был знаком со ФИО2, проживающей по адресу: <адрес>, корп. Ж. В силу давнего знакомства он испытывал к ней доверительное отношение, а также имел положительный опыт по поводу предыдущего обращения к ней, когда она помогла быстро и выгодно продать мотоцикл его отца. В ходе одной из таких встреч он поделился со ФИО2 своими переживаниями, в связи с началом проведения специальной военной операции на территории ЛНР, ДНР и Украины, из-за которой может произойти обесценивание рубля и сообщил ей, что располагает денежными сбережениями, приобретенными им в процессе трудовой деятельности на должности эпидемиолога. Также сообщил ей, что с целью сохранения денежных средств и дополнительного источника доходов планирует приобрести однокомнатную квартиру, планировал сдавать в наем квартирантам. И уже подобрал выгодный вариант приобретения однокомнатной квартиры в <адрес>, в поиске которого ему содействовала его сестра ФИО1, а также племянник, проживающий в <адрес>, для него являлась бы и выгодным вложением, и источником дополнительного дохода.

Сразу после того как гражданка ФИО2 узнала о наличии в его распоряжении суммы в размере 3 000 000 рублей, сообщила ему, о том, что она устала от одинокой жизни и собирается переезжать в <адрес>, где у нее проживает ее дочь и предложила приобрести дом в <адрес>, который принадлежит её сыну ФИО3, в котором гражданка ФИО2 до настоящего времени проживает и прописана, а также прописан ее сын ФИО3, который также переедет в связи с учебой из <адрес>. На сделанное ему предложение о покупке дома принадлежащего, как он тогда думал ФИО2 он отказал, мотивируя тем, что частный дом в <адрес> будет труднее сдать в наем, чем квартиру в <адрес> и покупка частного дома в его планы не входила. После состоявшегося разговора, когда гр. ФИО2 стало известно о наличии в распоряжении крупной суммы денежных средств она стала проявлять к нему внимание, а также к его матери, являющейся инвалидом и требующей постоянного ухода. Участившиеся его встречи с ней перешли в близкие отношения, он был поражен вниманием и заботой, оказываемой ему ФИО2, а так как он человек одинокий она подтолкнула принятие решения регистрации их отношений законным браком. ДД.ММ.ГГГГ они подали заявление о заключении брака, который заключен ДД.ММ.ГГГГ. После регистрации брака ФИО2 стала настойчиво убеждать его приобрести дом, принадлежащий ее сыну ФИО3, обещала найти квартиросъемщиков, и профессиональную оценку недвижимости с привлечением соответствующего специалиста, чтобы узнать рыночную стоимость домовладения. Предлагала переехать жить к ее матери, проживающей в <адрес>. Однако оценка рыночной стоимость домовладения проведена не была. Он поддался на уговоры и убеждения ФИО2, которая торопила его с покупкой дома у сына, мотивируя, это тем, что на фоне проведения специальной военной операции на территории Украины в Российской Федерации стали быстро расти цены на недвижимость, в т.ч. в <адрес>, где и собирался приобрести квартиру ее сын ФИО3. При активном участии гр. ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО3 и истцом ФИО5 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью 92,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>Ж, 1995 года строительства, кадастровый №, и земельного участка, на котором находится жилой дом с хозяйственными кирпичными постройками, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель населенных пунктов - для строительства жилого дома, площадью 1300 кв.м., кадастровый №. Цена отчуждаемой вышеуказанной недвижимости определена соглашением сторон и составляет 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, за исключением, если сделка состоится до ДД.ММ.ГГГГ, то сумма подлежит изменению и будет составлять 4 520 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей, которые «Покупатель» частично передал «Продавцу» до подписания настоящего договора в сумме 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей. На недостающею сумму денежных средств в сумме 1 150 000 рублей 00 копеек от ответчика истцу был предоставлен займ, который оформлен в форме расписки от ДД.ММ.ГГГГ, по которой истец обязался произвести полную оплату путем передачи денег продавцу, в порядке и сроки, указанные в расписке и произвести полный расчет до ДД.ММ.ГГГГ, которая приложением к настоящему Договору (п.2.1. Договора). Истец частично передал ответчику 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч рублей) и расписке, которая является приложением к договору должен был ежемесячно выплачивать по 50 000 (пятьдесят тысяч рублей) на банковскую карту, открытую на имя продавца ФИО3 Далее выяснилось, что безналичная оплата влечет за собой уплату значительной комиссии и ФИО2 предложила, чтобы Истец передавал ей эти деньги наличными денежными средствами, обещая взять доверенность на получение денежных средств и представление интересов Ответчика ФИО3, которая по состоянию на сегодняшний день ему не предъявлена. Истец исправно исполнял взятые на себя обязательства по договору и производил выплаты в следующем порядке 50 000 руб. передал 02.04.2022г., далее оплатил досрочно 15.04.2022г. (о чем свидетельствует расписка), затем совершил еще три платежа по 50 000 (пятьдесят тысяч рублей) 06.05.2022г., 05.06.2022г. и 04.07.2022г., передав всего на руки ФИО2 еще 150 000 (сто пятьдесят тысяч рублей) однако, она не имела полномочий на прием денежных средств от истца, без доверенности, оформленной надлежащим образом. Указанный договор по своей сути является договором о предоставлении ипотечного займа, который в соответствии с п 2. ст. 20 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" является Ипотекой в силу закона подлежит государственной регистрации, а так же в соответствии с п. 339.1. ГК РФ Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества деленному лицу, а предмет договора как раз и относиться к такому имуществу. В свою очередь в соответствии со ст.10 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорится, о том, что не соблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Для подготовки документов для проведения регистрационных действий договора Ипотеки истец обратился к специалисту оценщику ФИО7 для определения рыночной стоимости предмета ипотеки оплатил услуги, но по прибытию к домовладению ему было отказано в доступе к объекту недвижимости в грубой форме. Истец неоднократно обращался к Ответчику с требованиями о проведении государственной регистрации указанного договора, но продавец уклонялся от обязательств от подачи совместного заявления о проведении регистрационный действий Ипотеки в Росреестр. После получение от него денежных средств, отношения с гражданкой ФИО2 по ее инициативе стали резко ухудшаться в связи с чем, 16.08.2022г. брак между ними был расторгнут. Указанная сделка была заключена ФИО5 в крайне невыгодных для него условиях путем введения в заблуждение и злоупотребления доверием, в связи с чем истцом в ОМВД России по <адрес> было подано заявление на основании которого ведется проверка. 24.12.2022г. (номер почтового идентификатора:№) истцом по всем известным адресам Ответчика была направлена досудебная претензия с предложением явиться в срок не позднее 29.12.2022г. в соответствии с п 2. ст. 20 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" произвести государственную регистрацию договора Ипотеки в Староминском отделе реестра по <адрес> путем подачи соответствующих заявлений и необходимых документов в МКУ «МФЦ ФИО8 КК» или произвести расторжение договора и извести возврат уплаченных денежных средств. 29.12.2022г. ФИО5 явился в МКУ МФЦ ФИО8 КК» для проведения регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, что подтверждается копией талона, уведомления о записи к соответствующему специалисту МКУ «МФЦ ФИО8 КК» однако ответчик или его представители для проведения регистрационных действий не явились. После 29.12.2022г. от Ответчика в адрес Истца так и не поступило не каких предложений о согласовании места и времени проведения произвести регистрационных действий по государственной регистрации договора Ипотеки. 12.01.2023г. и 13.01.2023г. истец направил Ответчику претензии с требованием провозвести возврат уплаченных денежных средств в сумме 2 950 000 рублей и подписать соглашение о расторжении договора-купли продажи недвижимого имущества от 02.03.2022г. в срок не позднее 19.01.2023г. однако требования Истца оставлены ответчиком без ответа и уведомления. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, общей площадью 92,5 кв. м, расположенного по адресу: Краснодар: <адрес>Ж, 1995 года строительства, кадастровый №, и земельного участка, на котором находится жилой дом с хозяйственными кирпичными постройками, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов - для жилого дома, площадью 1300 кв.м, кадастровый №, признать недействительными условия, указанные в расписке от 02.03.2022г. о предоставлении займа от ответчика истцу, так как по совей сути она является неотъемлемой частью договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2022г., взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, полученные ответчиком в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2022г. в сумме 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч рублей) 00 копеек, взыскать с ответчика в пользу истца, проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 02.03.2022 года по 17.02.2023 года в размере 298 111 рублей 65 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 18.02.2023 года по день фактической уплаты суммы основного долга, на которую подлежат начислению проценты, взыскать с ответчика в пользу истца, уплаченную государственную пошлину в размере 24 441 рубль 00 копеек.

Далее истец (ответчик по встречному иску) уточнил исковые требования, просил суд в дополнение к ранее заявленным исковым требованиям признать расписку, составленную ДД.ММ.ГГГГ межу ФИО3 и ФИО5 о передаче денежных средств в размере 4 000 000 рублей, ничтожной.

Далее ответчик (истец по встречному иску) уточнил встречные исковые требования, просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2022г., а именно жилого дома, общей площадью 92,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, 1995 года строительства, кадастровый №, и земельного участка, на котором находится жилой дом с хозяйственными кирпичными постройками, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов - для строительства жилого дома, площадью 1300 кв.м, кадастровый №, признать недействительными условия, указанные в расписке от 02.03.2022г. о предоставлении ответчиком ФИО3 займа истцу ФИО5 на сумму 1 050 000 рублей 00 копеек так как по своей сути она является неотъемлемой частью договора купли-продажи недвижимое имущества от 02.03.2022г., взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО5 денежные средства, полученные ответчиком в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2022г. в сумме 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч рублей) 00 копеек, отказать ФИО3 в части признании недействительной расписки о передаче денежных средств в сумме 4 000 000 рублей от 02.03.2022г. от ФИО5 к ФИО3, а удовлетворить только в части суммы 1 050 000 рублей 00 копеек, взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО5 денежные суммы, перечисленные 06.05.2022 г. на сумму 50 000 руб. 00коп.; 05.06.2022г. на сумму 50 000 руб. 00 коп. и 04.07.2022 г. на сумму 50 000 руб. 00 коп. на расчетный счет матери продавца ФИО2, а всего 150 000 рублей 00 копеек, взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО5, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ за период с 02.03.2022 года по 17.02.2023 года в размере 298 111 рублей 65 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ за период с 18.02.2023 года по день фактической уплаты суммы основного долга, на которую подлежат начислению проценты, взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО5 уплаченную государственную пошлину в размере 24 441 рублей 00 копеек, взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО5 денежные средства в сумме 50 000 рублей в возмещение морального вреда.

Представитель истца ФИО3 (ответчика по встречному иску) в судебном заседании, возражая на встречные исковые требования, пояснил, что в удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 следует отказать ввиду следующего. ФИО5 в обосновании исковых требований указывает на то, что между сторонами был заключен договор о предоставлении ипотечного займа, что в корне неверно. Глава 23 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует порядок обеспечение обязательств. В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 ФЗ N 102-ФЗ). Одним из случаев возникновения ипотеки в силу закона является покупка недвижимого имущества в кредит. Так, в соответствии с пунктами 1, 5 статьи 488, пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Порядок государственной регистрации ипотеки установлен статьей 20 ФЗ N 102-ФЗ, согласно пункту 2 которой ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. Аналогичные положения содержатся в части 2 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Залог недвижимости (ипотека) в сложившихся правоотношениях возникает в силу закона и подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Заключенный между сторонами договор по своему содержанию с учетом расписки о рассрочке уплаты цены договора является ничем иным как договором купли-продажи недвижимости с обеспечением исполнения обязательств по уплате части цены договора залогом (ипотекой). Однако, в силу пункта 2 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство. Доводы ФИО5 о совершении сделки на крайне невыгодных условиях путем введения его в заблуждение являются несостоятельными. Существенным условием договора купли-продажи является цена. Гражданский кодекс определяет свободу установления условий совершаемых сделок при их заключении, о чем гласят положения пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации: граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Стоимость договора купли-продажи была согласована между сторонами и принята ФИО5 как условие заключения сделки, о чем свидетельствует его подпись на договоре, доказательств совершения сделки на крайне невыгодных условиях им не предоставлено. Говоря о заблуждении при совершении сделки необходимо исходить из положений статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1 названной нормы права). В соответствии с пунктом 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5)сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п. 3 ст. 178 ГК РФ). При заключении договора купли-продажи ФИО5 был осведомлен о собственнике товара, о самом товаре, о его характеристиках, о чем было им сообщено в судебном заседании, что исключает оспаривание совершенной сделки в силу существенного заблуждения. Просит суд исковые требования ФИО3 удовлетворить в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО5 просил суд в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказать в полном объеме, встречные исковые требования удовлетворить.

Свидетель Свидетель №1, допрошенная в судебном заседании, пояснила, что в 2022 году, время года она не помнит, но было холодно, она приходила домой к своей соседке ФИО2 в <адрес>, где делала ей массаж в течение 10 дней подряд и видела там ФИО5 и его мать. Через полгода когда она снова, было уже тепло, пришла делать массаж, там видела только мать ФИО5. ФИО2 говорила ей, этот принадлежал её сыну Артему Цыганко, который живет в Санкт-Петербурге, и что она продала этот дом, кому именно не говорила.

Свидетель ФИО1, допрошенная в судебном заседании пояснила, что она является родной сестрой ФИО5. Она проживает в <адрес> и поддерживает с ФИО5 родственные отношения. Он в 2022г. обратился к ней к ней с просьбой подыскать ему квартиру в Краснодаре, т.к. он хотел вложить в недвижимость заработанные им деньги, чтобы он не обесценились. Она стала подыскивать квартиру, однако брат позже по телефону ей сказал, что он передумал покупать квартиру, женился и купил частный дом в <адрес>. Когда она на Радуницу приехала к брату в <адрес> в купленный братом дом, но туда их не пустили. Брат не имеет возможности входить в дом и пользоваться им. Договор купли-продажи дома был составлен ненадлежащим образом, телефона продавца не было указано, договор не был зарегистрирован. Через 3-4 месяца после свадьбы брат развелся со ФИО2. В доме, который якобы купил брат, их мать прожила чуть больше недели, потом ФИО2 привезла её в пять утра домой к ФИО5

Выслушав стороны, их представителей, свидетелей, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности и взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование денежными средствами, признании ничтожной расписки от 02.03.2022г. составленной между ФИО3 и ФИО5 о передаче денежных средств в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, отказать, исковые требования ФИО5 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительными условия, указанные в расписке, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, судебных расходов, удовлетворить частично.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ 1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В судебном заседании с достаточной достоверностью установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит недвижимое имущество, состоящее из: здания, к/н №, назначение «Жилой дом», наименование Жилой дом», площадью 92,5 м2, год постройки 1995 г., расположенное по адресу: <адрес>, и земельного участка, к/н №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки», площадью 1300 м2, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается Выписками из ЕГРН от 15.05.2023 г..

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 был заключен в письменной форме договор купли- продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец продал, а ответчик приобрел в собственность недвижимое имущество, а именно: жилой дом, общей площадью 92,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Ж, 1995 года строительства, кадастровый № и земельный участок, на котором находится жилой дом с хозяйственными кирпичными постройками, расположенный по адресу: <адрес> Ж, категория земель – земли населенных пунктов – для строительства жилого дома, площадью 1300 кв.м., кадастровый №.

В соответствии с п.2 договора Цена Договора составила 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, из которых 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей оплачено покупателем до момента подписания договора, оставшуюся сумму в размере 1 050 000 (один миллион пятьдесят тысяч) рублей покупатель обязуется уплатить согласно расписке до 02 декабря 2023 г..

Согласно расписке от 02 марта 2022 г. ФИО5 обязуется вернуть ФИО3 денежную сумму, равную 1 050 000 рублей в течение 21 месяца равными платежами по 50 000 рублей путем их перечисления на банковские реквизиты продавца. Срок уплаты денежных средств установлен до 02 декабря 2023 г..

Согласно п.1.2 Договора, право собственности на указанную в п.1.1 Договора недвижимость продавец приобретает в течение 18 месяцев.

Предварительная оплата по договору, установленная п.2 договора в размере 2 950 000 рублей была выплачена ФИО3.

ФИО5, исправно исполнял взятые на себя обязательства по договору и производил выплаты в следующем порядке 50 000 руб. передал 02.04.2022 г., далее оплатил 5.04.2022г. (о чем свидетельствует расписка), затем совершил еще три платежа по 50 000 (пятьдесят тысяч рублей) 06.05.2022г., 05.06.2022 г. и 04.07.2022 г., передав всего на руки ФИО2 еще 150 000 (сто пятьдесят тысяч рублей).

В соответствии со ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенной нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 указанного Кодекса (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункты 1, 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

12.01.2023 г., 23.12.2023 г. ФИО5 в адрес ФИО3 направлены досудебные претензии о подписании соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и производства возврата выплаченных денежных средств, либо произвести государственную регистрацию договора ипотеки.

Акт приема-передачи указанного недвижимого имущества между сторонами не заключен, жилой дом не передан ФИО5, с момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время ФИО5 в жилом доме не проживал и не проживает. ФИО3 не представлено доказательств фактической передачи жилого дома продавцом покупателю, ФИО3 продолжал пользоваться и владеть жилым домом, что объективно подтверждается материалами дела.

При таких обстоятельствах, суд полагает в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности и взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование денежными средствами, признании ничтожной расписки от 02.03.2022г. составленной между ФИО3 и ФИО5 о передаче денежных средств в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, отказать, исковые требования ФИО5 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительными условия, указанные в расписке, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, судебных расходов, удовлетворить в части, а именно, расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества жилого дома, общей площадью 92,5 кв.м., 1995 года строительства, кадастровый № и земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов – для строительства жилого дома, площадью 1300 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5, признать расписку от 02.03.2022г., составленную между ФИО3 и ФИО5 о передаче денег, действительной в части фактически переданной по ней суммы в размере 2 950 000 рублей, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО5 денежные средства в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2022г. в сумме 2 950 000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период со 02.03.2022г. по 17.02.2023г. в размере 298 111 рублей 65 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 18.02.2023г. по день фактической уплаты суммы основного долга, на которую подлежат уплате проценты.

Требование ФИО5 о взыскании морального вреда не подлежат удовлетворению полностью, поскольку в данном случае исходя из возникших правоотношений между сторонами, не имеется предусмотренных законодательством оснований для взыскания морального вреда.

Что касается требований о взыскании с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО5 денежные суммы, перечисленные 06.05.2022 г. на сумму 50 000 руб. 00коп.; 05.06.2022г. на сумму 50 000 руб. 00 коп. и 04.07.2022 г. на сумму 50 000 руб. 00 коп. на расчетный счет матери продавца ФИО2, а всего 150 000 рублей 00 копеек, суд считает необходимым их оставить без рассмотрения, т.к. данные требования необходимо предъявить не к ФИО3 а к ФИО2.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы…В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом изложенного, с ФИО3 в пользу ФИО5 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 24 441 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, выданный 17.11.2022 г. ГУ МВД России по г.Санкт-Петербургу и Ленинградской области) к ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, выданный 18.01.2021 г. ГУ МВД России по Краснодарскому краю) о государственной регистрации перехода права собственности и взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование денежными средствами, признании ничтожной расписки от 02.03.2022г. составленную между ФИО3 и ФИО5 о передаче денежных средств в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, отказать.

Исковые требования ФИО5 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительными условия, указанные в расписке, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, судебных расходов, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества жилого дома, общей площадью 92,5 кв.м., 1995 года строительства, кадастровый № и земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов – для строительства жилого дома, площадью 1300 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, заключенный 02.03.2022 г. между ФИО3 и ФИО5.

Признать расписку от 02.03.2022г., составленную между ФИО3 и ФИО5 о передаче денег, действительной в части фактически переданной по ней суммы в размере 2 950 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО5 денежные средства в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2022г. в сумме 2 950 000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период со 02.03.2022г. по 17.02.20223г. в размере 298 111 рублей 65 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 18.02.2023г. по день фактической уплаты суммы основного долга, на которую подлежат уплате проценты.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО5 расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 441 рубль.

В остальной части встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Староминской районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13.06.2023 г..

Председательствующий С.А. Болдырев