Дело № 2-785/2025
УИД: 50RS0006-01-2025-000622-10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 мая 2025 года г. Долгопрудный
Долгопрудненский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Фаюстовой М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Давитян Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Проектинвестстрой» к ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ о расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и по встречному иску ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ к ООО «Проектинвестстрой» о взыскании денежных средств
установил:
ДД.ММ.ГГГГ Арендатор ООО «Проектинвестстрой» обратилось в Арбитражный суд <адрес> с иском к Арендодателю ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ о расторжении заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами Договора аренды нежилого помещения № - нежилого помещения площадью 28,4 кв.м. с отдельным входом, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, взыскании 115 390,40 руб. неосновательного обогащения, 10 141,88 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а с ДД.ММ.ГГГГ - по дату фактического возврата денежных средств включительно и 10 766 руб. расходов по оплате государственной пошлины.
Требования мотивированы тем, что после заключения договора в соответствии с его условиями Обществом в счет зачета арендной платы был выполнен ремонт арендуемого помещения стоимостью 155 390,40 руб., однако с ДД.ММ.ГГГГ со стороны ТСЖ стали чиниться препятствия к доступу в помещение, а ДД.ММ.ГГГГ последним произведена смена замков и с указанного времени доступ к помещению у Общества отсутствует, что как выяснилось является следствием возникших между членами правления ТСЖ споров и последующей сменой последних, указывающих на ничтожность договора аренды в связи с его заключением от имени ТСЖ неуполномоченным лицом – прежним председателем правления ТСЖ ФИО22, чьи полномочия были оспорены в судебном порядке, о чем Общество не знало и не могло знать, поскольку на момент сделки полагалось на сведения ЕГРЮЛ, где содержались данные о ФИО22, как о лице, имеющим право действовать от имени ТСЖ, тогда как сведения о новом председателе ТСЖ - ФИО8 внесены в ЕГРЮЛ только ДД.ММ.ГГГГ, что указывает на правомерность заключенного договора аренды, а также на наличие оснований для его расторжения в силу отсутствия у Общества доступа к помещению и взыскания с ТСЖ неосновательного обогащения в виде разницы между затраченными на ремонт помещения средствами и арендной платой за период пользования помещением с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (155 390,40 руб.– 40 328 руб. (10 082 руб. *4 месяца).
ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ, ссылаясь на ничтожность договора аренды в силу его заключения от ТСЖ неуполномоченным лицом и самовольное занятие ООО «Проектинвестстрой» данного помещения, обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании с последнего 45 540 руб. за использование предмета аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (исходя из 11 360 руб. в месяц согласно действующей ставки аренды 400 руб. кв. м.), 7 500 руб. выплаченных ФИО5 за демонтаж замков, за новые замки и за их установку, а также 62 100 руб., необходимых для приведения состояния стен и пола к исходному до работ ООО «Проектинвестстрой» положению.
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ настоящее дело было передано по подсудности в Московский областной суд, откуда было на рассмотрение Долгопрудненского городского суда <адрес>, где ДД.ММ.ГГГГ было принято к производству.
Протокольным определением Долгопрудненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных исковых требований привлечен ФИО22 (л.д.120-121)
Представители Истца ООО «Проектинвестстрой» по доверенностям ФИО6 и адвокат ФИО7 в ходе рассмотрения дела и состоявшегося судебного заседания настаивали на удовлетворении исковых требований и отклонении встречных исковых требований по доводам письменных пояснений, ссылаясь, в том числе на то, что при заключении договора Общество добросовестно полагалось на сведения о полномочиях ФИО22 в качестве председателя ТСЖ в ЕГРЮЛ, при этом решение суда от ДД.ММ.ГГГГ об оспаривании общего собрания ТСЖ, которым ФИО22 был избран председателем, было принято в заочном порядке, то есть в отсутствие ФИО22 и вступило в законную силу только ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора. Арендованное помещение было необходимо Обществу на длительный срок в целях размещения режимно-секретного подразделения для хранения секретных и архивных документов с аттестацией помещения специализированной организацией, постановкой его на круглосуточную охрану и оборудования автоматической пожарной сигнализацией, для реализации чего арендатором в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и были проведены ремонтные работы этого помещения, которые при наличии сведений об отсутствии у председателя ТСЖ полномочий Общество бы не выполняло и в договорные отношения не вступало.
Представитель ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ, имеющий право действовать от имени ТСЖ без доверенности - председатель ФИО8 в ходе рассмотрения дела и состоявшегося судебного заседания возражал против удовлетворения исковых требований, настаивая на удовлетворении встречных исковых требований по доводам письменных пояснений, ссылаясь в том числе на то, что решение об избрании ФИО22 председателем ТСЖ было признано Долгопрудненским городским судом <адрес> недействительным в рамках гражданского дела №, заочное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ по которому вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, при этом указанное решение недействительно с момента его вынесения, а сведения из ЕГРЮЛ не могут являться допустимым доказательством полномочий ФИО22 в качестве руководителя ТСЖ, в связи с чем заключенный договор касался лишь ООО «Проектинвестстрой» и ФИО22, каких-либо правовых последствий для ТСЖ не имел.
Третье лицо ФИО22 в судебное заседание не явился, извещен, ранее представил письменные пояснения (л.д.133), согласно которым заключение договора аренды с ООО «Проектинвестстрой» было согласовано на общем собрании членов ТСЖ, прекращение же его полномочий в качестве председателя ТСЖ связано с неразрешением вопроса избрания предшествующего собрания, а не с осуществлением каких-либо противоправных действий, при этом ранее возбужденное в отношении него уголовное дело по заявлению ТСЖ прекращено за отсутствием состава преступления. Полагал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, а встречные требования подлежащими отклонению.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ решение суда постановлено при данной явке.
Выслушав явившихся участников процесса и исследовав представленные письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ является управляющей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, пр-кт Пацаева, <адрес>. ООО «ПРОЕКТИНВЕСТРОЙ» является собственником нежилого помещения площадью 292.4 кв.м., расположенного по указанному адресу, где осуществляет свою деятельность.
ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ и арендатором ООО «Проектинвестстрой» заключен договор аренды нежилого помещения № (далее – Договор аренды), по условиям которого последнему во временное пользование (аренду) бессрочно было предоставлено нежилое помещение с отдельным входом площадью 3 28,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.
В соответствии с пп. 2.1.1., 3.1., 3.2., 3.4., 3.5. Договора аренды, ежемесячная арендная плата установлена в размере 10 082 руб. и подлежала оплате до 05-го числа каждого месяца с обязательством Арендодателя зачета стоимости произведенного Арендатором ремонта такого помещения в счет арендных платежей после предоставления Арендатором документов, подтверждающих затраты Арендатора на выполненные работы.
Договор аренды от имени ТСЖ подписан председателем ФИО22
Согласно Локальному сметному расчету и Акту выполненных работ на ремонт помещений в здании, по адресу: <адрес>, ООО «Проектинвестстрой» в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ были заказаны и выполнены работы на общую сумму 155 390,40 руб.
С указанной стоимостью и документами председатель правления ТСЖ ФИО22 был ознакомлен под роспись.
ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ от имени председателя ТСЖ ФИО8 направило в адрес ООО «Проектинвестстрой» уведомление о необходимости забрать вещи, обнаруженные при вскрытии закрытого помещения в подвале, расположенного по адресу арендуемого помещения.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Проектинвестстрой» направило в адрес ТСЖ претензию о расторжении договора аренды по соглашению сторон с ДД.ММ.ГГГГ и выплате неосновательного обогащения в размере 134 890,33 (расходы на ремонт помещения в размере 155 390,40 руб. за вычетом арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере 20 500,07 руб.), что мотивировано отсутствием у Общества реальной возможности пользоваться предметом аренды с ДД.ММ.ГГГГ в связи с ограничением доступа к арендованному нежилому помещению со стороны ТСЖ и невозможности его использования по прямому назначению по независящим от него причинам.
ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ отклонило указанную претензию, указав, что подписанные от имени ФИО22 и ООО «Проектинвестстрой» документы относятся исключительно к правоотношениям с ФИО22 и не являются сделкой с участием ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ, не влекут для последнего правовых последствий. Кроме того, ТСЖ сообщило о необходимости оплаты стоимости арендной платы за пользование предметом договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из стоимости 400 руб. за кв.м., а также демонтажа произведенных силами Арендатора ремонтных работ, мотивируя свои требования тем, что решение об избрании ФИО22 было признано недействительным, кроме того, ДД.ММ.ГГГГ решением Долгопрудненского городского суда <адрес> было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был избран новый состав правления ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ, председателем которого назначена ФИО9, при этом ДД.ММ.ГГГГ следователем по особо важным делам СО г.о. Химки ГСУ СК РФ по МО возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 170.1 УК РФ, поскольку было установлено, что в июне 2022 г., заинтересованным лицом в МИФНС России № по МО в целях внесения в ЕГРЮЛ были представлены документы содержащие заведомо ложные данные, в результате чего ДД.ММ.ГГГГ налоговым органом были внесены сведения о возложении полномочий на ФИО22, что также указывается в решении Долгопрудненского суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ членами правления ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ председателем избран ФИО8
Обращаясь в суд с настоящим иском, арендатор ссылался на отсутствие доступа к арендуемому помещению с ДД.ММ.ГГГГ в связи с чинением препятствий со стороны арендатора, от имени которого действует новый председатель ТСЖ - ФИО10
Факт того, что Общество в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ занимало упомянутое нежилое помещение, а равно факт того, что последним произведены ремонтные работы арендуемого помещения указанной стоимостью ТСЖ не оспаривалось со ссылкой на ничтожность договора аренды, не создающего для ТСЖ каких-либо правовых последствий ввиду его заключения от имени неуполномоченного лица – бывшего председателя ТСЖ ФИО22
Материалами дела подтверждается как наличие обоюдных обращений сторон в правоохранительные органы по факту неправомерности занятия помещения и смены замков, так и наличие обоюдных претензий сторон, отсутствие удовлетворения которых с каждой стороны явилось предметом настоящего спора. При этом в материалах дела отсутствуют сведения о возбуждении уголовных дел по таким обращениям.
Отсутствуют в материалах дела и сведения о возбужденном уголовном деле по заявлению ТСЖ о внесении ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ заведомо ложных данных о полномочиях на ФИО22; из не опровергнутых объяснений последнего следует, что в возбуждении уголовного дела было отказано в связи с отсутствием состава преступления.
Так, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья.
Для достижения целей, задач и выполнения своих целей товарищество собственников жилья вправе заключать договоры, обеспечивающие управление (п. 1 ч. 2 ст. 137, п. 5 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ), заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе сдавать в аренду часть общего имущества в многоквартирном доме (п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В Определении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-О указано, что ничтожные сделки являются недействительными с момента совершения, причем независимо от признания их таковыми судом (и с этого момента они не имеют юридической силы и не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц).
В системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с законом, иными нормативно-правовыми актами и условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу положений ст.ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 3 ст.ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами или учредительными документами.
По смыслу подп. «л» п. 1, п. 5 ст. 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», сведения о единоличном исполнительном органе (руководителе) организации как о лице, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, содержатся в ЕГРЮЛ.
При смене руководителя организации необходимо уведомить об этом налоговый орган для внесения соответствующих изменений в ЕГРЮЛ в течение трех рабочих дней со дня вступления в силу трудового договора, заключенного с новым руководителем.
Согласно п. 5 ст. 18 названного Закона, в случае внесения в ЕГРЮЛ изменений, касающихся сведений о юридическом лице, но не связанных с изменениями, вносимыми в учредительные документы юридического лица, в ЕГРЮЛ вносится соответствующая запись.
Пунктом 119 Постановление Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 ГК РФ», установлено, когда недействительным является решение собрания об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица, а контрагент юридического лица добросовестно полагался на сведения о полномочиях указанного органа, содержащиеся в ЕГРЮЛ, сделка, совершенная таким органом с этим контрагентом, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица с момента ее совершения, если только соответствующие данные не были включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (ст.ст. 51 и 53 ГК РФ).
В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ данные государственной регистрации юридических лиц включаются в единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), открытый для всеобщего ознакомления. Презюмируется, что лицо, полагающееся на данные ЕГРЮЛ, не знало и не должно было знать о недостоверности таких данных.
Юридическое лицо не вправе в отношениях с лицом, добросовестно полагавшимся на данные ЕГРЮЛ, ссылаться на данные, не включенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем, за исключением случаев, если соответствующие данные включены в указанный реестр в результате неправомерных 6 действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (абз. 2 п. 2 ст.51 ГК РФ).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № по иску о признании сделки недействительной по основаниям совершения ее неполномочным единоличным органом юридического лица, являющегося стороной в сделке, должны приниматься во внимание содержащиеся на момент совершения сделки в ЕГРЮЛ сведения о лице, выполняющем функции такого органа.
Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС15-12082, в силу принципа публичной достоверности данных ЕГРЮЛ не может быть признан недействительным договор, заключенный от лица компании представителем, имеющим доверенность, которую подписало лицо, указанное в ЕГРЮЛ в качестве единоличного исполнительного органа, несмотря на то, что после заключения договора решение об избрании данного лица единоличным исполнительным органом признано судом недействительным.
На основании ст. 56 ГПК РФ, в ее системной взаимосвязи с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Так, материалами дела подтверждается, что на момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ содержались сведения о ФИО22 как о Председателе правления и лице, имеющим право действовать от имени ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ без доверенности.
Заочным решением Долгопрудненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № были удовлетворены исковые требования ФИО8, ФИО11, ФИО9, ФИО20, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО19 к ФИО15, ФИО22, ФИО16, ФИО17, ФИО18 о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ Долгие пруды, проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которым, в частности, председателем правления был избран ФИО22
В законную силу указанное решение суда вступило ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ была внесена запись о председателе правления ТСЖ ФИО8; до указанного времени лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ без доверенности, был указан ФИО22 Таким образом, факт наличия у ФИО22 полномочий председателя правления ТСЖ на момент подписания спорного договора ДД.ММ.ГГГГ был подтвержден выпиской из ЕГРЮЛ и последующее установление в судебном порядке недействительности решения общего собрания членов ТСЖ по вопросу избрания нового председателя правления, не может являться достаточным и самостоятельным основанием для признания ничтожным договора аренды, заключенного им в период, когда его полномочия не были оспорены, поскольку арендатор, являющийся добросовестным участником правоотношений, на момент совершения сделки, не знал и не мог знать об обстоятельствах, свидетельствующих о недействительности решения ТСЖ о наделении ФИО22 полномочиями председателя.
При этом судом не установлено, что ООО «Проектинвестстрой» не была проявлена необходимая для участника гражданского оборота осмотрительность, каких-либо доказательств того, что Общество при подписании договора аренды знало или должно было знать о признании судом недействительным решения общего собрания членов ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ, в материалы дела не представлено.
При таких данных, учитывая, что решение суда о признании недействительным решения об избрании ФИО22 председателем ТСЖ вступило в законную силу позднее даты заключения договора аренды, на дату подписания договора аренды в ЕГРЮЛ отсутствовали сведения о смене единоличного исполнительного органа ТСЖ и на момент заключения договора ФИО22 являлся уполномоченным лицом, и действовал, исходя из обстановки, как единоличный исполнительный орган, а также принимая во внимание тот факт, что 7 спорный договор содержит оттиск печати ТСЖ, принадлежность которой последнему не оспаривается и доказательств незаконного выбытия и использования печати ТСЖ в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу, что доводы ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ о ничтожности заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора аренды являются несостоятельными, а потому судом отклоняются.
Согласно п. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Такое нарушение договора является существенным по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Поскольку спорным договором не предусмотрено право арендатора досрочно отказаться от договора, соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто факт нарушения условий договора арендодателем, выраженный в создании препятствий пользованию имуществом в соответствии с условиями договора объективно подтвержден в ходе рассмотрения дела, суд приходит к выводу о допущении арендодателем существенного нарушения условий договора, что в силу указанных выше норм права является достаточным основанием для его расторжения, в связи с чем требования ООО «Проектинвестстрой» в указанной части подлежат удовлетворению.
В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ). При этом ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3 ст. 328 ГК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).
Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Кодекса.
Статья 1103 ГК РФ предусматривает возможность применения правил главы 60 Кодекса к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим, обязательством, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.
Согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в качестве неосновательного обогащения на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть истребованы полученные до расторжения договора аренды средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода. Получатель средств, уклоняясь от их возврата, несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.
Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.
Поскольку договор аренды расторгнут, фактически арендованное помещение находилось в пользовании арендатора до ДД.ММ.ГГГГ и в указанный период последним в силу условий такого договора был осуществлен ремонт арендуемого нежилого помещения, требования истца о взыскании с ответчика 115 390,40 руб. неосновательного обогащения в виде разницы между затраченными на ремонт помещения средствами и арендной платой за период пользования помещением с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (155 390,40 руб. – 40 328 руб. (10 082 руб. *4 месяца) являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, с отклонением встречных исковых требований ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ о взыскании 45 540 руб. за использование предмета аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (исходя из 11 360 руб. в месяц согласно действующей ставки аренды 400 руб. кв. м.), 7 500 руб. выплаченных ФИО5 за демонтаж замков, за новые замки и за их установку, а также 62 100 руб., необходимых для приведения состояния стен и пола к исходному до работ ООО «Проектинвестстрой» положению, поскольку в соответствии с пп. 2.1.1., 3.1., 3.2., 3.4., 3.5. Договора аренды, ежемесячная арендная плата установлена в размере 10 082 руб. и подлежала оплате до 05-го числа каждого месяца с обязательством Арендодателя зачета стоимости произведенного Арендатором ремонта такого помещения в счет арендных платежей после предоставления Арендатором документов, подтверждающих затраты Арендатора на выполненные работы. С учётом того обстоятельства, что суду были представлены надлежащие доказательства исполнения со стороны арендатора обязательств по ремонту (существенному улучшению) спорного нежилого помещения на сумму 155 390 руб40 коп., причем данные обстоятельства не оспаривалось ответчиком в процессе, а согласно указанным выше положениям договора аренды оплата арендных платежей предусмотрена как зачёт расходов на произведенные расходы по существенному улучшению объекта аренды, то самостоятельное требование по встречному иску о денежном возмещения арендных платежей нельзя признать обоснованными. Вместе с тем суд учитывает, что фактов противоправных действий истца, несения ТСЖ убытков и их размер, причинно-следственной связи между действиями истца и наступившими у ТСЖ неблагоприятными последствиями не представлено, что в силу ст. 15 ГК РФ также исключает удовлетворение встречных требований последнего о расходах на приведение нежилого помещения в прежнее состояние и иные сопутствующие тому расходы.
В судебном заседании по ходатайству ответчика по первоначальному иску в качестве свидетеля допрошен ФИО19 который будучи предупрежденным об уголовной ответственности пояснил, что является членом правления ТСЖ Долгие пруды, в его присутствии представителям истца по первоначальному иску предлагалось передать ТСЖ ключи от помещений, однако эта просьба была проигнорирована и привела к тому, что ТСЖ самостоятельно сменили ключи, каких – либо письменных обращений к истцу с требованием о выдачи ТСЖ ключей не имеется. Само помещение которое было передано по договору аренды в результате произведенного в нем ремонта стало лучше, но эти улучшения ТСЖ не требовались в связи с чем оснований для возврата денежных средств не имеется.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО20 пояснил, что также является членом правления ТСЖ. После того как вступило в силу заочного решение членами ТСЖ был произведен осмотр помещений, в одно из которых попасть не представилось возможным поскольку оно было закрыто, но в нем были рабочие осуществлявшие ремонтные работы. Через рабочих удалось выйти на руководство истца у которого были затребованы ключи, и которое выдать ключи отказалось. В письменном виде обращений к истцу о передаче ключей не имелось. После того как ключи переданы не были, ТСЖ сменило замки и предложило истцам вывести вещи.
Оценив показания допрошенных свидетелей в части вопроса связанного с истребованием ключей ответчиком у истца, суд учитывая то обстоятельство, что оба свидетеля являются членами правления ТСЖ, каких – либо объективных доказательств обращения ответчика к истцу с требованиями о выдаче ключей не представлено, сторона истца последовательно утверждает, что ключи не истребывались, обе стороны обращались в отдел полиции с различным обоснованием одних вопросов приходит к выводу о том, что пояснения допрошенных свидетелей не могут быть приняты как объективные доказательства уклонения истца от выдачи ответчику ключей от помещения, что повлекло последующий ущерб в виде смены замков. Одновременно суд принимает во внимание пояснения ФИО8 о том, что требования встречного иска в части ущерба причиненного арендованному помещению заявлены в целях уклонения от удовлетворения требования иска первоначального.
На основании ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В силу чч. 1, 3 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен более короткий срок. Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения в размере 115 390,40 руб. также являются обоснованными, однако подлежащими частичному удовлетворению с учетом даты получения претензии ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ и срока на ее рассмотрение – за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что составит 33 505,89 руб.; начиная с ДД.ММ.ГГГГ указанные проценты подлежат начислению и взысканию по дату фактического исполнения решения суда.
На основании ст. 98 ГПК РФ взыскать с ответчика в пользу истца документально подтвержденные расходы последнего по оплате государственной пошлины в размере 10 766 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ООО «Проектинвестстрой» к ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ о расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами – удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ и ООО «Проектинвестстрой».
Взыскать с ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ (ИНН <***>) в пользу ООО «Проектинвестстрой» (ИНН <***>) денежные средства в размере 115 390,40 руб.; проценты по ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 33 505,89 руб., проценты, рассчитанные в соответствии с положением ст. 395 ГК РФ начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения решения суда начисленные на сумму 115 390,40 руб. за каждый день; расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 766 руб.
Требования встречного иска ТСЖ ДОЛГИЕ ПРУДЫ к ООО «Проектинвестстрой» о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня его изготовления судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через 10 Долгопрудненский городской суд <адрес>.
Судья М.М. Фаюстова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ