Решение по делу № 3А-29/2022 от 10.02.2023 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Дело № 92OS0000-01-2022-000042-25

Производство № 3а-3/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2023 г. г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи – Орловой С.В.,

при секретаре – Михайловой В.Г.,

с участием представителя административных истцов – ФИО1,

представителей административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Меганом групп», ФИО4, ФИО5 к Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, заинтересованные лица – Правительство Севастополя, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Меганом групп» (далее – ООО «Меганом групп»), ФИО4, ФИО5 обратились в суд с административным иском к Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и, с учетом уточнений, просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 46 549±76 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2021 г. равной его рыночной стоимости, в размере 38 898 200 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «Меганом групп» (до 18 сентября 2014 г. – ООО «Севастопольский молокоперерабатывающий завод») на основании договора аренды земельного участка от 22 сентября 2006 г. со сроком действия до 22 сентября 2031 г., передан в срочное платное пользование земельный участок площадью 46 549 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с категорией земель – «земли населенных пунктов» и видом разрешенного использования – «пищевая промышленность» (код 6.4).

Согласно выписке из ЕРГН от 5 апреля 2022 г. кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 111 216 789,83 рублей. Однако действительная рыночная стоимость названного земельного участка определена в размере 38 898 200 рублей, что подтверждается отчетом об оценке от 8 апреля 2022 г. № 03о/03-22, выполненным оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» М.А.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО «Меганом групп» как пользователя земельного участка, поскольку истец является плательщиком арендной платы, которая исчисляется от кадастровой стоимости, установленной ответчиком, и которая значительно превышает рыночную стоимость, а также права и обязанности ФИО4 и ФИО5, как собственников объектов капитального строительства, расположенных на указанном земельном участке, и на которых возложена обязанность по возмещению ООО «Меганом групп» арендной платы за пользование соответствующей частью земельного участка, занятой зданиями и сооружениями, принадлежащими им на праве собственности.

В судебном заседании представитель административных истцов исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 48 084 270 рублей – как это установлено заключением эксперта Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от 29 июня 2022 г. № 616/3-4, по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях к нему.

Представители административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО2, ФИО3, в судебном заседании просили установить рыночную стоимость земельного участка исходя из экспертного заключения от 7 декабря 2022 г. № 07/12/2022, в размере 74 515 000 рублей.

Законный представитель административного истца – директор ООО «Меганом групп», административные истцы – ФИО4 и ФИО5, а также представители заинтересованных лиц – Правительства города Севастополя и Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

От заинтересованного лица – Правительства Севастополя поступили письменные возражения на иск, в которых представитель просит оставить исковое заявление без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования административного спора.

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее, в том числе – КАС РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы административного иска, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, допросив экспертов, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 22 сентября 2006 г., заключенного сроком на 25 лет, земельный участок с ранее присвоенным кадастровым номером №, общей площадью 4,7 га, расположенный по адресу: <адрес>, передан по акту приема-передачи в срочное платное пользование ООО «Севастопольский молокоперерабатывающий завод» для использования на землях промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения, с целью расширения и реконструкции завода (т. 1 л.д. 41-53).

Из пункта 2.3. указанного договора следует, что нормативная денежная оценка земельного участка составляет 11 767 945,00 гривен.

Пунктом 4.1. договора установлено, что годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета № 1348 от 14 октября 2003 г., в размере 1,5 % от денежной оценки земельного участка.

ООО «Севастопольский молокоперерабатывающий завод» (идентификационный №), в порядке и сроки, установленные статьей 19 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ), привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, в связи с чем приобрело статус юридического лица Российской Федерации с присвоением кода ОГРН <***> (дата внесения сведений в ЕГРЮЛ – 18 сентября 2014 г.) и изменением названия на общество с ограниченной ответственностью «Меганом-групп» (т. 2 л.д. 106-124).

В силу пункта 1 статьи 21 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ, условия договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу части 11 статьи 3 Закона города Севастополя от 25 июля 2014 г. № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» положения договора аренды земельного участка, заключенного до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» и зарегистрированного в действовавшем на момент заключения такого договора порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона в аренду, обязаны подать заявление о заключении договора аренды земельного участка в срок до 1 января 2023 г. (часть 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25 июля 2014 г. № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя»).

В соответствии с пунктами 1.2, 3.3 Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 8 апреля 2019 г. № 219-ПП, установлено, что для расчета размера арендной платы за пользование земельными участками применяется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в соответствии с требованиями действующего законодательства. Действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы в соответствии с условиями настоящего Порядка. Указанная корректировка проводится арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендаторов в соответствии с условиями договоров и не требует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, если такие условия предусмотрены договорами.

Таким образом, ООО «Меганом групп» (ОГРН <***>), является лицом, которому на условиях договора аренды земельного участка от 22 сентября 2006 г., сроком до 22 сентября 2031 г. передан в срочное платное пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 46 549±76 кв.м, который относится к категории земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – «пищевая промышленность» (код 6.4), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30 марта 2022 г. (т. 1 л.д. 11-27).

Кроме того, судом установлено, что административные истцы ФИО4 и ФИО5 являются собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (т. 6 л.д. 7-111).

Как следует из выписки из ЕГРН от 5 апреля 2022 г. о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, определена актом об определении кадастровой стоимости от 18 февраля 2022 г. № АОКС-91/2022/0000036 в размере 111 216 789,83 рублей. Датой утверждения кадастровой стоимости является 1 января 2021 г. (т. 1 л.д. 28).

Согласно частям 1, 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее, в том числе – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы, землепользователи, землевладельцы земельных участков.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, с приобретением права собственности на объекты недвижимости, истцы ФИО4 и ФИО5 являются правообладателями части земельного участка, расположенного под принадлежащими им заданиями и сооружениями, вследствие чего у них возникла обязанность по возмещению арендных платежей ООО «Меганом групп», являющемуся арендатором земельного участка.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административных истцов, являющихся субъектами спорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование исковых требований представителем административного истца до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет об оценке от 8 апреля 2022 г. № 03о/03-22, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Эвайс» М.А., согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на дату оценки – 1 января 2021 г. составляет 38 898 200 рублей, то есть значительно ниже утвержденной его кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 60-194).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 29 апреля 2022 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г., и соответствия представленного истцом отчета об оценке от 8 апреля 2022 г. № 03о/03-22 требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта от 29 июня 2022 г. № 616/3-4 Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 46549±76 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2021 г. составляла 48 084 270 рублей; отчет об оценке от 8 апреля 2022 г. № 03о/03-22, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Эвайс» М.А., соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Оценщиком не допущено нарушений требований Федеральных стандартов оценки, по требованиям, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки; ошибки при выполнении математических действий не выявлены; информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно. Выявлены следующие несоответствия Отчета, которые могли повлиять на стоимость объекта: при расчете потенциального валового дохода единого объекта недвижимости (раздел 10.3.2, стр. отчета 159-206), оценщиком неверно определена корректировка на местоположение объектов-аналогов №№ 1, 2, 7, 8, где коэффициент составил – 1,11. С учетом обоснования корректировки, указанной в отчете, итоговый корректирующий коэффициент должен составлять 0,9. Также выявлено, что при расчете суммы затрат на создание улучшений земельного участка (раздел 10.2.2, стр. отчета 145-158), допущена техническая описка коэффициента прибыли предпринимателя (указан коэффициент – 1,17), однако расчет в целом выполнен в соответствии с обоснованием корректирующего коэффициента (который составляет 1,117) (т. 3 л.д. 3-59).

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта в части, касающейся выводов о рыночной стоимости указанного земельного участка, с учетом ходатайства представителей ответчика, определением суда от 7 сентября 2022 г. по административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение эксперта от 7 декабря 2022 г. № 07/12/2022, выполненное экспертом Н.С. (т. 4 л.д. 143-149, т. 6 л.д. 116-175).

Согласно указанному заключению величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 1 января 2021 г составляет 74 515 000 (семьдесят четыре миллиона пятьсот пятнадцать тысяч) руб.; оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, в частности в расчетах не учтены требования пункта 20 ФСО № 7, в расчетах не учтены все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, в том числе в части ограничений в силу требований Приказа Минкультуры России от 12 августа 2016 г. № 1864. Математические ошибки не допущены, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

Относительно приведенного заключения повторной судебной экспертизы представителем административных истцов поданы письменные возражения, в которых он выражает свое несогласие с заключением эксперта, считая его противоречивым, выполненным с нарушением Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки.

Эксперт Н.С., будучи допрошенной в судебном заседании, пояснила суду, что рыночная стоимость исследуемого земельного участка была рассчитана с применением методологии доходного подхода методом остатка. В процессе анализа полученной информации ею принято решение об отказе в применении сравнительного и затратного подходов ввиду отсутствия достаточной информации об объектах-аналогах, которые можно применить в отношении расчетов, отсутствии информации о количественных и качественных характеристиках объектов, расположенных на застроенных земельных участках. В рамках доходного подхода, исходя из принципа наиболее эффективного использования земельного участка и расположенных на земельном участке строений и сооружений, а также возможности сдачи всех объектов в аренду для целей учета максимально возможного потенциального дохода, приносимого объектом, экспертом рассчитан размер потенциального дохода в год, который составил 56 629 320 руб. При этом, для целей учета фактора расположения в зоне регламентного участка Р-4-6 (участок ПР-17) были приняты в расчет именно объекты аренды, расположенные в той же зоне, что и объект исследования, идентифицированные по адресам их расположения с помощью карт (схем) и координат границ зон из Приложений № 1 и № 2 Приказа Министерства культуры Российской Федерации от 12 августа 2016 г. № 1864 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения – достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», находящихся в публичном доступе.

Стоимость единого объекта недвижимости состоит из стоимости земельного участка и стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на нем. Поскольку из технического паспорта строений, расположенных на исследуемом земельном участке, невозможно установить технические характеристики структурных элементов для здания литер Б (основное здание, образующее доход ввиду значительной площади, которая составляет порядка 70% всей площади), корректно и обоснованно учесть расходы на замещение не представилось возможным, в связи с чем экспертом удельный вес земельного участка принят по среднему значению в размере коэффициента 0,392 или 39,2%, исходя из справочной информации (Сборник рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №14. По состоянию на 1 июля 2020 г. (для даты оценки недвижимости в пределах второго полугодия 2020 г.) под ред. ФИО6 (код сборника: СРКД 14/2-2020Н), режим доступа: https://архивоценщика.рф/app/correctionsSearch), согласно которому диапазоны соотношений земельных участков в стоимости единого объекта недвижимости составляют доверительный интервал от 23,4% до 62,4%, а также с учетом того, что здания на исследуемом земельном участке находятся в среднем рыночном состоянии (типично для промышленных объектов г. Севастополь), удовлетворительном состоянии, исходя из местоположения объекта исследования. При этом в указанном Сборнике рыночных корректировок под ред. ФИО6 имеются данные по всем регионам Российской Федерации и различие в долях стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости дополнительно подтверждает «рыночность» применения этих данных, поскольку эта разница и показывает особенность формирования стоимости в каждой локации. Справочная информация, представленная в Справочнике оценщика под ред. ФИО7, на которую ссылается представитель административных истцов, основана на экспертных оценках и показывает стоимость улучшений в стоимости единого объекта по усредненным данным без привязки к конкретной локации (за исключением г. Москва и г. Санкт-Петербург), что также не в полной мере отражает рыночные данные для локации объекта исследования. При этом город Севастополь относится к городам курортной зоны, тогда как в справочных данных этой информации по курортным регионам нет. При этом использованная экспертом справочная информация основана на рыночных данных, сформированных на исследованиях рыночной информации за соответствующий период (объявления сайтов «Авито» и «ЦИАН») для конкретной локации – города Севастополь (а не как среднее примерное значение для Российской Федерации). Справочная информация существует для использования в оценочной практике без предоставления исходной информации, на которой она основана, и представления доказательств достоверности каждого справочного значения, которое использовалось в расчетах и оказало влияние на формирование итоговой величины стоимости земельного участка, не требуется. Математическое действие «вычитания» в заключении эксперта выполнено с заменой на процентное соотношение. При этом, если выполнить расчет путем вычитания, он будет иметь вид: стоимость замещения определена на основании данных по единому объекту недвижимости и соотношения стоимости земельного участка и улучшений в структуре единого объекта недвижимости, а именно: 100% - 39,2% = 60,8 % или коэффициент 0,608. 190 090 000 х 0,608 = 115 574 720 руб. Таким образом, стоимость земельного участка путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости стоимости замещения будет составлять: 190 090 000 – 115 574 720 = 74 515 280 или 74 515 000 руб. (округлено), что соответствует рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении эксперта. При этом, применение элементов методологии затратного подхода для целей расчета стоимости воспроизводства или замещения не противоречит требованиям применения методологии доходного подхода в части применения метода остатка.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, изучив письменные и устные пояснения эксперта, данные им в судебном заседании, суд признает составленное экспертом Н.С. заключение от 7 декабря 2022 г. № 07/12/2022 надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость земельного участка и недостоверность отчета оценщика, в силу следующего.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ), согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Суд полагает, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом Н.С. соблюдены. Не доверять ее выводам у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Экспертиза назначалась непосредственно судом, при этом эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержащиеся в заключении выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта специальностей.

Так, надлежит согласиться с выводами эксперта относительно несоответствия отчета об оценке от 8 апреля 2022 г. № 03о/03-22, выполненного оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» М.А., требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федеральным стандартам оценки, поскольку оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, в частности в расчетах не учтены требования пункта 20 ФСО № 7, в расчетах не учтены все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, в том числе в части ограничений в силу требований Приказа Минкультуры России от 12 августа 2016 г. № 1864, что подтверждается экспертным заключением от 7 декабря 2022 г. № 07/12/2022.

Также суд считает возможным согласиться с выводами экспертного заключения от 7 декабря 2022 г. № 07/12/2022, выполненного экспертом Н.С., о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 74 515 000 рублей, определенной доходным подходом и методом остатка. Обоснование применения данного подхода и метода, расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка, и отказ от использования сравнительного и затратного подходов экспертом приведены в заключении согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

В заключении судебной оценочной экспертизы проанализированы все ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость спорного земельного участка, произведен расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы, расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени, расчеты произведены исходя из принципа наиболее эффективного использования земельного участка и расположенных на земельном участке строений и сооружений, применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений, правильно рассчитаны размер аренднопригодной площади и стоимость единого объекта недвижимости. Кроме того, экспертом как в письменных пояснениях, так и в судебном заседании обосновано применение справочной информации из Сборника рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №14. По состоянию на 1 июля 2020 г. (для даты оценки недвижимости в пределах второго полугодия 2020 г.) под ред. ФИО6 (код сборника: СРКД 14/2-2020Н), поскольку указанная справочная информация сформирована для отдельных регионов Российской Федерации, что позволяет более обоснованно применять корректировки для конкретного региона страны, тогда как все остальные справочные данные формируют информацию по средним данным для всей России без учета особенностей региона.

Заключение судебной оценочной экспертизы полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости спорного объекта, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости земельного участка расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела экспертное заключение от 7 декабря 2022 г. № 07/12/2022, пояснения сторон и эксперта Н.С., суд приходит к выводу о допустимости указанного заключения эксперта как доказательства.

Довод административного истца о неверном указании среднего значения арендной ставки за использование производственно-складских помещений в размере 251,84 руб./кв.м, а не 252,11 руб./кв.м, а также о допущенных арифметических ошибках в расчетах арендопригодной площади не ставит под сомнение выводы эксперта, поскольку среднее значение арендной ставки рассчитано экспертом по данным таблицы 2.8 (стр. 56-57 заключения эксперта в т. 6 на л.д. 116-175) с применением программного продукта Еxcel, и округлением значений до десятых. В отношении размера арендопригодной площади (л.д. 64 заключения эксперта в т. 6 на л.д. 116-175) экспертом также произведен расчет с применением программного продукта Еxcel, при этом, в расчетах эксперта с учетом округления не допущена значительная математическая погрешность, которая привела бы к значимому изменению стоимости объекта экспертизы, в данном случае уровень погрешности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка составил 0,005%, что допустимо как в экспертной, так и в судебной практике.

Иные доводы представителя административных истцов, не согласившегося с заключением эксперта, изложенные в его письменных возражениях на заключение эксперта от 7 декабря 2022 г. № 07/12/2022, опровергнуты экспертом в судебном заседании ее подробными письменными и устными пояснениями, в том числе относительно применения справочной информации из Сборника рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости под ред. ФИО6, несоблюдения экспертом требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», нарушения Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 7 марта 2022 г. № 568-р.

Несогласие представителя административного истца с заключением эксперта по существу основано на субъективном восприятии и неверном истолковании основных положений исследовательской части заключения эксперта, при этом в удовлетворении ходатайства представителя административных истцов о назначении повторной экспертизы отказано ввиду отсутствия соответствующих оснований для этого процессуального действия, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, – у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения эксперта, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нем выводах.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта от 7 декабря 2022 г. № 07/12/2022 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 46 549±76 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

При этом судом не установлено оснований для принятия в качестве доказательства по делу отчета об оценке от 8 апреля 2022 г. № 03о/03-22, выполненного оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» М.А., поскольку оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, в частности в расчетах не учтены требования пункта 20 ФСО № 7, в расчетах не учтены все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, в том числе в части ограничений в силу требований Приказа Минкультуры России от 12 августа 2016 г. № 1864, что подтверждается экспертным заключением от 7 декабря 2022 г. № 07/12/2022, в котором подробно изложены мотивы, по которым эксперт не согласился с указанным отчетом об оценке (л.д. 69-73 заключения эксперта в т. 3 на л.д. 150-152).

Не имеется оснований и для принятия в качестве доказательства заключения эксперта от 29 июня 2022 г. № 616/3-4, выполненного экспертом Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 46549±76 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2021 г. составляла 48 084 270 рублей.

Так, требования к заключению эксперта содержатся в статье 82 КАС РФ, статьях 8, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ.

В силу положений части 2 статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Эксперт обязан: провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам (статья 16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ).

Вместе с тем, названные требования закона в полной мере не соблюдены, подготовленное экспертом Л.В. заключение содержит противоречия, в частности на странице 64 заключения эксперт приводит расчет корректировки на стоимость отсутствующей стены при определении величины затрат на создание улучшений и принимает к расчету справочную стоимость цен, указанную за 10 куб.м – 1 254,4 руб., в связи с чем в результате расчетов корректировка справочного показателя путем применения данной поправки составляет -250,88 руб. Однако в иных случаях, в частности при определении поправки на различие в конструктивных элементах (страницы 63, 64, 68 заключения), эксперт принимает к расчету справочную стоимость за 1 куб.м – -99,82 руб. (при стоимости за 10 куб.м – 998,2 руб.), что привело к искажению затрат на воспроизводство. В письменных пояснениях эксперт указывает, что размер корректировки справочного показателя равен 250,8 руб., что также не соответствует значению корректировки справочного показателя, определенного в заключении эксперта. При допросе эксперта данные противоречия устранены не были. Кроме того, экспертом, не принято во внимание, что исследуемый земельный участок находится в границах регламентного участка Р-4-6 (участок ПР-17), в связи с чем необходимо выполнение требований Приказа Министерства культуры Российской Федерации от 12 августа 2016 г. № 1864 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения – достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита» (далее – Приказ Минкульта РФ № 1864).

Пунктом 66 указанного Приказа Минкульта РФ № 1864 установлены архитектурно-планировочные параметры для участков ПР-1 - ПР-56. В частности, для участка ПР-17 ограничение по протяженности фасада (прямая фасадная линия) – не более 100 м. Вместе с тем, экспертом Л.В. данное ограничение не было учтено при проектировании ею строительства нового здания на земельном участке на дату оценки. Так, согласно заключению эксперта от 29 июня 2022 г. № 616/3-4 расчет площади застройки новыми строениями произведен экспертом исходя из длины здания двух строений с фасадной частью 132,12 м каждое (т. 3 стр. 63 заключения эксперта от 29 июня 2022 г. № 616/3-4), а, следовательно, в нарушение градостроительных норм соответствующего регламентного участка.

Таким образом, заключение эксперта от 29 июня 2022 г. № 616/3-4 в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 91:03:003002:132 не соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, статьям 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, в связи с чем, как необоснованное и необъективное, не может быть принято во внимание в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость указанного земельного участка.

Пунктом 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

Материалами дела подтверждается, что ФИО4, ФИО5, ООО «Меганом групп» обратились в суд с административным иском 13 апреля 2022 г., следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 13 апреля 2022 г.

Согласно положениям пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, понесенных экспертным учреждением ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» на производство экспертизы, в размере 99 923,20 рублей, и ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», в котором осуществляет свою деятельность эксперт Н.С., на производство повторной экспертизы, в размере 150 000 рублей, суд исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости объекта оценки ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый диапазон отклонений и, соответственно, не может являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО8 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

Руководствуясь приведенными нормами, исходя из проанализированных фактических обстоятельств административного дела, суд приходит к выводу о необходимости взыскания в пользу ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» и ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» судебных расходов по проведению судебных экспертиз с административных истцов в равных долях в указанном выше размере.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:03:003002:132, площадью 46 549±76 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г., в размере 74 515 000 (семьдесят четыре миллиона пятьсот пятнадцать тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 апреля 2022 г.

Взыскать в равных долях с общества с ограниченной ответственностью «Меганом групп», ФИО4, ФИО5 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 99 923 (девяносто девять тысяч девятьсот двадцать три) рубля 20 копеек, по 33 307 (тридцать три тысячи триста семь) рублей 74 копейки с каждого, путем перечисления указанной суммы с депозитного счета Севастопольского городского суда на расчетный счет Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации»: УФК по г. Севастополю (ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России, л.с. №), ИНН №, КПП №, БИК №, казначейский счет №, счет получателя №, Отделение Севастополь БАНКА РОССИИ, ОКТМО №, КБК 00№.

Остаток денежных средств, внесенных представителем административных истцов ФИО1 4 мая 2022 г. на депозитный счет Севастопольского городского суда в размере 76 (семьдесят шесть) рублей 80 копеек, возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Меганом Групп» путем перечисления указанной суммы на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Меганом Групп».

Взыскать в равных долях с общества с ограниченной ответственностью «Меганом групп», ФИО4, ФИО5 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» судебные расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, по 50 000 рублей с каждого, путем перечисления указанной суммы с депозитного счета Севастопольского городского суда на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» (ОГРН №, ИНН №, КПП №, расчетный счет 40№ в отделении № ПАО «СБЕРБАНК» в <адрес>, БИК №, корреспондентский счет 30№.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Судья –

Решение принято в окончательной форме 27 февраля 2023 г.

Судья –