УИД № 10RS0017-01-2022-000836-28

Дело 2-596/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 октября 2022 г. г. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Кустовой Е.С.,

при секретаре Свириной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании договора в части ничтожной сделкой, об обязании совершить определенные действия, о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику по тем основаниям, что хх.хх.хх Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***. Победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка признан истец. хх.хх.хх между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и истцом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** сроком на 4 года 10 месяцев с момента подписания договора сторонами. хх.хх.хх уведомлением Управления Росреестра по Республике Карелия приостановлена государственная регистрация договора аренды земельного участка в связи с противоречием п. 2.1 договора аренды требованиям пп. 3 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). ФИО2 указывает, что данное положение договора аренды нарушает права и охраняемые законом интересы истца, оспаривающего сделку, в том числе повлекло неблагоприятные для него последствия в виде отказа регистрирующего органа в регистрации в ЕГРН договора аренды, подлежащего обязательной регистрации.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит признать ничтожной сделку в части п. 2.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером *** от хх.хх.хх *** и обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером ***, установив срок обязательств по договору – 20 лет.

В последующем ФИО2 исковые требования изменил: просит внести изменения в договор аренды земельного участка от хх.хх.хх ***, определив срок действия договора согласно пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, а именно – 20 лет.

Определением судьи Сортавальского городского суда Республики Карелия от 16 июня 2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

Определением Сортавальского городского суда Республики Карелия от 08 сентября 2022 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ГКУ РК «Управление земельными ресурсами», Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Карелия, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

Определением Сортавальского городского суда Республики Карелия от 28 сентября 2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация Хелюльского городского поселения.

В судебном заседании истец ФИО1 доводы искового заявления поддержал.

Представитель ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия и представитель третьего лица - ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» ФИО7, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования истца в полном объеме.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия своего представителя в судебное заседание не направило, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представили отзыв на исковое заявление.

Третьи лица – Администрация Сортавальского муниципального района, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Карелия, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, администрация Хелюльского городского поселения в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы настоящего дела, материалы административного дела № 2а-201/2022, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.6 данного кодекса (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в случае предоставления с аукциона земельных участков, имеющих вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», договор аренды заключается на срок 20 лет.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества свидетельствует о незаключенности такого договора.

На основании Закона Республики Карелия от 29 декабря 2015 г. № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» с 01 июня 2016 г. Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Судом установлено, что в рамках реализации полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия хх.хх.хх издано Распоряжение *** о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***.

хх.хх.хх комиссия по проведению аукционов по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» провела аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***. Предмет торгов – право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, имеющего кадастровый ***, площадью *** кв.м., местоположение: (ххх). Срок аренды земельного участка – 4 года 10 месяцев.

На участие в аукционе были допущены следующие участники: <Данные изъяты>

По результатам проведенного хх.хх.хх открытого аукциона истец ФИО2 признан его победителем как предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы.

На основании протокола о проведении аукциона от хх.хх.хх между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) хх.хх.хх заключен договор аренды земельного участка *** из земель населенных пунктов с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., местоположение: (ххх). Срок аренды участка установлен 4 года 10 месяцев с момента подписания договора сторонами.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от хх.хх.хх ФИО2 принял земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер ***, площадью *** кв.м. – для индивидуального жилищного строительства.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия № *** от хх.хх.хх приостановлена государственная регистрация договора аренды *** от хх.хх.хх

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия № *** от хх.хх.хх отказано в государственной регистрации договора аренды *** от хх.хх.хх

Вступившим в законную силу решением Сортавальского городского суда Республики Карелия от 15 марта 2022 г. по административному делу № 2а-201/2022 по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка и понуждении к осуществлению определенных действий ФИО2 отказано в удовлетворении административных исковых требований.

Из материалов дела следует, что срок аренды земельного участка по договору *** от хх.хх.хх установлен на 4 года 10 месяцев с момента подписания договора сторонами, то есть договор подлежал государственной регистрации.

Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

На основании ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ).

Между тем, в установленном порядке государственная регистрация указанного договора аренды не была осуществлена.

В силу пункта 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 281-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что доказательств надлежащего оформления права аренды земельного участка с кадастровым номером *** в материалы дела истцом не представлено, регистрация договора аренды в установленном законом порядке не произведена, в связи с чем договор аренды земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

В соответствии со ст. 452 ГК РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

хх.хх.хх ФИО2 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с претензией признать ничтожной сделку в части п. 2.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером *** от хх.хх.хх *** и заключить дополнительное соглашение к указанному договору аренды земельного участка с кадастровым номером ***, установив срок обязательств по договору – 20 лет.

хх.хх.хх ФИО2 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с претензией о необходимости внесения изменений на основании п.п. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в п.2.1 договора аренды от хх.хх.хх ***, определив срок аренды в 20 лет. Во внесудебном порядке спор не урегулирован.

Во внесудебном порядке спор не урегулирован.

Согласно отзыву Министерства имущественных и земельных отношений от хх.хх.хх невозможность заключения Министерством дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером *** от хх.хх.хх *** с обязательством установить срок по договору 20 лет, обусловлено ст. 39.8 ЗК РФ, а также необходимостью обеспечения прав и законных интересов третьих лиц, участвовавших в аукционе от хх.хх.хх, уведомленных посредством оферты об условиях аукциона. При этом подавая заявку на участие в аукционе, истец полностью и безоговорочно согласился с условиями его проведения. В соответствии с п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ информация о сроке аренды земельного участка была отражена в извещении о проведении аукциона.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные, или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Проект договора аренды в соответствии п. 22 ст. 39.11 ЗК РФ является обязательным к размещению на официальном сайте torgi.gov.ru документом совместно с извещением о проведении аукциона. Его размещение было обеспечено организаторам торгов.

Размещение проекта договора аренды при организации аукциона обеспечивается в целях заключения договора в дальнейшем с победителем аукциона или иным лицом, с которым договор куши-продажи, или договор аренды, земельного участка заключается в соответствий с п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ, по заранее оговоренным условиям, известным всем заявителям, подающим заявку на участие в аукционе, что обеспечивает требования объективности, беспристрастности, обеспечения равного доступа участников, прозрачности и законности процедур.

Истец подтвердил, что согласен на участие в аукционе на указанных в извещении условиях, и подтвердил, что его заявка на участие в аукционе является акцептом публичной оферты в соответствии со статьей 438 ГК РФ (п. 8).

Таким образом, из изложенного следует, что подавая заявку на участие в аукционе, ФИО2 полностью согласился с условиями его проведения.

Таким образом, существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не представлено.

Согласно пункту 11 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В силу пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, действующее законодательство не допускает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на условиях, отличных от тех, что были обозначены в извещении о проведении аукциона, а условия договора, заключенного по результатам торгов, в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами в случаях, прямо установленных законом, а также в случаях, когда изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В настоящее время договор аренды земельного участка от хх.хх.хх *** не зарегистрирован, что свидетельствует о незаключенности такого договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

По общему правилу, установленному п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий, его нельзя считать заключенным.

При изложенных обстоятельствах суд не может возложить на ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды от хх.хх.хх *** в отношении земельного участка с кадастровым номером *** с установлением нового срок обязательств – 20 лет, внести изменения в незаключенный договор аренды земельного участка *** от хх.хх.хх, а также признать ничтожной сделку в части, поскольку незаключенный договор не порождает никаких правовых последствий, соответственно, правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, в связи с чем суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.С. Кустова

Решение в окончательной форме принято 27 октября 2022 г.