77RS0012-02-2024-020976-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 декабря 2025 года город Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Соколовой Е.Т., при секретаре Звереве Д.О., с участием старшего помощника Кузьминского межрайонного прокурора города Москвы Дубровиной Е.В.., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-379/2025 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительными договоров социального найма, договора передачи квартиры в собственность, купли-продажи квартиры, прекращении и признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, по встречному иску ФИО1 к Департаменту городского имущества города Москвы о признании добросовестным приобретателем,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с исковым заявлением о признании недействительными договоров социального найма, договора передачи квартиры в собственность, купли-продажи квартиры, прекращении и признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении.

В обоснование требований истец ссылается на то, что ранее на основании ордера от 30.11.1967 № .. указанное жилое помещение в составе семьи из 3-х человек занимали ФИО6, … года рождения, умершая … года, ФИО7, … года рождения, выписан из квартиры … года в Рязанскую область, ФИО8, … года рождения, умерший … года, снят с регистрационного учета по смерти. 20.07.2006 года в квартире была зарегистрирована ФИО2, … года рождения, прибывшая из адреса … Родственные отношения между ФИО8 и ФИО2 не подтверждены. 07.05.2018 года на жилое помещение заключается договор социального найма с ФИО2 15.06.2019 года заключается брак между ФИО4 и ФИО2 в Гаврилово-Посадском районе Ивановской области. 08.08.2019 года ФИО4 вселяется в квартиру в качестве члена семьи нанимателя ФИО2 (супруг). 13.02.2020 года заключается договор социального найма с ФИО4, который имел регистрацию по месту жительства в указанной квартире с 08.08.2019 года по 20.04.2022 года и с 05.07.2022 года по 21.04.2023 года. 27.07.2021 года ФИО9 обращается в Департамент городского имущества города Москвы по вопросу приватизации указанного жилого помещения. 15.03.2022 года зарегистрирован переход права собственности на основании договора передачи квартиры в собственность № 040500-Д11363 на имя ФИО3 Также по спорному адресу были зарегистрированы: ФИО10, … года рождения с 05.07.2022 по 21.04.2023 (в настоящее врепмя в производстве Замоскворецкого районного суда города Москвы находится уголовное дело в связи с совершением преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ, по ст. 174.1, ч. 4), ФИО11, … года рождения, с 08.11.2022 по 18.07.2023. 29.08.2022 зарегистрирован переход права собственности на основании договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО5, собственником жилого помещения становится ФИО5. 02.08.2023 зарегистрирован переход права собственности на основании договора купли-продажи между ФИО5 и ФИО1, которая по настоящее время является собственником спорной квартиры, владеет ею без регистрации по месту жительства. Учитывая, что спорное жилое помещение находилось в собственности г. Москвы, а родственные отношения между ФИО8 и ФИО2 не подтверждены, следовательно, заключенный договора социального найма от 07.05.2018 и 13.02.2020 и дополнительное соглашение к договору социального найма от 27.07.2021, а также договор передачи квартиры от 15.03.2022 носят неправомерный характер и являются недействительными. Таким образом, ФИО5, затем ФИО1 приобрели право собственности на спорную квартиру по договорам купли-продажи в нарушение требований закона. В виду этого, договоры купли-продажи от 29.08.2022 и 02.08.2023 являются недействительными и оснований возникновения у ФИО5 и ФИО1 права собственности на спорную квартиру являться не может в силу положений ст. 168 ГК РФ и учитывая частый переход права собственности за короткий промежуток времени. Право собственности на спорную квартиру в силу вышеприведенных оснований ФИО1 возникнуть не могло, жилое помещение подлежит истребованию из незаконного владения титульного собственника в собственность г. Москвы с выселением лиц, проживающих по данному адресу.

ФИО1 предъявила встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем квартиры №…

В обоснование встречного иска ФИО1 ссылалась на то, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры она не знала и не могла знать о притязаниях Департамента на спорную квартиру, приобрела квартиру по договору купли-продажи от 01.08.2023 года за свой счет и по рыночной цене, расчеты по сделке осуществлены в полном объеме, стоимость квартиры составила 8 152 000,00 руб, из них 6 152 000,00 руб личные денежные средства, 2 000 000,00 посредством кредитных денежных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» на основании заключенного кредитного договора. За счет вырученных денежных средств от продажи квартиры ФИО5 также была погашена задолженность по кредитному договору ПАО «Сбербанк России» в части 3 571 714,38 руб. У ФИО1 имелась финансовая возможность обеспечения оплаты стоимости квартиры, помимо кредитных средств, поскольку 3 099 140,97 руб были получены по наследству от умершей бабушки в июне 2022 года, также имелись накопления, сформированные за счет заработной платы. На момент приобретения квартиры, она была зарегистрирована на имя продавца, споров о правах на квартиру не имелось, продавцом были переданы необходимые документы, в том числе предыдущие сделки. С момента приобретения квартиры ФИО1 проживает в ней, произвела ремонт, несет бремя содержания квартиры.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала, настаивала на удовлетворении, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебные заседания не являлись, надлежащим образом извещались о дате и времени рассмотрения дела, в том числе публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте суда, об уважительности причин неявки не сообщили, письменный отзыв не представили.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила участие представителя, который просил в удовлетворении исковых требований Департамента отказать, в том числе, просил применить последствия пропуска срока исковой давности, встречный иск ФИО1 удовлетворить.

Третьи лица ФИО12, Управление Росреестра по г. Москве представителей в судебные заседания не направляли, явку не обеспечили, надлежащим образом извещались о дате и времени рассмотрения дела.

Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, заключение прокурора, полагавшего, что в удовлетворении исковых требований в части выселения должно быть отказано, приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, праве собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца" признал положение пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

Согласно п. 4 ст. 302 ГК РФ суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

Если судом будет установлено, что Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не совершали действий, направленных на отчуждение жилого помещения в собственность гражданина (не принимали участия в заключении договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, не обращались с заявлением о государственной регистрации права и другие), однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, это дает суду основания для вывода о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В такой ситуации жилое помещение может быть истребовано собственником в том числе и от добросовестного приобретателя.

О наличии воли на выбытие квартиры из владения публично-правового образования могут свидетельствовать действия, направленные на передачу владения иному лицу, в частности, действия уполномоченного органа публично-правового образования по предоставлению жилого помещения по договору социального найма, а также последующему заключению договора передачи жилья в собственность гражданина (далее - договор передачи), даже если для этого отсутствовали законные основания, а также представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для регистрации перехода права собственности.

По спорам об истребовании квартиры из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В то же время, как разъяснено в п. 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Судом установлено и следует из материалов дела, что спорной является отдельная однокомнатная квартира, расположенная по адресу: <...>.

Ранее на основании ордера от 30.11.1967 №… указанное жилое помещение в составе семьи из 3-х человек занимали ФИО6, … года рождения, умершая … года, ФИО7, … года рождения, выписан из квартиры … года в Рязанскую область, ФИО8, … года рождения, умерший 10.10.2016 года, снят с регистрационного учета по смерти.

20.07.2006 года в квартире была зарегистрирована ФИО2, .. года рождения, прибывшая из адреса …

Родственные отношения между ФИО8 и ФИО2 не подтверждены.

07.05.2018 года на жилое помещение заключается договор социального найма с ФИО2

15.06.2019 года заключается брак между ФИО4 и ФИО2 в Гаврилово-Посадском районе Ивановской области.

08.08.2019 года ФИО4 вселяется в квартиру в качестве члена семьи нанимателя ФИО2 (супруг).

13.02.2020 года заключается договор социального найма с ФИО4, который имел регистрацию по месту жительства в указанной квартире с 08.08.2019 года по 20.04.2022 года и с 05.07.2022 года по 21.04.2023 года.

27.07.2021 года ФИО9 обращается в Департамент городского имущества города Москвы по вопросу приватизации указанного жилого помещения.

15.03.2022 года зарегистрирован переход права собственности на основании договора передачи квартиры в собственность № 040500-Д11363 на имя ФИО3

Также по спорному адресу были зарегистрированы: ФИО10,…года рождения с 05.07.2022 по 21.04.2023 (по доводам иска - в настоящее время в производстве Замоскворецкого районного суда города Москвы находится уголовное дело в связи с совершением преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ, по ст. 174.1, ч. 4), ФИО11, … года рождения, с 08.11.2022 по 18.07.2023.

29.08.2022 зарегистрирован переход права собственности на основании договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО5, собственником жилого помещения становится ФИО5.

02.08.2023 зарегистрирован переход права собственности на основании договора купли-продажи между ФИО5 и ФИО1, которая по настоящее время является собственником спорной квартиры, владеет ею без регистрации по месту жительства.

Из текста первоначального иска и пояснений представителя Департамента следует, что поскольку спорное жилое помещение находилось в собственности г. Москвы, а родственные отношения между ФИО8 и ФИО2 не подтверждены, следовательно, заключенные договора социального найма от 07.05.2018 и 13.02.2020 и дополнительное соглашение к договору социального найма от 27.07.2021, а также договор передачи квартиры от 15.03.2022 носят неправомерный характер и являются недействительными.

Таким образом, ФИО5, затем ФИО1 приобрели право собственности на спорную квартиру по договорам купли-продажи в нарушение требований закона. В виду этого, договоры купли-продажи от 29.08.2022 и 02.08.2023 являются недействительными и оснований возникновения у ФИО5 и ФИО1 права собственности на спорную квартиру являться не может в силу положений ст. 168 ГК РФ и учитывая частый переход права собственности за короткий промежуток времени. Право собственности на спорную квартиру в силу вышеприведенных оснований ФИО1 возникнуть не могло, жилое помещение подлежит истребованию из незаконного владения титульного собственника в собственность г. Москвы с выселением лиц, проживающих по данному адресу.

Разрешая требования Департамента городского имущества города Москвы, суд, исследовав представленные доказательства в совокупности, приходит к выводу об удовлетворении требования Департамента городского имущества города Москвы о признании недействительными:

- договор социального от 07.05.2018 года в отношении жилого помещения, расположенного по адресу…

- договор социального найма от 13.02.2020 года № … в редакции дополнительного соглашения от 27.07.2021 года в отношении жилого помещения, расположенного по адресу… заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ФИО4;

- договор передачи № … от 25.02.2022 года, заключенный отношении жилого помещения, расположенного по адресу…, между Департаментом городского имущества города Москвы и ФИО3;

Принимая во внимание то обстоятельство, что ФИО3 распорядился имуществом, которое ему не принадлежало, то в силу ст. 166, 167, 168 ГК РФ, суд приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи от 22.08.2022 года, заключенного между ФИО3 и ФИО5, поскольку в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от ее признания таковой судом.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заключенный 22.08.2022 года между ФИО3 и ФИО5 договор купли-продажи квартиры, является также недействительным, что установлено совокупностью представленных в адрес суда доказательств.

Кроме того, договор, при заключении которого допущено нарушение положений п. 1 ст. 10 ГК РФ, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Разрешая заявленные исковые требования в данной части, суд также принимает во внимание положения ст. ст. 210, 301, 302 ГК РФ, постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П, и при вынесении вышеуказанного решения исходит из обстоятельств, что судом установлено, что родственные отношения между ФИО8 и ФИО2 не подтверждены, следовательно, заключенные договоры социального найма от 07.05.2018 и 13.02.2020 и дополнительное соглашение к договору социального найма от 27.07.2021, а также договор передачи квартиры от 15.03.2022 и договор купли-продажи от 22.08.2022 года носят неправомерный характер и являются недействительными.

Вместе с тем, суд полагает, что требования иска ДГИ города Москвы в части признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи жилого помещения, заключенный 01.08.2023 между ФИО5 и ФИО1; истребовании жилое помещение из незаконного владения ФИО1 и прекращении право собственности ФИО1 на жилое помещение; признании право собственности города Москвы на жилое помещение с указанием, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности города Москвы; выселении ФИО1 из квартиры и обязании освободить жилое помещение от находящегося имущества и передать жилое помещение Департаменту в освобожденном виде, удовлетворению не подлежат, в силу следующего.

В соответствии с п. 3 Постановления Правительства Москвы от 22 июля 2008 года N 639-ПП "О работе с жилыми помещениями, переходящими в порядке наследования по закону в собственность города Москвы, и с жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, освобождаемыми в связи с выбытием граждан" (в редакции постановления от 4 июня 2013 года N 354-ПП, действовавшей на момент смерти К.В.И.) префектурам административных округов города Москвы предписано обеспечить совместно с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города контроль за передачей в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы сведений об умерших одиноких гражданах, в том числе нанимателях, пользователях и собственниках жилых помещений, проживавших на территории административного округа города Москвы, о жилых помещениях, в которых более шести месяцев никто не проживает, о жилых помещениях, за которые более шести месяцев не производится оплата жилищных, коммунальных и иных услуг, или оплата производится от имени умершего лица. Данные сведения подлежат передаче в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным, ежемесячно.

Пунктом 3.2.1 вышеуказанного Постановления префектурам административных округов города Москвы также предписано организовать в установленном порядке проведение регулярных обследований жилых помещений управами районов города Москвы и направлять информацию в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным, ежемесячно.

В соответствии с п. 4 данного Постановления департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы должен быть проинформирован государственными учреждениями города Москвы, инженерными службами районов об имеющихся сведениях о снятии с регистрационного учета одиноких граждан-собственников жилых помещений и граждан, одиноко проживающих в жилых помещениях жилищного фонда города Москвы, в срок не более 10 дней со дня поступления информации из Управления Федеральной миграционной службы по г. Москве.

Согласно п. 2.3, 2.5, 2.7, 2.8 Положения "О порядке выявления и оформления жилых помещений, переходящих в порядке наследования по закону в собственность г. Москвы", являющегося приложением N 1 к постановлению Правительства Москвы от 22 июля 2008 года N 639-ПП, по истечении 6-месячного срока Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы после получения паспортных данных умершего собственника жилого помещения и сведений о государственной регистрации его смерти направляет запрос в Московскую городскую нотариальную палату о наличии открытого наследственного дела в отношении данного наследодателя и обращается к нотариусу с соответствующими документами. Для государственной регистрации права собственности города Москвы Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в 20-дневный срок с момента получения свидетельства о праве на наследство по закону на жилое помещение обращается в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Данные о жилом помещении, перешедшем в порядке наследования по закону в собственность города Москвы, на основании свидетельства о государственной регистрации права вносятся Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в установленном порядке в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере.

Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.

В соответствии с пунктом 2.5 распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 6 ноября 2008 г. N 2763 "О мерах по выполнению постановления Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. N 639-ПП" на управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административных округах была возложена организация сбора сведений и учета жилых помещений, освободившихся ввиду смерти собственников жилья.

Таким образом, истец является уполномоченным государственным органом субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений, который в соответствии с возложенными на него полномочиями обязан совершать в отношении спорного имущества действия, в результате которых он должен был узнать о нарушении своего права.

Департамент обратился в суд с иском 29.10.2024 года, то есть в пределах трех лет, установленных п. 4 ст. 302 ГК РФ.

Вместе с тем, с момента предшествующих сделок, состоявшихся 07.05.2018, 13.02.2020, 27.07.2021 г.г. до момента обращения в суд с настоящим иском Департаментом не совершено никаких действий, свидетельствующих о проявлении должного интереса к спорной квартире, принятия жилого помещения в свое фактическое владение, несения бремени ее содержания, обеспечения сохранности квартиры.

Невыполнение надлежащим образом уполномоченными органами своих обязанностей по выявлению жилых помещений и принятию мер по сохранению указанных жилых помещений привело к незаконному отчуждению спорного жилого помещения и последующему приобретению его ответчиками.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Суд принимает во внимание, что юридические действия по государственной регистрации состоявшихся сделок осуществляются у уполномоченном органе государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, на которого законом возложены публично-правовые функции по проверке законности прав обратившихся лиц.

Оценивая договоры купли продажи, заключенные между ФИО3 и ФИО5, ФИО5 и ФИО1 суд считает позицию ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 о добросовестном покупателе правомерной.

Согласно пояснениям ФИО1, содержащимся письменной правовой позиции по иску, а также согласно доводами встречного иска, спорная квартира приобреталась ею для постоянного проживания. Квартира проверялась покупателем на предмет задолженности по оплате коммунальных платежей, проверялась чистота документов, обременений на квартиру не было, соответствовала рыночной цене. ФИО1 были предоставлены все необходимые документы и выписки, в том числе, договор купли-продажи, который ни кем оспорен не был. Сведения о собственнике находились в ЕГРН.

В спорной квартире ФИО1 произвела ремонт, несет бремя содержания жилого помещения, задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, отсутствуют.

Таким образом, суд отмечает, что ФИО1 владеет квартирой более 2 лет, открыто пользуется и распоряжается данным имуществом.

Факт оплаты приобретенной по договору купли-продажи квартиры от 01.08.2023 года, подтвержден стороной ФИО1 и материалами дела.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 01.08.2023 ФИО1 заключила договор купли-продажи Квартиры с ФИО5

Цена договора составила 8 152 000 руб., что соответствует 232,9 тыс. руб. за 1 квадратный метр. Данная цена соответствовала рыночной стоимости аналогичных квартир (в пределах 95-100%). В подтверждение указанного довода ответчику ФИО1 представлен отчет об оценке № 4710043 ООО «ДомКлик» от 20.07.2023, цены аналогичных квартир варьировались от 230,5 тыс. руб. до 255,5 тыс. руб. за 1 квадратный метр, а средняя рыночная стоимость Квартиры была определена в значении 8 539 272 руб. (стр. 34 отчета).

В соответствии с п. 2.2 - 2.4 договора от 01.08.2023 стороны установили следующий порядок расчетов:

- часть цены в сумме 6 152 000 руб. оплачивается за счет личных средств покупателя (ФИО1), другая часть в сумме 2 000 000 руб. оплачивается за счет кредита ПАО Сбербанк, предоставленного ФИО1;

- при этом расчеты на сумму 50 000 руб. (из 8 152 000 руб.) на дату договора уже осуществлены, а расчеты на сумму 8 102 000 руб. осуществляются в безналичном порядке с использованием аккредитива ПАО Сбербанк на счет продавца. За счет этих денежных средств ФИО5, в свою очередь, должен был погасить имеющийся у него кредит перед ПАО Сбербанк (п. 2.4).

Данные условия были соблюдены:

- 11 июля 2023 г. ФИО1 передала ФИО5 наличными 50 000 руб. в качестве аванса;

-01 августа 2023 г. ФИО1 внесла по банковскому ордеру № 69-19 в пользу ПАО Сбербанк 8 102 000 руб. (из которых 2 000 000 руб. получила в кредит) с назначением платежа: списание суммы покрытия по аккредитиву при депонировании средств.

Впоследствии 03 августа 2023 г. вышеуказанные средства в сумме 8 102 000 руб.:

-в части 3 571 714,38 руб. были списаны в счет погашения задолженности ФИО5 по кредитному договору перед ПАО Сбербанк, что подтверждается платежным поручением №… от 03.08.2023

- оставшаяся часть в сумме 4 530 285,62 руб. была перечислена ПАО Сбербанк в пользу ФИО5 как платеж по аккредитиву по договору купли-продажи от 01.08.2023, что подтверждается платежным поручением № … от 03.08.2023.

Таким образом, расчеты по договору купли-продажи от 01.08.2023 произведены в полном объеме и надлежащим образом в строгом соответствии с п. 2.2 - 2.4 договора.

Источниками для выплаты ФИО1 6 152 000 руб. по сделке, согласно представленным документам и приведенным доводам, выступали следующие:

- 3 099 140,97 руб. были получены ФИО1 в качестве наследства от умершей бабушки в июне 2022 г., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 08.06.2022, а также платежными поручениями № … от 15.06.2022, № … 09.06.2022, № … от 15.06.2022,

- накопления, сформированные за счет заработной платы от ООО «ОМ компани» за несколько лет, предшествующих дате сделки, включая 2020, 2021, 2022 и полгода 2023 года, о чем представлены справки 2-НДФЛ.

Таким образом, ФИО1 уплатила за квартиру рыночную цену за счет полученного наследства (около 3,1 млн руб.), кредитных средств (2 млн руб.) и своих личных сбережений (около 3 млн руб.).

На момент заключения ФИО1 договора купли-продажи 01.08.2023 квартира была зарегистрирована за отчуждателем, и спора по поводу прав не имелось. Указанные сведения были получены из ЕГРП следовательно, установление дополнительных признаков разумной осторожности не требовалось.

При таких обстоятельствах (регистрация прав за отчуждателем, отсутствие спора о правах, продажа по рыночной цене) ФИО1 не должна была усомниться в праве отчуждателя ФИО5 на распоряжение квартирой. Департамент доказательств обратному не представил.

Таким образом, разрешая встречные исковые требования ФИО1, судом установлено, что при заключении договора купли-продажи от 01.08.2023 квартира была зарегистрирована в ЕГРП за отчуждателем ФИО5; ни до заключения договора от 01.08.2023, ни когда-либо, в ЕГРП отметки о судебном споре в отношении квартиры не было; до заключения договора от 01.08.2023 сведений о каких-либо спорах (притязаниях) по поводу квартиры не существовало; цена по договору от 01.08.2023 соответствовала рыночной и была уплачена ФИО1 за счет полученного наследства, кредитных средств и своих сбережений; ФИО1 не была знакома с участниками оспариваемых договоров; перед приобретением ФИО1 осуществила непосредственный осмотр квартиры, выясняла состав проживающих лиц в квартире, требовала выписать их; на приобретение квартиры ФИО1 получила ипотечный кредит, в связи с чем летом 2023 г. принадлежность прав на квартиру у отчуждателя проверялась работниками ПАО Сбербанк и ООО «Дом Клик»; проверка Квартиры осуществлялась также и при заключении договора ипотеки с ФИО5 со стороны Северо-Западного управления ПАО Сбербанк в сентябре 2022 г.; то есть квартира проверялась банками дважды, в результате чего никаких признаков отсутствия прав отчуждателей на квартиру не выявлялось, на что также полагалась ФИО1; перед заключением договора от 01.08.2023 ФИО1 наряду со сведениями из ЕГРП также проверяла правоустанавливающие документы - договор купли- продажи квартиры, на основании которого отчуждатель приобрел квартиру у ФИО3, и доказательства исполнения денежных обязательств по этому договору (расписку); в результате ФИО1 располагала копиями договора купли-продажи от 22.08.2022 и копией расписки ФИО3 от 05.09.2022; перед приобретением ФИО1 выясняла причину решения ФИО5 о продаже квартиры. ФИО5 указал, что он нуждается в крупной сумме денег в целях расчета с ПАО Сбербанк по кредитному договору. Данная версия нашла свое документальное подтверждение - ФИО5 действительно имел непогашенный кредит перед ПАО Сбербанк и за счет вырученных от продажи денег погасил данный кредит; это подтверждается п. 2.4 договора от 01.08.2023 и платежным поручением № 223383 от 03.08.2023; после приобретения квартиры ФИО1 сделала в ней ремонт (подтверждается фотографиями) и сдала ее в найм; ФИО1 надлежащим образом оплачивала коммунальные платежи.

В обязанности ФИО1 как разумного и добросовестного приобретателя не входила оценка недостатков, которые должны были быть исключены органом государственной власти посредством специальных процедур. Напротив, ФИО1 должна была полагаться на законность действий государственных органов и на достоверность соответствующих записей в ЕГРП (о приватизации Квартиры).

ФИО1, которая является добросовестным приобретателем Квартиры, правомерно полагалась на достоверные данные ЕГРН и не имела реальной возможности выявить то нарушение, на которое ссылается Департамент

Согласно абз.3 ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Постановлением Конституционного Суда РФ 22 июня 2017 г. N 16-П положение пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации признано не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой им предусматривается право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Положение пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3), в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом - своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

В вышеуказанном Постановлении Конституционного Суда РФ указано, что, когда с иском об истребовании недвижимого имущества к добросовестному приобретателю, который в установленном законом порядке указан как собственник имущества в Едином государственном реестре недвижимости, обращается публично-правовое образование, не может не учитываться специфика интересов, носителем которых оно является. Особенности дел этой категории, исходя из необходимости обеспечения баланса конституционно значимых интересов, могут обусловливать иное распределение неблагоприятных последствий для собственника и добросовестного приобретателя, нежели установленное в статье 302 ГК Российской Федерации и подтвержденное в правовых позициях Конституционного Суда Российской Федерации, содержащихся в том числе в Постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П.

Собственник имущества, по общему правилу, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК Российской Федерации), что предполагает и регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которой, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу (постановления от 12 апреля 2016 г. N 10-П, от 29 января 2018 г. N 5-П и др.). Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.

При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права. В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника - публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений.

С жилым помещением, истребуемым его собственником из владения гражданина, связаны не только конституционно значимые имущественные интересы этого гражданина как добросовестного приобретателя, но и конституционные гарантии реализации им права на жилище, закрепленные статьей 40 Конституции Российской Федерации. Те же гарантии предоставляются гражданам, истребующим выбывшие из их владения жилые помещения в целях защиты своих и членов своей семьи имущественных и неимущественных интересов.

Интерес же публично-правового образования, которое истребует выморочное жилое помещение с целью включения его в соответствующий (государственный или муниципальный) жилищный фонд социального использования (пункт 2 статьи 1151 ГК Российской Федерации) для последующего предоставления по предусмотренным законом основаниям, например по договору социального найма в порядке очереди, лицу, которое на момент истребования жилого помещения не персонифицировано, существенно отличается от интереса конкретного собственника-гражданина, который истребует выбывшее из его владения жилое помещение: в делах, где отсутствует конкретное лицо, для реализации потребности в жилище которого истребуется жилое помещение, именно этот - публичный - интерес противопоставляется частным имущественным и неимущественным интересам конкретного добросовестного приобретателя жилого помещения.

При таких обстоятельствах, доводы Департамента о том, что поскольку договоры являются недействительными, то у суда отсутствуют основания для признания ФИО1 добросовестным приобретателем, поскольку проявляя необходимую предусмотрительность, она могла принять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы приобретаемой квартиры, проверить выписку из домовой книги по спорной квартире, содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в спорной квартире и указание на документы, удостоверяющие их личность, а также документы, удостоверяющие личность продавца, по которым спорная квартира отчуждалась, суд отклоняет, поскольку ДГИ г. Москвы не представлено доказательств принятия мер по поддержанию спорного жилого помещения в надлежащем состоянии, несения бремени содержания спорного помещения, осуществление прав по распоряжению данным спорным помещением.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Пренебрежение ДГИ г. Москвы требованиями разумности и осмотрительности при контроле за находящейся в собственности города Москвы спорной квартирой, не должно влиять на имущественных правы ответчика (истца по встречному иску) являющегося добросовестным приобретателем. С момента приобретения недвижимости в виде квартиры, ФИО1 несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные платежи.

При таких обстоятельствах, требования встречного иска подлежат удовлетворению.

Стороной ответчика ФИО1 было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Согласно ст.ст. 196, 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

По вопросу исчисления срока исковой давности по требованиям не владеющего истца в пункте 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016, разъяснено, что «срок давности … начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено.».

Аналогичная правовая позиция о начале исчисления срока исковой давности изложена Верховным Судом РФ в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 4 статьи 302 ГК РФ суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 ГК РФ.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

Верховный Суд РФ неоднократно подтверждал свои разъяснения в судебной практике, указывая на то, что «в соответствии с пунктом 1 статьи 200 и статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, начало течения срока исковой давности по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения следует исчислять с того момента, когда собственник узнал или должен был узнать о том, что его имущество находится в чужом незаконном владении. При смене владельца имущества срок на защиту права собственника, не реализовавшего своевременно право на судебную защиту, не прерывается» (Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2015 N 301-ЭС15-4940).

15.03.2022 года квартира по воле Департамента выбыла из его фактического владения, поскольку Департамент лично передал в собственность ФИО3 спорную квартиру в порядке приватизации, что подтверждается договором передачи № 040500-Д11363 от 25.02.2022 года.

В суд с рассматриваемым иском Департамент обратился 29.10.2024 года, то есть в пределах трехлетнего срока после отчуждения квартиры Департаментом по его воле.

Таким образом, суд не находит оснований к применению в отношении истца Департамента последствий пропуска срока исковой давности.

Руководствуясь ст.ст. 193, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Департамента городского имущества города Москвы к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительными договоров социального найма, договора передачи квартиры в собственность, купли-продажи квартиры, прекращении и признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении - удовлетворить частично.

- признать недействительным договор социального от 07.05.2018 года в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: г…

- признать недействительным договор социального найма от 13.02.2020 года № … в редакции дополнительного соглашения от 27.07.2021 года в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: … заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ФИО4;

- признать недействительным договор передачи … от 25.02.2022 года, заключенный отношении жилого помещения, расположенного по адресу… между Департаментом городского имущества города Москвы и ФИО3;

- признать недействительным договор купли-продажи от 22.08.2022 года в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ... заключенный между ФИО3 и ФИО5;

В удовлетворении остальной части иска Департамента городского имущества города Москвы - отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к Департаменту городского имущества города Москвы о признании добросовестным приобретателем - удовлетворить.

Признать ФИО1 (.. года рождения добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу:.. на основании договора купли-продажи от 01.08.2023 года, заключенного с ФИО5.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Мотивированное решение изготовлено 11.06.2026 года.

Судья: