УИД 36RS0010-01-2022-001344-68

2-1065/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск 30 ноября 2022 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего – судьи Ишковой А.Ю.,

при секретаре Щербатых Е.И.,

с участием:

истца - ФИО1,

его представителя - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» о признании договора купли – продажи заключенным, признании права собственности на квартиру,

установил:

истец обратился в суд с иском (л.д.4-6), в котором указывал, что 29.04.2022 между ним и ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 53,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п. 12 договора купли-продажи, по соглашению сторон передача квартиры осуществляется без составления передаточного акта. Квартира считается переданной с момента подписания настоящего договора. Обязательства сторон считаются исполненными после подписания настоящего договора.

Согласно п.4 договора купли-продажи квартиры отчуждаемая квартира оценена сторонами договора в 500 000 (пятьсот тысяч) руб., уплаченных полностью до подписания сторонами договора купли-продажи квартиры.

По утверждению истца, взаимных претензий между сторонами не имеется.

Из иска также следует, что 09.06.2022 ФИО1 обратился с заявлением и приложенными к нему документами в автономное учреждение Воронежской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», филиал АУ «МФЦ» г.Борисоглебск, о регистрации права собственности на квартиру. 23.06.2022 должностным лицом Борисоглебского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области (Борисоглебский сектор) было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что регистрация права собственности на квартиру не учтена в Едином государственном реестре недвижимости, что является необходимым в силу требований Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с вышеизложенным, произвести государственную регистрацию права собственности не представляется возможным, так как объект недвижимости не поставлен на кадастровый учет.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 218 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 131, 132 ГПК РФ, истец просил:

- признать заключенным договор купли-продажи квартиры от 29.04.2022, расположенной по адресу: <адрес>;

- признать за ним право собственности на указанную квартиру.

Ответчик ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» исковые требования ФИО1 признало (ст.ст. 31 и 115).

Представителем администрации БГО ВО представлены возражения относительно исковых требований (л.д.33-38), в которых указано, что приобретенная квартира как объект недвижимости не поставлена на кадастровый учет, следовательно, право собственности продавца на квартиру не было зарегистрировано в установленном порядке, что послужило основанием обращения в суд.

Представитель указывает в возражениях, что из содержания нормы ст. 218 ГК РФ следует, что условием приобретения права собственности на то или иное имущество в результате совершения различных гражданско-правовых сделок является наличие у лица, отчуждающего соответствующее имущество, права собственности на него. По смыслу закона, отчуждение имущества по договору купли-продажи покупателю допускается только собственником этого имущества.

При этом, факт нахождения спорного имущества в пользовании продавца сам по себе не является доказательством наличия (возникновения) права или законного владения (абзац 4 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав).

Ссылаясь на нормы ст.1, части 1 статьи 69, части 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановления Совета Министров СССР от 10.02.1985 N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда", Инструкции о порядке регистрации жилищного фонда, утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985 N 380, п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 1 статьи 420, пункт 2 статьи 434, п. 1 ст. 551, пункт 2 статьи 165, ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в абз. 4 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", статьи 51 и 55 ГрК РФ, статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», пункт 2 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденного Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.06.1992 № 131, представитель третьего лица указывает в возражениях против удовлетворения иска, что:

- с 1993 года по настоящее время требуется разрешение для строительства жилого дома;

- для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. ст. 131, 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него;

- строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы;

- в период строительства спорного объекта обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты (постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках»);

- не представлено разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- представленные истцом документы не свидетельствуют о возникновении у ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» права собственности на спорное имущество; на момент совершения сделки договора купли-продажи от 29.04.2022 свое право на продаваемый объект недвижимого имущества в установленном законом порядке ЗАО не зарегистрировало;

- поскольку ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» на момент совершения сделки свое право на продаваемый объект недвижимого имущества в установленном законом порядке не зарегистрировало, договор купли - продажи от 29.04.2022 между истцом и ответчиком является ничтожной сделкой;

- при оценке добросовестности приобретателей прав на недвижимое имущество следует исходить из того, что они могут полагаться на данные публичного реестра прав на недвижимое имущество, в 2022 году ФИО1 мог удостовериться, что право продавца на спорный объект недвижимости не зарегистрировано.

Кроме того, по мнению представителя администрации БГО, вызывает сомнение договорная стоимость приобретенной квартиры. По данным сайта https://www.avito.ru/borisoglebsk в разделе «купить квартиру в Борисоглебске» стоимость одного кв.м. квартиры в новом доме без отделки составляет от 56 000 рублей. Площадь приобретенной квартиры 53,6 кв.м. Таким образом, стоимость квартиры составляет не менее 3 001 600 рублей. Согласно представленному договору, истец приобрел спорную квартиру всего за 500 000 рублей. При этом истец какого-либо документа, подтверждающего оплату приобретенного объекта, не представил.

На основании изложенного администрация городского округа усматривает умышленные действия истца и ответчика, направленные на незаконное приобретение права на спорную квартиру путем обмана, поэтому просит в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

В процессе рассмотрения данного дела истцом был представлен уточненный иск, (л.д.99-101) в котором он, ссылаясь на нормы ст.ст. 420, 432, 434, 12, 309, 310, 219 ГК РФ, в дополнение к ранее заявленному требованию о признании заключенным договора купли-продажи и признании за ним права собственности на указанную квартиру, просит первоначально признать за ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указывает, что взаимных претензий между сторонами истцом и ответчиком не имеется. Согласно свидетельству № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 1.84 га, расположенный <адрес> решением главы администрации г.Борисоглебска и Борисоглебского района № 906 от 18.07.1995 был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование АО ТЭПКЦ «ХОКО». У закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально - производственный коммерческий центр «ХОКО» имеется государственная лицензия на осуществление строительной деятельности (серии ВВБ.51, №000365.1000). Лицензия регистрационный номер Д 173435 от 26 апреля 2002 г. выданной Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно- коммунальному комплексу на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом. В материалах гражданского дела имеется заключение судебной экспертизы, где отражены выводы судебного эксперта ФИО3 о возможности ввода в эксплуатацию квартиры.

Кроме того, в уточненном иске ФИО1 также указывает, что в доме № по <адрес> остались не зарегистрированными только две квартиры, а именно: № и №.

Представителем ответчика ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» представлены возражения на отзыв администрации (л.д.117), в котором, в частности, указано, что, требуя от суда вынести решение об отказе в удовлетворении иска, представитель администрации не указывает характер ее интереса, поскольку денег в строительство администрация не вкладывала, никаких прав на квартиры не имеет.

Представитель администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области представил письменные возражения на уточненный иск (л.д.151-152), в которых указывает, что истец не обладает правом заявлять требования от имени ответчика, требование истца ФИО1 о признании права собственности на квартиру за ответчиком ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» не подлежит удовлетворению. ФИО1 не обосновал нормативно и не подтвердил доказательствами свои правомочия действовать от имени и в интересах ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО». Уточненное исковое заявление ФИО1 не содержит обоснования и не подтверждается доказательствами, в частности, не подтверждено доказательствами обстоятельство имеющее существенное значение для рассмотрения спора: невозможность зарегистрировать право собственности на спорный объект за ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» в установленном законном порядке.

Администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области просит в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Истец ФИО1, его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д.156), в судебном заседании поддержали заявленные требования.

Представители ответчика - ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО», а также третьих лиц: администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области и Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

29.04.2022 между ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» и ФИО1 был заключен договор купли – продажи, по условиям которого ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» продало, а ФИО1 – купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 53,6 кв.м. (л.д.7-8).

Договор заключен в письменной форме на основании протокола №12 заседания Наблюдательного совета ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» от 28 апреля 2022 года, которым было принято решение о продаже ФИО1 двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, за 500 000 (пятьсот тысяч) рублей (л.д.11).

Согласно п.4 и 5 договора, отчуждаемая квартира оценена сторонами в 500 000 (пятьсот тысяч) руб., уплаченных полностью до подписания договора.

Факт уплаты покупателем денежных средств по договору также подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 05.05.2022 (л.д.158) и позицией ответчика – продавца по договору, признавшего исковые требования.

Согласно п. 12 договора купли-продажи квартиры, по соглашению сторон передача квартиры осуществляется без составления передаточного акта. Квартира считается переданной с момента подписания настоящего договора. Обязательства сторон считаются исполненными после подписания настоящего договора.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ):

1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

А, согласно п.п. 1 и 2 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Заключенный между сторонами спора договор соответствует вышеприведенным нормам права, исполнен сторонами и никем не оспаривается.

Вместе с тем, из материалов дела также следует, что уведомлением Борисоглебского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области (Борисоглебский сектор) от 23.06.2022 была приостановлена государственная регистрация прав ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли – продажи, заключенного между ним и ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» 29.04.2022 (л.д.9).

В качестве основания приостановления регистрации указано, что объект недвижимости, права на который заявлены к регистрации, не учтен в Едином государственном реестре недвижимости.

Из материалов дела следует, что право продавца ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» на рассматриваемую квартиру не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В судебном заседании установлено, что земельный участок площадью 1,84 га, расположенный в <адрес>, на котором находится жилой дом со спорной квартирой, решением главы администрации г. Борисоглебска и Борисоглебского района № 906 от 18.07.1995 года был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование АО ТЭПКЦ «ХОКО» (л.д.14). Право организации на пользование земельным участком зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.102).

Выстроенному многоквартирному жилому дому, расположенному <адрес> по заявлению генерального директора ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» постановлением Администрации города Борисоглебска – района № 50 от 13.01.2004 года присвоен номер: <адрес> (л.д.16).

Постановлением Администрации Борисоглебского городского округа ВО № 1685 от 27.06.2014 на основании заявления генерального директора ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 829 кв.м., из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации пятиэтажного многоквартирного жилого дома с мансардой (л.д.17).

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома суду не представлено.

Вместе с тем, согласно представленным документам, у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеются государственные лицензии на осуществление строительной деятельности (серия ВВБ.51, № 000365.1000); на разрешение осуществления проектных работ; на разрешение осуществления деятельности по строительству зданий и сооружений; на разрешение осуществления деятельности по инженерно-геодезическим изысканиям; на разрешение осуществления деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом; на разрешение осуществления п. 28. Контроль качества строительно-монтажных работ, п. 31. Выполнение функций заказчика, п. 42. Проектный, технологический и строительный инжиниринг (л.д.106-111, 127-130).

Относительно строительства и благоустройства жилого дома № по <адрес> у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеется разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 10 всех видов на девять пятиэтажных домов, выданное Инспекцией государственного архитектурно – строительного надзора города Борисоглебск Воронежской области 15.08.1996 года (л.д.15).

Кроме того в материалах дела имеется технический паспорт жилого помещения (квартиры) № в <адрес> лит А от 16 февраля 2014 года, согласно которому, общая площадь данной квартиры составляет 53,6 кв.м.(л.д.19-21).

Также по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза для определения соответствия квартиры № в доме №, расположенном по адресу: <адрес>, строительно-техническим, архитектурным, противопожарным, санитарно-техническим нормам в области жилищного строительства и архитектуры.

Заключением эксперта от 06 июля 2019 года установлено следующее (л.д.48-90).

Исследуемая квартира № расположена в пятиэтажном многоквартирном жилом доме с мансардным этажом в границах земельного участка с кадастровым №, площадью 829,0 кв.м., по адресу: <адрес>. При визуальном осмотре с необходимыми замерами 14.10.2022 и на основании изученных материалов дела 2-1065/2022 экспертом выявлено следующее.

Многоквартирный жилой дом по <адрес>, в <адрес> в котором размещена квартира №, расположен по линии застройки <адрес> (линия застройки - фактическая линия, которая обозначает границы территорий общего пользования и квартала застройки <адрес>).

Указанная квартира исследовалась с габаритными размерами: 8,5м х 9,0м х 2,50м х 2,0м х 7,0м х 7,30м.

При визуальном осмотре экспертом было выявлено разночтение с планом Технического паспорта 2014г., в части планировки кухни и лоджии, которые по факту являются одним помещением - помещением №, площадью 12,9 кв.м. Уточнены площади помещений №2 - ванная, №4 - жилая комната, №6 - прихожая. В результате уточнения площади изменились.

Также экспертом установлено, что в квартире № отсутствует отделка помещений и разводка сетей. Квартира № после окончания строительства многоквартирного жилого дома № по <адрес> не эксплуатировалась в результате отсутствия собственника. Эксплуатация помещения не производилась, в том числе, отделка и разводка инженерных сетей.

По результатам проведенного визуального осмотра экспертом было установлено, что средний срок износа существующих конструкций - до 22%.

В соответствии с «Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЭ и постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521 техническое обследование любых жилых помещений проводится по ГОСТ 31937-2011. Состояние квартиры с физическим износом до 22 % позволяет сделать вывод, что монтаж несущих и ограждающих конструкций, устройство кровли, подключение сетей подведены во все квартиры многоквартирного жилого дома. Многоквартирный жилой дом с благоустройством территории, прилегающей эксплуатируется более 10 лет.

На основании исследования экспертом сделан вывод о том, что квартира № по <адрес>, соответствует строительным нормам и правилам - СП 68.13330.2017. Свод правил. Приёмка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87 (утв. Приказом Минстроя России от 27.07.2017 N 1033/пр), техническим регламентам и законодательству РФ, как объект недвижимости - квартира, у которой:

- монтаж несущих и ограждающих конструкций, устройство кровли, подключение сетей подведены в квартиру № в многоквартирном жилом доме оценивается как исправное, что позволяет сделать вывод – работы, произведенные по перепланировке и переустройству жилого помещения в части кухни (помещение №3 площадью 12,9 кв.м) выполнены без изменения объекта капитального строительства и их частей, и не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, что соответствует требованиям строительных норм и правил.

Кроме того, на строительство многоквартирного жилого дома получено разрешение на выполнение строительно-монтажных работ №10 «На выполнение всех видов строительно-монтажных работ № 10 «На выполнение всех видов строительно-монтажных работ на девять 5 этажных домов» от 15.08.1996 начальником инспекции Госархнадзора, выданное в соответствии с требованиями Приказа Минстроя РФ от 03.06.1992 N 131 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно - монтажных работ" (вместе с "Примерным Положением о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно - монтажных работ"), которое на основании закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 01.05.2022) "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2022) - Разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.

На основании проведенного исследования экспертом сделан вывод о том, что квартира № по <адрес>, общей площадью 57,5 кв.м., в т.ч. жилой площадью - 30,6 кв.м, соответствует строительным нормам и правилам - СП 68.13330.2017. Свод правил. Приёмка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87 (утв. Приказом Минстроя России от 27.07.2017 N 1033/пр), техническим регламентам и законодательству РФ, как объект недвижимости - квартира, у которой монтаж несущих и ограждающих конструкций, устройство кровли и подключение сетей с подведением в квартиру в многоквартирном жилом доме оценивается как - исправное, что позволяет сделать вывод, что все строительно - монтажные работы в многоквартирном жилом доме при строительстве выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил, а также с соблюдением архитектурных, противопожарных, санитарно-технических норма в области жилищного строительства и архитектуры.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное, факт отвода ответчику ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» земельного участка под строительство многоквартирного дома; наличие разрешения на его строительство; отсутствие сведений о том, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан; а также отсутствие каких – либо материально – правовых требований администрации в отношении рассматриваемого объекта недвижимости, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании за ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» права собственности на квартиру, признании заключенным договора купли – продажи между ответчиком и истцом и о признании за ФИО1 права собственности на квартиру.

Возражения администрации БГО ВО суд считает необоснованными, требований о сносе дома, о признании жилых помещений в нем бесхозяйными не заявлено.

Отсутствие государственной регистрации права продавца на объект недвижимости, вопреки утверждению представителя администрации БГО, не свидетельствует о ничтожности сделки, заключенной с ФИО1, поскольку имеются вышеуказанные правовые основания для признания за ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» права собственности на квартиру. Также в материалах дела имеются многочисленные акты администрации БГО ВО и его муниципальных органов и предприятий, свидетельствующих о признании законности строительства ответчиком жилого дома, направленных на оформление его результатов.

При этом, согласно материалам дела, право собственности на большинство квартир зарегистрировано в установленном законом порядке за гражданами на основании аналогичных договоров. Земельный участок, на котором жилой дом расположен, поставлен на государственный кадастровый учет (л.д.148), то есть относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. А, следовательно, администрация БГО ВО не имеет никаких полномочий ни в отношении жилого дома, ни в отношении земельного участка, на котором он расположен.

Несостоятелен и довод представителя третьего лица о занижении стоимости квартиры. По смыслу гражданского законодательства, стороны свободны в заключении договора, продажа квартиры за указанную в договоре сумму на права администрации БГО повлиять не может.

Не соответствует закону и утверждение представителя третьего лица о том, что требование истца ФИО1 о признании права собственности на квартиру за ответчиком ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» не подлежит удовлетворению в связи с тем, что истец не обладает правом заявлять требования от имени ответчика.

Указанное требование ФИО1 является промежуточным по отношению к требованию о признании права на квартиру за ним, поэтому он вправе его заявлять, поскольку без признания за ответчиком права собственности не могут быть удовлетворены остальные его требования.

Поскольку претензий по договору стороны друг к другу не имеют, договор между ними исполнен, расчет произведен полностью, а также, учитывая заявленное признание иска представителем ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» (в силу ст. 39, ч.3 ст. 173 ГПК РФ), суд считает заявленные исковые требования обоснованными.

При этом, площадь квартиры следует определить в соответствии с установленным экспертом уточнением. Поскольку, при визуальном осмотре экспертом было выявлено разночтение с планом Технического паспорта 2014г. в части планировки кухни и лоджии, которые по факту являются одним помещением - помещением №3, площадью 12,9 кв.м. Уточнены площади помещений №2 - ванная, №4 - жилая комната, №6 - прихожая. В результате уточнения площади изменились. Общая площадь квартиры составляет 57,5 кв.м., в том числе, жилая – 30,6 кв.м.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» право собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>.

Признать заключенным 29.04.2022 между ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» и ФИО1 договор купли-продажи указанной квартиры.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 57,5 кв.м., в том числе, жилой – 30,6 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский облсуд через Борисоглебский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий А.Ю. Ишкова