Уникальный идентификатор дела 77RS0033-02-2024-013353-94
Дело № 2-180/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
адрес 22 мая 2025 года
Чертановский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Седых Е.А., при секретаре судебного заседания фио, с участием помощника прокурора Чертановской межрайонной прокуратуры адрес фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...ой ... к ...ой ..., ИП фио о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, восстановлении записи о праве собственности, признании недействительным договора оказания риэлтерских услуг, взыскании убытков, по встречному иску ...ой ... к ...ой ... о признании прекратившей право пользования жилым помещением, выселении, признании добросовестным приобретателем,
УСТАНОВИЛ:
...фио, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ обратилась в суд с иском (дело № 2-5340/2024) к ...ой Ф.Х., ИП фио о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, восстановлении записи о праве собственности, признании недействительным договора оказания риэлтерских услуг, взыскании убытков.
В обоснование требований иска ...фио указала, что 20 мая 2024 года между ...ой Г.А. и ...ой Ф.Х. был заключен договор купли-продажи квартиры № ..., расположенной по адресу: адрес, принадлежащей истцу. По договору стоимость квартиры составила сумма, при этом свои обязательства по оплате стоимости квартиры ...фио исполнила не в полном объеме, а только в размере сумма, денежные средства в размере сумма были перечислены по аккредитиву ИП фио во исполнение условий договора оказания риэлторских услуг от 22.04.2024. В последующем истцом денежные средства, полученные по договору купли-продажи были переведены по указанию неустановленных лиц, осуществивших организацию процесса отчуждения истцом квартиры, на различные банковские счета. По факту совершенных в отношении истца мошеннических действий 07 июня 2024 года следователем было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Постановлением следователя по данному уголовному делу потерпевшей признана ...а Г.А. Как утверждает истец, намерения производить отчуждение квартиры, являющейся для нее единственным жильем, пригодным для проживания, она не имела, договор купли-продажи квартиры был заключен ею вследствие незаконных, обманных действий неустановленных лиц, поскольку истец полагала, что сделка будет являться фиктивной с целью поимки преступников. Кроме того, как указывает истец, в момент совершения банковских операций по переводу денежных средств истец находилась в состоянии, когда она не была способная понимать значение своих действий и руководить ими. Цена сделки значительно ниже рыночной стоимости квартиры. В результате заключения данной сделки истцу причинен материальный ущерб в особо крупном размере. На основании изложенного, уточнив требования иска в порядке ст. 39 ГК РФ, ...фио просила:
- признать недействительным договор купли-продажи квартиры № ..., расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер ..., заключенный 20.05.2024 между ...ой Г.А. и ...ой Ф.Х.
- не применять последствия недействительности сделки в виде взыскания с ...ой Г.А. денежных средств в пользу ...ой Ф.Х.;
- признать недействительной запись о государственной регистрации права № ...-77/072/2024-2 от 23.05.2024 о переходе права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: адрес..., кадастровый номер ..., к ...ой Ф.Х., указав, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве собственности ...ой Ф.Х. и восстановления права собственности ...ой Г.А. на спорную квартиру;
- признать недействительным договор оказания риелторских услуг от 22.04.2024, заключенный между ИП фио А.Л. и ...ой Г.А. с момента его заключения (совершения сделки);
- взыскать с ИП фио А.Л. в пользу ...ой Г.А. сумма
...фио обратилась в суд с иском (дело № 2-5375/2024) к ...ой Г.А. о признании прекратившей право пользования жилым помещением, выселении.
В обоснование требований иска ...фио указала, что 20 мая 2024 года между ...ой Г.А. (продавец) и ...ой Ф.Х. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № ..., расположенной по адресу: адрес. По договору стоимость квартиры составила сумма и была оплачена истцом в полном объеме. Данный договор был удостоверен нотариусом адрес фио Переход права собственности от продавца к покупателю на квартиру зарегистрирован в ЕГРН 23 мая 2024 года. До заключения договора купли-продажи ...фио снялась с регистрационного учета по месту жительства в указанной квартире с обязательством в течение одного месяца приобрести иную квартиру и встать на регистрационный учет по новому месту жительства. Соглашение между сторонами о продолжении ...ой Г.А. пользоваться спорной квартирой после перехода права собственности на неё к ...ой Ф.Х. не заключалось. По условиям договора купли-продажи ...фио обязалась освободить квартиру и передать её покупателю в течение 10 календарных дней с даты государственно регистрации перехода права собственности, то есть не позднее 04 июня 2024 года, однако данная обязанность ответчиком не исполнена. Требование истца об освобождении квартиры ответчиком оставлено без удовлетворения, до настоящего времени ...фио продолжает проживать в спорной квартире. На основании изложенного ...фио просила:
- признать ...фио прекратившей право пользования жилым помещением по адресу: адрес...;
- выселить ...фио из жилого помещения по адресу: адрес...;
- обязать ...фио освободить жилое помещение по адресу: адрес... от находящегося в нем имущества и передать жилое помещение ...ой Ф.Х. в освобожденном виде.
Определением суда от 19 сентября 2024 года указанные гражданские дела были объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, объединенному гражданскому делу присвоен № 2-5340/2024.
Кроме того, ...фио обратилась в суд со встречным иском к ...ой Г.А. о признании добросовестным приобретателем.
В обоснование требований иска ...фио указала аналогичные обстоятельства приведенным выше, дополнив при этом, что считает себя добросовестным приобретателем квартиры по адресу: адрес..., поскольку ...фио не знала и не могла знать, что в момент заключения спорного договора купли-продажи ...фио находилась в заблуждении или под влиянием обмана. Поведение ...ой Г.А. при совершении оспариваемой сделки, в частности, то обстоятельство, что она снялась с регистрационного учета по месту жительства в спорной квартире, давало истцу основания полагать, что ответчик не воспринимала спорный договор как фиктивный, её воля на отчуждение квартиры была выражена явным образом. На основании изложенного ...фио просила признать её добросовестным приобретателем квартиры по адресу: адрес... на основании договора купли-продажи от 20.05.2024, заключенного с ...ой Г.А.
Протокольным определением суда от 18 ноября 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен нотариус адрес фио
Истец (ответчик по встречному иску) ...фио, её представитель по доверенности фио в судебном заседании настаивали на удовлетворении своих исковых требований.
Ответчик (истец по встречному иску) ...фио в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, который возражал против удовлетворения исковых требований ...ой Г.А., полагая ...фио добросовестным приобретателем.
Ответчик ИП фио А.Л. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио, который полагал исковые требования ...ой Г.А. не подлежащими удовлетворению.
Третье лицо нотариус адрес фио в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего иск ...ой Г.А. не подлежащим удовлетворению, а иск ...ой Ф.Х. подлежащим удовлетворению, исследовав в открытом судебном заседании материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
На основании ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими на момент заключения.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в том числе, договора купли-продажи этого имущества.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пунктом 1 ст. 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ...фио с 06 марта 2002 года являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес..., кадастровый номер ....
22 апреля 2024 года между ИП фио А.Л. (исполнитель) и ...ой Г.А. (заказчик) был заключен договор оказания риэлторских услуг, по условиям которого исполнитель оказывает заказчику услуги по поиску покупателя указанного недвижимого имущества.
Вознаграждение исполнителя составляет сумма в случае оплаты вознаграждения в течение 5 дней с даты регистрации перехода права собственности по договору, заключенному в результате оказания исполнителем услуг по данному договору (п. 4.1 договора).
20 мая 2024 года между ...ой Г.А. (продавец) и ...ой Ф.Х. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры № ..., расположенной по адресу: адрес, принадлежащей истцу.
Стоимость квартиры составила сумма (п. 5 договора купли-продажи).
23 мая 2024 года право собственности ...ой Ф.Х. на указанную квартиру было зарегистрировано в ЕГРН.
24 мая 2024 года денежные средства в размере сумма были перечислены банком ИП фио А.Л. в счет оплаты по договору оказания риэлторских услуг от 22.04.2024, что подтверждается платежным поручением № 43 от 24.05.2024.
В этот же день банком на счет ...ой Г.А. были перечислены денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи от 20.50.2024 в размере сумма (платежное поручение № 16 от 24.05.2024).
Как утверждает истец, данные денежные средства ею в дальнейшем были переведены на различные банковские счета по указанию неустановленных лиц, осуществлявших организацию процесса отчуждения её квартиры.
По данному факту ...фио обратилась с заявлением в правоохранительные органы.
Постановлением старшего следователя СО Отдела МВД России по Нагорному район адрес от 07 июня 2024 года в отношении неустановленного лица возбуждено уголовное дело № 12401450078000258 по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Согласно данному постановлению, неустановленное следствием лицо в период времени с 03.04.2024 по 28.05.2024 мошенническим путем под предлогом сохранности квартиры ...фио, расположенной по адресу: адрес..., представляясь различными сотрудниками государственных услуг, ФСБ России, ЦБ России, завладело денежными средствами ...ой Г.А. на общую сумму сумма
Постановлением старшего следователя СО Отдела МВД России по Нагорному район адрес от 07 июня 2024 года по данному уголовному делу потерпевшей признана ...фио
Как утверждает в иске истец, она не имела намерения заключать данный договор купли-продажи и продавать квартиру, сделка совершена под влиянием заблуждения, обмана, истец была убеждена, что в результате совершения данной сделки квартира останется в её собственности, а истец поможет сотрудникам правоохранительных органов задержать преступников. В качестве оснований для признания сделки недействительной, истцом указаны положения ст. 177, 178, п. 2 ст. 179 ГК РФ.
Согласно положениям ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Необходимым условием оспаривания сделки по основанию, предусмотренному статьёй 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, является доказанность того, что в момент совершения сделки лицо находилось в таком состоянии, когда оно не было способно понимать значение своих действий.
Основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
При этом не имеет правового значения дееспособность лица, поскольку тот факт, что лицо обладает полной дееспособностью, не исключает наличия порока его воли при совершении сделки.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством является установление психического состояния лица в момент заключения сделки.
Согласно ответу ГБУЗ «ПКБ № 1 ДЗМ» ПНД № 13, ...фио под диспансерным наблюдением в данном психоневрологическом диспансере не находится, за медицинской помощью к врачу-психиатр не обращалась.
В связи с тем, что вопрос о том, отдавало ли лицо, совершая сделку, отчет в своих действиях и способно ли было руководить ими, требует специальных познаний в области медицины (психиатрии), определением суда от 26 декабря 2024 года по ходатайству истца ...ой Г.А. по делу назначена комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФГБУ «НМИЦ ПН им. фио» Минздрава России.
Согласно заключению комиссии экспертов от 06 марта 2025 года № 122 б, в настоящее время и в юридически значимый период заключения договора купли-продажи от 20.05.2024 у ...ой Г.А. имеется «органическое эмоционально лабильное расстройство в связи с сосудистым заболеванием головного мозга». В юридически значимый период заключения договора купли-продажи квартиры 20.05.2024 у ...ой Г.А. не отмечалось таких психических нарушений, которые бы препятствовали ее способности понимать значение своих действий и руководить ими, ее действия носили целенаправленный характер: она самостоятельно собирала документы для осуществления продажи квартиры, обращалась в ПНД к психиатру с целью получения справки о психическом состоянии в период сделки, понимала предмет сделки (купля-продажа, последующее отчуждение квартиры, сообщая, что купит другое жилье), получила деньги. Прием антиконвульсанта (клоназепама) в малых дозах, также не препятствовал ее способности понимать значение своих действий и осознавать содержание, характер, правовые последствия подписания договора купли-продажи 20.05.2024.
Экспертами у ...ой Г.А. не выявлено таких индивидуально-психологических особенностей и юридически релевантного эмоционального состояния, то есть психологического (психического) состояния, которое бы нарушало ее способность понимать значение своих юридических действий и руководить ими (в том числе осознавать содержание, характер, правовые последствия) при заключении договора купли-продажи квартиры от 20.05.2024, совершении иных финансовых операций с 03.04.2024 по 07.06.2024. В интересующий суд период времени у ...ой Г.А. не было такого психологического (психиатрического) состояния, которое препятствовало бы ее способности понимать характер и значение совершаемых в отношении нее действий. При обследовании у ...ой Г.А. не обнаруживается признаков повышенной внушаемости и пассивной подчиняемости, как свойственных ей индивидуально-психологических особенностей.
Суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства указанное заключение экспертов, поскольку отсутствуют основания не доверять данному заключению, полученному по результатам назначенной судом экспертизы, где суждения экспертов являются полными, объективными и достоверными, а также изложены в соответствии с требованиями законодательства. Выводы экспертов не имеют разночтений, противоречий и каких-либо сомнений, не требуют дополнительной проверки. Кроме того, судебные эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ, что в совокупности с содержанием данного им заключения свидетельствует о том, что исследование было проведено объективно, на строго нормативной основе, всесторонне и в полном объеме. Квалификация лиц, проводивших экспертизу, сомнений не вызывает, эксперты имеют специальное образование, большой опыт работы и право осуществлять экспертную деятельность.
Предусмотренных статьёй 87 ГПК РФ оснований для назначения по делу дополнительной, повторной экспертиз суд не усматривает. Несогласие ...ой Г.А. с результатами судебной экспертизы само по себе не свидетельствует о ее недостоверности, недостаточной ясности или неполноте, и не влечет необходимости в проведении повторной, либо дополнительной экспертизы.
Доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, содержащиеся в заключении, или ставили бы под сомнение их объективность, вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ сторонами не представлено, в материалах дела не содержится и судом не установлено.
С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание заключение экспертов, суд приходит к выводу, что истцом не доказано наличие обстоятельств, указывающих на недействительность оспариваемой сделки в соответствии с пунктом 1 статьи 177 ГК РФ, поскольку в ходе разбирательства по делу не нашло подтверждение то обстоятельство, что ...фио на момент заключения сделки находилась в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.
Само по себе наличие у ...ой Г.А. на момент заключения сделки тех или иных заболеваний не может являться самостоятельным и безусловным основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку стороной истца не представлены доказательства, что эти заболевания препятствовали ...ой Г.А. реализовывать права и создавать для себя гражданские обязанности, осознавая их значение и предполагаемые последствия.
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 5 ст. 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Исходя из приведенных правовых норм, под заблуждением понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. При этом заблуждение может возникнуть как по вине самого заблуждающегося, так и по причинам, зависящим от другой стороны или третьих лиц, а также от иных обстоятельств.
Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Заблуждение может влиять на юридическую силу сделки только в тех случаях, когда оно настолько существенно, что обнаруживает полное несоответствие между тем, что желало лицо и тем, на что действительно была обращена его воля. Таким образом, существенным заблуждение будет в том случае, когда есть основание полагать, что совершивший сделку не заключил бы ее, если бы знал обстоятельства дела.
В соответствии с п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.
Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
В силу п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.
По смыслу ст. ст. 178 - 179 ГК РФ сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны носила заведомо искаженный характер, сформировавшись вследствие заблуждения (обмана) относительно существенных юридически значимых обстоятельств и повлекла явно иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения (обмана) участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался (не был обманут).
В силу ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены, в том числе, из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд, в свою очередь, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом была допрошена свидетель фио, которая сообщила суду, что ИП фио А.Л. является её директором, ...фио – клиентом, с ...ой Ф.Х. не знакома. ...фио обратилась в компанию по вопросу продажи квартиры, сказав, что хочет купить новую квартиру. О совершении в отношении неё мошеннических действий ...фио не сообщала, сказала, что осознает последствия совершения сделки, сообщала какие вещи заберет из квартиры, какие оставит в квартире. Денежные средства по договору были получены через аккредитив. Условием оплаты вознаграждения риэлтору была регистрация перехода права собственности. ...ой Г.А. предлагались покупатели и условия совершения сделки, а она либо соглашалась, либо отказывалась от предложенных вариантов. ...фио никто не заставлял заключать договор купли-продажи именно с ...ой Ф.Х., она сама ходила к нотариусу и лично участвовала в решении всех вопросов по сделке.
Оснований не доверять показаниям свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, у суда не имеется, данные показания логичны, последовательны, согласуются с другими доказательствами по делу.
Оценив представленные в совокупности по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе договор купли-продажи от 20.05.2024, пояснения сторон, показания свидетеля, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора купли-продажи недвижимости от 20 мая 2024 года недействительным, исходя из оснований заявленных требований, поскольку допустимых, относимых доказательств, свидетельствующих о совершении ...ой Г.А. сделки под влиянием обмана, введения в заблуждение относительно последствий совершаемого ею действия (волеизъявления), что она на момент совершения сделки заблуждалась, и при этом заблуждение было настолько существенным, что лицо разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершило бы сделку, если бы знало о действительном положении дел, равно как и доказательств того, что эта сделка была обусловлена совершением ответчиками или третьими лицами каких-либо действий, которые могли бы способствовать созданию у ...ой Г.А. ложного представления о существе совершаемых действий, в условиях состязательности процесса и равноправия сторон, в нарушение требований ст. ст. 12, 55, 56, ..., 71 ГПК РФ, суду не представлено.
Напротив, собранными по делу доказательствами подтверждается, что сделка купли-продажи была совершена ...ой Г.А. добровольно, являясь собственником спорного имущества, она распорядилась им по своему усмотрению в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, действия ...ой Г.А. были естественными, логичными и последовательными, воля ...ой Г.А. была направлена именно на заключение договора купли-продажи спорной квартиры, и у покупателя ...ой Ф.Х. отсутствовали основания для сомнения в реальности намерений ...ой Г.А. продать квартиру и не было возможности распознать, что ...фио в период сделки находилась под чьим-то влиянием.
Каких-либо доказательств того, то ...фио знала или должна была знать о том, что ...фио продает спорную квартиру под влиянием обмана неизвестных ей третьих лиц, материалы дела не содержат.
Напротив, из пояснений сторон, а также допрошенного судом свидетеля следует, что ...ой Ф.Х. не сообщалось о том, что истец заключает договор купли-продажи под влиянием иных лиц, что она участвует в проведений какой-то специальной операции правоохранительных органов.
Также суд отмечает, что договор купли-продажи квартиры от 20.05.2024, удостоверенный нотариусом адрес фио, составлен в требуемой форме, отвечает требованиям, предъявляемым к такого рода договорам, подписан сторонами, при этом ...фио самостоятельно, добровольно подписала оспариваемый договор купли-продажи, свою подпись в договоре истец не оспаривала. Как следует из содержания оспариваемого договора купли-продажи квартиры, стороны согласовали все существенные условия договора, четко выразили предмет договора, его стоимость и волю.
Условия договора сторонами исполнены – право собственности от продавца перешло к покупателю, после заключения сделки сведения об изменении собственника квартиры внесены в ЕГРН. Недобросовестные действия ...ой Г.А. по своевременному освобождению жилого помещения в соответствии с условиями договора не могут расцениваться как обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии реального исполнения, заключенного договора купли-продажи и передачи имущества покупателю.
Довод ...ой Г.А. о возбуждении уголовного дела в отношении неустановленного лица по факту совершения мошеннических действий по ч. 4 ст. 159 УК РФ сам по себе основанием для удовлетворения исковых требований не является, поскольку указанное обстоятельство не свидетельствует о совершении ...ой Г.А. сделки с ...ой Ф.Х. под влиянием обмана и заблуждения и о наличии предусмотренных гражданским законодательством оснований для признания сделки недействительной.
Доводы ...ой Г.А. о том, что в договоре купли-продажи указана заниженная цена квартиры, не свидетельствуют о недействительности сделки, поскольку цена договора была согласована сторонами при заключении оспариваемого договора купли-продажи, что соответствует положениям ст. 421 ГК РФ.
Довод ...ой Г.А. об отсутствии у ...ой Ф.Х. на момент заключения договора купли-продажи денежных средств, необходимых для приобретения имущества, относимыми и допустимыми доказательствами не подтвержден, и не может служить основанием для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным, учитывая, что несмотря на доводы ...ой Г.А. обязательство по оплате цены договора исполнено ...ой Ф.Х. в полном объеме путем перечисления части денежных средств ...ой Г.А., а части денежных средств ИП фио А.Л., что соответствовало сложившимся между сторонами договоренностям.
Принимая во внимание установленные в ходе судебного разбирательства по делу обстоятельств, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ...ой Г.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 20 мая 2024 года и применении последствий недействительности сделки. При этом суд исходит из того, что ...фио, будучи дееспособной, собственноручно добровольно подписала договор купли-продажи от 20 мая 2024 года, ознакомилась с его содержанием, понимала, какие правовые последствия влечет договор. Составленные документы соответствует требованиям действующего законодательства, действия истца были направлены на возникновение последствий по данной сделке, то есть переход права собственности на спорную квартиру. При том, что доказательств с достаточной полнотой и достоверностью подтверждающих изложенные в исковом заявлении доводы истца ...ой Г.А. о том, что при совершении сделки она заблуждалась относительно природы и условий сделки, была обманута, суду не представлено.
Учитывая изложенное, производные требования ...ой Г.А. о признании недействительной записи о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, восстановлении записи о праве собственности удовлетворению не подлежат.
Разрешая требование ...ой Г.А. о признании недействительным договора оказания риелторских услуг от 22.04.2024, заключенного между ИП фио А.Л. и ...ой Г.А., исходя из установленных фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу об отказе в его удовлетворении в силу следующего.
Так, в ходе судебного разбирательства установлено, что ...фио самостоятельно обратилась в компанию ИП фио А.Л. с целью получения услуги по поиску покупателя принадлежащей ей квартиры, вела телефонные переговоры с менеджером компании по данному вопросу, предоставляла документы, в том числе на недвижимое имущество, подписала 22.04.2024 договор с ИП фио А.Л., провела осмотр покупателем квартиры, лично подписала документы по сделке купли-продажи у нотариуса, самостоятельно выбрала способ расчетов по договорам.
...ой Г.А. не представлено доказательств того, что она была введена в заблуждение или ей не была предоставлена необходимая информация по услугам, оказываемым ИП фио А.Л., о порядке и условиях оплаты предоставляемых услуг.
Вопреки доводам ...ой Г.А., договор оказания риелторских услуг от 22.04.2024 заключен в требуемой форме, все существенные условия согласованы сторонами, при этом при заключении договора ...фио каких-либо возражений относительно условий договора не предъявляла, была ознакомлена и согласна с условиями договора, что подтверждается ее подписью.
Само по себе включение в договор условия об изменении территориальной подсудности спора и об установлении обязательного досудебного порядка рассмотрения споров, не свидетельствует о недействительности в целом договора оказания риелторских услуг от 22.04.2024.
ИП фио А.Л. услуги по договору от 22.04.2024 оказаны в полном объеме и надлежащим образом, о чем свидетельствует факт заключения между ...ой Г.А. и ...ой Ф.Х. договора купли-продажи, регистрации сделки и получения ...ой Г.А. денежных средств от покупателя по договору купли-продажи от 20.50.2024.
С заявлением об отказе от исполнения заключенного договора ввиду нарушения своих прав либо ненадлежащего исполнения ИП фио А.Л. своих обязательств по договору, ...фио к ИП фио А.Л. не обращалась.
Таким образом, суд приходит к выводу, что ...ой Г.А. не представлено в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ относимых и допустимых доказательств, в подтверждение своих доводов о недействительности договора оказания риелторских услуг от 22.04.2024, а потому в удовлетворении иска в данной части суд отказывает.
Поскольку в удовлетворении указанных выше требований иска ...ой Г.А. отказано, постольку не имеется правовых оснований для удовлетворения иска в части требований о взыскании убытков, принимая во внимание также отсутствие доказательств возникновения у истца убытков по вине ИП фио А.Л.
В соответствии с положениями статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).
Следовательно, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
В данном случае поведение ...ой Ф.Х. при совершении сделки недобросовестным признано быть не может, наличие в её действиях признаков злоупотребления правом судом не установлено.
Таким образом, исходя из изложенных выше обстоятельств, а также отсутствия каких-либо признаков недобросовестного поведения ...ой Ф.Х. при заключении договора купли-продажи, встречные исковые требования ...ой Ф.Х. о признании её добросовестным приобретателем спорного имущества законны и обоснованы, следовательно, подлежат удовлетворению.
Разрешая исковые требования ...ой Ф.Х. о признании ...ой Г.А. прекратившей право пользования жилым помещением, выселении, суд приходит к следующим выводам.
На основании п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 288 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с ч. 4 ст. 3 адрес кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в пользовании жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.
Согласно п. 5 ч. 3 ст. 11 адрес кодекса Российской Федерации защита жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения.
Согласно ч. 1 ст. 35 адрес кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В пункте 10 договора купли-продажи указано, что лиц, сохраняющих право пользования квартирой после перехода права собственности на нее к покупателю, не имеется. По соглашению сторон продавец обязуется освободить квартиру и передать ее покупателю в течение 10 календарных дней, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в Управлении Росреестра по адрес.
23 мая 2024 года право собственности ...ой Ф.Х. на указанную квартиру было зарегистрировано в ЕГРН, следовательно ...фио обязана была освободить квартиру и передать ее покупателю не позднее 02 июня 2024 года, чего сделано не было.
06 июня 2024 года ...фио направила в адрес ...ой Г.А. уведомление о необходимости явки для подписания акта приема-передачи спорной квартиры.
Данное уведомление было получено ...ой Г.А. 11 июня 2024 года (РПО 11720996500662) и оставлено без удовлетворения.
До настоящего времени квартира ...ой Ф.Х. не передана, ...фио продолжает проживать в спорном жилом помещении, доказательств обратного ...ой Г.А. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено, судом не установлено.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что право собственности ...ой Г.А. на квартиру по адресу: адрес, прекратилось, а, следовательно, прекратилось и право ее пользования спорным жилым помещением. При этом, общего хозяйства с новым собственником жилого помещения ...фио не ведет, членом ее семьи не является, доказательств о заключении между сторонами соглашения о порядке пользования спорным жилым помещением суду не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований ...ой Ф.Х. о признании ...ой Г.А. прекратившей право пользования жилым помещением по адресу: адрес..., выселении её из указанного жилого помещения с возложением на ответчика по встречному иску обязанности освободить данное жилое помещение от находящегося имущества и передать жилое помещение ...ой Ф.Х. в освобожденном виде.
Согласно ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
В силу ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
На основании изложенного, по вступлению решения суда в законную силу наложенные определением суда от 19 сентября 2024 года меры по обеспечению иска подлежат отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ...ой ... к ...ой ..., ИП фио о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности оспоримой сделки, признании недействительной записи о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, восстановлении записи о праве собственности, признания недействительным договора оказания риэлтерских услуг, взыскания убытков - отказать.
Исковые требования ...ой ... к ...ой ... о признании прекратившей право пользования жилым помещением, выселении, признании добросовестным приобретателем – удовлетворить.
Признать ...у фио добросовестным приобретателем жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: адрес..., по договору купли-продажи от 20.05.2024, заключенному с ...ой Г.А.
Признать ...фио прекратившей право пользования жилым помещением по адресу: адрес....
Выселить ...фио из жилого помещения по адресу: адрес....
Обязать ...фио освободить жилое помещение по адресу: адрес... от находящегося имущества и передать жилое помещение ...ой Ф.Х. в освобожденном виде.
По вступлению решения суда в законную силу отменить наложенные определением суда от 19 сентября 2024 года меры по обеспечению иска.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Чертановский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда принято в окончательной форме 16 июня 2025 года.
Судья: Е.А. Седых