Дело № 2-1576/2025
УИД № 74RS0049-01-2025-002129-79
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 октября 2025 года г. Троицк
Троицкий городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего: Панасенко Е.Г.,
при секретаре: Таранюк А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г.Троицка Челябинской области о признании права собственности на нежилое здание,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г.Троицка Челябинской области о признании права собственности на нежилое здание – магазин, общей площадью 132,2 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область <адрес>, указав в его обоснование следующее.
По результатам проведенного открытого аукциона 17 января 2019 года между Управлением муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области и ФИО2 был заключен договор аренды земли №. Согласно условиям договора ФИО2 приняла в аренду земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 220 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: магазины, сроком на 10 лет.
Согласно постановлению администрации г.Троицка Челябинской области от 18 октября 2019 года № предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке по адресу: <адрес>, в части отклонения отступа 1 метр от границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> и увеличения процента застройки до 90%.
18 августа 2020 года получен градостроительный план земельного участка № 15 апреля 2021 года выдано разрешение на строительство магазина промышленных товаров, блокируемого к существующему №, сроком действия до 15 сентября 2021 года, затем продлено до 15 сентября 2023 года и до 15 сентября 2024 года.
Строительство объекта на указанном участке было начато, но не закончено, 29 января 2024 года истец купила у ФИО2 объект незавершенного строительства, площадью 142,6 кв.м., степенью готовности 10%, завершила строительство, а сдать в эксплуатацию не успела.
01 августа 2025 года истец обратилась в администрацию г.Троицка Челябинской области за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако ответ до настоящего времени не получен.
Ссылается на то, что на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 220 кв.м. построен объект капитального строительства – нежилое здание, общей площадью 123,2 кв.м., характеристики которого подтверждаются техническим паспортом на нежилое здание, выполненным Производственным отделом 32 филиала ППК «Роскадастр» по Челябинской области. Указанное нежилое здание возведено в соответствии с проектной документацией (шифр: 19-091, 2019г., 2020г.), выполненной ООО «Сфера». Нежилое здание отвечает требованиям безопасности, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным и пожарным норма, не затрагивает права и законные интересы иных лиц и не угрожает жизни и здоровью граждан. Более того, указанный объект не является самовольной постройкой, строился в период действия разрешения на строительство, соответствует разрешению на строительство, проектной документации, а также иным требованиям, предъявляемым к строительству объектов, поэтому имеются основания для признания права собственности на спорный объект недвижимости.
Истец ФИО1 в судебном заседании не участвовала, о дне и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО3 в судебном заседании участвовала, исковые требования поддержала, ссылаясь на основания указанные в иске.
Представитель ответчика - администрации г. Троицка Челябинской области ФИО4, действующий на основании доверенности №3 от 09 января 2025 года (л.д. 156) в судебном заседании участвовал, возражал против удовлетворения исковых требований. В материалы дела представлен письменный отзыв (л.д.157).
На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Заслушав пояснения сторон, исследовав доказательства по делу, суд решил исковые требования удовлетворить по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).
В соответствии с ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
В соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу разъяснений, изложенных в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Из содержания ст. 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 года №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» следует, что разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.
Как разъяснено в п. п. 39, 41, 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. п. 4, 7 ст. 2 ГрК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 2 ст. 4 ГК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).
В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что 17 января 2019 года между Управлением муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области и ФИО2 заключен договор аренды земли г.Троицка №, в соответствии с которым ФИО2 передан в аренду земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 220 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. настоящий договор заключен сроком на 10 лет (л.д.7-9).
На основании постановления администрации г.Троицка Челябинской области № от 18 октября 2019 года, предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельный участок по адресу: <адрес> в части отклонения отступа 1 метр от границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> и увеличения процента застройки на 90% (л.д.10).
18 августа 2020 года ФИО2 получен градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.11-15).
15 апреля 2021 года ФИО2 получено разрешение № на строительство объекта капитального строительства – магазин, промышленных товаров, блокируемый к существующему. Срок действия настоящего разрешения до 15 сентября 2021 года. В последующем срок действия настоящего разрешения продлено до 15 сентября 2024 года (л.д.16, 17).
29 января 2024 года ФИО1 купила у ФИО2 объект незавершенного строительства, площадью 142,6 кв.м., степенью готовности 10%.
Право собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 10% –нежилое здание, площадью 142,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> в установленном порядке зарегистрировано за ФИО1 30 января 2024 года (л.д.25-28).
ФИО1 достроила на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> объект капитального строительства - нежилое здание, общей площадью 123,2 кв.м., характеристики которого подтверждаются техническим паспортом на нежилое здание (л.д.29-40).
01 августа 2025 года ФИО1 обратилась в администрацию г.Троицка Челябинской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.132). Однако ответ до настоящего времени не получен.
Из заключения филиала ППК «Роскадастр» по Челябинской области следует, что по результатам проведенного обследования техническое состояние строительных конструкций нежилого здания – магазин промышленных товаров, блокированный к существующему, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> установлено: здание соответствует Федеральному закону от 22 июля 2008 года №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федеральному закону от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» СП70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Несущие и ограждающие конструкции (стены, перекрытия) находятся работоспособном состоянии, удовлетворяют требованиям эксплуатационной надежности в соответствии с ГОСТ 27.002-2015 и СП 13-102-2003. Здание имеет два рассредоточенных выхода наружу, что соответствует требованиям ст.53 ФЗ №123 от 22 июля 2008 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и разделу 7.2 СП 1.13130.2020 «Система противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Выполненные работы не нарушают требования безопасности.
Основные несущие элементы визуально не разрушены, деформаций наружных стен, перекрытий не выявлено. Конструктивная целостность нежилого здания не создает угрозу жизни и здоровью людей, находящихся в нем, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Объект может быть рекомендован для дальнейшей эксплуатации в качестве нежилого здания (л.д.41-76).
Из заключения ООО «Агентство пожарной безопасности» следует, что в результате анализа предоставленной документации, проведения замеров установлено, что нежилое здание по адресу: <адрес> соответствует требованиям норм пожарной безопасности (л.д.77-85).
Из заключения кадастрового инженера филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Челябинской области следует, что в ходе проведения кадастровых работ установлено: нежилое здание, магазин промышленных товаров, блокированный к существующему зданию, расположено на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. нежилое здание не выходит за границы земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> графическая часть выполнены на основании выписки ЕГРН на земельный участок от 14 января 2025 года.№. Границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством (л.д.86-94).
На протяжении всего периода владения постройкой истцу никто каких-либо претензий не предъявлял.
Таким образом, учитывая, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к получению которых истец предпринимала меры, самовольное строение построено с соблюдением градостроительных, строительных, противопожарных и других норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы владельцев сопредельных объектов недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, объект находится в границах принадлежащего истцу земельного участка, целевое назначение участка соблюдено, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению на основании п.3 ст. 222 ГК РФ.
В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Действующее законодательство Российской Федерации регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов, то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта; получение разрешения на строительство; соблюдение при возведении объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством.
Судом установлено, что объект недвижимого имущества – нежилое здание – магазин промышленных товаров на земельном участке с кадастровым номером № возведен ФИО1, основания для выводов о возведении объекта недвижимости иным лицом отсутствуют.
Таким образом, избрав такой способ защиты права как признание права собственности на объект недвижимого имущества, ФИО1 в порядке ст. 56 ГПК РФ, представила достоверные и допустимые доказательства приобретения права собственности.
Суд согласно ст. 196 ГПК РФ разрешает дело в пределах заявленных истцом требований.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации г.Троицка Челябинской области о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.
Признать за ФИО1 <данные изъяты> право собственности на нежилое здание – магазин, общей площадью 123,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд Челябинской области.
Председательствующий: