Решение по делу № 2-981/2023 от 14.12.2023 - о расторжении договора купли- продажи, восстановлении права собственности.

УИД 50RS00№-21

Гр. Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

14 декабря 2023 года <адрес>

Озерский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Кималайнен И.С., при секретаре судебного заседания ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО10 ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФИО4 КОМПАНИЯ «ДОРЛИДЕР» о расторжении договора купли- продажи, восстановлении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО10 ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФИО4 КОМПАНИЯ «ДОРЛИДЕР» (далее по тексту - ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР») о расторжении договора купли-продажи, восстановлении права собственности.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала в иске, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» заключен договор купли-продажи административного здания, основного строения, здания проходной, по условиям которого истец продал ответчику следующие объекты недвижимости:- административное здание, находящее по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:36:0000000:7072, общей площадью 2279,3 кв. м., количество этажей 4, назначение: нежилое здание;- основное строение, находящееся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:36:0000000:579, общей площадью 4557,8 кв. м., количество этажей 1, назначение: нежилое здание;- здание проходной, находящееся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:36:0000000:578, общей площадью 18,7 кв. м., количество этажей 1, назначение: нежилое здание; 2) стоимость недвижимости согласно п. 4 Договора составила 7 000 000 рублей, в том числе:- административное здание с кадастровым номером 50:36:0000000:7072 —2 000 000 рублей; - основное строение с кадастровым номером 50:36:0000000:579 - 4 500 000 рублей; - здание проходной с кадастровым номером 50:36:0000000:578 — 500 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ответчика на вышеуказанную недвижимость. Ответчиком во исполнение условий договора произведена оплата на сумму 3000000 рублей. При этом остаток задолженности по договору в размере 4000000 рублей не погашен.

Таким образом, непогашенная задолженность ответчика по договору купли- продажи составляет более 50% от стоимости недвижимости. Данное неисполнение условий договора (непогашение задолженности) влечёт для истца такой ущерб, при котором истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое неисполнение является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику требование о расторжении договора.

ДД.ММ.ГГГГ истец вернул ответчику денежные средства в размере 3000000 руб., полученные в качестве оплаты недвижимости, но действий по добровольному расторжению договора и возврату недвижимости ответчик не совершил, соглашение о расторжении договора не подписал. Истец считает, что данные обстоятельства и бездействие ответчика являются основанием для расторжения договора в судебном порядке и возврата недвижимости в собственность истца.

Истец ФИО3 и её представители, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие истицы и её представителей.

Ответчик ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР», надлежаще извещенный о месте и времени судебного заседания, не направил в судебное заседание своего представителя. В адрес суда вернулись судебные уведомления с отметкой об истечении срока хранения.

На основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Третье лицо по делу – временный управляющий ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» ФИО7, извещенный судом надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в судебное заседание не явился.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПАК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица.

Исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу нижеследующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.ст. 9, 10 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданского оборота предполагается.

Сделкой, на основании ст. 153 ГК РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Исходя из положений ст.ст. 420 и 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, свобода договора проявляется в трёх аспектах: 1) свобода заключения договора и отсутствие принуждения к вступлению в договорные отношения (п. 1 ст. 421 ГК РФ); 2) свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора пп. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ); 3) свобода определения условий (содержания) заключаемого договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

По правилам п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из положений п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора, как следует из п. 2 ст. 452 ГК РФ, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» заключен договор купли – продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д.11-18).

В соответствии с указанным договором купли-продажи, ФИО3 продала ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» принадлежащее ей на праве собственности административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:36:0000000:7072, общей площадью 2279,3 кв. м., количество этажей 4, назначение: нежилое здание; основное строение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:36:0000000:579, общей площадью 4557,8 кв. м., количество этажей 1, назначение: нежилое здание; здание проходной, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:36:0000000:578, общей площадью 18,7 кв. м., количество этажей 1, назначение: нежилое здание.

Исходя из п. 4 договора купли-продажи, стороны оценили указанное имущество в следующих размерах:

- административное здание (кадастровый №) в сумме 2000000 (два миллиона) рублей;

- основное строение (кадастровый №) в сумме 4500000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей;

- здание проходной (кадастровый №) в сумме 500000 (пятьсот тысяч) рублей.

Расчёт производится в полном объёме по подписанию сторонами настоящего договора.

Стороны оценивают указанное имущество в 7000000 (семь миллионов) рублей 00 копеек.

Согласно п.4.2 договора, стороны договорились, что расчет между ними будет произведен с рассрочкой платежа в соответствии с графиком платежей: до ДД.ММ.ГГГГ - 500 000 рублей; до ДД.ММ.ГГГГ - 2 500 000 рублей; до ДД.ММ.ГГГГ - 1 000 000 рублей; до ДД.ММ.ГГГГ - 1 000 000 рублей; до ДД.ММ.ГГГГ- 500 000 рублей; до ДД.ММ.ГГГГ - 500 000 рублей; до ДД.ММ.ГГГГ- 500 000 рублей; до ДД.ММ.ГГГГ -500 000 рублей. В соответствии с п. 4.3 договора, указанные в пункте 4.2 настоящего договора платежи, вносятся покупателем на счета, указанные в пункте 4.4. договора. Стороны пришли к соглашению, что в случае изменения банковских реквизитов продавца, продавец заблаговременно самостоятельно информирует об этом покупателя.

Стороны договорились, что окончательный расчет между ними оформляется распиской ФИО3 или распиской ФИО2, действующего по доверенности от ФИО3 о получении суммы в размере 7000000 (семи миллионов) рублей 00 копеек в счет платежей по настоящему договору, которая будет являться основанием для прекращения залога на указанное имущество или подтверждается выписками по вышеуказанным счетам, подтверждающими зачисление денежных средств в размере 7000000 (семи миллионов) рублей 00 копеек согласно настоящему договору в полном размере, которые будут являться основанием для прекращения залога на указанное имущество. После выдачи указанной расписки или выдачи указанных документов банком обязанность ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» по оплате Имущества считается исполненной. Право собственности на указанное Имущество возникает у ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п. 16 договора купли-продажи, договор является документом, подтверждающим передачу нежилого помещения ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием имущества ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» в лице ФИО8 ознакомлено и согласно.

Государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю на спорные недвижимое имущество произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 34- 176, 177- 320, т. 2 л.д. 1-144).

Ответчиком во исполнение условий договора произведена оплата на сумму 3000000 рублей. Остаток задолженности по договору в размере 4000000 рублей не погашен. Оставшаяся часть подлежала уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ, но покупатель данную обязанность не исполнил.

Истцом ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ в адрес генерального директора ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» ФИО9 направлена досудебная претензия, содержащая требование о подписании соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также о принятии мер к регистрации указанного соглашения в органах Росреестра и возврату объектов недвижимости в собственность ФИО3, которая оставлена без удовлетворения (т. 1 л.д. 19- 20).

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО3 возвращены ответчику денежные средства в размере 3000000 рублей, полученные в качестве оплаты недвижимости, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой денежные средства в размере 3000000 рублей приняты от ФИО3 (т.1 л.д.21).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО7

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» не предоставлено суду отвечающих требованиям допустимости, относимости и достаточности достоверных доказательств, свидетельствующих об исполнении им условий договора в части уплаты за приобретаемое недвижимое имущество истцу ФИО3

Исходя из буквального толкования п. 2.3 договора купли-продажи, оплата по нему должна была быть произведена в полном объеме до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами, а письменных доказательств передачи денег ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» продавцу ФИО3 во исполнение договора, суду не представлено.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Истец ФИО3, произведя отчуждение принадлежащего недвижимого имущества и не получив за него оплату в полном объеме, согласно условиям договора, в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд находит исковое заявление ФИО3 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО3 к ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» о расторжении договора купли-продажи и восстановлении права собственности - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР» на приобретение недвижимого имущества:

- административного здания, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:36:0000000:7072, общей площадью 2279,3 кв. м., количество этажей 4, назначение: нежилое здание;

- основного строения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:36:0000000:579, общей площадью 4557,8 кв. м., количество этажей 1, назначение: нежилое здание;

- здания проходной, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:36:0000000:578, общей площадью 18,7 кв. м., количество этажей 1, назначение: нежилое здание.

Возвратить в собственность ФИО3: административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:36:0000000:7072, общей площадью 2279,3 кв. м., количество этажей 4, назначение: нежилое здание; - основное строение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:36:0000000:579, общей площадью 4557,8 кв. м., количество этажей 1, назначение: нежилое здание; - здание проходной, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:36:0000000:578, общей площадью 18,7 кв. м., количество этажей 1, назначение: нежилое здание.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО «ДСК «ДОРЛИДЕР», ОГРН <***> и государственной регистрации права собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт 4620 №, на вышеуказанные объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Озерский городской суд <адрес> в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированная часть решения суда изготовлена ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.С. Кималайнен