УИД: №
Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Красногорский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи ФИО9
при секретаре ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО10, третье лицо ФИО2, о признании права собственности на объект недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО11, третье лицо ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимого имущества.
В обоснование требований истец указывает, что нежилое здание приобретено им по договору купли-продажи у лица, являющего застройщиком – ФИО2. Указывает, что строительство здания осуществлено ФИО2 на основании разрешительно-проектной документации, согласованной органом местного самоуправления, в соответствии с утверждённым проектом, на предоставленном в аренду земельном участке. В ходе осуществления государственной регистрации сделок получил отказ, в свиязи с чем лишен в установленном законом порядке зарегистрировать права на спорный объект.
С учетом изложенного, уточнив исковые требования, просит суд признать заключенным договор купли-продажи торгового павильона; признать за истцом право собственности на объект капитального строительства, установить фактические границы земельного участка.
Истец в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, постановленный по результатам рассмотрения судебный акт направить в адрес администрации.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, о дате, месте и времени судебного заседания извещено судом надлежащим образом, в суд представителя не направило, об отложении судебного заседания перед судом не ходатайствовало.
С учетом вышеизложенного, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В полном объёме исследовав материалы дела, оценив представленные письменные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд находит требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии с ст. ст. 1, 30, 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), ст. ст. 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.
Данные правовые выводы также содержатся в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу №
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 25, 26 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № в силу п. 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № по делу №).
Как установлено судом и следует из материалов дела, Постановлением главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены границы земельного участка общей площадью <данные изъяты> для размещения павильона мелкорозничной торговли.
Границы земельного участка площадью <данные изъяты>. установлены и согласованы подписанным заместителем главы ФИО12, а также утверждённым Руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> актом администрации от ДД.ММ.ГГГГ.
Исполняющим обязанности главы <адрес> согласован чертёж границ земельных участков для частного предпринимателя ФИО2 под размещение павильона мелкорозничной торговли.
Между ФИО2 и <адрес> заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного выше земельного участка.
Согласно п. 1.1 указанного договора арендодатель (администрация) предоставляет арендатору (ФИО2) земельный участок с кадастровым номером № согласно прилагаемому плану и экспликации земель для строительства павильона мелкорозничной торговли, а также земельного участка №.
Границы земельного участка общей площадью <данные изъяты> под размещение павильона мелкорозничной торговли и благоустройство прилегающей территории согласованы заместителем главы администрации актом от ДД.ММ.ГГГГ (приложение к договору аренды – чертёж границ).
В соответствии с Постановлением главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в ДД.ММ.ГГГГ по заказу ФИО2 Государственным унитарным предприятием ФИО13 при Главном управлении архитектуры и градостроительства ФИО14 был разработан проект строительства павильона мелкорозничной торговли. Согласно проекту, торговый павильон решён в металлических конструкциях и облицован кирпичом; кровля двухскатная с 4-мя фронтонами, по деревянным стропилам и обрешётке, покрытие из ондулина. Фундамент выполнен из монолитной ж/б плиты из бетона, стены – кирпичные трёхслойные с плитным утеплителем полистирол. Проектом также предусмотрено подключение к инженерным сетям: электро- и водоснабжения, канализации.
Торговый павильон возведён на предоставленных в аренду земельных участках в соответствии с проектом, подключён к инженерным сетям и канализации, получены технические условия.
Павильон прошёл государственную инвентаризацию, изготовлен кадастровый паспорт. Согласно техническому паспорту <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости определён как торговый павильон, возведён на бетонном монолитном фундаменте, перекрытия выполнены из металлических балок с деревянным заполнением, крыша из металлочерепицы, пол из керамической плитки.
Торговый павильон как объект капитального строительства поставлен на кадастровый учёт, ДД.ММ.ГГГГ объекту присвоен кадастровый №, назначение объекта – нежилое здание, о чём в ЕГРН внесена соответствующая запись. Объект капитального строительства также отображён на Публичной кадастровой карте ГК Роскадастр.
Между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО3 был заключён договор уступки прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (в соответствии с п. 4.3.2 договора аренды).
Согласно договору уступки Арендатор передаёт Новому арендатору свои права и обязанности по договору аренды земельного участка. При этом Арендатор от своего лица обязуется производить оплату за пользование земельным участком, а Новый арендатор обязуется компенсировать такие расходы в установленном сторонами порядке.
Так, с момента заключения договора аренды земельного участка и по настоящее время оплата в пользу администрации за пользование земельным участком производится в полном объёме, задолженности не имеется.
Как следует из договора уступки, сторонами достигнуто соглашение об оплате покупателем передаваемого имущества частями в соответствии с утверждённым сторонами графиком, при этом окончательный платёж приходится на ДД.ММ.ГГГГ.
Договор исполнен сторонами, о чём заключено соглашение, земельный участок передан покупателю по акту приёма-передачи.
Между указанными выше лицами также заключён договор купли-продажи недвижимого имущества: объекта капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером <данные изъяты>. Объект передан покупателю по акту приёма-передачи.
Факт исполнения договоров сторонами не оспаривается.
Ввиду исполнения в полном объёме возложенной на покупателя договорами уступки и купли-продажи обязательств по оплате передаваемого имущества и подписания сторонами актов об исполнении обязательств, последний обратился Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с целью регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также перехода права аренды в отношении земельного участка.
Уведомлением регистрирующего органа процедура кадастрового учёта приостановлена ввиду непредставления истцом документов, допускающих возведение строения.
Ввиду невозможности предоставить в регистрирующий орган документы, отвечающие нормам действующего законодательства из-за давности создания объекта, истец обратился в суд с соответствующим иском, поскольку не имеет иной возможности узаконить своё право.
При рассмотрении настоящего дела судом назначена судебная строительно-техническая землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФИО15
Согласно представленному в материалы дела заключению, здание с кадастровым номером № является объектом капитального строительства, в котором размещён магазин розничной торговли, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка, а также одному из основных видов разрешённого использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны Ж-1, в пределах которой расположен земельный участок. При строительстве здания нарушения строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил допущены не были. Здание не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Экспертами также установлено, что здание частично, на площади <данные изъяты>., расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером №, частично, на площади <данные изъяты>, расположено в пределах земель, неразграниченных в ЕГРН. Фактическое местоположение строения по площади и конфигурации не соответствует учтенным в ЕГРН сведениям.
При сопоставлении фактических данных с материалами дела экспертами установлено наличие реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении здания с кадастровым номером № и участка с кадастровым номером №.
Экспертами также определено местоположение фактических границ земельного участка, представленному по договору аренды с исправлением ошибки в геоданных чертежа границ участка от ДД.ММ.ГГГГ с устранением пересечения с кадастровыми границами смежного земельного участка.
В силу ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Суд не находит оснований не доверять заключению эксперта, поскольку экспертиза проведена в соответствии с положениями статей 79 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", заключение составлено экспертами, обладающими специальными познаниями, имеющими соответствующую квалификацию, которые были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Выводы экспертов последовательны, допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, материалы дела не содержат.
Поскольку спорный объект капитального строительства возведён в соответствии с утверждённой органом местного самоуправления проектно-разрешительной документацией, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает охраняемые законом права третьих лиц, находится в границах предоставленного по договору аренды земельного участка и соответствует его виду разрешённого использования, суд находит возможным удовлетворить заявленные истцом требования в части признания за последним права собственности на возведённый капитальный объект.
С учётом изменения исковых требований, истец также просит суд признать заключенным договор купли-продажи торгового павильона с кадастровым номером 50:11:0010203:146, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: обл. <адрес>
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Условием признания договора заключенным является согласование сторонами предмета договора (наименование и количество товара), которое должно быть оформлено подписанием со стороны покупателя товарно-транспортной накладной уполномоченным лицом.
В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Судом установлено и из материалов дела следует, что между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключён договор купли-продажи торгового павильона с кадастровым номером 50:11:0010203:146, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Согласно представленной в материалы дела расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в полном объёме произведена оплата предмета договора, актом приёма передачи предмет договора – торговый павильон – передан продавцом покупателю.
Таким образом, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных с учётом изменения иска требований в части признания договора заключенным, поскольку между сторонами достигнуто соглашение о существенных условиях договора, продавец и покупатель исполнили в полном объёме принятые на себя обязательства. Сделка сторонами не оспаривается.
Изменяя исковые требования, истец также просит суд исключить из ЕГРН запись об описании местоположения границ - координат характерных точек границ участка с кадастровым номером №, установить фактические границы земельного участка с кадастровым номером №, уточненной площадью 87 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства павильона мелкорозничной торговли, расположенного по адресу: <адрес> соответствии с приведённым экспертами каталогом координат границ.
Суд находит подлежащими заявленные исковые требования ввиду следующего.
Пунктом 3 статьи 6 ЗК РФ предусмотрено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
В силу положений статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно пункту 3 части 4 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из основных сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости, является описание местоположения объекта недвижимости.
Частью 8 статьи 22 вышеуказанного закона определено, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Законом сведений о недвижимом имуществе.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в государственный кадастр недвижимости вносится описание местоположения границ объекта земельного участка, являющееся уникальными характеристиками объекта недвижимости.
В силу п. 3 ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", границы земельных участков подлежат обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
С ДД.ММ.ГГГГ порядок и основания исправления ошибок в государственном реестре недвижимости регламентирован положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В силу ст. 61 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ"О государственной регистрации недвижимости" техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО2 в аренду представлены два земельных участка: участок № площадью <данные изъяты>., участок № кв.м., что следует из чертежа границ земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося приложением к договору аренды.
Из заключения экспертов, представленного в материалы дела, следует, что объект капитального строительства с кадастровым номером № расположен в границах представленных в аренду земельных участков.
Поскольку арендатору для размещения павильона предоставлен земельный участок, состоящий из двух, границы которых утверждены и согласованы в том числе подписанным заместителем главы ФИО16 и утверждённым Руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> актом от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит основания для устранения допущенной реестровой ошибки с учётом приведённого в заключении экспертов варианта установления границ земельного участка по фактическому пользованию, за исключением пересечения площадей со смежным земельным участком путём изменения границ земельного участка, учтённого в ЕГРН, предоставленного по договору аренды.
В связи с изложенным суд находит подлежащими требования об исключении из ЕГРН сведений о границах земельного участка с кадастровым номером №, и считает необходимым установить границы земельного участка, предоставленного в аренду для размещения торгового павильона, в соответствии с предложенным экспертами вариантом (стр. 34 заключения, рис. 8), поскольку в таком случае исключается пересечение (наложение) границ земельных участков.
Также суд находит возможным устранить реестровую ошибку в части границ контура объекта капитального строительства с кадастровым номером №, путём приведения границ к фактическим в соответствии с каталогом координат, приведённым в таблице № экспертного заключения (стр. 27 заключения).
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 – удовлетворить.
Признать заключенным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи торгового павильона с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Признать реестровой ошибкой местоположение координат границ объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Установить границы и площадь объекта капитального строительства с кадастровым номером № в соответствии с каталогом координат характерных точек контура здания:
№ точки
Координаты, м.
X
Y
1
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
Признать за ФИО3 право собственности на объект капитального строительства (нежилое здание) общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Установить, что решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правах ФИО3 в отношении объекта недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером №
Признать реестровой ошибкой местоположение координат границ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Установить границы и площадь земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с каталогом координат характерных точек фактических границ земельного участка:
№ точки
Координаты, м.
X
Y
1
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
Установить, что решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.
Судья ФИО17