Решение по делу № 3А-455/2023 от 27.11.2023 - о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Дело № 3а-455/2023

УИД 32OS0000-01-2023-000213-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 ноября 2023 года г. Брянск

Брянский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкобенёвой Г.В.

при секретаре Никитиной А.О.

представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Росреестра по Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» о признании незаконным решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2023/000019 от 28.03.2023 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания, назначение: нежилое, площадью 892,7 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, адрес: <адрес>, кадастровый номер: № в размере его рыночной стоимости - 6 934 000,00 руб. по состоянию на 01.01.2023.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 16 405 156,83 руб. по состоянию на 01.01.2019, что превышает его рыночную стоимость, которая в соответствии с отчетом, выполненным оценщиком ФИО6 составляет 6 934 000,0 рублей по состоянию на 01.01.2023.

ФИО3 обратилась в Государственное бюджетное учреждение «Брянскоблтехинвентаризация» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, в удовлетворении которого ей было отказано. По мнению административного истца, несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права собственника, поскольку размер налога зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, что послужило основанием обращения в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на положения Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", истец просит признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2023/000019 от 28.03.2023, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 6 934 000 руб. по состоянию на 01.01.2023.

После проведения экспертизы по делу административный истец уточнила административные исковые требования и просит с учетом заключения эксперта установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости 10 589 207 руб. по состоянию на 01.01.2023.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования с учетом их уточнения поддержала.

Представителем административного ответчика управления имущественных отношений Брянской области направлен отзыв, согласно которому он возражает по существу заявленного требования, поскольку оспариваемое решение ГБУ «Брянскоблтехинвентаризации» от 28.03.2023 № ОРС-32/2023/00019 является законным, право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости управление не оспаривает. Полагает, что управление является ненадлежащим ответчиком, поскольку не принимало решений об отказе административному истцу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, тем самым не нарушало прав последнего.

Согласно правовой позиции представителя ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», изложенной в отзыве, с заявленными требованиями ответчик не согласен, поскольку специалистами была проведена проверка отчета, представленного административным истцом на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и нормам ФСО. В соответствии со статьёй 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости № ОРС-32/2023/000019 от 28.03.2023, приведены все выявленные в ходе проверки нарушения, которые явились основанием для принятия оспариваемого решения. Заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, в связи с необходимостью проверки заявленных административным истцом нарушений в решении об отказе ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация». В судебном заседании представитель по доверенности ФИО2 поддержала доводы, изложенные в отзыве.

В возражениях на административное исковое заявление представитель управления Росреестра по Брянской области не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Полагает, что управление является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

Административный истец, представители административных ответчиков - Управления имущественных отношений Брянской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, представители заинтересованных лиц - филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Брянской области, Брянской городской администрации, АО «Дикси ЮГ», ФИО4 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания извещены надлежащим образом, ходатайств суду об отложении дела слушанием не заявляли.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в рассмотрении дела, о времени и месте судебного разбирательства по делу, в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», изучив материалы дела, оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 которого основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 19.12.2022).

Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон N 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11.08.2020.

Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 01.01.2026 установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ (ред. 19.12.2022).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Брянской области от 23.12.2022 № 648-П установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01.01.2023.

С указанной даты на территории Брянской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости и подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Брянской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм Федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021.

Согласно частям 10 - 13 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 31.07.2020 года N 269-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

В соответствии с Уставом Государственного бюджетного учреждения «Брянскоблтехинвентаризация», утвержденным приказом управления имущественных отношений Брянской области № 668 от 14.05.2020 с учетом изменений от 11.07.2022 № 1051, к целям и видам деятельности учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и принятие решений по ним (пункт 2.2 раздела 2 Устава).

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" приказом ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № 77 от 09.12.2022 создана экспертная рабочая группа по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, а также экспертизе отчетов об оценке рыночной стоимости.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Из материалов административного дела следует, что административный истец ФИО3 является собственником объекта недвижимости: нежилого здания, назначение: нежилое, площадью 892,7 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, адрес: <адрес>, кадастровый №, кадастровая стоимость составляет 16 405 156,83 по состоянию на 01.01.2019, установлена актом об определении кадастровой стоимости № АОКС 32/2022/000176 от 04.07.2022.

02.03.2023 административный истец обратилась в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, составляющей 6 934 000,00 руб. по состоянию на 01.01.2023, определенной в отчете № 05 от 28.02.2023 об оценке рыночной стоимости, выполненном оценщиком ФИО6

В срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке, а именно поименованные в разделе V оспариваемого решения.

В оспариваемом решении установлены причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Отчет об оценке проверялся на соответствие законодательства в области оценочной деятельности: Федеральный закон от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - 135-ФЗ); Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с «Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (далее - ФСО I)», «Федеральным стандартом оценки «Виды стоимости (далее - ФСО II)», «Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки (далее - ФСО III)», «Федеральным стандартом оценки «Задание на оценку (далее - ФСО IV)», «Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (далее - ФСО V)», «Федеральным стандартом оценки «Отчетом об оценке (далее - ФСО VI)»); Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (далее - ФСО №7)».

Оспариваемым решением установлены нарушения законодательства, допущенные в отчете об оценке:

1. В отчете об оценке в задании на оценку в отношении даты оценки оцениваемого объекта содержится противоречивая информация. В тексте «Ограничения оценки» нa странице 1 и 2 указано: «Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик не обязан проводить осмотр оцениваемого объекта». Учитывая цель оценки - установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 ФЗ-237 от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке» и в соответствии с п.7, ст. 22.1. №237-Ф3 от 03.07.2016 г., «заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости», дата оценки не должна быть ретроспективной, оценка рыночной стоимости проводится на текущую дату.

Нарушение требований: статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ: «Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение».

2. В отчете об оценке отсутствует обязательная информация: указание на «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» от 06.03.2002 №568-р, с указанием выдержек из этих методических указаний или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций.

Нарушение требований:

- пункта 3 ФСО III «В процессе оценки необходимо соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также следовать положениям методических рекомендаций но оценке, одобренных советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России»;

- подпункт 9 пункта 7 ФСО VI «Отчет должен содержать указание на стандарты, методические указания или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций».

3. В отчете об оценке в разделе «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости...» оценщик использует предложения из архивной базы данных АрхивОценщика.рф (https:архивоценщика.рф) (стр.9-18 Отчета). Важно отметить, что объявления на данном ресурсе без регистрации просмотреть нельзя, а в некоторых случаях предоставляются платно и не относится к публичной оферте. Проверить ценообразующие характеристики объектов и подтвердить достоверность информации, использованной оценщиком невозможно, т.к. в предложениях по продаже зданий/помещений офисно-торгового назначения не приведены ссылки на источник информации, позволяющие идентифицировать объекты и определить дату ее появления (табл. 5 стр. 9-18 отчета). В связи с этим невозможно проверить корректность определения границ ценового диапазона и достоверность представленных объявлений.

Нарушение требований пункта 8 ФСО VI: «Подтверждение полученной из внешних источников информации, должно быть выполнено следующим образом:

- в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки.

- в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно- телекоммуникационной сети "Интернет", отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации».

4. В рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки в отчете отсутствует реализация сравнительного подхода.

Оценщик на странице 27 отчета отказ от использования сравнительного подхода мотивирует следующим образом: «...выявить предложения по продаже недвижимости из сегмента объекта оценки с описанием в достаточном количестве основных ценообразующих факторов не представилось возможным. К таким факторам оценщик относит прежде всего: 1. Наличие информации о площади земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, с целью исключения (вычета) ее из общей стоимости здания и земельного участка (в случае, если объект-аналог является отдельно стоящим зданием). 2. Наличие информации о физическом состоянии объекта и его внутренней отделки. 3. Наличие информации о детальном местоположении объекта (адрес, расположение относительно красной линии, ограниченность доступа к объекту и т.д.). 4. Наличие информации об оснащенности коммуникациями. 5. Наличие информации об арендопригодной площади. Все выявленные и представленные предложения по продаже объектов торгово-офисной недвижимости не содержат достаточных сведений по указанным выше ценообразующим факторам».

Отказ от сравнительного подхода (страница 27 отчета) носит субъективный и недостаточно обоснованный характер. Дата оценки текущая (01.01.2023), во всех объявлениях указана контактная информация и при необходимости всю недостающую информацию можно уточнить: детальное месторасположение объектов; их физическое состояние; площадь земельных участков и т.д.

В разделе «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости...» оценщик приводит 36 предложений по продаже торговоофисной недвижимости (таблица 5, стр.9-14), что является достаточным для использования сравнительного подхода при оценки объекта оценки.

Наличие на открытом рынке значительного количества предложений объектов - аналогов коммерческого назначения является веским обоснованием для расчета стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Единственный, использованный оценщиком подход не дает объективный результат.

Нарушение требований:

- статьи 11 закона № 135-ФЗ: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение»;

- подпункт а пункта 22 ФСО№7: «а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов- аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений».

6. В отчете об оценке оценщиком проведено сравнение объекта оценки и объектов аналогов по ценообразующему фактору «пешеходный поток» (стр. 31-33 отчета). На странице 32 отчета оценщик характеризует пешеходный поток для объекта оценки и объектов-аналогов как «средний» и «выше среднего». При этом критерии отнесения пешеходных потоков к «среднему/выше среднего» ничем не подтверждены и являются личным мнением оценщика. К основным показателям, характеризующим пешеходные потоки, относится их интенсивность, плотность и скорость (обусловлена скоростью передвижения пешеходов в потоке) (https://gosthelp.ru/text/Metodicheskierekomendaciil60.html). Приведенные оценщиком обоснования уровня пешеходного потока (расположение относительно красной линии, вблизи остановок общественного транспорта) соответствует определению транспортного потока. Приведенные корректировки необоснованные. Нарушение требований:

- статьи 11 закона №135-ФЗ: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение»;

- ФСО VI подпункт 2 пункта 2: «Существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников».

7. В отчете об оценке оценщиком некорректно проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующему фактору «корректировка на транспортный поток». Оценщик указывает, что объекты-аналоги №1, №2 расположены на «региональной дороге», а объект-аналог №3 на пересечении двух дорог «минимальной значимости» (стр.32 отчета). Оценщик необоснованно относит к региональной дороге городскую дорогу по ул. 22 съезда КПСС, не являющейся транспортной артерией соединяющей районы города Брянска, а проходящей только по территории Бежицкого района города Брянска. Критерии отнесения дорог к категории «минимальная значимость/региональная дорога» в отчете ничем не подтверждены и являются личным мнением оценщика. Так же оценщик делает вывод, что «коэффициент отношения составит 1,00» (стр.32 отчета). Однако, не указывает относительно чего установлен вышеуказанный коэффициент.

В связи с этим невозможно подтвердить корректность определения величины стоимости объекта оценки.

Нарушение требований:

- статьи 11 закона 135-ФЗ: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение».

- ФСО VI подпункт 2 пункта 2: существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников.

8. В рамках доходного подхода оценщиком некорректно проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующему фактору «площадь» (табл.7 стр.30). Согласно правилам делового оборота, по объектам торгово-офисного назначения в аренду сдаются не здания целиком, а помещения в этом здании и чаше всего разным арендаторам, метраж сдаваемых помещений устанавливается по договоренности (табл. 6, стр. 14-16 отчета; рисунок 2 пояснений). Объект оценки это отдельно стоящее здание, его сдача в аренду возможна полностью или частями. Оценщик ошибочно принимает корректировку для всех объектов-аналогов. Нарушение п.22 ФСО №7. ст. 11ФЗ-135: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение».

9. На странице 35 в разделе «Определение дохода от оцениваемого объекта» выявлена математическая ошибка. Оценщик указывает: «процент недозагрузки принят в максимальном значении доверительного интервала - 25,70% или, представляя в виде коэффициента - 0,593». При воспроизведении расчета данная величина должна составить 0,743 (1-25,7/100 = 0,743).

Применение ошибочного коэффициента 0,593 вместо 0,743 искажает стоимость действительного валового дохода (участвующего в дальнейших расчетах) на 749686.16 рублей. Данная ошибка ведет к неверному расчету итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Нарушение требований: статья 11 закона №135-ФЗ: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение».

10. В разделе 10.5 «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости...» оценщиком был определен интервал значения цен продаж офисно-торговой недвижимости в сегменте объекта оценки, расположенного в Бежицком районе г. Брянска в диапазоне от 9 425,07 рублей до 109 090,91 рублей за 1 кв.м, (страница 9-14 отчета). Итоговая стоимость объекта оценки за 1 кв.м, рассчитанная в отчете (стр.37) составляет: 7767,44 рубля (6 934 466,82/ 892,7=7767,44 руб/кв.м.) Что существенно ниже минимального значения ценового диапазона указанного в отчете на странице 14. Таким образом, итоговая рыночная стоимость объекта оценки существенно занижена. Нарушение требований: статья 11 закона 135-ФЗ: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение».

11. Документы, предоставленные заказчиком, не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке (стр.39-43 отчета об оценке). Нарушен пункт 13 ФСО III: «Информация должна быть подтверждена одним из следующих способов: 1) путем заверения заказчиком копий документов и материалов; 2) путем подписания заказчиком письма-представления, содержащего существенную информацию и (или) перечень документов и материалов, с подтверждением того, что информация соответствует известным заказчику фактам, планы и прогнозы отражают ожидания заказчика».

При разрешении данного административного искового заявления суд, принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем, по настоящему делу для устранения возникших сомнений определением Брянского областного суда от 24.07.2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО9.

Согласно заключению эксперта N 1604/5-4 от 25.10.2023, отвечая на первый вопрос, на основании проведенного исследования отчета №5 от 28 февраля 2023 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного ФИО6, экспертом выявлены несоответствия статье 11 закона № 135-ФЗ, п.22д ФСО №7, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки. Установлены следующие нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, перечисленные в разделе V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2023/000019 от 28.03.2023:

пункт 9, влияющий на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости;

пункт 11, не влияющий на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости;

Перечисленные в пунктах 1-4, 6-8, 10 раздела V вышеуказанного решения нарушения не нашли своего подтверждения в связи с тем, что в исследуемом отчете об оценке оценщиком приведены обоснования и суждения, послужившие основанием использования данных для дальнейших расчетов, а также применения корректирующих коэффициентов, взятых из использованных сборников рыночных корректировок. Юридическая экспертиза документов (проверка на достоверность предоставленной информации), устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, отраженных в исследуемом отчете, в том числе, правоустанавливающих и право подтверждающих документов, не проводилась (не входит в компетенцию эксперта).

С учетом положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" экспертом определена рыночная стоимость нежилого здания, назначение: нежилое, площадью 892,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2023 в размере 10 589 207 руб.

Согласно части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами суд приходит к выводу, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 10 589 207 руб.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено. Доводов о несогласии с выводами эксперта стороны в судебном заседании не заявили.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную в экспертном заключении, как и доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суду не представлено.

Представитель административного истца, согласившись с заключением эксперта, уточнила заявленные требования в части установлении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с учетом выводов эксперта.

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, и в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ; резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

При этом заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статья 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Согласно положениям части 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (часть 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

ФИО3 обратилась с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» 02.03.2023.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 10 589 207 руб. по состоянию на 01.01.2023.

Оснований для признания незаконным решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2023/000019 от 28.03.2023 с учетом выводов эксперта не имеется. Оспариваемое решение принято уполномоченным должностным лицом в соответствии с представленной ему компетенцией, с соблюдением установленного законом порядка и сроков, и по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании незаконным решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС- 32/2023/000019 от 28.03.2023 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости:

- нежилого здания, назначение: нежилое, площадью 892,7 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, адрес: Российская <адрес>, кадастровый № в размере его рыночной стоимости - 10 589 207 руб. по состоянию на 01.01.2023.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Г.В. Шкобенёва

В окончательной форме решение суда составлено 29.11.2023